ג'ורג'י יעקב: "אין פיזור אמיתי בהשקעה במדד הנדל"ן"

המדדים בבורסה אמורים לשקף את מה שקורה אצל החברות הגדולות והקטנות וגם לפי חלוקה לענפים כמו פיננסים, מסחר, שירותים ונדל"ן. מדד נדל"ן 15 הוא דגימה של 15 מניות הנדל"ן הגדולות בבורסה שעשויה לתת תמונת מצב על מה שקורה בסקטור.



כלכלני חברת NC (National Consultant) מקבוצת לאומי ושות' בראשות המנכ"ל, רו"ח ג'ורג'י יעקב, בדקו את הפעילות של החברות במדד הנדל"ן התל אביבי. המסקנה שלהם היא כי המדד אינו הומוגני, לא באופי הפעילות של החברות בו ולא באזורי הפעילות, ולבטח שאינו משקף את שוק הנדל"ן הישראלי. מעבר לכך הם מציינים כי כ-7.5% מהמדד מקורם בכלל בפעילויות אחרות, אשר מעט המשותף בינן לבין נדל"ן.



"אם הייתי משקיע במדד נדל"ן בסין, הייתי מצפה להשקיע בעיקר בנדל"ן בסין. אבל זה לא קורה במקרה של מדד הנדל"ן הישראלי", אומר יעקב. "משקיע זר, אשר בוחן השקעה פיננסית בפעילות נדל"ן בישראל, יופתע לגלות כי מרבית השקעתו היא בפעילות נדל"ן בחו"ל. הפעילות בישראל מהווה רק כ-27.6% מסך הפעילות של החברות במדד", הוא מוסיף.



ב-NC מציינים כי השקעה במדד מניבה למשקיע בו חשיפה של כ-25.7% לייזום נדל"ן במדינות מתפתחות, הכוללות את מזרח אירופה, רוסיה, סין והודו. "חשוב להסב את תשומת הלב של המשקיעים שזה כמעט מדד של מדינות מתפתחות. רק חסרה ברזיל, ומקבלים מדד של BRIC", אומר יעקב.



לפי הבדיקה של NC, חלק נכבד מהשווי הנכסי (שאינו מביא בחשבון את ההתחייבויות הפיננסיות נטו של החברה, את הוצאות ההנהלה ואת הפרמיות היזמיות, אם יש כאלה) של החברות הכלולות במדד אינו נובע מפעילות נדל"נית גרידא. הם מציינים את קרדן אן.וי שכ-34% מהשווי הנכסי שלה הוא מפעילויות אחרות (כ-23.7% מפעילות פיננסית), גזית אינק שכ-25% מהשווי הנכסי שלה מקורו באחזקה במניות אורמת ואת אפריקה ישראל ש-15% משווי נכסיה מגיע ממקורות אחרים.



ב-NC גם מציינים כי החברות הכלולות במדד אינן נבדלות רק בפיזור פעילותן, אלא גם באופי הפעילות שלהן. "קיימות מספר חברות במדד אשר פעילותן יכולה להיות מוגדרת במידה לא מועטה כפעילות פיננסית. הן קונות נכסים כנגד הלוואות נון ריקורס (ללא זכות חזרה ללווה) עם השקעה נמוכה של הון עצמי. בין החברות הבולטות הפועלות באופן זה ניתן למנות את דלק נדל"ן ואלקטרה נדל"ן".



יעקב סבור כי מי שמשקיע במדד הנדל"ן צריך לחשוב במה הוא בעצם רוצה להשקיע. "אין משמעות לפיזור כשאתה קונה את מדד הנדל"ן. אין פיזור אמיתי. זה רק טכני. יש שם סלט שלם בעסק, עם השקעה במדינות מסוכנות".



בשורה התחתונה מציינים ב-NC כי המשקיע צריך לחשוב איפה הוא מעוניין להשקיע ולפי זה להחליט על מניות, בלי שיהיה צורך להשקיע בכל החברות במדד. "לדוגמה, השקעה ברוסיה תיתכן באמצעות השקעה בחברת אפריקה ישראל, אשר כ-44% מהשווי הנכסי שלה מקורם מפעילות ברוסיה. אפשרויות נוספות הן השקעה בכלכלית ירושלים (כ-17.3% מהשווי מקורם ברוסיה) ובמבני תעשיה (כ-15.6% מקורם ברוסיה).



"אם ברצונך להשקיע בנדל"ן במזרח אירופה באמצעות חברה ישראלית, הבחירה המתאימה תהיה חברת ג'י.טי.סי, כאשר כ-97.5% מהשווי הנכסי שלה מקורם מפעילות נדל"נית במזרח אירופה. השקעות אפשריות נוספות הן קרדן אן וי (כ-59.5% מהשווי מקורם במזרח אירופה) ואלביט הדמיה (כ-55% מקורם במזרח אירופה). השקעה פיננסית בנדל"ן בארה"ב וקנדה ניתן להשיג על ידי השקעה בגזית גלוב (כ-62%), באלביט הדמיה (כ-24.5%) ובמבני תעשיה (כ-20.3%). מי שיבחר לפזר את השקעתו על מספר רב של מדינות מערביות, כדאי לו שיבחר להשקיע בדלק נדל"ן ובאלוני חץ. מי שבכל זאת רוצה להשקיע אך ורק בנדל"ן בישראל יוכל לעשות זאת באמצעות השקעה בחברת גב ים אשר כל פעילותה היא בישראל".