בוא הביתה

קריסת חפציבה, על כל התקריות המכוערות שליוו אותה, היא במידה רבה האירוע המשמעותי שמעיב על שוק הנדל"ן בישראל בימים אלה, עם סיומה של השנה הנוכחית. מרה שחורה של חוסר ביטחון ואי ודאות שוררת כעת לגבי ההליך המסובך גם כך של רכישת דירה - וחבל, שכן בחינה אובייקטיווית של שוק הנדל"ן בשנה היוצאת מגלה נקודות אור רבות וחשובות.

כמו כן, תהליכים חיוביים שהחלו בשנים קודמות נמשכו והתעצמו במהלך השנה החולפת. כך נוצר מצב שבשוק ישנן הזדמנויות רבות לרכוש דירות במקומות טובים במחירים שאינם גבוהים ביותר, הריביות על המשכנתאות נותרו נמוכות, משקיעי החוץ ממשיכים לרכוש בישראל נכסים - לאו דווקא יוקרתיים - והמפרטים הטכניים של הדירות משתפרים והולכים במהירות רבה.

ניתן לקוות שאפילו קריסתה של חפציבה תהיה אירוע שיביא עמו גם טוב, בסופו של דבר: שהגופים האמונים על בקרת חברות הבנייה יגבירו את בדיקותיהם ושקונים מן השורה יבינו למה נועדו הערבויות הבנקאיות. אך עוד לפני התחזיות לעתיד - על מנת לסקור את השנה שחלפה, הנה כמה נקודות ציון שחווה בתשס"ז שוק הנדל"ן בישראל.

ועדות התכנון בישראל חוו שינוי מעניין בשנה האחרונה: הכנסתם של יועצי שימור לדיון. זהו רק סימן יחיד לתופעה רחבת-היקף: מגמת שימור המבנים והאתרים בישראל הולכת ותופסת תאוצה. כבר לא מדובר בבתים הנאים שרואים רק בשדרות רוטשילד בתל אביב, או במבנים שרק תושבי חוץ מגלים בהם עניין, אלא בהתגברותה והעמקתה של הבנת חשיבות השימור. "כיום יש יועצי שימור בוועדות התכנון, דבר שלא נשמע כמותו בעבר - הודות לעליית המודעות", אומרת תמר טוכלר, ראש המועצה לשימור אתרים.

"גם מקבלי ההחלטות יוזמים בעצמם שימור של מבנים ואתרים, ובהם גם ראשי ערים רבים ואפילו חברי כנסת", מפרטת טוכלר. הישג בולט שנרשם בשנה האחרונה בתחום השימור הוא התקדמות פרויקט מתחם על גלגלים: ב-2005, בעת פינוי השטח לשם הרחבת רחוב קפלן בתל אביב, אושרו לשימור 40 מבנים באזור, שהוזזו ממקומם כדי שלא ייהרסו. בשנה האחרונה נמשכה ההיערכות לקראת סיום הליך השימור במקום.

מתחם נוסף ששיפרה אותו מגמת השימור הוא מתחם הרכבת (מנשיה) בדרום תל אביב. הפרויקטים באזור נועדו להחזיר עטרה ליושנה ולחדש את סביבתה של תחנת הרכבת שפעלה במקום, והיתה מוקד מסחרי שוקק.

לבד מאלה אי אפשר שלא להתפעל ממתחם נווה צדק - שאמנם אינו כולל מספר רב של מבנים לשימור, אך נראה שכמעט אין בו מבנה שלא עבר או עובר תהליך שיפוץ. כמובן, גם ביציאה מתל אביב ניתן לראות דוגמאות לתופעה, כמו רחוב הביל"ויים בגדרה ומבנים שונים במזכרת בתיה.

"זה נכון שהמודעות עלתה ויש תוצאות בשטח למאבקים של שנים ארוכות", מסבירה טוכלר, "אבל חשוב להיערך גם לקטע הסופי של התהליך - לשמירה על המבנים ששומרו לאורך זמן. יש מקומות רבים בהם צריך להקים מינהלה שתפקידה יהיה לשמר לאורך זמן את המתחמים ששופצו - כדי שאלה לא יחזרו אחורה עם השנים".

תשס"ז תיזכר כאחת השנים הטובות ביותר לציבור קוני הדירות. הריבית על המשכנתאות שברה שיאים תחתונים, והבנקים ניהלו ביניהם תחרות כה עזה עד שבשיאה ניתן היה לקבל ריבית על משכנתא במחיר של פריים מינוס 1 - דהיינו 4% - ואף נמוך מכך, עד 3.7%.

לשם תזכורת: ב-2003 הריבית עמדה על 7% בממוצע, לפני שנתיים - על ממוצע של 4.5%, ובשנה שעברה - שיעור הריבית הממוצעת היה 5%. בבחינה של קנה מידה זה, אם כן, אפשר להבין את גודלו של השינוי.

שער הריבית בשנה החולפת, כך מעידים מומחים למשכנתאות, היה הנמוך ביותר מזה עשור, ואחד הנמוכים מאז קום המדינה. ניתן בהחלט להבין ללבם של אלה שהחליטו השנה לקפוץ על העגלה ולקחת משכנתא.

הסיבה למחיר הנמוך, מעבר לתחרות שמנהלים הבנקים על לבו של ציבור קוני הדירות, היתה בראש ובראשונה הריבית הנמוכה במשק. אך לכל דבר טוב יש סוף: בשבועות האחרונים אנו עדים לעלייה הדרגתית בריבית המשכנתאות, המתקרבת כבר לשיעור של 5%.

"שוק המשכנתאות בישראל, בניגוד לעבר, מתנהג בצורה חדה ביותר בכל הקשור למדד", מסבירה מנכ"לית בנק דיסקונט למשכנתאות, ענת קינן. "אם בעבר לקח לשוק זמן רב להגיב לשינויים, כיום העלאה ברבע אחוז במדד - כמו שביצע באחרונה בנק ישראל - העלתה כמעט באופן אוטומטי את הריבית על המשכנתאות".

למרות הכל, יש מקום לאופטימיות: גם בהתחשב בעלייה האחרונה, שיעור הריבית על משכנתאות בישראל עדיין נמוך, ובסוף השנה הנוכחית ובפתיחת השנה הבאה הריבית על המשכנתא לא תהווה מחסום בפני רוכשי הדירות.

מגמה נוספת שנתנה את אותותיה בשוק הנדל"ן בתשס"ז היא המשך המומנטום החיובי בשוק המגורים. נכון, עוד אי אפשר לבשר על התעוררות שוק הנדל"ן בקרית גת, בלוד או בשדרות, אך בהחלט ניתן לומר כי לאחר תקופה ארוכה נוספו מוקדי ביקוש רבים למפת שוק הנדל"ן למגורים - מקומות שאינם עונים לשם תל אביב, רעננה או הרצליה פיתוח.

המקומות שנהפכו לפופולריים מחזיקים לרוב בשילוב נכון של כמה גורמים - ונדמה כי מערכת תחבורה שמאפשרת ניידות טובה היא הגורם החשוב ביותר. מי שעבר לאחרונה בתחנת הרכבת של בנימינה, או בתחנה המתחדשת בפרדס חנה, יכול בהחלט להבין מדוע אזורים אלה נכללים ברשימה המכובדת של המקומות שרשמו גידול בביקושים ואף עליות מחירים.

גורמים נוספים שקשורים לגאות בשוק הנדל"ן הם תושבים בחתך סוציו-אקונומי גבוה, שבמקומות מגוריהם הורגשה עלייה בביקושים, ומיתוג נכון של יישובים. כך זכו לעלייה בביקושים יישובים בסביבת גדרה, כמו שדמה וכפר מרדכי.

כמו כן, כמה אזורים בחיפה ובאזור רמות מנשה - שבו אמור להיסלל קטע 18 של כביש 6 - זכו לפופולריות וביקוש בשנה האחרונה, וכך גם העיר ראשון לציון - שנרשמו בה עליות מחירים חדות יחסית, לאחר כמה שנים שבהן מחירי הדירות בה "נתקעו". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רן וירניק, טוען כי בשנים האחרונות, ובשנה האחרונה בפרט, נולד מושג חדש - הפריפריות הקרובות. "בניגוד להערכת לשכת שמאי המקרקעין - שמחירי הנדל"ן למגורים בפריפריות יישארו באותה רמה ואולי אף יירדו במעט - יש כמה מקומות בגליל התחתון ואזור חיפה, שבהם תימשך מגמת העלייה", אומר וירניק.

לפני חודשיים נרשמה הקריסה הגדולה ביותר של חברה קבלנית בישראל בעשורים האחרונים. התמוטטותה של חפציבה הותירה אחריה אלפי רוכשי דירות חרדים וחשפה מחדלים קשים בתחום הפיקוח על חברות בסדרי גודל כאלה.

מזה שנים טוענים כנגד רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון שהוא "כמעט לא קיים". המצב הגיע לידי כך שגם רוכשי דירות שנפגעים מקבלנים אינם רואים בו כתובת למשלוח תלונות - וכך הגיעו אליו רק שתי תלונות בנושא מכירת דירות ללא ערבויות בנקאיות. אף על פי שהדבר מהווה עבירה חמורה על החוק, הרשם טיפל בשתי התלונות באופן נקודתי בלבד, ולא טרח לבדוק האם מדובר בשפיץ של הקצה של הקרחון.

גם לבנקים היו את כל הכלים לדעת על מצב החברה - אולם הם התעלמו, או שלא רצו לדעת. גם בשוק ההון הצטברו עדויות, בצורת דו"חות מטרידים מהחברות הציבוריות של חפציבה, אך אלה לא השפיעו על הדעות החיוביות על החברה - גם דקה לפני קריסתה.

תוצאת הקריסה היתה קלקולה של שנת התאוששות עבור קבלנים רבים. הקונים שעמדו לחתום על חוזי מכירה החלו להסס, לשאול שאלות ולדרוש הוכחות איתנות כלכלית. חלקם אף פנו לרכוש דירות יד שנייה, וקצב המכירות ירד משמעותית. יותר מעשר חברות בנייה קרסו מתחילת העשור, ולאחר כל התמוטטות נראה היה שהשוק הפיק לקחים. בפועל, הריטואל מוכיח שלא כך הדבר. אולי במקרה של חפציבה ומחדלי הגופים הבקרים, אפשר לקוות שההלם והרעש הציבורי יגרמו לשינוי. כך יחול שיפור במנגנון הפיקוח על החברות הגדולות וגם הקונים ינהגו ביתר עירנות ויזכרו לעמוד על זכויותיהם.

שליש מהפרויקטים של דירות מגורים במחוז המרכז, שבנייתם החלה במחצית הראשונה של 2007, הם פרויקטים של קוטג'ים חד ודו-משפחתיים ושל וילות. 1,274 צמודי קרקע החלו להיבנות באותה תקופה במחוז המרכז.

כמו כן, במחוז הצפון למוד המלחמה, החלו אז בהקמת 2,815 צמודי קרקע, כ-84% מכלל הדירות שמוקמות במחוז זה - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו בשבוע שעבר. נתונים אלה משקפים אמירה חשובה על דמותו של שוק הנדל"ן הישראלי.

ראשית, הנתונים מבהירים שבניגוד למסרים של יחסי הציבור המאסיוויים בענף, מגדלי-יוקרה במרכזי הערים אינם המרכיב המהותי בנדל"ן בישראל. להיפך: החלום הישראלי של בית עם גינה נותר נטוע ומושרש בקרב חלק גדול מהישראלים.

שנית, הנתונים רומזים לכך שניתן למצוא כיום צמודי קרקע רבים באזורים כפריים, במחירים שתואמים את יכולותיהם הכלכליות של חלק גדול מתושבי ישראל. קבלנים לא היו משקיעים כסף כה רב בהקמת יחידות דיור כה רבות (5,951 יחידות, ליתר דיוק), אלמלא היו משוכנעים שיש להן ביקוש רב בקרב בני המעמד הבינוני.

בהתאם למגמה זו, רשימת היישובים שבהם החלה בניית יותר מ-150 דירות במחצית הראשונה של השנה הנוכחית כוללת את כפר יונה, באר יעקב ופרדס חנה-כרכור - יישובים שנמצאים בפריפריה הסמוכה לתל אביב, ומאופיינים בבנייה מעורבת של מבני דירות וצמודי קרקע במחירים של 250-350 אלף דולר. כמו כן, נתוני הלמ"ס מראים כי המחוז שמספק את עיקר צמודי הקרקע הוא מחוז הצפון - שם חל גידול של כ-30% בהקמתם. בהתחשב בכך שבמהלך השנה עדיין עסקו במחוז בשיקום החבלות מהמלחמה האחרונה, מדובר בנתונים אופטימיים בכל קנה מידה שהוא.

כבר לפני כשלוש שנים החלו לחוש בשוק הנדל"ן את הביקוש העולה של תושבי חוץ. גילויי אנטישמיות קשים, במיוחד באירופה, וצניחת שער הדולר יחסית ליורו גרמו לרבים להתעניין בנכסים בישראל.

באותה תקופה עיקר הרוכשים היו עשירים שחיפשו דירות יוקרה במגדלים בתל אביב, בווילות של הרצליה פיתוח ובפרויקטים יוקרתיים באשדוד ובנתניה. גם אילת היתה יעד מבוקש. הדתיים והחרדים ביניהם חיפשו בתי יוקרה בשכונות במרכז ירושלים.

מאז התופעה התפשטה לאזורים נוספים בישראל, ולא רק לנכסי יוקרה. לפתע החלו להופיע תושבי חוץ במקומות כמו מודיעין, מזרח נתניה, פתח תקוה ושכונות ירושלמיות שאינן סמוכות לעיר העתיקה. בנוסף, הדירות שתושבי החוץ החלו לרכוש היו במחירים עממיים יותר.

כך, למשל, קבוצה של מקסיקנים רכשה דירות במגדלי מגורים שמקימה חברת אשדר במזרח נתניה ויהודים מדרום אפריקה רכשו דירות בפרוייקט של י.ח. דמרי במודיעין. כמו כן, גם בין נפגעי חפציבה נמנו כמה תושבי חוץ שרכשו דירות בפרויקטים של החברה במקומות כמו חדרה והר חומה - שבעבר לא נחשבו למבוקשים בין תושבי החוץ. מעבר לכך, נרשמה גם תופעת השקעה בדירות: בשנה החולפת קרה לא פעם שרוכשי דירות יוקרה מהדור הראשון ניצלו את עליות המחירים, מכרו אותן לתושבי חוץ אחרים, וגרפו רווחים לא קטנים.

זוג קונים מלווים במתווך הגיעו לפרויקט בן שלוש שנים בפתח תקוה, כדי לבדוק אפשרות לרכוש שם דירה. מיד עם כניסתם ללובי של הבית בן שש הקומות, הביעו את אכזבתם.

"מדוע יש בו רק מעלית אחת?", שאלו בני הזוג את המתווך. "כי זה התקן לבניין בגובה כזה", הסביר בתשובה. "אבל בפרויקטים חדשים יש שתי מעליות", התעקשו בני הזוג. "מכיוון ששם החליטו לשפר את הסטנדרט החוקי", ענה המתווך.

סיפור זה הוא עדות אחת מני רבות לשיפורים הבלתי-פוסקים שעוברים המפרטים הטכניים של דירות המגורים החדשות. התחרות הגדולה בין הקבלנים הביאה אותם למצב שבו כמעט הכל ייעשה כדי למשוך את הקונים.

זה מתחיל משטחי הדירות שנמצאים במגמת עלייה: אם לפני 20 שנה דירות 3 חדרים היו בשטח ממוצע של 70 מ"ר ודירות 4 חדרים הגיעו ל-90-100 מ"ר, כיום דירות 3 חדרים משתרעות על כ-100 מ"ר ואילו דירות 4 חדרים מגיעות לשטח של 115-120 מ"ר.

בשנים האחרונות הגדילו קבלנים רבים את שטחי דירות ה-4 חדרים ל-120-130 מ"ר, ושטחי דירות 5 חדרים - שלפני עשר שנים כללו שטח בסדר גודל דומה - הגיעו בחמש השנים האחרונות ל-130-140 מ"ר. באחרונה העלו הקבלנים את שטחן גם ל-140-150 מ"ר.

לובי הבניין עבר שדרוג גם הוא. עד לפני 15 שנה המושג הזה כמעט לא היה מוכר בישראל, וקומת הכניסה הובילה ישר לחדר המדרגות ולמעלית, במקרה שהיתה כזו. כיום, לובי מפואר ומגונדר הוא הכרח בכל פרויקט שמכבד את עצמו. מעלית היא הסעיף הבא בהתקדמות. כמעט שאין היום מבנים חדשים, כולל של 3-4 קומות, שאין בהם מעלית אחת לפחות.

בשנתיים האחרונות הקבלנים החליטו, כפי שסיפורם של בני הזוג מראה, להקים שתי מעליות בפרויקטים רבים - אפילו שהתקן דורש מספר כזה רק מגובה של 9 קומות ומעלה. שיפורים נוספים שמורגשים הם בתחום המגוון שמוצע לקונים: לעתים מוצגות בפניהם יותר מעשר דוגמאות לבחירתם של ברזים, כיורים, מטבחים, שיש ושל כמעט כל רכיב שכלול בדירה. התוצאה של מקצה שיפורים כולל זה זה היא שהרוכשים מקבלים היום תמורה הרבה יותר טובה לכספם מאשר בשנות פריחת הנדל"ן הגדולה של העשור הקודם. מי שיבקר באותן דירות, בנות 10-15 שנה, יחוש בקלות בהבדל.