בבי בן סימון: "המשבר הזה דווקא טוב לנו"

על רקע החדשות הרעות מענף הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, קשה להניח שמישהו מעז לנסות לגייס כסף עבור התחום בימים אלו. אבל קרן ההשקעות "U.S Capital", שהודיעה השבוע על רצונה להקים נציגות בינלאומית בישראל, מתכוונת לגייס 100 מיליון דולר להשקעות בנדל"ן מניב.



מי שעומד מאחורי היוזמה של גיוס הכסף והקמת הנציגות הישראלית של U.S Capital הוא בבי בן סימון - ישראלי-אמריקאי שנולד בגבעתיים בשם ברוך - ושוהה בארה"ב מזה 35 שנה. מי שיעמוד בראש הפעילות בארץ הוא גבי מזרחי, בן 34.



בן סימון הוא לא איש פיננסים אלא הנדסאי בניין שירד מהארץ בגיל 23 במטרה להשתקע בארה"ב. "השתחררתי מצה"ל במאי 86', התחתנתי ביוני, ובאוגוסט כבר נסעתי עם אשתי לחו"ל", הוא מספר. "תמיד היה לי חלום לגור בחו"ל, ותמיד היתה לי אוריינטציה לבנייה, וידעתי שאם אני רוצה להצליח בעסקים - ישראל קטנה עלי".



"בנוסף, לאבא שלי היה משרד תיווך בגבעתיים, וממעט הניסיון שצברתי שם בצבא ולפני הצבא, החלטתי שלא מתאימה לי המלחמה המתמדת הזו עם הגורם האנושי הישראלי. ההתנסות הזו, הבהירה לי שאני לא רוצה לעשות עסקים בישראל".



בארה"ב הפך ברוך ל"בבי", והקים חברה שמתמחה בבניית בתי עשירים לצורך מכירה. החברה, Kos Builduing Group, קונה בתים על שטח של 2,000-600 מ"ר, ומתמחה בבנייה עתיקה בסגנון של תחילת המאה הקודמת.



את U.S Capital הכיר בן סימון בזכות פרויקט גדול של בנייה בקריביים אותו ביצע. כשחיפש מימון לפרויקט, הגיע לקרן הגידור שהינה האחות של הקרן שתוקם בישראל. בן סימון נכנס לקרן כמשקיע, התלהב מהביצועים ורצה ליהנות גם הוא מדמי הניהול של העסק.



"אחרי שהכרתי אותם, באתי אליהם עם 'רעיון מטורף': הצעתי להם שנרחיב את פעילות החברה בישראל", הוא מספר. עם ארבעה ילדים אמריקאים ובית בצפון מנהטן - ולמרות "המנטליות העסקית הישראלית" בבי החליט שהוא רוצה לחזור, לפחות מבחינה עסקית, לישראל.



מושפעים רק פסיכולוגית



קרן הגידור הנדל"נית של U.S Capital מתמחה בנדל"ן מניב. הקרן לא משקיעה ישירות בנדל"ן, אלא מספקת לבעלי נכסים הלוואות על בסיס הנכסים הפרטיים שבבעלותם - נכסי נדל"ן מניב בלבד. ההלוואה הניתנת היא בערך של 70% משווי הנכס.



השיעור הגבוה של ההלוואה כאחוז משווי מהנכס הוא הבסיס לאטרקטיביות של U.S.Capital בעיני הלווים. לדברי בן סימון, הבנקים האמריקאים נהגו להעניק עד למשבר הסאבפריים הלוואות בשווי של 60% משווי הנכס בלבד. בגלל המשבר הצטמצם שיעור ההלוואות ל-50% מהשווי.



זו לא תקופה קשה להשיק בה קרן נדל"ן?



"אנחנו לא קשורים למשבר האשראי ברמת התשואות של הקרן. הדרך שבה אנחנו מושפעים היא בעיקר פסיכולוגית. כמות הפרויקטים שאנחנו משקיעים בהם גדלה משמעותית בגלל הפאניקה של הבנקים. נוצר היום בארה"ב צוואר בקבוק בתחום מתן הלוואות. יש הרבה אנשים שכבר היו לקראת חתימת חוזה לרכישת בניין - והבנק הודיע להם שאין לו אפשרות לתת להם הלוואה כדי לממן את זה".



זה מאפשר לגבות ריבית גבוהה יותר מאלו שלוקחים הלוואות?



"הפריים רייט בארה"ב (ריבית הבסיס למשכנתאות - ח.ע) הוא עדיין 8.25%. זה הבסיס להלוואות. אנחנו העלינו את הריבית שאנחנו גובים ל-13%-14%. מהבחינה הזאת, המשבר דווקא טוב לנו".



אז למה בכל זאת פונים אליכם למרות הריבית הגבוהה הזו?



"חוץ מזה שאנחנו נותנים הלוואה על שיעור יותר גבוה מערך הנכס - יותר קל לקבל הלוואה אצלנו. הדרישות של הבנקים הרבה יותר נוקשות. אותי לא מעניין מאיפה הבאת 300 אלף דולר עבור ביטחונות. לבנק חשוב מאיפה הבאת את הכסף. אותי לא מעניין ה'קרדיט סקור' כמו בבנק".



אז אתה לוקח סיכון גבוה יותר?



"יש לי 35 אנשים במחלקת אנליזה שמנתחים את העסקה מבחינה פיננסית - מבחינת הביטחונות שיש ללווים ומבחינת תמהיל השוכרים בנכס. אני בודק הסטוריה של 'דיפולטס' אצל הלווה ומוודא שהוא לא היה בעבר בפשיטת הרגל. אני גם לוקח נכס ספציפי כביטחון, נכס שאינו משועבד למישהו נוסף.



"צריך לזכור שאנחנו לא רוכשים את העסק ולא משקיעים בו. אנחנו רק מממנים נדל"ן מניב. אני נותן ללווה הלוואה לשנה אחת בלבד, ואחרי שנה הוא הולך לסיטי בנק או לבנק גדול אחר. זו הסיבה שהגעתי לתחום הזה - חיפשתי תחום השקעה שמאפשר נזילות.



"הסיכון היחיד שלי הוא אם דייר גדול ששוכר הרבה שטח בנכס פושט את הרגל. אם חברת בזק - ששוכרת 5 קומות בעזריאלי - פושטת מחר את הרגל, עזריאלי בבעיה. בגלל זה אנחנו שואפים שלא יהיה לנו דייר שמשקיע יותר מ-10% בנכס אחד".



אתה לא איש פיננסים. איפה אתה נכנס בקרן הזו?



"אני לא נוגע בנושאים הפיננסיים. אני זה שמעריך את שווי הנכס. אני יכול להעריך עבור U.S Capital את 'הסיפור של הבניין' באופן מיידי. אני יכול להעריך, למשל, אם יצטרכו לשפץ אותו בעלויות גבוהות בעוד חודשיים. ההתמחות שלי בנדל"ן הביאה להם הרבה ערך".



אז למה לא להקים קרן כזו שתשקיע בנדל"ן מניב בארץ?



"בישראל אי אפשר לעשות את זה. אין פה עדיין את המאסה הזו של נכסים מניבים, וכלל המפתח הוא שככל שמספר הדיירים גדל - הסיכון יורד. השילוב של כמות הפרויקטים והמאסה שלהם כמו שיש בארה"ב - לא קיים בארץ. להערכתי אפשרויות ההשקעה בישראל נמצאות ברמת סיכון גבוהה יחסית למה שהמשקיעים מחפשים היום".



אז מה התשואות שאתם נותנים?



"בארה"ב, ב-2006, הקרן הניבה תשואה נטו של 14.2%. אני מגייס כסף - ונותן איתו הלוואות ב-13%-14%. אחרי כן אני ממחזר שני שליש מההלוואה, ולוקח על בסיסה הלוואה נוספת מהבנק עליה אני משלם ריבית של 10%. כך שאני נהנה מפער ריבית של 4%. במקביל, הכסף מתגלגל לעסקה הבאה".



מה ההערכות שלך לגבי ענף הנדל"ן ומשבר האשראי באופן כללי?



"היה כאן עיוות הסטורי. המשבר בענף הנדל"ן היה צריך לקרות כבר ב-2001, אבל ב-9/11, בגלל אסון התאומים, הממשל האמריקאי הזרים המון כסף לשוק וענף הנדל"ן פסח על התיקון התקופתי שהיה צריך לקרות כבר לפני שש שנים. נכון להיום, בנדל"ן, המחירים נעצרו במקום. האמריקאים כבר התרגלו לעלייה של 5%-10% בערך הנכס שלהם בכל שנה, מבלי שהם יגעו בו. המגמה הזאת תיעצר.



"הדבר המרכזי שהישראלים שוכחים הוא שארה"ב היא יבשת. אני גר בניו יורק, ובניו ג'רזי מחיר הנדל"ן שונה ב-5%-10%. גם במשבר הסאבפריים - שהגיבו עליו כאן בלי פרופורציה - צריך לזכור שמדובר בהלוואותשניתנו ב-95% במרכז ארה"ב. שם ממוצע המחירים לנכס הוא 100 אלף דולר. בניו יורק אתה לא קונה עם זה מחסן. הממשל האמריקאי נכנס בצורה אגרסיווית למשבר הזה והכניס 120 מיליארד דולר לבנקים בתוך שבועיים.



"בנוסף, הכלכלה האמריקאית היא במצב יוצא מן הכלל. בשנה הבאה יש בחירות - וכנראה שהמפלגה הדמוקרטית תיקח אותן. הילרי קלינטון תיהנה מההפקר, כי האמריקאים רוצים לצאת מעיראק. ומבחינה כלכלית יקרו הרבה דברים חיוביים כשארה"ב תצא משם".



ישות אמריקאית בישראל



קרן הנדל"ן האמריקאית של U.S Capital מנהלת 150 מיליון דולר. הקרן הישראלית תהיה הקרן השנייה של החברה - כשהשאיפה היא לנהל 100 מיליון דולר. בן סימון מעריך שבישראל יש יכולת לגייס את הסכום הזה.



מי שישקיע בסניף הישראלי - ישקיע בישות משפטית אמריקאית. המשקיע בקרן "נועל" את כספו לשנה - שכן הוא מתחייב להישאר בה חצי שנה לפחות. כמו כן הוא חייב להודיע על עזיבה חצי שנה מראש.



מינימום ההשקעה בקרן הוא 0.5 מיליון דולר. דמי הניהול הם בהתאם לענף הגידור - 2% בשנה, ו-20% מהרווחים. בן סימון הוא הבעלים של 25% מהגוף החדש. היתרה מתחלקת בין שותפים אמריקאים.