אייזק קטן: אני לא נכנס לפרויקט אם העלות שלו גבוהה מ-65%-70% מהמחיר הסופי של העסקה

"בשלב זה אני לא כל כך רואה כדאיות כלכלית להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל. עלות הפרויקטים בארץ מגיעה בממוצע ל-85% ממחיר הדירה הסופי, מה שמציב בפני היזם סיכון גבוה יחסית. אני יודע שיזמים ישראלים מתפקדים בתנאים הללו, בלית ברירה, אבל המציאות הזו לא נראית לי מושכת". זו דעתו של היזם אייזיק קטן, ישראלי לשעבר, שעיקר עסקיו בברוקלין, ניו יורק.



באפריל השנה הגדיר עיתון הנדל"ן הניו יורקי, "The Real Deal", את קטן ואת החברה שלו Katan Developers, כקבלן השלישי, מבחינת היקף העבודה, בברוקלין. לחברה של קטן נרשמו הכי הרבה פרויקטים של קונדו (בתים עם ניהול משותף) בברוקלין, בשנתיים האחרונות - 11 במספר.



קטן, 45, עלה ארצה מאיראן בגיל 13, והתגורר עם משפחתו בחולון. הוא שירת בחיל האוויר, וזמן קצר לאחר תום שירותו הצבאי החליט להגר לארה"ב, לניו יורק.



הוא התחיל לעסוק בנדל"ן בקניית בתים מעיקולים של בנקים, שיפוצם ומכירתם. הקנייה היתה מלווה בהלוואות פרטיות בריבית גבוהה. הסיבה לכך היא שבמקרים רבים היה צריך לסגור את הקנייה בפרק זמן קצר של בין שבוע לשבועיים כדי למנוע עיקול סופי של הנכס. בפרק זמן כזה לא ניתן לקחת הלוואות רגילות בבנקים.



בשלב השני, בשנים הקשות בשנות ה-90, כששוק הנדל"ן בניו יורק היה בשפל, הוא יזם פרויקטים של שיקום שכונות בשיתוף ובסיוע של ממשלת ארצות הברית ומדינת ניו יורק.



לקטן יש כיום פרויקטים בשלבי בנייה ותכנון לשש השנים הקרובות בהיקף של 4,000 יחידות דיור, בעלות של 2 מיליארד דולר.



בשנים האחרונות הוא מתמקד, כאמור, בברוקלין, אבל באחרונה רכש קרקעות דווקא בפלורידה.



כמו כל יזמי הנדל"ן האמריקאים, הדבר שהכי מטריד את קטן הוא משבר הסאב-פריים (המשכנתאות ללווים בלתי בטוחים). "מרבית הנזקים מורגשים באזורי עוני עם מיעוטים, בעיקר היספאנים ושחורים, וזאת משום אופיין של המשכנתאות שניתנו להם (בריבית משתנה, שעלתה באחרונה). אני מעריך שכשמדובר בניו יורק, אז הביקושים והמחירים בשוקי הנדל"ן בברונקס, קווינס וברוקלין ירדו בשיעור של 20%-30%, ואילו בסטטן איילנד הגיעו הירידות לשיעורים של עד 50%. ניתן לאפיין את מחירי הדירות במגזרים הללו ברמות של 3,000-3,500 דולר למ"ר".



מה עם פרויקטים יוקרתיים?



"יזמים שמתמקדים באזורי יוקרה, כמו במנהטן, שבהם המחירים מתחילים ב-10,000 דולר למ"ר, לא מרגישים את המשבר, משום שעיקרו נעוץ בלווים בלתי בטוחים, שאינם מסוגלים לעמוד בהחזרים, והם ממילא לא הגיעו למנהטן. זו הסיבה ששוק הנדל"ן שם נותר חזק ולא הושפע כלל".



כיצד אתה מנהל את עסקיך בתקופה הזו?



"אנחנו מתמקדים בהקמת דירות ברמה בינונית-גבוהה של מחיר - 400-500 אלף דולר לדירות 3 חדרים, ו-800 אלף דולר ומעלה בעבור דירות 4-5 חדרים, ולכן הרגשנו את המשבר, אבל לא נפגענו ממנו. יש קונים פוטנציאליים במצב איתן, שלפתע נכנסו למצב של Stand By, משום שהם מעריכים שהמחירים יירדו גם בנכסים הללו. אני צופה שיירשמו ירידות מחירים, וכבר כיום אנחנו יכולים לראות מקומות כמו פלורידה, שבהם נרשמו ירידות של 30% במחירי דירות במקומות מסוימים, וההערכה היא שגם בצפון מדינת ניו יורק ובאזורי אבטלה, מחירי הדירות יירדו. עם זאת, ירידה לא צפויה לדעתי ברוב השכונות של ניו יורק.



"מה שכן, בעקבות המשבר החלטנו להתמקד יותר בדירות קטנות. בפרויקטים שהיינו אמורים להתחיל בשנה הקרובה החלטנו בזמן האחרון להגדיל את מספר יחידות הדיור ב-20%, ולהקטין את שטחן. ההיגיון שעומד מאחורי ההחלטה הזאת הוא שאנשים מחפשים כיום דירות זולות יותר, גם אם משמעות הדבר, שהמחיר למ"ר גבוה יותר".



הערכת שברוב השכונות בניו יורק לא יירשמו ירידות מחירים. מדוע?



"עקב המשבר, נגרמה עלייה חדה בשוק השכירות וכיום קשה מאוד למצוא דירה להשכרה בניו יורק. חוזים חודשו בעליות מחירים של 30%, ודירת 3 חדרים בלתי מוגנת שהושכרה לפני שנה ב-1,500-2,000 דולר לחודש, מושכרת היום במחירים של 2,000-2,500 דולר לחודש. באיזשהו שלב, אנשים שרוצים לגור באזור מסוים בניו יורק יגיעו למסקנה, שלמרות המשבר, כדאי להם יותר לרכוש דירות, ולהקצות למשכנתא את דמי השכירות שהם משלמים כיום".



אתה רואה שינויים מרחיקי לכת בשוק הנדל"ן האמריקאי עקב המשבר?



"כן. קודם כל, בתחום היזמות. הגאות של השוק בארבע השנים האחרונות גרמה להרבה אנשים להיכנס לתחום היזמות, ללא ניסיון וידע קודמים, והם הראשונים שעזבו את השוק, כשהחל המשבר. לעומת זאת, חלק גדול מהיזמים המנוסים בענף לא סבלו מהאטה בפעילות שלהם.



"בתחום המשכנתאות רואים לא מעט חברות של ברוקרים שעסקו בתחום, שהחלו לנטוש אותו, או שאיחדו חברות והחלו לבצע פעולות של התייעלות והפקת לקחים ממה שקרה. בחלק גדול מהמקרים הם ידעו, או היו אמורים לדעת, שהם נותנים הלוואות לאנשים שאינם מסוגלים לעמדו בהחזר".



בישראל שמך מוכר בעיקר מניסיון כושל לרכוש את מתחם עלית לפני כשנתיים ב-44 מיליון דולר. מה קרה שם?



"צורפתי לעסקה, אותה אירגנה קבוצה של משקיעים לקראת סופה. חלקי בקבוצה אמור היה להתבטא ב-10 מיליון דולר. תנאים מסוימים בחוזה שנחתם בין החברה לעלית לא נראו לי מלכתחילה, ונקבע כי אם עד למועד התשלום השני לא ימולאו תנאים מסוימים שדרשתי, יש לי אופציה לצאת מהעסקה. וכך באמת קרה".



ומה עם עסקות נוספות בישראל?



"בשלב זה אני לא רואה כל כדאיות כלכלית להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל. הרווח היזמי בישראל נמוך מאוד, וזה טומן סיכון גדול ליזם. בארה"ב אני לא נכנס לפרויקט אם העלות שלו גבוהה מ-65%-70% מהמחיר הסופי של העסקה. יזמים ישראלים שמתמקדים בארץ מוכנים בלית ברירה להסתפק במרווחי רווח קטנים, אבל אותי זה לא מחייב".