המלחמה על בירת השרון: מי מובילה באיכות החיים בין הוד השרון, רעננה וכפר סבא?

בשלושת העשורים האחרונים מנהלות שלוש השכנות ממזרח השרון: רעננה, כפר סבא והוד השרון, מרוץ צמוד בדרך לבכורה בתחומים רבים, ובהם תחום הנדל"ן. תחילה ניצבה כפר סבא בראש, אך בשנות ה-90 חלפה על פניה רעננה, מותירה מאחוריה רק עשן. בעשור האחרון חלפה גם הוד השרון על פני כפר סבא, שדווקא מפגינה מצדה באחרונה סימני התאוששות. האם יצליחו השתיים להדיח את רעננה מהמלכות?



"דירה בתל אביב יקרה מדי בשבילנו, ולכן חשבנו לחזור למקורות ולגור ברעננה, אבל גם שם המחירים גדולים עלינו. בסוף בחרנו בהוד השרון ואנחנו ממש לא מצטערים", אומרת רות (32), אם לילד בן שנתיים. הבניין שבו היא ובעלה קנו דירה, ממוקם במתחם 200: אזור של מגדלים עתירי דירות בצפון הוד השרון, שמשך לעיר מאות זוגות צעירים מאזור המרכז והשרון.



לצד מגדלי הדירות, נבנה פארק גדול שבו נמצא סניף של תנועת הנוער העובד והלומד. במרחק של דקות ספורות משם, נמצאות גם שתי תחנות הרכבת החדשות של כפר סבא והוד השרון המחברות את האזור לתל אביב. סיפורה של רות משקף במידה רבה את המצב באזור השרון - אין עוררין על כך כי רעננה ניצבת בראש, כשהבחירה השנייה היא הוד השרון. אבל לא תמיד היו כך פני הדברים.



כאמור, בשנות ה-80 נחשבה כפר סבא לעיר המובילה בשרון. הדימוי הטוב של מערכת החינוך העירונית בכפר סבא הביא לתחומה "מהגרים" רבים משכנותיה ותושבים מאזור המרכז. גם תושביה של כפר סבא, שנחשבו מאז ומתמיד לנאמנים מאוד לעירם, נשארו בתחומה ולא התפתו בדרך כלל לעבור לערים אחרות.



רעננה מודה לעובדי ההיי-טק



הדברים השתנו החל בסוף שנות ה-90, שעה שלראשות העיר השכנה רעננה, נבחר זאב ביילסקי שהשכיל בפרק זמן קצר יחסית להפוך את הקערה על פיה. ביילסקי חיזק את הקשר של התושבים עם העירייה, פיתח את המחלקה לחזות העיר והפך אותה מושא לקנאה בקרב כל הרשויות המקומיות בישראל, וגם תרם רבות לעלייה בהישגים של תלמידי רעננה.







ביילסקי גם הבין משהו שעמיתיו בהוד השרון ובכפר סבא קלטו מאוחר - את צמיחתו המהירה של מגזר ההיי-טק, על הקהילה האיכותית של עובדיו. הוא האיץ את הקמת אזור ההיי-טק של העיר, ואף הופיע בכנסי היי-טק וקרא לעובדים להתיישב בעירו.



אורי קידר, מי שהיה מנכ"ל עיריית רעננה במשך 18 שנה, מספר על התפתחות הקהילה האנגלו סכסית וקהילת אנשי ההיי-טק בעיר: "במקרה של אנשי ההיי-טק מדובר בטנגו. אנחנו רצינו להכניס את ההיי-טק לעיר ולכן פיתחנו את אזור התעשייה, דבר שמשך לעיר את אנשי ההיי-טק שהשתקעו פה. הפופולריות של רעננה בקרב האוכלוסייה הזו היא משהו שנעשה במכוון".



עוד אוכלוסייה חשובה שהתיישבה בעיר ותרמה רבות למיצובה כעיר הפופולרית ביותר בשרון היא האנגלו סכסים. לדברי קידר, כאן לא היתה מדיניות מיוחדת של העירייה: "במקרה של הקהילה האנגלו סכסית מדובר במקרה של שמועה מפה לאוזן. תחילה התיישבה פה קבוצה קטנה ופתאום ראינו שזו כבר קהילה של ממש. כשבדקנו את התופעה הבנו שבגלל שמדובר בקהילה סגורה יחסית, יש ערך רב לרושם שהם מעבירים לחבריהם ולמשפחותיהם מעבר לים. האהבה שלהם לרעננה משכה את אותה אוכלוסייה לעיר ולא למקומות אחרים".



שתי האוכלוסיות הללו תרמו את שלהן בסוף שנות ה-90, שבהן נופחה בועת ההיי-טק, לעליית מחירים חדה בעיר, להתפתחות של נכסי יוקרה, ולמיצוב רעננה כעיר איכותית, שמובילה כמעט בכל תחומי איכות החיים. ואולם בעקבות כך העיר נהפכה ליקרה מדי עבור רבים, שהחלו לפזול לשתי האחיות ממזרח: הוד השרון וכפר סבא.



הוד השרון מחליטה להתעורר



בתחילת העשור הנוכחי, התעוררה הוד השרון מתרדמה נדל"נית ארוכת שנים. ראש העיר דאז, עזרא בנימיני, הפשיר קרקעות במערב העיר ובצפונה לטובת פרויקטים של צמודי קרקע יוקרתיים במערב ומגדלי מגורים במתחם 200 הצפוני. "פליטי רעננה" ראו כי טוב, ונהרו למקומות הללו, והוד השרון, שהיתה עד אז אחרונה במדרג הנדל"ני של שלוש הערים, החלה לעקוף את כפר סבא, שקצת פיגרה בפיתוח.



"הקפיצה של הוד השרון היתה צריכה להגיע, זה היה עניין של זמן", אומר הקבלן שלומי חסון, מחברת פריזט חסון, הבונה כיום בעיר שלושה פרויקטים שונים: "להוד השרון יש כיום את הפוטנציאל הגדול ביותר מבין שלוש הערים הללו. היא ירוקה יותר, מרווחת יותר ונותרו בה יותר עתודות קרקע לבנייה מאשר לרעננה ולכפר סבא".



דבריו של חסון מובנים יותר כשמסתכלים על המספרים: שטחה המוניציפלי של כפר סבא הוא 14,169 דונם ושל רעננה 14,878 דונם. להוד השרון לעומתן יש הרבה יותר שטח: כמעט 20 אלף דונם, אלא שדווקא בהוד השרון מתגוררת אוכלוסייה הקטנה כמעט בחצי משתי האחרות - 44,600 תושבים לעומת 81,300 תושבים בכפר סבא ו-72,800 תושבים ברעננה.



המסקנה ברורה: הצפיפות בהוד השרון נמוכה באופן משמעותי מכל השלוש, מה שהופך אותה לאטרקטיווית מאוד באזור השרון, האטרקטיווי ממילא. השילוב של מרחבים, תשתיות תחבורתיות משתפרות (למרות הפקקים הקשים בכביש 5), ותנופת בנייה שהגדילה בצורה ניכרת את היצע הדירות החדשות במערב העיר ובצפונה העלו באופן ניכר את הביקושים להוד השרון, ועמם עלו גם המחירים שעקפו את אלה של כפר סבא.



מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית חברת גאוקרטוגרפיה, מציינת כי בשנים 2003-2007 מחירה של דירה ממוצעת בהוד השרון הגיע לכ-200 אלף דולר, לעומת 196 אלף דולר בכפר סבא וכ-230 אלף דולר ברעננה. לדברי דגני, מחירו של חדר בודד ברעננה הוא כ-85 אלף דולר ואילו בהוד השרון ובכפר סבא עלות חדר בודד היא של 65 אלף דולר, עם נטייה לטובת הוד השרון. (בתחילת שנות ה-80 החליטו בכפר סבא לאשר בנייה רק של דירות גדולות, על מנת למשוך אוכלוסיות מבוססות, והדבר תרם להובלתה של העיר בשנים אלה).



דירוג מחירי הנכסים הנחשבים למיוחדים ויוקרתיים כמו דירות גג, דירות גן ובתים פרטיים מחדד עוד יותר את ההבדלים בין שלוש הערים: ברעננה המחיר הממוצע הוא 510 אלף דולר, לאחר מכן ניצבת כפר סבא עם 419 אלף דולר וכפר סבא נשרכת מאחור עם 323 אלף דולר. לדברי דגני, הוד השרון מצמצת את הפערים אך כפי שזה נראה עכשיו היא אף פעם לא תשיג את רעננה במחירי דירות היוקרה".



לדברי מתווך הדירות בני רענן מסוכנות תיווך הוד, השינוי בהוד השרון הביא לכך שהיא נהפכה למותג: "עדיין לא מדובר במותג חזק כמו רעננה, אך זהו מותג שערכו עולה ולכן כיום היחס בין מחיר לתמורה בשלוש הערים נוטה לטובת הוד השרון".



השכונות המבוקשות בהוד השרון הן הדר ורמת הדר הצמודות לפארק ארבע העונות, ובהן בתים צמודי קרקע רבים וכן צדה הצפוני של העיר - מתחם 200 ובו מגדלי דירות רבים וכן כמה רחובות עם בתים צמודי קרקע.



במערב הוד השרון נמכרו כבר בתים פרטיים תמורת יותר ממיליון דולר, מספר המתווך ברי כהן, מסוכנות אנגלו סכסון ברעננה. מדובר בסכום אשר עד לפני שנים ספורות היה נחשב לחלום רחוק בשוק הנדל"ן המקומי בהוד השרון. גם מחירי הדירות עלו, כשמחירה של דירת 3 חדרים יד שנייה בצפון הוד השרון מגיע כיום לכ-210 אלף דולר, דירת 4 חדרים - כ-275 אלף דולר, ואילו דירות בנות 5 חדרים יכולות להגיע עד ל-310 אלף דולר.



גם בשכונות הישנות יותר של הוד השרון, גיל עמל ומגדיאל, נרשמות עליות של עד 10% בשנה האחרונה. שכונה שכדאי לשים לב אליה היא נוה נאמן הממוקמת בצדה הדרומי של העיר. לדברי רענן, מחירי הדירות בשכונה עלו בשלוש השנים האחרונות ביותר מ-20%. כך לדוגמה מגרש של חצי דונם ועליו בית ישן עולה כיום כ-400 אלף דולר לעומת 300 אלף דולר לפני כשלוש שנים: "מדובר בשכונה מבודדת יחסית עם נגישות גבוהה מאוד, מכיוון שהיא ממוקמת ממש בכניסה לעיר. גם בית הספר לאמנויות שנבנה בקרבה מוסיף לביקושים", אומר רענן. "אבל עם כל הכבוד למה שקורה בהוד השרון, מי שמכתיבה את הקצב היא רעננה. אם השוק שם ימשיך לעלות, זה יהיה הדבר שימשוך יותר מכל את המחירים בהוד השרון למעלה".



ואכן נראה כי מחירי הדירות ברעננה אינם עוצרים. באזור שכונת קרית גנים, בשכונת לב הפארק כמו גם בדרום מערב העיר, באזור שיכון עובדים (צפון העיר) וברחוב פרדס משותף מחירי הדיור הם מהגבוהים בכל אזור השרון - ונעים סביב 3,500 דולר למ"ר. במרכז העיר לעומת זאת רמת המחירים נמוכה יותר (אם כי עדיין גבוהה ביחס לשכונות רבות בערים אחרות): כ-2,700 דולר למ"ר. למרות רמת המחירים הגבוהה, נרשמה בעיר עלייה של 5%-10% בממוצע במחירי הדירות בשנה האחרונה. באזורים היוקרתיים נמכרות וילות במחיר התחלתי של כחצי מיליון דולר, ומחירן אף עשוי לעבור את רף מיליון הדולר.



בהוד השרון ישנו קיטוב גדול יותר מאשר ברעננה בין חלקים שונים של העיר. בשכונות היוקרתיות בעיר, בעיקר במערב, ניתן למצוא יחידות הנמכרות סביב 3,500 דולר למ"ר, בעוד שמצד שני ישנם אזורים בהם נמכרות יחידות דיור תמורת כ-1,000 דולר למ"ר בלבד.



ומה עם כפר סבא?



במשך כמעט שני עשורים צפתה כפר סבא כיצד רעננה עוקפת אותה ממערב והוד השרון עוקפת אותה מדרום. כפר סבא לא הצליחה לבנות לעצמה במשך זמן רב אזור תעשייה חדשני כפי שהצליחו לעשות ברעננה, וכך החמיצה מקור הכנסה חשוב. התחלות הבנייה בעיר הצפופה ביותר מבין השלוש היו מועטות, ושכונות ישנות כמו עלייה ויוספטל לא התפתחו.



אלא שבשנים האחרונות נראה כי כפר סבא שוב נמצאת על דרך המלך. מספר יחידות הדיור הנבנות כיום בכפר סבא הוא הגדול ביותר מבין שלוש הערים, כשאחוז גבוה מבין הדירות הנבנות נבנה לטובת זוגות צעירים, נקודה שמראה כי בכפר סבא חושבים לטווח ארוך. לפני כשלושה חודשים נחנך הפארק העירוני הגדול בשרון בלב כפר סבא.



גם מחירי הדירות הנמצאים בעלייה מתונה אך מתמדת מסמנים כי מצבה של העיר משתפר. בסביבות בית החולים מאיר בצפון מערב העיר מגיעים מחירי הדירות לכ-3,000 דולר למ"ר, אך במרכז העיר וברוב רחוב ויצמן החוצה את העיר המחירים נמוכים בהרבה ועומדים על כ-2,000 דולר למ"ר. כך לדוגמה, דירת 4 חדרים ברחוב אברהם קרן נמכרת כיום ב-250 אלף דולר, כ-2,100 דולר למ"ר. דירת 4.5 חדרים בחלק המזרחי של רחוב ויצמן נמכרת בפחות מ-1,800 דולר למ"ר.



לדברי מנכ"ל התאחדות הקבלנים הארצית יוסי גורדון, כפר סבא נמצאת בעלייה מתמדת, אבל עדיין לא המריאה: "יש ביקושים ערים לדירות גם בהוד השרון וגם בכפר סבא, עם עדיפות להוד השרון. כפר סבא מצויה כבר זמן רב בתהליך של צמיחה, אך עדיין לא עשתה קפיצה. אולי זו תגיע עם בנייתן המתוכננת של כמה אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות".



כוונתו של גורדון היא לפרויקטים חדשים, בעיקר בצפון מערב העיר, שיכללו קרוב ל-5,000 יחידות, חלקן כחלק משכונות ירוקות וחדשניות שכבר עוררו התעניינות רבה ושעל פי אנשי נדל"ן צפויות לגרום לעליות מחירים נוספות גם בכפר סבא, שעוד לא אמרה את המלה האחרונה.