בחודש שעבר פירקה התנועה הקיבוצית את "המטה לשיוך דירות". המטה פעל בשש השנים האחרונות ליישום הרעיון שחבר קיבוץ, כמו כל אזרח במדינה, זכאי לדירה משלו, שאותה יוכל להוריש, לשעבד, למכור או להשכיר. נכס שהבנקים לא יוכלו לגעת בו, גם אם הקיבוץ יקרוס, יתפרק או יפורק - ונושים יעקלו את נכסיו.
הקמת המטה לשיוך דירות סימנה את המהפך האידיאולוגי שעבר על הקיבוצים כתוצאה מקריסתם הכלכלית בעשורים האחרונים. לאחר מאה שנות שותפות שבהן לא היה לחבר דבר בבעלותו, מלבד מיטלטליו, החליטו בכשני שלישים מהקיבוצים להעביר את הבעלות על הדירות מ"האגודה השיתופית" (הקיבוץ) לחברי האגודה (חברי הקיבוץ).
המטה גיבש את המתווה להפרטת הדיור ובכ-170 קיבוצים החלו בהליכים להפרטת נכסים בשווי של כ-10 מיליארד שקל. אלא שבתום שש שנים של פעילות אינטנסיווית רק שלושה קיבוצים - קדרים, גשר הזיו וגעתון - הגיעו לקו גמר, וחבריהם זכו לבעלות מלאה על דירותיהם. בשאר הקיבוצים, על אף שרובם סיימו את ההליכים הפנימיים הנדרשים, לא הצליחו לרשום את הדירות על שם החברים.
הסיבה לכישלון, שמסבה למדינה הפסד הכנסה של מילארדי שקלים, נעוצה בעיקר במחלוקת שנפערה בין הקיבוצים למינהל מקרקעי ישראל על מחירי המגרשים. בעוד שקיבוצים בקו העימות פטורים מתשלום, הרי שהחלטת מועצת המינהל 979 ("המתוקנת") מתחילת 2007 (המלצות ועדת הבר) קובעת כי בקיבוצים שבאזור המרכז ישלמו החברים 33% משווי המגרש (350 מ"ר), שעליו יורשו לבנות 160 מ"ר.
מדובר בתשלום (היוון) העשוי להסתכם ב-200 אלף שקל לחבר. סכום זה גדול פי עשרה מהסכום שנדרש מחוכר עירוני המהוון את דירתו במבצעי ההיוון, שמקיים המינהל מעת לעת. חברי קיבוץ מעטים יכולים לגייס מימון כזה, בעיקר מפני שאינם יכולים להעמיד לבנקים ביטחונות מתאימים.
"בני ערובה של הבנקים"
בהנהגת התנועה הקיבוצית מתנהל זמן רב ויכוח אם לקבל את החלטה 979 - למרות הקיפוח הבוטה שבה, או לדחותה על הסף. מזכיר התנועה הקיבוצית גברי ברגיל, ומנכ"ל משרד החקלאות לשעבר יונתן בשיא, סבורים כי אסור לשבור את הכלים ומזהירים כי ניסיון העבר מלמד שכל "שבירה" כזו מסתיימת בהרעה נוספת של זכויות הקיבוצים על הקרקע.
לעומתם, סבור המזכיר השני של התנועה הקיבוצית זאב שור (ולוולה), הנתמך על ידי ראש מטה השיוך (לשעבר) עו"ד צפריר בן אור ויו"ר עמותת "אדמתי" הפועלת להכרה בזכויות הקיבוצים בקרקע בארי צימרמן, כי אסור לקבל את הדין ויש לפעול בכל הדרכים נגד החלטות המינהל. בראיון ל-TheMarker אומר בן אור, כי לא ניתן לעצור את ההפרטה - והדירות יופרטו ויועברו לחברים גם בלי קושאן (טאבו) מהמינהל.
האם הפרטת הדיור בקיבוצים נכשלה?
"בהחלט לא. המטה התפרק לאחר שסיים לפתח וליישם תורה סדורה בנוגע לדרך שבה יש לבצע את ההפרטה - כולם כבר יודעים מה לעשות".
למה צריך שיוך פרטני - להחליט שדירה א' תהיה של החבר איציק ודירה ב' של החבר יוסי? מדוע לא הלכתם בדרך של הקמת תאגיד דיור שכל חבר קיבוץ מקבל בו מניה?
"אין בעולם המשפטי של האגודות השיתופיות אפשרות ליצור תאגיד כזה. מאז 85' אנחנו גם יודעים שאגודה שיתופית בקיבוץ ממוצע אינה מסוגלת לדאוג לחבריה. במשבר הכלכלי שפקד את הקיבוצים בעשורים האחרונים האגודות השיתופיות פשטו למעשה את הרגל - והחברים, במיוחד המבוגרים, נותרו בני ערובה של הבנקים.
"עלתה אז המחשבה, שאם נחלץ את דירת החבר מהמערכת הדורסנית של הבנקים ונמסור לו את הבעלות עליה - זה יקנה לו מעמד כלכלי עצמאי שמעולם לא היה לו, ובכך נמנע מהבנקים להשליך אותו מדירתו. כל עוד הדיור הוא חלק מנכסי האגודה השיתופית אין לחבר ביטחון שהבנקים לא יעקלו את דירתו. נכס שהוא רק שלו - בלי דיונים באסיפה כללית, בלי תקנונים ובלי חרדת הפקעה".
מדוע החלטתם להפריט את הדיור - ולא את הנכסים היצרניים?
"כל הנכסים האחרים - כמו רפת, לול, ענפי הצומח והמפעלים - הם חלק אינהרנטי מנכסי האגודה השיתופית ולבנקים אין קושי להניח עליהם יד. לדירה יש אופי פרטי, ולכן הגיוני לבחור בה להפרטה. לשייך נכסים אחרים לחברים - זה סיפורי סבתא".
בכל זאת, מדוע להתעסק עם פרצלציות, גידור שטחים ותכנון ובינוי מחדש של כל הקיבוץ, כשאפשר לנכס בפשטות את הדירות לתאגיד?
"ההליכים המתחייבים מהפרטת הדירות באמת מורכבים. אם היו לנו נכסים שווי ערך שניתן להעבירם לבעלות החבר, היינו הולכים על זה. לצערנו, הנכסים היצרניים תלויים בביצועים של מרכז משק ושל האגודה השיתופית ואין לבנקים קושי לשים עליהם יד. הייתי מעדיף לתת לחבר מניות של חברת טבע, אילו הייתי יכול, אבל אני לא יכול.
"אני סבור שמספיק לנו עם כל מיני התחכמויות ויצירת תאגידים, שניתן לפרקם ולהפקיע את רכושם. בתי המשפט בישראל לא מתרגשים מזכויות בתאגיד, קל וחומר זכויות של אגודה שיתופית בתאגיד. אבל המערכת המשפטית מכירה בזכות להיות בעלים של דירה, והם יקשו מאוד על כל מי שמנסה להפקיע אותה ממך.
"צריך גם למנוע מצב שהבנק יבוא אליך ויגיד לך כי התאגיד שהקמת הוא תאגיד בת, אחות, או נכדה של תאגיד שחייב לבנק כסף. נראה את הבנק שמתמודד עם חבר קיבוץ זקן, שאומר בבית המשפט שזו דירתו הפרטית. התורה בנוגע לדרך שבה מבצעים את המהלך התכנוני-חברתי-משפטי הזה כבר הוטמעה ב-170 קיבוצים שהחלו במהלך - לחלקם נותר רק ללכת ולחתום במינהל, אלא ששם זה נתקע".
"התחשבנות וחשבונאות"
מהו המרכיב העיקרי בתורה שפיתחתם?
"איך ליצור מגרשים בעלי יכולת שיוך. פיתחנו מודל המאפשר לכל בית אב בקיבוץ לקבל מגרש לפי קריטריון שוויוני. כיום יש בקיבוצים פערים של 5-10 מ"ר בשטח הדירות, וזה ממש לא משמעותי כשאתה מקבל מהקיבוץ מגרש של 350 מ"ר עם זכויות בנייה ל-160 מ"ר. אז ברוב הקיבוצים לא מתעסקים בסגירת הפערים הללו, כי זה באמת שולי.
"עם זאת מדובר בתהליך חברתי-תכנוני מסובך, כי צריך לתכנן מחדש כל חלקת מגורים בקיבוץ. החברה היחידה שיכולה לנהל תהליך כזה היא קיבוץ. זה תהליך שיש בו פוטנציאל גדול ליצירת ריב - התחשבנות וחשבונאות - ותמיד יהיו אנשים שמעוניינים בזה. אז לימדנו את האנשים לוותר בשוליים, כדי להשיג את היעד הכולל".
מה מקבל החבר בסוף ההפרטה?
"באופן בסיסי הוא מקבל את הדירה שבה הוא גר. כי למי בקיבוץ יש כסף לבנות 160 מ"ר חדש. סביב הדירה תוחמים לו מגרש של 350 מ"ר - וזה הקניין הפרטי של המשפחה".
חברים בשלושה קיבוצים ובכמה מושבים שיתופיים קיבלו קושאנים מהמינהל. מה עם כל השאר?
"מי שסיים את ההליך אלה קיבוצים סופר-פריפריאליים, שלא צריכים לשלם על הקרקע, או שהתשלום שלהם זניח. המסה גדולה של הקיבוצים עושה עכשיו הערכת מצב: מה הולכים לעשות מול המינהל? שלא יתבלבל כאן מישהו, זה לא תקוע. השיוך ממשיך להתקיים וייתכן מאוד שהוא ייעשה בלי חסדי המינהל".
בלי לקבל טאבו?
"אגלה לך סוד. גם בלי טאבו, יש לדירות האלה ביקוש גדול - על אפם וחמתם של גוזלי כבשת הרש במינהל ובמשרד המשפטים. בכפרי המיעוטים בונים חופשי ולא הולכים למינהל, עד שהמינהל התחנן בפניהם שיעשו מבצעי היוון בגרושים. אני מתחלחל כשאני חושב איך מתייחסים במינהל לקיבוצניקים, לעומת היחס שמקבלים חוכרי הקרקע בכפרי המיעוטים.
"אז ייתכן שגם אנחנו נאמץ את הגישה הזו. לא מדובר בפתרון שנשמח לאמצו - אבל אם לא תהיה ברירה, נפעל לפי העיקרון של ?נעשה ונשמע'. קודם נפריט. אחר כך, נשמע הצעות מהמינהל".
"עדיף על לא כלום"
אתם אומרים לחבר שהוא לא יקבל עכשיו טאבו כי במינהל דורשים ממנו ים של כסף שאין לו. אז מה כן יש לו. מהן זכויות הקניין שלו בנכס?
"הזכויות שלו הן חוזיות, ומבטיחות לו את הדירה. אם אתה, כאיש חיצוני, מוכן לקנות את הדירה שלי בגבעת חיים מאוחד או בעין החורש, גם אם אתה לא מקבל טאבו, סימן שאתה משוכנע שיש לך זכויות טובות בדירה. אם המצב הוא שבני קיבוץ בעשרות קיבוצים נקלטים בחזרה בקיבוציהם ובונים על חשבונם דירות, בלי ללכת למינהל לבקש קושאן על המגרש, זה אומר שמדובר בזכויות טובות.
"נכון שזה לא מושלם, זה לא מה שרצינו. אבל כשמדובר בבחירה בין ברירות, זה עדיף על לא כלום. כנראה שהאדונים יעקב אפרתי (מנהל המינהל) ויעקב הבר (הממונה על אגף התקציבים לשעבר, שעמד בראש הוועדה שהחמירה את התנאים לקבלת המגרשים לפי 979) טעו כשחשבו שניפול לזרועותיהם ונשלם את תשלומי העושק שהם דורשים.
"התוצאה היא שמתפתח בקיבוצים שוק דיור משני, שמתריס נגד הניסיון הזה לגבות תשלומים כה גבוהים. שלא תטעה, אין בשוק המשני הזה שום דבר לא חוקי - זה שאתה לא רשום באיזה נייר של המינהל, לא אומר שיש כאן משהו לא חוקי. מי שקונה את הדירות יודע שאין טאבו למגרש, אבל הוא לא מודאג מזה. הוא יודע שאם הוא משלם מס שבח ומס רכישה - אז הוא בעליו של הנכס.
"המינהל לא רוצה לחתום, שלא יחתום. כשמושבניקים בבני ציון ובבצרה מוכרים נחלות שהמעמד שלהם בהן הוא ?בר רשות' - כלומר אין להם שום זכויות קניין בקרקע - הם מקבלים תמורתן מיליון דולר. הזכויות של ?בר רשות' נחותות בהרבה מהזכויות של קיבוצניק שמקבל מגרש מהקיבוץ אשר רשום על שמו, עם התחייבות בלתי הפיכה שהוא יופנה למינהל לקבל קושאן בבוא העת. ב'בוא העת' הזה שווה הרבה מאוד כסף.
"מדינת ישראל מלאה בדברים מוזרים מהסוג הזה, מפני שהביורוקרטיה כאן היא בלתי נסבלת. אז אנשים מחפשים מעקפים. עם זאת, מי שלא פועל לפי תכתיבי הביורוקרטיה, לא בהכרח עושה משהו לא חוקי. המציאות מוכיחה כי אנשים רבים מוכנים לקנות מהחברים דירות שהופרטו בסכומים הקרובים למחירי השוק - בלי לקבל את חתימת המינהל. אז הדירה לא רשומה בינתיים, אך יום אחד המינהל יבוא אליהם עם מבצעי היוון.
"מהם מבצעי ההיוון במגזר העירוני? אנשים ציפצפו על המינהל ועל הביורוקרטיה בו, ועשו מה שטוב להם ולמדינה - עד שהמינהל בא על ארבע עם מבצעי היוון כדי להכשיר את המציאות. אז כדאי שסוף-סוף נלמד מאחינו העירוניים והערבים איך לנהוג.
"עיקר האנרגיה בקיבוצים מוקדשת כיום לקליטה. הנקלטים מקבלים מהקיבוץ מכתב שבו מוגדרים גבולות המגרש שלו וזכויות הבנייה וההסדרים לגבי השכרה, מכירה והורשה של הנכס. באים צעירים ומוכנים לבנות בית ב-500-600 אלף שקל על התחייבות של הקיבוץ שבעתיד יופנו למינהל".
עו"ד צפריר בן אור, ראש מטה שיוך הדירות בקיבוצים: "לא ניתן לעצור את ההפרטה"
עמירם כהן
23.9.2007 / 8:45