בשורות רעות לתשובה ודנקנר: מחיר הדיור בלאס וגאס צפויים לצנוח ב-15% בשלוש שנים - הירידה החדה ביותר בארה"ב

בשורות רעות לחברת אלעד שבשליטת יצחק תשובה ולנוחי דנקנר - השותפים בפרויקט ענק בעיר לאס וגאס בארה"ב, אשר כולל גם מגדלי מגורים יוקרתיים. מחירי הדיור בעיר לאס וגאס בארה"ב צפויים לצנוח בקרוב ל-6% בתשעה החודשים הקרובים - הירידה החדה ביותר בארה"ב - לפי החוזים העתידיים על שוק הדיור הנסחרים בבורסת הסחורות של שיקגו (CME). זאת לאחר שמחירי המגורים במדינת נבאדה כבר רשמו את הנפילה החדה ביותר בארה"ב (1.6%) ברבעון השני של השנה, לפי נתוני המשרד הפדרלי לפיקוח על ענף הדיור (OFHEO).



"לאס וגאס נהנתה מבועת המחירים הגדולה ביותר, ולכן שם צפויות להירשם הנפילות החדות ביותר במחירים", העריך הכלכלן הראשי של חברת המחקר גלובל אינסייט, פטריק ניופורט, דיווחה סוכנות הידיעות בלומברג. ההאטה בשוק הדיור בעיר צפויה להימשך לפחות עד שנת 2010, גם אם המהמרים והנופשים ימשיכו לנהור ללאס וגאס ולתמוך בכלכלתה, הוסיף ניופורט. לדבריו, מחירי הדיור בעיר כבר נפלו ב-5% משיא שרשמו בשנה שעברה, ועשויים לצנוח ב-15% נוספים במהלך שלוש השנים הבאות.



הזינוק במחירי הנדל"ן בעיר ההימורים צבר תנופה לפני כשלוש שנים, לאחר שמחירי הנדל"ן בלאס וגאס קפצו ב-44% ברבעון השלישי של שנת 2004 - הזינוק הרבעוני החד ביותר בעיר אמריקאית זה 22 שנים - בעקבות השקעות של ספקולנטים ורמת הריבית הנמוכה ביותר זה ארבעה עשורים בארה"ב. "העיר שהביאה לנו את ההימורים הביאה לנו גם את ההימורים בשוק הדיור", אמרה הכלכלנית הראשית של Mesirow Financial, דיאן סוונק. "רכישת בית בעיר הפכה לדומה לקניית מנייה בפקודת מרג'ין, ללא צורך לשים כסף מראש", הוסיפה.



קרוב למחצית ממכירות נכסי הנדל"ן לדיור בלאס וגאס בשנים 2005 ו-2006 בוצעו על ידי אנשים שביקשו לגרוף רווח ממכירת נכסים במהירות, לפי נתוני ענקית המשכנתאות פאני מיי. זאת לעומת 28% ממכירות הבתים שבוצעו לצורכי מימוש השקעות בכלל ארה"ב שנת 2005 - שנת השיא של הגאות בשוק הדיור האמריקאי - לפי נתוני איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב (NAR).



יתר על כן, מחירי הבתים הפרטיים והבתים המשותפים בלאס וגאס זינקו באוגוסט ב-19% וב-23% בהתאמה לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, לשיאים, לפי נתוני איגוד סוכני הנדל"ן של לאס וגאס. המחיר החציוני של בית משותף נפל ב-8% באוגוסט לעומת החודש המקביל, ל-190 אלף דולר, ואילו המחיר החציוני של בית פרטי ירד ב-3.9% לעומת החודש המקביל, ל-299,900 דולר. זאת בניגוד למחירים בארה"ב כולה, בה נותר המחיר של בתים פרטיים ללא שינוי, ומחירי בתים משותפים עלו ב-2.1%, לפי נתוני NAR.



פרויקט הענק של תשובה ודנקנר בלאס וגאס נולד בחודש מאי השנה כאשר תשובה רכש שטח ברצועת המלונות הראשית של לאס וגאס - הסטריפ - בסכום ענק של 1.2 מילארד דולר. הקרקע שנרכשה כוללת 156 דונם שעליו שכן מלון פרונטיר הותיק שמיועד להריסה. התכנון: להקים מלון חדש - היוקרתי והמפואר ביותר בווגאס. בית המלון יכלול 3,500 חדרים, קזינו, מרכז מסחרי ומגדלי מגורים יוקרתיים במיוחד. היקף ההשקעה בפרויקט: 5-7 מיליארד דולר.



חודש אחרי הרכישה, בשל הסיכון הגדול שבפרויקט, סכומי הכסף האדירים שיידרשו ופרק הזמן הארוך להשלמתו - צורף בשותפות מלאה (50%) נוחי דנקנר בעל השליטה באי.די.בי. לצורך המיזם הקימו דנקנר ותשובה חברה משותפת - אלעד אי.די.בי לאס וגאס.



האופוריה בשווקים היתה בשיאה והכל היה נראה מצוין. אלא שעד שהגיע מועד מימון רכישת הקרקע, עבר חודש ומשבר הסאבפריים כבר חילחל לשווקים. הבנקים של וול סטריט נהפכו להרבה יותר "קשים" והמתח בקבוצה הישראלית גבר. ההלוואה הושגה בסופו של דבר אבל שוק הנדל"ן המקרטע, השווקים המתכווצים וחוסר הוודאות הביאו את תשובה ודנקנר להסכים לתנאי מימון פחות נוחים משחשבו תחילה.



במסגרת העסקה לרכישת הקרקע העמיד כל צד הון עצמי של 300 מיליון דולר. בנוסף נטלו שני הצדדים מימון בסך 625 מיליון דולר. 450 מיליון דולר הם קיבלו בריבית של ליבור פלוס 2.75%, ו-175 מיליון דולר התקבלו בריבית של ליבור פלוס 4%. על אשראי נוסף בסך 200 מיליון דולר בריבית ליבור פלוס 6% - הוחלט לוותר בשל הריבית הגבוהה.



ההשקעה הנוספת בשלבי הפרויקט המתקדמים יותר, שצפויה להימשך ב-4-5 השנים הקרובות, תמומן גם היא בהון עצמי ובמימון חיצוני. השאלה הגדולה היא האם הפרויקט ישחזר הצלחות קודמות: האם מגע הזהב של תשובה שהסתבר שוב כאמיתי בעסקת הפלאזה במנהטן יוכל למשבר האשראי הנוכחי, לריביות הגבוהות ולשנאת הסיכון החדשה שמשתלטת על המשקיעים. גם האנליסטים כבר הרבה יותר ספקנים ומציינים כי בניגוד למנהטן, שבה יש רק מלון אחד במיקום טוב כל כך, רצועת המלונות בלאס ואגס שופעת - והתחרות אדירה.