מסתבר שהעיצוב מוכר: תשאלו את המעצבים והאדריכלים שגרפו השנה רווחים מרשימים

שרון ושלמה שדה תיכננו לעצמם דירה לכל החיים. המעצבת התעשייתית ומנהל הפרויקטים השקיעו בדירה שקנו שנתיים של מחשבה והרבה דמיון ויצירתיות. לא היתה להם כל כוונה למכור את הדירה כדי לגרוף רווח, אבל שוק הנדל"ן יצר הזדמנות מפתה. "זו היתה החלטה כלכלית שנולדה בגלל ההזדמנות. אבל עוד לפני שהתרגלתי לרעיון המכירה, הדירה כבר נחטפה, כי כל מי שנכנס רצה לקנות אותה", מספרת שדה על העניין העצום שעוררה הדירה, שאותה מכרו שנה וחצי לאחר שנכנסו לגור בה.



בני הזוג שדה לא התכוונו למכור ברווח, אבל רבים אחרים דווקא כן. לא מדובר ביזמים גדולים או באנשים שמסתובבים עם ארנק תפוח, אלא באנשים שהתחושה כי שוק הנדל"ן רותח מנחה אותם. הם מאמינים בכוחם לאתר נכס זול ובעל פוטנציאל, שאף-אחד אחר לא זיהה, לרכוש אותו, לשפץ, למכור בזריזות - ולהמשיך לפרויקט הבא. התחושה הזאת, שנתמכת על ידי הריביות הנוחות על ההלוואות, מניעה אותם להפוך את היזמות הזעירה לתחביב מכניס.



עלות השיפוץ מתחילה ב-7,000 דולר, אם ההשקעה נבונה, ועשויה להגיע ל-20-40 אלף דולר, אם מבנה הפנים של הדירה דורש שינוי כולל. אבל ההשקעה לא תהיה לשווא: בחברת הנדל"ן אמבסדור ישראל עקבו אחר 300 דירות יד שנייה שעמדו למכירה וגילו שהשקעה של 25-50 אלף דולר העלתה את ערך הדירות ב-45%-200% מעלות השיפוץ.



בשל העיצוב הייחודי, הדירה של בני הזוג שדה נהפכה למקום שגם מי שנכנס אליו לרגע רצה להישאר לגור בו לתמיד. קווים נקיים, עם נגיעות של טפטים לצבע ולטקסטורה, יצרו חלל פונקציונלי, מדויק ונעים. מהתכנון הקפדני של הדיירים נגזר גם יחסם לבחירת החומרים. והדובדבן: קובייה ניידת שמרחפת בחלל - החדר של הילד הגדול.







הקובייה יצרה חלוקה בין חדרי ההורים לחדרי הילדים ואיפשרה לנצל את השטח בהתאם לצרכים המשתנים. אם המשפחה אירחה אנשים, אפשר היה להזיז את הקובייה ולהגדיל את שטח הסלון. מכיוון שהקובייה מרחפת מעט מעל לרצפה מבלי לגעת בתקרה, היא גרמה לדירה הסטנדרטית בממדיה להיראות גבוהה יותר והקנתה לה מראה של לופט.



הסטייל של קסטיאל



יש מי שקונים דירות, משפצים אותן קצת למטרות השבחה ומוכרים. אבל המחשבה של שדה היתה שונה. על דירות של יזמים שמונעים רק מאינטרס כלכלי, שאותם ראתה כשחיפשה מעון חדש, היא מספרת כי "מה שעיניין את היזמים היה מספר החדרים, מספר השירותים ושייראה חדש. ראיתי דירה עם מטבח שאי-אפשר לבשל בו ובטח לא להכניס מקרר".



אבל יש כאלה שמתייחסים לדירה בכבוד, משקיעים בעיצוב מחדש ואפילו גרים בה במשך תקופה מסוימת. לפעמים הם נעזרים במעצבים, לפעמים אלה המעצבים עצמם, וגם האדריכלים, שמזהים את הפוטנציאל, נהפכים ליזמים.



אלון קסטיאל, בן למשפחת המעצבים הידועה, משדרג דירות מגורים כעיסוק מרכזי. לחיידק נחשף כאשר שיפץ את הלופט הפרטי שלו, בשטח של 300 מ"ר, ברחוב שוקן בדרום תל אביב. לפי פרסומים, קסטיאל קנה את הלופט ב-220 אלף דולר, השקיע בשיפוץ 30 אלף דולר ומכר אותו באחרונה ב-550 אלף דולר, לאחר שגר בו במשך חודשיים בלבד.



הלופט של קסטיאל אמנם נהנה מעליית המחירים בשוק הנדל"ן התל אביבי, אבל גם הסטייל שהוסיף הדייר היוקרתי עזר למכירה. קסטיאל עיצב את הדירה תוך שימוש בספות עור שחורות, במראות גדולות, בנברשות ובריהוט כבד. הוא יצר מראה שאהוב על פרסומאים, והדירה אכן שימשה כסט לצילומים של כמה פרסומות. בימים אלה עובד קסטיאל על הפיכת מפעל תיקים בדרום תל אביב ללופט יחיד בשטח של 160 מ"ר.



העיצוב מוכר



לכאורה זה נשמע פשוט. היזם-המעצב מאתר דירה שנראית לבני תמותה רגילים כמו מבוך ללא מוצא או כוך חשוך, ובהארה של רגע רואה את האפשרויות שמסתתרות בה. המציאות כמובן מורכבת ודינמית יותר. אבל אם אתם קונים פוטנציאלים, האפשרות שתגיעו לדירה מעוצבת ואטרקטיווית - שרק לפני זמן קצר עוד היה נדרש מכם להפעיל דמיון רב (או פנס) כדי לאתר את הפוטנציאל החבוי בה - סבירה מאוד.



בחוויית הגילוי של דירת חלומות, הרושם הראשוני אכן קובע. בני הזוג שדה, שהזיזו ב-10 ס"מ את הקיר בדירתם מכיוון שהמיקום המקורי שלו הטריף את דעתם, הגיעו למסקנה ש"העיצוב מוכר" ושאסור להתפשר עליו. לטענתם, כדי למכור דירה מהר וברווח צריך לדמיין את עצמך חי בה או לחשוב על פרטי החיים של הדיירים בבית.



מה זה אומר בפועל? כיום אין טרנדים בעיצוב והכל מותר, אבל לא מוגזם לקבוע שהניקיון העיצובי אהוד על רוכשי הדירות התל אביביים. חלל פתוח, תקרה גבוהה יחסית וגוונים בהירים יעזרו למכור את הדירה לקהל המעודכן, או ישכנעו את היזם לגור בה, לפחות לזמן מה.



יולי וולמן, מעצבת ובעלים של משרד אדריכלות ועיצוב פנים, מדגישה את חשיבות הזיהוי הנכון של מאפייני האזור שבו ממוקמת הדירה ושל קהל היעד שעשוי להתעניין בה. "אני ממליצה ליזמים הפרטיים שלהם אני מעצבת להשקיע בעיקר בריצוף ובמטבח, כי על זה הקונים שמים דגש. חשוב גם למצוא גימיק שמייחד את הדירה. אולי זה מצמצם את קהל היעד, אבל זה יגרום למישהו להתאהב ולשלם סכום כסף גדול".



כדוגמה לדירות שאותן עיצבה, וולמן מספרת על דירה ברמת גן, שנקנתה ב-250 אלף דולר. יזמית פרטית השקיעה בדירה 60 אלף דולר, והיא נמכרה בכ-400 אלף דולר בתוך פחות משנה. דירה בתל אביב, בשטח של 60 מ"ר, נקנתה ב-180 אלף דולר והושקעו בה כ-25 אלף דולר בשיפוץ, שכלל בעיקר יצירת חלל פתוח. הדירה נמכרה תמורת 250 אלף דולר.



אפשר גם בשכירות



המעצבת קרן מילכברג-פורת, מהבעלים של סטודיו ID253, המתמחה בשדרוג דירות, התבקשה לשפץ דירת 60 מ"ר בצפון תל אביב במטרה להעלות את ערך הנכס לפני המכירה. כעת הדירה מאופיינת בקווים נקיים, בשילוב של גוונים בהירים, לבן ואפור בתיבול של אדום. ואולם הדירה לא נמכרה: הבעלים החליטו לגור בה.



לדברי מילכברג-פורת, תכנון הדירה המיועדת למכירה תלוי באזור שבו היא נמצאת. "צריך לאפיין את קהל היעד ועל פי זה לתכנן את הדירה. הקהל שמחפש דירה באבן גבירול בתל אביב שונה מזה שמחפש דירה בשדרות רוטשילד בעיר, ושניהם שונים מהקהל של פלורנטין", היא אומרת. בטון מוחלק וצינורות חשופים ייחשבו יפים באזור פלורנטין, אבל אם תנסו למכור אותם באזור בזל - תיאלצו להוריש את הדירה לנכדים.



מילכברג-פורת מזהה עוד שגיאה נפוצה כשמדובר בשיפוץ לצורך השקעה. חלל פתוח אמנם יקנה תחושת מרחב ויהפוך דירה למאירת פנים, אבל רצוי למצוא דירה שאפשר לשבור בה הרבה קירות ועדיין לשמור על התשתיות, כמו מערכות החשמל והאינסטלציה, שהחלפתן מנפחת את עלויות השיפוץ. אבל בניגוד להשקעה במטבח חדש, השקעה כזו לא גורמת לקונים לשלם יותר. נתקלתם פעם במישהו שיצא מדירה והתלהב ממערכת הביוב?



"בנכסים מסוימים שבירת קירות תגרור אחריה השקעה בתשתיות כמו אינסטלציה ותגדיל את עלות השיפוץ", מסבירה מילכברג-פורת. "לכן כשאני מלווה משקיע בחיפוש דירה, אנחנו שמים דגש על דירות שניתן לפתוח את החלל שלהן בלי להשקיע הרבה בתשתיות".



מילכברג-פורת ובן זוגה דווקא השקיעו מעט יחסית בדירה שלהם. הם גרים בשכירות לטווח ארוך בדירה שהיתה מתפרה ונהפכה בהשקעה נמוכה ללופט אופנתי, עם תקרות גבוהות וחלל פתוח ללא קירות. אפילו אמבטיית הבטון שיצרו בני הזוג מוסתרת מן הסלון רק בקיר חלקי ובווילון סמלי. "עלויות השיפוץ התקזזו משכר הדירה", היא מספרת, "וקיבלנו את הבית שרצינו בלי שניאלץ להתפשר כמו בדירה שכורה רגילה".



רווח של 100%



נראה שהמצב האופטימלי בעבור המעצב-היזם הוא בכל זאת לקזז חלק מהעלויות באמצעות קניית דירה והשבחתה. האדריכל אלון בן נון, מרצה בבצלאל ובחוג לעיצוב פנים במכללה למינהל והבעלים של משרד הארדיכלים Somma, שיפץ עבור משפחתו שלוש דירות.



את הדירה הראשונה, של 64 מ"ר, קנה בן נון עם בת זוגו לפני 15 שנה, כשהיה עדיין סטודנט. בן נון השקיע בשיפוץ ובעיצוב מחדש, ושלוש שנים לאחר מכן מכר אותה ברווח של 100%.



הנוסחה של בן נון פשוטה. "יצרנו דירה לטעמנו, דירה שאנחנו אוהבים. לא ניסינו לקלוע לטעמו של אף-אחד, והניסיון הראה שזה עובד. כשבאו אנשים לקנות את הדירה, חלקם עיקמו את האף, וחלקם הסכימו לשלם עליה יותר ממחיר השוק".



הטעם של בן נון כולל מרצפות טרצו, שאצל אחדים יעלו ניחוח של תל אביב הישנה ולאחרים יזכירו את הבית של הדודה הלא מעודכנת מעפולה. גם בעיצוב שלו אפשר למצוא את הקווים הנקיים, את הגוונים הבהירים ואת החלל הפתוח. לפעמים הוא יהפוך את תכנון הדירה על פיו כדי שהחלל הציבורי ייהנה מבריזה או ישקיף על נוף.



"צריך ליצור דירות תל אביביות עם חומרים המזוהים עם תל אביב, כמו טרצו, ולשמור על מראה נקי וחלל טוב", הוא טוען. "יצירת חלל ציבורי מוצלח, סלון ומטבח, משמעותית לקביעת ערך הדירה, מכיוון ששם מבלים את מרבית הזמן".



ואולם בן נון לא רק שובר קירות ויוצר חללים. לדבריו, "בבניינים הישנים של תל אביב התכנון המקורי הוא אירופי. הדירות מחולקות לשלושה חדרים גדולים, ולא כמו שנפוץ כיום - לסלון ולשני חדרי שינה. לכן, ברגע שיוצרים תכנון יעיל המתבסס על עקרונות של דירת מגורים עכשווית-ישראלית, קל לחשוב על דרכים ליצור יותר חדרים, וערך הדירה קופץ מיד".



בכל מה שקשור לדירה הראשונה שלו, בן נון לא מעניק לתכנון את כל הקרדיט על העלייה בשווי. "מצב השוק אז היה שונה מהיום. בתים רבים בתל אביב היו נטושים, ובמשפחה לא הבינו למה אנחנו רוצים לגור בעיר הזאת", הוא מספר. "אז נכון שהשבחנו את הדירה, אבל גם השוק החל להשתנות. הרווח שעשינו נזקף גם לזכות העובדה שהתחילו להסתכל על תל אביב כעל מקום שאפשר בכלל לגור בו".



ואולם את הקרדיט על הרווח מהקנייה והמכירה של דירה מספר שתיים בן נון כבר לא חולק בנדיבות כזאת עם השוק. "בקומה מעל הדירה שלנו היתה דירה זהה לחלוטין, שיזם רכש כדי למכור ברווח. הוא השקיע בדירה, השתמש בחומרים יקרים, רצפת שיש ושירותים בכל חדר. אבל התכנון היה דפוק ויצר כוכים. כשאנחנו מכרנו גם הוא ניסה למכור, אבל לא הצליח. המתווכים היו מביאים את הקונים אלינו כדי להדגים איך הדירה למעלה יכולה להיות".



כיום המשפחה גרה בדירת גג בלב תל אביב, ובן נון מנדב עצה: "זה פטנט שאם מיישמים אותו טוב אפשר להרוויח, אמנם בקטן יחסית ולאט, אבל אפשר. דירות שלושה חדרים נחשבות השקעה בטוחה יותר, מכיוון שבפרויקטים החדשים מתרכזים בדירות גדולות. הדירות הקטנות יותר נעשות נדירות, אף שהביקוש להן אינו יורד אלא דווקא עולה, בזכות משפחות צעירות וזוגות מבוגרים המחפשים דירה קטנה לאחר שהילדים עזבו את הבית".



יש מה לחפש ביפו



עצה נוספת שבן נון מספק היא לחפש את המתחם הבא - את הבניינים המוזנחים שעוד אפשר לעשות בהם רווח. כיום יש לחפש אותם בזכוכית מגדלת. את גן החשמל כבר גילו, את פלורנטין הגילוי לא הציל, וגם בן נון מודה שהשוק נראה רווי ואין מרווח לשדרוג הזה.



אכן, שוק הנדל"ן הרותח של תל אביב מקשה על יזמים קטנים המעוניינים להשקיע סכום של כ-200 אלף דולר במציאת דירה מתאימה, ושלא רואים בדירת 50 מ"ר בבניין של שש קומות ללא מעלית ובלי חלונות מציאה במחיר הזה. אז איפה כן?



לא מזמן החלו שני יזמים למכור באינטרנט חלקות על הר געש השקוע כ-1,000 מטר מתחת לפני הים, שאמור לראות את אור השמש רק בעוד 10,000 שנה. המחיר לחלקה, עם נוף עתידי של ים, הוא מעט פחות מ-40 דולר, ותתפלאו - יש קונים. אבל אין צורך לחפש רחוק כל כך. אריה שפר, הבעלים של נדל"ן הים התיכון, מסמן יעד קרוב הרבה יותר: יפו.



מצד אחד, זה לגמרי לא פשוט. נכון, אומר שפר, כדאי לוותר על החלום של בית הרוס מול הים, כזה שאפשר לקנות בזול ולשפץ. בתחום הזה הכל כבר יקר. ונכון, בתחום הנדל"ן ביפו רב הנסתר על הגלוי: "מי שלא מכיר את יפו עשוי לרכוש דירה עם ערך מוסף, כמו גג יפה, ולגלות שהשכן חושב שהגג שלו, אף שהוא לא, ואין לו שום כוונה לתת לרוכשים להשתמש בו".



נכון גם שכיום קצב עליית המחירים ביפו גבוה מאשר בתל אביב, אבל ביפו התנודות חזקות יותר גם בכיוון השני, בגלל הפשיעה הגבוהה והסיכון הטמון במבנה הדמוגרפי. אלה עשויים לפגוע אנושות בביקושים, ולכן גם במחירים. בתנאים כאלה יזמים קטנים עלולים להתרסק.



ויש היבט נוסף. עד היום היה יכול היזם הקטן ליהנות מרווח כפול: גם מגורים בדירת חלומות וגם פטור ממס. "דירת מגורים ניתן למכור אחת לארבע שנים, וליהנות מפטור ממס. זו הטבה שהמדינה נותנת לאזרחים. ההטבה הזאת מנוצלת על ידי יזמים הרוכשים דירות, משפצים ומוכרים", אומרת עו"ד גילה קונפינו, הבעלים של משרד גילה קונפינו ברמת השרון.



ואולם הפרק הזה עומד כנראה להסתיים. "המדינה עלתה על זה ומעוניינת לשים לזה סוף", מבשרת קונפינו. "המגמה ברשות המס היא לבחון בזכוכית מגדלת את בעלי המקצועות הרלוונטיים העוסקים גם בתחום ההשבחה".



למרות זאת, לדברי שפר, למי שרוצה סיבוב מהיר בטווח מחירים של 150-250 אלף דולר יש עדיין מה לחפש ביפו. יש עדיין היצע דירות של 60-90 מ"ר שמסוגלות להקנות תחושת ביטחון ושנהנות ממקדם מכירה גבוה, כמו נוף לים או סגנון יפואי של פעם - תקרות גבוהות במיוחד, רצפות מצוירות, ואם אפשר אז גם כמה קשתות. העניין הוא שכדי לאתר אותן נדרשים ידע, ניסיון, ולא פחות מכך - דמיון.