פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      ההבדל הקטן בין קומה 5 לקומה 6

      עלייה של כמה קומות בבניין יכולה להקפיץ את המחיר בעשרות אלפי דולרים. גם לחנייה, תכנון נכון או ערך רגשי יש תרגום כספי

      קניתם דירה וגיליתם לאחר מכן שהשכן שילם עבור דירה דומה 30,000 דולר פחות? הסיבה אינה בהכרח חוסר הניסיון שלכם בעסקים. עשרות סיבות שונות ומשונות יכולות להביא להבדלים של עשרות אחוזים בין שתי דירות באותו בניין, שמבחינת גודל ומפרט הן תאומות סיאמיות לכל דבר ועניין.

      לפני כחודשיים הוצעו למכירה שתי דירות בבניין בן 10 קומות הנמצא בקו ראשון לים, בשדרות ניצה בנתניה. שתי הדירות ממוקמות בקומה הרביעית, ואף נמכרו באמצעות אותו המתווך, אך למרות זאת היה פער עצום בין המחירים ששולמו עבורן - על אחת הדירות שולם מחיר של 400 אלף דולר ואילו על השנייה התקבלו 275 אלף דולר בלבד.

      דודו מכלוף מסוכנות התיווך רימקס בנתניה, שביצע את העסקות, מסביר: "לדירה שנמכרה במחיר הגבוה יש נוף מלא לכיוון הים. הדירה השנייה פונה לצד מזרח, וזה כל ההבדל בין שתי הדירות". אילו מאפיינים נוספים מביאים את הרוכשים לשלם עוד כסף?

      קומה

      רבים מאנשי הנדל"ן מצביעים על מספר הקומה כגורם הראשון במעלה לשוני בשווי בין דירות בבניין מסוים. יש להבחין כמובן בין בניינים עם מעלית לכאלה שלא הותקנה בהם מעלית, וגם יש לשים לב לצרכיה של אוכלוסייה מבוגרת לעומת אלה של אוכלוסייה צעירה.

      "על פי רוב, דירות נמוכות הן זולות יותר וגבוהות יקרות יותר. ההבדלים בכסף יכולים להיות החל בכמה אלפי שקלים בודדים ועד עשרות אלפי דולרים", מספר סמנכ"ל רשת התיווך רשף נכסים, גל קסטל, שמוסיף כי "מחירה של דירת יד שנייה בעלת 4 חדרים בקומה ראשונה ברחובות מגיע כיום בממוצע ל-180-190 אלף דולר. אם נעלה לקומה השמינית או העשירית המחיר יכול להגיע ל-200 אלף דולר, וזה שינוי משמעותי".

      לדברי פיני שפיר מר.פ נכסים, אוכלוסיות ותיקות יעדיפו במקרים מסוימים לשלם דווקא יותר כסף עבור דירות בקומות הנמוכות: "מדובר בעיקר בבתים שאין בהם מעלית, אך לא רק. הם גם לוקחים בחשבון אפשרות שתהיה הפסקת חשמל והמעלית לא תפעל - והם יהיו תקועים בדירה שלהם".

      לדברי שפיר, "בבניינים חדשים ניתן למצוא הבדלים של עשרות אלפי דולרים בגלל הקומה. במבנים ישנים, בני 3-4 קומות, ההבדל יכול להגיע ל-5% בין קומות".

      כיוון אוויר

      אז מה עדיף? דירה הפונה למערב עם נוף לים או לדרום שטוף השמש? לדברי מתווכים, קוני דירות מוכנים לשלם והרבה עבור כיוון האוויר המתאים להם. "בתל אביב אם מדובר בדירה הפונה לכיוון מערב, שנשקף ממנה נוף לים, ההבדל במחיר יכול להגיע ל-30%-50% בין שתי דירות שנמצאות דלת מול דלת ובאותו הגודל בדיוק", מסביר כפיר זוהר מאנגלו סכסון ת"א.

      לדברי קסטל, במרבית אזורי הארץ ההבדל במחיר בין כיווני אוויר מבוקשים לפחות מבוקשים עומד על 5%-10%, ואולם אין כיוון אחד המועדף על כולם: "בכל מקום בישראל מעדיפים כיוון אחר, אם בגלל נוף, אם בגלל כיווני רוחות או סתם כי הסבתא אמרה שכיוון מסוים עדיף. עם זאת, זה בהחלט מרכיב קריטי למרבית הקונים בבחירת דירה, והם מוכנים לשלם עליו כסף".

      חזית מול עורף

      ההבדל בין מחיר של דירות בחזית הבניין למחיר דירות עורפיות יכול להגיע ל-10%, כשעל פי רוב מעדיפים הקונים את הדירות העורפיות הנחשבות שקטות יותר. לדברי זוהר, בתל אביב הסואנת יש חשיבות רבה לדירות שקטות: "הדירות השקטות הן המבוקשות יותר ואנשים בהחלט מוכנים לשלם יותר עבור דירה כזו". למרות אלמנט השקט, שלרוב נלווה לדירות עורפיות, הן יכולות לסבול מחסרונו של נוף - פרמטר שדווקא יכול להביא לירידה במחיר הדירה לעומת דירה דומה בעלת נוף פתוח.

      נוף

      מי לא חולם לפתוח את המרפסת ולראות את הספינות המשייטות במימי הים התיכון, את המתרחצים בחוף או סתם ירוק אינסופי. "נוף עולה כסף והרבה", מסביר דרור אלוני מסוכנות אנגלו סכסון בחיפה, וממהר להמחיש: "לפני כחצי שנה נמכרה דירת 4 חדרים בדרך הים, אזור הממוקם בכרמל המערבי. הדירה, בגודל 100 מ"ר, נמצאת בקומה השנייה, היא פונה למערב ונשקף ממנה נוף למפרץ. היא נמכרה ב-165 אלף דולר. דירה אחרת באותו הבניין, שפונה לרחוב, נמכרה באותו החודש ב-145 אלף דולר. ההבדל במחיר היה ללא ספק בגין הנוף".

      ניסים הרוש מסוכנות רימקס באילת אומר כי "ההבדל בין דירה עם נוף פתוח לדירה ללא נוף פתוח עומד על 5%-7%. אם בדירה שיש בה נוף נבנתה גם מרפסת, הפער עשוי להגיע גם ל-15%".

      חניה

      נושא החניה מחלק את ישראל לשני חלקים - אזורים רוויי חניה ואזורים בהם קיימת מצוקת חניה. בעוד שבמקומות רוויי החניה, מחירה של דירה לא יעלה משמעותית גם אם היא כוללת חניה צמודה, באזורי מצוקה, ההבדל במחיר יכול להיות גדול מאוד: "קח דירה באזורים בעייתיים שיש לה חניה וקח את אותה הדירה בדיוק ללא חניה, ותקבל הבדל של 10%-20% במחיר", טוען קסטל.

      שפיר מוסיף כי: "עסקות במחירים של 300 אלף דולר ומעלה לא יצאו לפועל כי לא היתה לדירה חניה. צריך להבין שאנשים אלה קונים נכס בכל כך הרבה כסף, והם רוצים תמורה; חניה היא במקרים רבים תנאי הכרחי. בימים אלה המשרד שלנו מנהל משא ומתן על שתי דירות מקבילות במתחם באזל בתל אביב. שתי הדירות נמצאות בבניינים משנות השבעים, הן בנות 2.5 חדרים והגודל שלהן כמעט זהה. אלא שלאחת יש חניה ולשנייה אין. ההבדל במחיר המבוקש עומד כרגע על 30 אלף דולר.

      תכנון פנימי

      "יש שני סוגי דירות עיקריים", מסביר זוהר: "דירות רכבת או מה שנקרא דירות נקניק. הכוונה היא לדירה שבה המסדרון הוא המרכז, ולצדדיו נמצאים מרבית החדרים; דירות מהסוג השני תוכננו כמרובע. יכול להיות שלשתי דירות, אפילו צמודות, יהיה את אותו הגודל, אך התכנון הפנימי שונה. פה כבר נכנסים להעדפה האישית של כל קונה". לדבריו, מרבית הרוכשים מעדיפים כיום את התכנון המרובע והחדשני יותר לעומת צורת הנקניק הישנה יותר. ההבדל במחיר יכול להגיע ל-10%.

      השקעה בנכס ושיפוצו

      מטבח מהודר, עיצוב אדריכלי ומערכות חכמות לבית הן רק קצה הקרחון ברשימה כמעט אינסופית של אלמנטים שאנחנו מכניסים לנכסים שלנו בזמן שיפוצים. אלא שביום החתימה על הסכם המכר, לא בטוח שההשקעה שלנו תבוא לידי ביטוי במחיר המתקבל.

      זוהר: "לכל אחד יש טעם אישי שונה. אחד ישים שיש אדום במטבח בהשקעה גדולה ואת האחר זה לא יעניין, כך שלא בטוח שבעת המכירה ההשקעה תחזור. הדבר החכם לעשות הוא לשפץ את הנכס בסטנדרט סביר שיתאים למרבית האנשים - למשל לא שיש אדום במטבח, אלא בצבע בז'".

      קונים רבים עושים את החישוב של שיפוץ הדירה בעת קנייתה, תוך שהם לוקחים בחשבון סכום עתידי אותו ישקיעו בשיפוץ. נכס מושקע ומתוחזק נכון יכול להעביר לידי המוכר את הכסף שיועד לשיפוצניק.

      נכס בעל ערך רגשי

      ערכה הרגשי של דירה, בניין ואפילו רחוב מסוים מצדו של הקונה יכול להיות מקרה ממוזל למוכר. פתאום מגיע אדם המוכן להוסיף כסף ממניעים החורגים מההיגיון הקר של השוק: "רכישת דירה היא עניין כלכלי מצד אחד, אך מצד שני מעורבות בעניין גם הרבה אמוציות. לצורך העניין יכול להיות שנעריך נכס ב-350 אלף דולר ויהיה מישהו שיהיה מוכן לשלם גם 380 אלף דולר, רק מכיוון שהוא רוצה לגור ליד המשפחה או החברים", מספר זוהר. מתווכים מספרים כי קונים רבים מוכנים לשלם 10%-15% יותר עבור נכס הנמצא קרוב לסביבה החברתית-משפחתית שלהם.

      חזות הבניין

      המפגש הראשוני של הקונה עם הנכס מתחיל דווקא בחזות הבניין בו שוכנת הדירה אותה הוא מבקש לבדוק, ורושם ראשוני, כפי שנהוג לומר, קשה מאוד לשנות. "ניתן למצוא עסקות רבות של דירות, שמחיריהן צנחו בשל תחזוקה חיצונית גרועה", אומר יו"ר לשכת השמאים רן וירניק, המציין כי בניגוד לעבר, בעלי דירות בבניינים מוזנחים מקבלים פידבק שלילי מהשוק, שבא לידי ביטוי בהמתנה ממושכת עד למציאת קונים ומחירים נמוכים בעשרות אחוזים לעומת מחירי דירות בבניינים ששודרגו ומתוחזקים בצורה סבירה ומעלה.

      ההיבטים החיצוניים המשפיעים, מעבר למראה הכללי, הם הלובי בבניין, מצב הגינה וניקיון כללי של השטח הציבורי.

      מספר הדירות בקומה

      "למספר הדירות בקומה יש השלכה חד משמעית על הנוחות והפרטיות של דיירים וזה נתון ששווה כסף", טוען מנהל השיווק של חברת בוני התיכון חיים קקון. ההבדלים בין מחירי דירות דומות בפרויקטים יכולים להגיע עד ל-20% בין בניינים שבהם יש 4 ו-6 דירות בקומה לכאלה שיש בהם 3 דירות בקומה - ולכן חשוב לבדוק את הנושא בבואכם לקניית דירה.