איך הופכת שכונה בעייתית לאופנתית?

בעולם הנדל"ן קורה לא פעם שיישוב או שכונה שנחשבו למוקצים במשך שנים ארוכות, נהפכים לפתע לאופנתיים, מבוקשים ויקרים. לפתע מתגלים הצדדים הטובים יותר של מקומות שבעבר ראו בהם רק לכלוך והזנחה - קירבה למרכז, נוף יפה או מגרשים גדולים המאפשרים בנייה יוקרתית. לעתים השיפור מתרחש באופן ספונטני, ולעתים הוא נובע מפעילות של ראש עיר נמרץ. להלן כמה מסיפורי הסינדרלה הבולטים של השוק הישראלי.



שכונת נווה עמל, הרצליה



השכונה הישנה במזרח הרצליה מקיפה 1,300 דונם של בנייה צמודת-קרקע, לרוב על מגרשים גדולים. השכונה הוקמה בשנות ה-50 כשכונת פועלים, וסממני התקופה עדיין נראים בה.



"תהליך השיקום החל בשני מוקדים במקביל", מספר קיריל קוזיול, אדריכל העיר הרצליה. "זיהינו מגמה של התעניינות. אנשים החלו להגיע ולבנות על המגרשים בתים איכותיים יותר; ובאותה העת העירייה, שכבר הבינה את הפוטנציאל של המקום, החליטה לחזקו באמצעות מהלך תכנוני מקיף: אושרה תוספת של יחידות דיור וסללנו כבישים מסביב לשכונה ולאזורים שבהם אישרנו בנייה של יותר בתים".



לדברי קוזיול, בשנתיים-שלוש האחרונות פועלת ועדה שהוקמה במיוחד לצורך שיקום האזור, בראשות האדריכל יאיר אביגדור ובהשתתפות מתכנן נוף, מתכנן תנועה וצוות חברתי. הוועדה עובדת בשיתוף פעולה מול התושבים, מנסה ללמוד את דרישותיהם ורצונותיהם, ולנווט בין הרצון לחדש לשאיפה לשמור גם על משהו מפעם.



"בין שאר הפעולות שעשינו היה חידוש תשתיות ופיתוח שטחים ציבוריים. הורדנו קו מתח גבוה שחצה את השכונה", אומר קוזיול.



זכיין אנגלו-סכסון בהרצליה, דוד לוי, מזהה את התמורה שחלה במקום. "יש שינוי בהרכב האוכלוסייה. פעם רוב התושבים היו מבוגרים שעלו מתימן. כיום מגיעים לכאן זוגות צעירים - משפרי דיור מהרצליה או מתל אביב. באים לכאן חבר'ה צעירים שרוצים לגור במקום שקט אבל במרכז, רוכשים מגרשים ובונים. אפשר לבנות 300 מ"ר על מגרשים גדולים, ויש כאן מגרשים של 300-700 מ"ר. כבר עכשיו יש כאן עלייה בביקושים וכמובן במחירים".



לדברי לוי, מגרש לבנייה של 500 מ"ר שעלה לפני כארבע שנים 250 אלף דולר, נמכר כעת בכ-400 אלף דולר. המחירים בנוה עמל עדיין לא השתוו לאלה של הרצליה הצעירה, ועדיין - לדברי לוי, "בחמש השנים האחרונות חלה קפיצה משמעותית במחירים, בעשרות אחוזים. הביקוש עולה על ההיצע: אנחנו מוכרים כמו לחמניות טריות".



חולון: עיר הילדים



כל תושבי המרכז הכירו את הכינויים חו"בתים (חולון בת ים) או ח"יבר (חולון, יפו, בת ים, ראשון) שנאמרו ככינויי גנאי. חולון סבלה מתדמית שלילית ומהגירה שלילית, וכשמוטי ששון נבחר לראשות העיר, לפני 14 שנה, הוא גילה בעזרת סקר כי חולון מדורגת במקום הלפני אחרון בגוש דן מבחינה תדמיתית בקרב תושבי האזור, וכי תדמיתה של העיר שלילית יותר בקרב מי שמעולם לא ביקרו בה.



בעקבות הסקר החל תהליך של הפיכת חולון למרכז תרבות וחינוך ארצי, בדגש על הילדים. הרעיון היה לגרום לאנשים להגיע לחולון, להתוודע אליה ואל מעלותיה. מאז הוקמו בעיר מוזיאון הילדים, גלריות והמדיטק - מרכז חינוכי שכולל ספרייה ותיאטרון ילדים, מוזיאון מדעי ומרכז אמנויות. בקנה נמצאים גם מוזיאון הקומיקס והקריקטורות ומוזיאון ישראלי לעיצוב.



בעיר מתקיימים אירועי תרבות רבים וכיום אין כמעט מי שלא שמע על "עיר הילדים". "לפני שנים אחדות החולונים עוד נדדו לרחובות ראשון לציון ונס ציונה", מספר היזם יהודה כתב שבונה בחולון. כיום, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ישנו גידול של אחוז אחד בשנה באוכלוסיית העיר, רובו משפחות עם ילדים. באחרונה נפתחו עוד ארבעה גני ילדים בעיר, וסקר שנערך בקרב תושבי גוש דן שמתכוונים לעבור דירה הראה כי 70% מהם רואים בחולון אחת משלוש הערים המועדפות לגור בהן.



יחד עם היחס החיובי לחולון התפתח בה גם הנדל"ן. הוחל בבניית שני מתחמי מגורים עם אלפי יחידות דיור: ח-300 (קרית פנחס אילון) וח-370 (קרית רבין), חלקן כבר בנויות ומאוכלסות.



"יחד עם המיתוג של העיר ושיפור תדמיתה, העירייה גם דאגה לאיכות הבנייה ודורשת סטנדרט בנייה גבוה מאוד באזורים החדשים שנבנים בחולון", מספר כתב. "יש חנייה וחצי לכל דירה, מחסן פרטי, ציפוי אבן יוקרתי ודרישות נוספות".



לדבריו, "מורגשת עלייה במחירי הנדל"ן, והמחירים הנוכחיים הם רק ההתחלה". כתב מספר כי לפני שלוש שנים ניתן היה לרכוש דירת 5 חדרים בעיר ב-260 אלף דולר; בפרויקטים החדשים כבר עלה המחיר ל-320 אלף דולר. בנוסף, ב-2000 עלתה דירת 5 חדרים בקרית פנחס אילון 250 אלף דולר, וכיום עלה מחירה ב-20% ל-300 אלף דולר. דירת 4 חדרים עלתה כ-210 אלף דולר וכיום נע המחיר של דירה כזאת סביב 240-250 אלף דולר.



באר יעקב



היישוב הקטן והמנומנם התעורר באחרונה לחיים ואם התוכניות של המועצה והיזמים יתממשו, יצטרפו ל-8,000 תושביה מספר גדול של דיירים. המועצה מתכוונת להפוך לפנינת המרכז בעזרת כבישים חדשים שנסללו המחברים את תושבי האזור לכבישים הראשיים ולתחנת הרכבת הסמוכה. במקביל לתשתיות הסביבתיות, שיפרה המועצה את תשתיות החשמל, הביוב והתנועה, וכן את שירותי החינוך. על אף שתוכנית הפיתוח לא הסתיימה, ו-6,000 יחידות הדיור המתוכננות להיבנות לא הושלמו עדיין, תנופת הנדל"ן כבר החלה.



לדברי שמחה מרציאנו, מנהלת סניף אנגלו-סכסון בבאר יעקב, דירות 4 חדרים בפרויקט שאינו חדש, בן 8 שנים, נמכרו לפני שנה ב-120 אלף דולר וכיום כבר נמכרות ב-155 אלף. קוטג' שמחירו לפני שנה היה כ-260 אלף דולר, עולה כיום כ-330 אלף דולר. בעוד שנים אחדות, כך מקווים שם, ייראו אזורים שונים בבאר יעקב הקטנה כמו שכונה חדשה בתל אביב.



לדברי יקי אמסלם, מבעלי אלמוג כ.ד.א.י, החברה עומדת להקים שלושה מגדלי מגורים מפוארים בני 15 קומות, ותציע דירות 4-5 חדרים ואף פנטהאוזים ומיני פנטהאוזים, מה שאמור לתת מענה לביקושים בשנים הקרובות. "בבאר יעקב פועלות כבר כמה חברות נדל"ן, וייבנו עוד מגדלים, היישוב ייהפך למוקד משיכה לזוגות צעירים ובעלי משפחות חדשות מהמרכז בדומה לנתניה ומודיעין", אומר אמסלם.



פרדס חנה-כרכור



לפני ארבע שנים עוד היתה פרדס חנה-כרכור מועצה שעובדיה אינם מקבלים שכר, עובדי מערכת החינוך המקומית שבתו חדשות לבקרים והשירותים לתושבים ניתנו בקושי. תוכנית הבראה וגיוס כספים לפיתוח התשתיות שיפרו את מצבה. עם זאת, נדמה שלהפיכת פרדס חנה-כרכור למוקד משיכה של משפחות וצעירים מהמרכז אחראי גם הפיתוח התחבורתי.



"ישנה נגישות לצירי תנועה רבים, כולל לכביש 6, נפתחה תחנת רכבת ונסללו אליה כביש ומדרכה", מספר ראש המועצה חיים געש. "יחד עם פיתוח הכבישים, הגינות הציבוריות ומבני הציבור עלה הדימוי של המועצה בתקשורת ממקום שבו עובדים מתוסכלים שרפו עגלות אשפה למקום שמציע עתיד ורוד".



במועצה אומרים כי החלטת מינהלת המגורים של צה"ל להקים במקום שכונת מגורים לאנשי קבע תרמה גם היא לתנופה. לדברי רחלי בריזל, מנהלת השיווק של נוה גד, "האזור נהפך לאטרקטיווי למשפחות צעירות ומבוססות שחיפשו מגורים איכותיים ונגישות למקומות העבודה, בעיקר אחרי שנפתחו פארקי ההיי-טק הגדולים במת"ם (מבואות חיפה), קיסריה ואור עקיבא".



לדברי בריזל, לפני כשנה וחצי היה מחיר יחידה צמודת-קרקע בשכונה החדשה יובלים בכרכור כ-180-200 אלף דולר, וכיום כבר עלה המחיר ל-330-400 אלף דולר.



יניב גוטפריד ממשרד התיווך אנגלו-סכסון בפרדס חנה-כרכור מספר כי בית דו-משפחתי בפרדס חנה נמכר לפני שלוש שנים ב-150 אלף דולר וכיום ב-200 אלף, ובשכונת נוה פרדסים נמכרות כיום דירות יד שנייה של 4 חדרים ב-85 אלף דולר, בעוד שלפני שנתיים נמכרו ב-65 אלף.



עמק המעיינות



מי שיסתכל במפה לא ימצא שם את עמק המעיינות, כי בעצם מדובר בבקעת בית שאן הישנה והטובה. המועצה המקומית הבינה שהכל מתחיל ונגמר במיתוג ושיווק, והחליטה לעשות רמונט. שם האזור ישונה לעמק המעיינות על שם יותר מ-30 המעיינות הטבעיים שנובעים בסביבה. כחלק מהשדרוג החליטו לפתח את מערכת החינוך, עם דגש על מוסדות חינוך מיוחד, כמו מכינה קדם צבאית.



נעשה מאמץ לפתח אטרקציות תיירותיות כמו צימרים, מוזיאונים ומסלולי טיול, מה שגם מסייע למאבק לייצור מקורות פרנסה נוספים, יחד עם הניסיון להביא להקמת מפעל אלקטרוניקה.



בניגוד למרכז האורבני, השינוי באזור כמו בקעת בית שאן הוא איטי ונספר בעשרות, ולא במאות ואלפים. "מדובר במקום שקשה לאכלס. אנחנו באזור חם, 200 מטר מתחת לפני הים", אומר ראש המועצה, דני תמרי. עם זאת, באחרונה הצטרפו עשרות משפחות לקיבוצים ולמושבים באזור. "קיבוץ ניר דוד למשל, קלט 33 משפחות באחרונה, הקיבוצים מעלה גלבוע ומירב הכפילו את האוכלוסייה (מדובר בכמה עשרות משפחות), וב-2008 אנו צופים קליטה של 60-80 משפחות נוספות", אומר תמרי.



המחירים בעמק המעיינות נמוכים יחסית. בהרחבה בקיבוץ שדה נחום, למשל, מכרו מגרש של 500 מ"ר ב-120 אלף שקל. אי אפשר להצביע כעת על זינוק במחירי הנדל"ן באזור. כללי המשחק שונים לגמרי מאלה שבערים ובמרכז הארץ, ובכל זאת, בעקבות הניסיונות הממוקדים של המועצה לשקם את מעמד האזור ישנה התפתחות גם בתחום הנדל"ן. כך למשל, בכפר רופין נמכרו עד אוגוסט 13 מתוך 14 מגרשים לבנייה מיידית, ולפי qaz, פורטל העמק והגליל, בקיבוץ שדה נחום נמכרו כמעט כל המגרשים של שלב א' בשכונת "מעלה צבאים", שאמורה לכלול בסופו של דבר 230 יחידות צמודות-קרקע.