שוק הנדל"ן בת"א יצא משליטה? כנראה שלא

מי שמחפש דירה בתל אביב צריך להתרגל למונח "מחיר ריאלי". מתווכים וקונים מתוסכלים משתמשים במונח זה כדי להמחיש את מה שהם רואים "כאוס שפקד את שוק הנדל"ן המקומי". משפט כמו: "מחיר הדירה הוא 400 אלף דולר - אבל לדעתי הוא גבוה ב-50 אלף דולר מהמחיר הריאלי", הוא חלק מההוויה הנדל"נית העכשווית בעיר. האם זהו אכן המצב; האם שוק הנדל"ן התל אביבי יצא משליטה?

קחו לדוגמה את אבי, בחור שמחפש דירה בצפון תל אביב: "בחודשיים האחרונים ראיתי אולי 50 דירות. כמעט כל מתווך שהראה לי דירה נקב בסכום - ולא שכח לציין כי מדובר ב'איקס כסף' מעל לשוויה הריאלי. נראה לי שזו דרכם של מתווכים לנסות ולהסביר את העלייה במחירי הנדל"ן". ואולי זו דרכם של המתווכים להפגין את המבוכה ששוק זה גורם להם בזמן האחרון.

בראייה שטחית אכן נראה כי שוק הדירות התל אביבי משתולל באופן בלתי מבוקר, וכי קיים חשש אמיתי להתפתחות בועה - ולאו דווקא בשוק מגורי היוקרה. דירות יד שנייה בצפון העיר, שנמכרו לפני שנתיים במחיר של 80-90 אלף דולר לחדר בנוי, נמכרו ביותר מ-100 אלף דולר לחדר בשנה שעברה; כיום ניתן להיתקל בעסקות של 120-150 אלף דולר לחדר. לא פלא שבחודשים האחרונים נפוצו טענות כי תל אביב הופכת להיות עיר של עשירים.

המציאות הנדל"נית התל אביבית היא כה דינמית, עד שקונים מעידים כי הם חשים כל הזמן בפיגור בכל הנוגע לחישובים של עלויות הרכישה. כשהם מחפשים דירה ב-350 אלף דולר, מחיר דירת היעד עולה ל-400 אלף; כשכבר מגייסים 400 אלף דולר - המחיר נוסק ל-420 אלף, וכן הלאה.

"לפני כמה ימים נכנס אלינו בחור שרוצה למכור נכס ברחוב שלומציון המלכה. הוא החזיק בידיו ידיעה שפורסמה בעיתון על עסקה שבוצעה בנכס הממוקם שלושה בתים מהנכס שבבעלותו, אשר נמכר באחרונה ב-1.4 מיליון דולר. מאיתנו הוא ביקש למכור את הנכס שלו ב-300 אלף דולר יותר - כי הוא רוצה להרוויח יותר", מספר דקל יצחק מנהל סניף בחברת הומלנד המתמחה בשיווק דירות יוקרה.

"הגיע אלינו למשרד אדם שמחזיק בדירת 3 מפלסים בצפון הוותיק של תל אביב. הוא דרש עליה מיליון דולר - 6,000 דולר למ"ר. אף אחד לא האמין שיתייחסו אליו ולמחיר שדרש - אבל עובדה היא, שהשוק מגיב ונענה למחיר הזה. זו דוגמה אחת לשוק התל אביבי העכשווי", מספר השמאי ירמיהו אלוני.

לפי תיאורים אלה, זה הגיוני שגרף מחירי הדירות בתל אביב, בהסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ינוע בחדות כלפי מעלה - ויורה על מחירי שיא חסרי תקדים.

אבל זה לא המצב. להפך. הגרף מלמד כי מחירי השיא נרשמו לפני 8 שנים - בשנתיים האחרונות המחיר הממוצע של דירה תל אביבית הוא כמיליון שקל. אז היכן נמצא השוק ה"מטורף" ו"הלוהט"?

"הבעיה הגדולה ביותר בניתוח השוק התל אביבי היא ההצמדה שלו לדולר - הצמדה שגורמת לאשליה אופטית של שוק שאינו קיים", אומר השמאי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'. "העלייה החדה במחירי הדירות הדולריים התקזזה במידה רבה על ידי הירידה בשער הדולר בשנים האחרונות, וממילא הקונים היחידים שצריכים להתעניין במחירים הדולריים של הדירות הם תושבי החוץ - לא הישראלים. אם נתרגם את העסקות שבוצעו בתל אביב לשקלים, תתגלה בפנינו תמונה שונה לגמרי מאותה בועה תזזיתית".

דוגמה: ב-95' בדק השמאי אלוני כמה נכסים בצפון העיר. מהבדיקה עלה כי מחיר חדר בשיכון בבלי הגיע אז ל-95 אלף דולר, בעוד שכיום מחירו של חדר באותה שכונה מגיע לרמות של 110 אלף דולר בממוצע. אם ממירים את המחירים לשקלים של אז והיום, ומצמידים את המחירים של 96' למדד - מקבלים פער ריאלי בשיעור כ-10% בלבד. עם עליות מחיר כאלו לא רצים בדיוק לספר לחבר'ה.

גם העסקה הבאה לא תרשים את החברים: מדובר בעסקה שבוצעה ב-91', באחד האזורים התל אביביים הלוהטים של העת האחרונה - רחוב יהודה המכבי. באותה עסקה הוערך מחירו של חדר ברחובות הסמוכים ליהודה המכבי ב-60 אלף דולר. כיום, מחירו של אותו נכס עשוי להיות כפול בדולרים - אבל הצמדה למדד ושקלול שערי הדולר מגלים כי המחירים של היום גבוהים רק בכ-30% ריאלית.

דוגמה אחרת לעיוותים שגורמת הצמדת הנדל"ן לדולר לקוחה משכונת רמת אביב החדשה. בשכונה ובשכונות הסמוכות, כוכב הצפון ורמת אביב ג' החדשה, זינקו מחירי הקרקעות מרמות של 150 אלף דולר ליחידת דיור ל-220-250 אלף דולר תוך שנתיים. קפיצה של 50% ויותר - נשמע מרשים.

לא כשקוראים על העסקה הבאה שהתבצעה לפני 11 שנה. אז נמכרה קרקע בשכונת רמת אביב החדשה לפי 180 אלף דולר קרקע ליחידת דיור. העסקה הזו מצביעה על שני כיוונים אפשריים. האחד, מחירי הקרקע אז היו גבוהים בהרבה ממחירי הקרקע ברמת אביב החדשה במחצית הראשונה של העשור הנוכחי. הכיוון השני, אם כוללים בחישוב את הפרשי המדד ושערי הדולר - המחיר הנוכחי משקף עלייה ריאלית בשיעור 25% בלבד, וזאת על פני תקופה של יותר מעשור.

זה אינו המכשול היחיד הניצב בפני מי שרוצה לנתח את שוק הנדל"ן בצפון החדש של תל אביב. עלייה חדה במחירי הקרקעות עלולה ליצור מצג של המראה גם במחירי הדירות, אבל עובדה שזה לא קורה ברמת אביב החדשה ובכוכב הצפון. מתווכים מדווחים אמנם על עליות מחירים דולריות של 5%-10% - אבל אלו בקושי מדביקות את הירידות בשער הדולר.

יש לכך שתי סיבות: עלייה במחירי הקרקע מרמזת על אפשרות להתייקרות עתידית של הדירות, אבל בשיעורים נמוכים בהרבה, והסיבה השנייה - רוב העסקות בקרקעות בשנתיים האחרונות בוצעו בידי קבוצות בנייה. קבוצות אלו מקבלות הטבות במיסוי וחוסכות את הרווח של היזם, ולפיכך יכולות להרשות לעצמן תשלום גבוה יותר על הקרקעות.

גורם נוסף להתייקרות הנדל"ן למגורים בצפון החדש של תל אביב הוא ההיצע הקטן יחסית של נכסים, שנובע בחלקו מהבעלויות הרבות על קרקעות בגוש הגדול. המתווך דני ברי, הפועל באזור, סבור כי ברגע שייפתרו הבעיות השוק בסביבה יירגע: "לדעתי, המחירים יירדו בגלל אזור הגוש הגדול. מי שבונה שם ומוכר דירות הם לרוב קבוצות רכישה, או בעלי קרקע היסטוריים. אלה ואלה בנו את הדירות להשקעה, ורבים מהם ממתינים לפטור ממיסוי - ואז, כמעט במכה אחת, יוצעו מאות דירות למכירה".

מדי פעם באמת נשברים שיאים במחירי עסקות. הסיבה העיקרית לכך היא נדירותם של נכסים מסוימים. "דירת 2 חדרים בצפון הישן, בשטח 70 מ"ר, נמכרה באחרונה במחיר של 363 אלף דולר", מדגים יוסי סיונוב מבעלי רשת הומלנד שתיווך בעסקה - אלא שאפילו הוא נשמע מופתע מהמחיר.

מה הופך האזור של רחוב יהודה המכבי ואת השכונות מסביב למבוקשות כל כך? ודאי שלא איכות הדירות. "יש משהו בצפון הישן של תל אביב שאין בשום מקום אחר", מסביר המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים. "מגיעים אנשים, בעיקר בגיל הפנסיה, שלא מוכנים להתפשר במחיר ומבקשים רק את האזור הזה. מדובר בכאלה שעוזבים את סביון, את הרצליה פיתוח ואת צהלה - לקוחות שהיו להם וילות, אך כעת הילדים יצאו מהבית והם נשארו עם וילות ענקיות שאין בהן עוד צורך".

המחירים באזור מגיעים ל-3,500-4,000 דולר למ"ר בממוצע בבתים וברחובות הפחות מבוקשים, בעיקר בקרבת צירים רועשים ובכאלה שלא כוללים חניה או מעלית. בבתים שיש בהם מעלית וחניה, רמת המחירים היא 4,500-5,000 דולר למ"ר. בפרויקטים חדשים יותר המחירים מגיעים גם ל-5,000-6,000 דולר למ"ר. המחירים אמנם משקפים התייקרות דולרית ממוצעת בשיעור 20%-30% - אבל חלק גדול מהעליות מקוזז, כאמור, על ידי הירידה בשער הדולר.

אז אולי עליות מחירים היסטריות לא היו כאן - והטענה ש"תל אביב הופכת לעיר של עשירים" נכונה היום, בדיוק כפי שהיתה לפני עשור. אבל מה גורם לאנשים לרכוש במחירים כה גבוהים דירות במצב פיזי גרוע? דירות שהתכנון הפנימי שלהן אינו עדכני, שלא לדבר על חניה.

"אם אנשים מוכנים לשלם מחירים כה גבוהים על נכסים גרועים, סימן שיש להם שיקולים אחרים", מסביר אלוני. "את השוק התל אביבי הגואה אני מגדיר 'טרנד של מדינת תל אביב'. היעד של הטרנד הוא מגורים במרכז העיר - לא חניה ולא מחסן. "יש קונים שמחפשים את הדירה המרווחת והמאובזרת במחסנים וחניות - אבל על הקונים בתל אביב צריך להסתכל אחרת", מוסיף אלוני.

ולשאלת השאלות: האם יש סיכוי שהמחירים בצפון הוותיק והחדש של תל אביב ימשיכו לעלות? ההתייקרות הלא כל כך חדה שנרשמה באחרונה בצפון הוותיק וההיצע המוגבל של הנכסים כנראה יגרמו למחירים להוסיף ולעלות. לגבי הצפון החדש, צריך להביא בחשבון כי היצע הדירות באזור הגוש הגדול עתיד לגדול משמעותית.