בועת נדל"ן בתל אביב? לא ממש

לפני כחודש הסתובב בין אנשי הנדל"ן הישראלים איש עסקים מוטרד מחו"ל. האיש סיפר כי הוא קנה מגרש במיקום אסטרטגי בתל אביב ומעוניין להקים עליו מגדל מגורים. "השאלה היא איזה מחיר כדאי לדרוש בעבור דירות בפרויקט", הוא התעניין אצל הנדל"ניסטים המקומיים.

"מה זאת אומרת?", נענה, "אתה לא יודע מה המחירים שהולכים היום במגדלי יוקרה בעיר?" "ודאי שאני יודע", השיב, "השאלה היא מה יהיו המחירים בעוד שנה-שנתיים, כששיווק הפרויקט יהיה בעיצומו".

איש העסקים המוטרד אינו לבד. השאלה שמטרידה אותו היא אחת השאלות החשובות בשוק הנדל"ן הישראלי, שנגרר בחלקו הגדול בעקבות מה שקורה בתל אביב.

סמואל א'וניל, משקיע אנגלי לא גדול שכבר רכש דירה ברחוב טרומפלדור בתל אביב ומחפש בימים אלה דירה נוספת, מספר על תחושת אופוריה בקרב מוכרי הדירות בעיר, הסבורים כי הדירות שלהם יימכרו בכל מחיר שידרשו. עם זאת, הוא מדגיש כי דווקא תושבי החוץ, אלה שעוררו את השוק, נוקטים בימים אלה משנה זהירות: "אנחנו לא מטומטמים. אנחנו יודעים שמנסים למכור לנו נכסים במחירים מופקעים, ואני גם בטוח שתושבי חוץ שאינם בודקים את העסקה כמו שצריך אחראים לכך במידה רבה. אני לפחות לא מוכן לקנות כל דבר שמציעים לי".

עורך דין מוכר, המתמחה בנדל"ן יוקרתי, מספר כי תושב חוץ שרכש באמצעותו לפני כשנה דירת יוקרה בתל אביב ב-2.4 מיליון דולר ימכור אותה אם יימצא לה קונה ב-3 מיליון דולר. "עד עכשיו לא נתקלתי בסיפורים כאלה", הוא אומר. "יהודים תושבי חוץ רכשו את הדירות לא לעשיית רווחים, אלא למגורים בתקופות שהייתם בישראל".

אותו עורך דין מצטרף לכמה מתווכים, שמדווחים כי באחרונה "הטלפון מצלצל פחות". "הסתובבתי לא מזמן בתל אביב עם תושב חוץ שרכש בעבר שני בניינים ברחוב הירקון כמעט במחיר שנדרש בעבורם", מספר המתווך גדי שטרנזיס מסוכנות גדיש נכסים. "הלכנו לבדוק בית ישן ברחוב בוגרשוב, ללא שום ייחוד, שבעליו מבקש עליו 2.4 מיליון דולר. המשקיע אמר שהבית יקר מדי והחליט לא לקנות אותו בשלב זה".

האם אלה סימנים ראשונים של פקיעת בועת הנדל"ן התל אביבית? כלל לא בטוח.

ראשית, קשה מאוד לטעון ששוק הדירות התל אביבי נמצא בבועה. מדד מחיר הבתים הרבעוני של "אקונומיסט", שפורסם לפני כשבועיים, הראה כי מחירי הדירות בארה"ב עלו ב-134% בעשור האחרון. מחירי הדירות בצרפת, שוודיה ודנמרק עלו בשיעור דומה, ואילו בבריטניה, אוסטרליה, ספרד ואירלנד העלייה היתה גבוהה עוד יותר.

לעומת זאת, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מורים כי שוק הדירות בתל אביב רשם עליית מחירים ריאלית של 9.3% בלבד מסוף 97' עד אמצע 2007. זו ודאי אינה התנהגות של בועה, אלא להפך, משום שהממוצע הרב-שנתי של עליית מחירי דירות בישראל הוא כ-2%. ויותר מזה - מחירי הדירות (לא רק יוקרה) הריאליים בתל אביב היו גבוהים יותר ב-99' ממחיריהם כיום בכ-12%.

בין לבין חווה שוק הנדל"ן שנות שפל קשות ב-2001-2003. לאלה נוספו פקיעת בועת ההיי-טק, שגרמה גם לנפילה במחירי הדירות, האינתיפאדה השנייה ומלחמת עיראק, שלוותה בחרדה מפני טילים לא קונוונציונליים שהשפיעה על השוק. מחירי הדירות ירדו מאוד ועלו מאז בכ-15% - כלומר שיעור שנתי ממוצע של כ-3.4%. גם זה אינו מצב שניתן להגדירו בועה.

חסידי תיאוריית הבועה בתל אביב נוהגים לסמן את שוק דירות היוקרה ככזה שהמחירים בו עולים במהירות יתרה, אך צריך לבחון את הדברים בזהירות.

מגדלי היוקרה שהציעה תל אביב בשנות ה-90 - גן העיר, האופרה, מרום בזל ומגדלי דוד (המכונים גם מגדלי אורי) - החזיקו אז במחירים גבוהים גם בסטנדרטים של היום. "בשנות השיא, 95'-96', מחיר דירה במגדלי אורי הגיע ל-5,500-6,000 דולר למ"ר. דירות במגדל האופרה הגיעו לרמות מחירים של 7,000-8,000 דולר למ"ר. מדובר במחירים נמוכים מהמחירים הנהוגים כיום, אך ההפרש ביניהם קטן ממה שרבים סבורים", אומר השמאי אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות'.

אם נוסיף לכך את העובדה שהמפרט הטכני של המגדלים הישנים היה עני מאוד לעומת המפרט המוצע לרוכשי הדירות במגדלי היוקרה החדשים, הרי שבפועל הפרשי המחירים בין דירות שנמכרות בימים אלה בפרויקטים היוקרתיים לבין הדירות היוקרתיות שנמכרו לפני 10 שנים ויותר הם נמוכים מאוד.

לפי מחירון נכסי היוקרה שפירסמה סוכנות התיווך נאות שירן לפני כמה שבועות, מחירי דירות במגדלי יוקרה בקומות אמצעיות, עם נוף לים, מגיעים ל-8,000-10,000 דולר למ"ר. ב-97' נמכרה דירה מערבית בקומה גבוהה בפרויקט גן העיר בתל אביב ב-1.7 מיליון דולר, ששיקפו מחיר של 8,100 דולר למ"ר. בימים אלה מתנהלים מגעים למכירת דירה דומה באותו פרויקט סביב אותו סכום.

עוד דוגמאות לעסקות יוקרה במגדלים שנחתמו לפני 10 שנים: דירות 4 חדרים במגדל מרום באזל הגיעו לרמות של 750-850 אלף דולר (כ-5,700 דולר למ"ר); דירות 4 חדרים במגדלי דוד נמכרו אז ב-750 אלף דולר בממוצע (כ-6,250 דולר למ"ר); ודירות במגדל האופרה שפנו נמכרו באותה תקופה ב-8,000-9,000 דולר למ"ר.

לשם השוואה, הנה כמה עסקות שנחתמו בתקופה האחרונה: דירת 450 מ"ר במגדל היוקרה בארי-נהרדע נמכרה ב-3.6 מיליון דולר (כ-8,000 דולר למ"ר); דירה בקומה ה-13 של מגדל G תל אביב נמכרה ב-2.21 מיליון דולר (כ-7,450 דולר למ"ר); במגדל NAM שבפארק צמרת נמכרו כמה דירות בקומות גבוהות לפי 6,500 דולר למ"ר; ודירה במגדל רוטשילד 1 נמכרה ב-3 מיליון דולר. כלומר, יש עליות מחירים לעומת 97', אך לא כאלה שמעידות על בועה.

ואולם האם השוואת מחירים לעשור הקודם היא השיטה הנכונה לאבחון בועה? אולי צריך לבדוק דווקא את עליות המחירים מאז תקופת השפל האחרונה ב-2003-2004? כאן המימצאים כבר אחרים.

ב-2003 נמכרו דירות ברובע לב העיר ב-5,500 דולר למ"ר. דירות ארבעה חדרים בפרויקט סי אנד סאן נמכרו ב-2004 במחירים של 800 אלף עד 1.1 מיליון דולר, כלומר 4,100-5,600 דולר למ"ר. בפרויקט בית חנה נמכרו באותה שנה דירות 140 מ"ר ב-700 אלף דולר, כלומר 5,000 דולר למ"ר. בפרויקט YOO, שבאותה תקופה הוחל בשיווקו, נמכרו דירות במחיר ממוצע של 4,500 דולר למ"ר.

מנתונים אלה עולה כי המחירים של דירות היוקרה טיפסו בשלוש השנים האחרונות ב-60% בממוצע - וזו כבר יכולה לשמש עדות להימצאות בועה.

אבל קיימים גם נתונים שעשויים לסתור את התזה: ראשית כל, במגדלי יוקרה שונים מחירי הדירות נמוכים בהרבה מ-8,000 דולר למ"ר. בפארק צמרת, לדוגמה, נמכרות דירות במחירים ממוצעים של 5,500-6,500 דולר למ"ר בלבד. שנית, למשבצת הזו בדיוק נכנסו תושבי החוץ, שעם תקציבי עתק, יחסית לרמות המחירים בישראל, היו מוכנים לשלם על נכסים עשרות אחוזים יותר ממה שהתושבים המקומיים יכול להרשות לעצמם. אליהם הצטרפו גם ישראלים שנהנו מגל הצמיחה של המשק הישראלי בשלוש השנים האחרונות.

לא ניתן להגדיר את השוק הזה כ"בועה".

כאמור, תושבי החוץ כבר לא קונים נכסים בכל מחיר, ולפני שהם עושים עסקות הם בודקים שוב ושוב, התנהגות שתורמת מאוד לבלימת עליות המחירים. "השוק מבלבל מאוד", אומר המתווך יניב רוזיו, מרוזיו נכסים. "אין הרבה מגרשים פנויים בעיר ולכן עליות המחירים נמשכות. גם ההתעניינות של תושבי החוץ נמשכת, אם כי הם מתחילים להבין טוב יותר את השוק שלנו וכבר לא קונים בכל מחיר".

ההתנהגות המבוקרת יותר של תושבי החוץ, בצירוף מצב הישראלים, שמלכתחילה התקשו לעמוד ברמות המחירים הגבוהות, וההיצע הגדול יותר של מגדלי יוקרה בתל אביב, בלמו את קצב עליות המחירים בנכסי היוקרה. כיום העליות מתונות בהרבה ממה שהיה בין 2004 ל-2006. השוק, כך נראה, מתפקד בצורה בריאה. אולם כפי שחושש אותו יזם חוץ שצוטט בפתיח, המצב עדין מאוד.

באחרונה הוציאה לשכת השמאים הודעה, שלהערכתה רמות המחירים בפארק צמרת בתל אביב, ואולי גם באזורי יוקרה נוספים באזור תל אביב, לא יעלו בעתיד הקרוב. "בפארק צמרת לבדו ישווקו כ-2,000 דירות יוקרה ב-12 מגדלים", אמר יו"ר הלשכה, רן וירניק. "אם נוסיף לזה את מגדלי צמרת של אקירוב, רובע לב העיר ופרויקטים נוספים, הרי שרק בתל אביב נגיע למספר דמיוני של יותר מ-3,000 דירות במיליון דולר ויותר, המשווקות בו-זמנית. אם נביא בחשבון גם אזורי יוקרה נוספים כדוגמת הרצליה פיתוח, כפר שמריהו, צהלה, נוה אביבים ונחלות במושבים, נגיע לכ-4,000 ויותר נכסים בשווי מיליון דולר ומעלה".

וירניק טוען כי מדובר בהיצע עצום שספק אם יהיו לו רוכשים, מה גם שחלק לא מבוטל מרוכשי הדירות בפארק צמרת היו מקורבים לחברות הבנייה, כך שמספר המכירות בפועל היה קטן בעשרות אחוזים, לעומת המכירות המוצהרות. הוא מעריך כי מחירי הדירות בפארק צמרת ובפרויקטים יוקרתיים אחרים יירדו בצורה מתונה בעתיד הקרוב, וחושש כי בנייה בלתי מבוקרת של מגדלים נוספים עלולה לגרום לקריסת השוק.

גם השמאי סמי בנלוי סבור ששוק דירות היוקרה התל אביבי נמצא בנקודת איזון מאוד שבירה: "בנקים החלו להסס מבחינת התייחסות לשוק היוקרה, וחלק מהם מביעים בגלוי חשש, שהשוק הזה הולך לקראת בועה. בניגוד לשנים עברו, אין כיום הרבה אנשי נדל"ן בישראל, למעט יזמים ואינטרסנטים, שאומרים שהשוק עולה וימשיך לעלות ויגיע לרמות של 12-15 אלף דולר למ"ר. באזור פארק צמרת הגענו למיצוי עליות המחירים. אזור רחוב רוטשילד מתחיל להגיע לרמות מחירים בלתי סבירות ובלתי מוצדקות. זה שמשקיעים מבחוץ הגיעו, זה שלפתע גילו שהמבנים לשימור הם 'היפים ביותר', כל זה עדיין אינו מסביר קפיצות מחירים של יותר מ-50% בתוך שנתיים-שלוש".

"קח לדוגמה את תשובה ולבייב. הם משקיעים את עיקר האנרגיות שלהם בחו"ל. הרי אם נאמין לתחזיות שהושמעו, בישראל יעלו המחירים בעוד 50% נוספים בשנים הקרובות. מה, הם לא יודעים על זה? או אולי מעשיהם מעידים על כך שהם לא רואים בשוק התל אביבי את הפוטנציאל הגדול שכולם מדברים עליו?"

ובכל זאת, מרבית הנוגעים בתחום סבורים כי כרגע אין בועה בשוק היוקרה התל אביבי. "המחירים הנקובים על דירות יוקרה הם מחירים סבירים והגיוניים", אומר המאירי. "נכון שאנשים מעדיפים להצביע על עסקות כמו של שרי אריסון ששילמה במגדל G של גינדי 13 מיליון דולר על דירת הפנטהאוז, אבל העסקה הזו, כמו עסקות נקודתיות אחרות על נכסים מיוחדים, אינה מצביעה על שינוי במגמה בשוק".