עד כה סברו הכלכלנים כי התמוטטות שוק משכנתאות הסאבפריים בארה"ב קשורה בעיקר ללווים בעלי הכנסה נמוכה, לבני מיעוטים ולתושבי מרכזי הערים. אולם ניתוח של יותר מ-130 מיליון משכנתאות שניתנו בעשור האחרון, חושף כי משכנתאות מסוכנות ניתנו כמעט לכל המגזרים בארה"ב, מעיירות קטנות באמצע שום מקום, דרך מרכזי הערים ועד לפרברים המשגשגים.
מניתוח של נתוני הלוואות שנעשה בידי "וול סטריט ג'ורנל" עולה כי בין השנים 2004 ל-2006, בתקופה שבה מחירי הבתים עלו לשיאים בחלקים רבים במדינה, יותר מ-2500 בנקים, מוסדות פיננסיים, איגודי אשראי וחברות למשכנתאות הכניסו 1.5 טריליון דולר מהלוואות בריבית גבוהה. רוב משכנתאות הסאבפריים, שמוענקות ללווים בעלי אשראי מפוקפק או מצב פיננסי בעייתי, נופלות לקטגוריה זאת.
משכנתאות בדירוג גבוה מהוות 29% מכלל המשכנתאות שנלקחו בשנה שעברה, עלייה של 16% לעומת 2004. במהלך שלוש השנים האחרונות ניתנו כ-10.3 מיליון הלוואות בדירוג גבוה, מתוך סך של 43.6 מיליון משכנתאות.
ההלוואות בדירוג נמוך זינקו בשיעור גבוה אף יותר ב-68 אזורים עירוניים - מלווינסטון, מיין, דרך אוקלה, פלורידה ועד לטאקומה, ואשינגטון.
בכדי לבחון את העלייה במשכנתאות הסאבפריים, ניתח ה"וול סטריט ג'ורנל" יותר מ-250 מיליון רשומות של בקשות למשכנתאות, שהתבצעו על ידי לווים, תחת חוק חופש המידע של המשכנתאות.
משכנתאות הסאבפריים נוצרו בתחילה למען לקוחות בעלי הכנסה נמוכה ואשראי גרוע. אך הנתונים סותרים את התפיסה המקובלת, שטוענת כי לווי משכנתאות הסאבפריים הם ברובם המכריע דיירים בעלי הכנסות נמוכות ממרכזי הערים.
למרות הריכוז של לווי משכנתאות בדירוג גבוה בקהילות עניות יותר, מהנתונים עולה כי ההלוואות בדירוג גבוה עלו במידה רבה גם בקהילות עשירות יותר, של המעמד הבינוני.
הבנקים ומלווי משכנתאות אחרים גבו במשך שנים רבות ריביות גבוהות מלווים שנחשבים למסוכנים, או לאור היסטוריית האשראי שלהם או משום שתשלום המקדמה שלהם נמוך.
כאשר מחירי הבתים זינקו ברחבי המדינה בעשור האחרון, משפחות אמידות יותר פנו למשכנתאות בדירוג גבוה בכדי לרכוש בתים יקרים יותר, שאותם לא יכלו לרכוש במסגרות המשכנתאות הקונוונציונליות. הלוואות בדירוג גבוה הן הלוואות שיכולות לשאת ריבית גבוהה יותר, ב-3% או יותר, לעומת האג"ח הממשלתי של ארה"ב לתקופה דומה.
ממצאי ה"וול סטריט ג'ורנל" מגלים כי השלכות משבר הסאבפריים פוגעות באמריקאים רבים יותר מהמשוער, ומתנשאות מעבר להבדלים בהכנסה, לגזע ולגיאוגרפיה. ממשקיעים שקיוו להתעשר מנדל"ן ועד לעובדים בעלי משכורות נמוכות שרדפו אחרי הבית הנכסף, הלוואות הסאבפריים לוו את דרכן אל לבה של המערכת הפיננסית של ארה"ב - וכעת הן יוצרות חששות רבים.
מהנתונים עולה גם כי חלק מהלוואות הסאבפריים הפרועות ביותר ניתנו ב-2006, מה שיכול להצביע על כך שהנזק ימשיך גם בשנה הבאה ולאחריה, במיוחד אם מחירי הבתים יישארו נמוכים. ייתכן שחלק מהלווים ייתקלו בקשיים רק בעתיד.
מניתוח הנתונים עולה כי מספר לווים של משכנתאות סאבפריים, כגון חטיבת המשכנתאות לונג ביץ' של בנק ואשינגטון מיוצ'ואל, החלו להוריד את הדירוג או להדק את הסטנדרטים שלהם לפני כשנה או יותר. אך הבנקים המסחריים והמוסדות הפיננסיים מילאו את החלל שנוצר, ושמרו על הפריחה בשוק הנדל"ן, שהיה מתחיל לרדת אילמלא פעלו כך.
ייתכן שהקשיים הפיננסיים עומדים להמשיך באזורים רבים בארה"ב, בהם חלה עלייה במשכנתאות הסאבפריים. לווים רבים שנמצאים בסיכון עדיין לא נקלעו לקשיים.
הריבית על כ-600 מיליארד דולר של הלוואות סאבפריים בריבית משתנה, לדוגמה, עומדת לעלות עד סוף שנת 2008, וכפי הנראה לווים רבים עומדים לאבד את היכולת להחזיר אותן.
מחירי הבתים בארה"ב יורדים; גוברים החששות כי לווים רבים נוספים לא יעמדו במשכנתאות הסאבפריים שלקחו
סוכנויות הידיעות
11.10.2007 / 10:06