איפה המלכוד? קמור משלמת ריבית של 5.53% תמורת נכס שמניב רק 5%

חברת , המחזיקה ביבואנית רכבי ב.מ.וו, , ופועלת בתחום הנדל"ן, הוציאה לפני יומיים הודעה מעניינת שזכתה להתייחסות גם מאת הבלוגר אורי טל ב-TheMarker Caf’e שהציג היטב את הדילמה העולה מהעסקה: עלות הנכסים שתרכוש החברה בגרמניה עומדת על 66 מיליון יורו, אך הם מניבים שכר דירה שנתי של 3.3 מיליון יורו, כלומר תשואה של 5%.



קמור תרכוש 50% מהנכסים ותקבל מחצית מדמי השכירות, אולם כמובן שאין הדבר משנה את התשואה.



כאן מגיע החלק המעניין. כדי לממן את הרכישה, קיבלה קמור הלוואה בסך 48 מיליון יורו בריבית קבועה של 5.46% לתקופה של 3 שנים, והלוואה נוספת של 5 מיליון יורו, גם היא ל-3 שנים, בריבית קבועה של 6.25%. שקלול יחסי מעלה כי מדובר בריבית ממוצעת של 5.53%.



כך, מצטיירת תמונה לפיה נטלה קמור הלוואה בריבית של 5.53% במטרה לרכוש נכס שמניב לה 5% בלבד.



ובכן, בשוק מעריכים שבקמור יודעים לעשות עסקים וכי הטריגר לביצוע העסקה אינו טמון דווקא בתשואה המתקבלת מגביית שכר דירה אלא דווקא מהשבחת הנכס ומעלייה בערכו. עלייה זו בערך הנכס אמורה לכסות הן את הפער הקיים בין השכירות להלוואה וגם לייצר לקמור רווח נאה שיצדיק את הסיכון.



הסיבה ליצירת הפער היא שמחיר הכסף (כלומר הריבית) עולה בקצב גבוה יותר ממחירי השכירות ולכן המרווח הולך וקטן. ואולם, ההערכה היא שבקמור לא החליטו לשנות מדיניות ולרכוש נכסים במחיר שמייצר הפסד וכי מדובר בעסקה חריגה שמבטאת את האמון החזק של קמור בנכס.