מאת אריק מירובסקי וענת ג’ורג’י
כדור השלג החל להתגלגל לפני כחודשיים, לאחר שחברת הבנייה חפציבה קרסה ברעש גדול. באמצע הלילה, שעון פלורידה, צילצל הטלפון בביתו של שעיה בוימלגרין, בעל השליטה בחברת הנדל"ן אזורים. על הקו היה יועץ התקשורת של החברה שנשמע לחוץ ונסער: "מתקשרים אלי עיתונאים וטוענים שיש שמועות על כך שהחברה בקשיים, אתה צריך להגיב מהר".
"אלה רק שמועות, עזוב את זה", ענה בוימלגרין וניתק. ואולם, השמועות לא נרגעו ובוימלגרין נאלץ להגיב ולהכחיש. הוא לא הסתפק גם בכך וזמן קצר לאחר מכן הזרים לחברה 20 מיליון שקל באמצעות רכישת אג"ח.
"עשיתי את זה בגלל השמועות", הוא מסביר בראיון ל-TheMarkeWeek, "רציתי להראות שהכל בסדר, שיש בעל בית. רציתי להגיד, ילדים, שום דבר לא קרה. שעיה לא במצב גרוע, בכל זמן אני יכול לשלוח 20 מיליון שקל".
אבל העניינים לא נרגעו, מניית החברה המשיכה לצנוח ושוק ההון נהפך ספקני וחשדן כלפי מי שהגיע לא מזמן מארה"ב וזכה לכבוד מלכים. השבוע עשה בוימלגרין צעד נוסף, חריג בשוק המקומי, והדיח במסיבת עיתונאים מיוחדת את מנכ"ל החברה בחצי השנה האחרונה, עמיקם אורן. בשוק ההון היו מי שאמרו שבוימלגרין פשוט לא מפסיק לטעות.
בחור הישיבה שכבש את ניו יורק
עד לאחרונה נחשב בוימלגרין לתעלומה בקרב אנשי שוק ההון בישראל. הוא נודע כישראלי שהיגר לניו יורק ב-1969 כדי ללמוד בישיבה וכמי שהיה שותפו של לב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל, בפרויקטים שונים בארה"ב, בעיקר בניו יורק.
את ההילה של בוימלגרין סיפק ה"ניו יורק טיימס", שלפני כשנתיים וחצי פירסם כתבה פותחת במוסף הנדל"ן שלו על השותפות אפריקה ישראל-בוימלגרין והכתיר את האחרון כיזם הנדל"ן הפעיל ביותר בעיר. עם גושפנקה כל כך מכובדת, אין פלא שכשבוימלגרין החליט להסב חלק מעסקיו לישראל, שוקי הנדל"ן וההון ציפו למהלכיו בכליון עיניים.
ואכן, המהלכים הגיעו, ואפילו בקצב מסחרר. הרכישה הראשונה של בוימלגרין היתה מתחם בית חולים אסותא בתל אביב ב-52 מיליון דולר בפברואר 2006, שלאחריה הכריז כי יקים שם מגדלים ברמה שעדיין לא נראתה בישראל. התחושה היתה שהטייקון האמריקאי עומד ללמד את השוק המקומי פרק בהלכות מגורי יוקרה.
לא עבר זמן רב ובמארס 2006 רכש בוימלגרין 64% מחברת אזורים, אחת החברות הגדולות בשוק הנדל"ן המקומי, מידי אי.די.בי תמורת כ-1.2 מיליארד שקל, והקפיץ את מדד תל אביב 15 ב-2.5%. ההתלהבות היתה רבה.
בוימלגרין הודיע כי בכוונותו להפוך את אזורים לחברה גלובלית הפועלת בתחומי הנדל"ן בשווקים פעילים בעולם, והשוק האמין שהוא יכניס תנופה לחברה, שבמשך שנים הצטיירה כענק מנומנם. מניית אזורים עלתה מתחילת 2006 ועד לנובמבר שעבר בעשרות אחוזים.
אבל אז הגיע המהלך התמוה הראשון - רכישת חברת לגנא מהיזם יעקב אנגל ב-100 מיליון דולר - בעסקה שזכתה לביקורת קשה בשוק ההון, שהעריך את החברה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים.
מה שעוד הטריד את שוק ההון היה היקף המינוף של בוימלגרין. שיעור ההתחייבויות לטווח ארוך של הקבוצה, בדו"חות המאוחדים, הגיע ל-4.3 מיליארד שקל ברבעון השני של 2007 (3 מיליארד שקל מתוכם לרכישת אזורים), ושיעור ההתחייבויות לטווח קצר הגיע ל-2.2 מיליארד שקל.
היקף החובות של בוימלגרין הגיע לכמיליארד שקל, וכל זה על הון עצמי של 106 מיליון שקל (ללא הלוואות בעלים של כ-400 מיליון שקל). בנוסף, רשמה בוימלגרין קפיטל (זרוע ההשקעות שלו בישראל) הפסד של 77 מיליון שקל בפעילותה במחצית הראשונה של השנה, עקב הוצאות המימון שלקחה על עצמה בגין האיגוח וההלוואות. אזורים לבדה רשמה הפסד נקי של כ-6 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה.
בנוסף, תחלופת הבכירים אצל בוימלגרין פגמה קשה בתדמיתו. בפברואר 2007 הודיע מנכ"ל אזורים, דוד לב (לבקו), על פרישתו מהחברה. את מקומו של לב תפס עמיקם אורן, לשעבר מנכ"ל משרד השיכון וחברת סי.פי.אם. השבוע התברר שלבוימלגרין הספיקה חצי שנה כדי לחתוך עניינים ואורן נאלץ ללכת. את מקומו יתפוס מנכ"ל חברת הבנייה אנגל, מתי דב.
בד בבד, עזב את בוימלגרין מי שניהל את עסקיו בישראל במשך תקופה ארוכה, יוסי שניאורסון, תוך סכסוך אישי קשה בין השניים, ואת מקומו תפס גיל טובול. באחרונה אף החליטו שני סמנכ"לים באזורים, רוני היימן ואילן ספיר, לעזוב את החברה מרצון.
בסוף השנה שעברה רכשה אזורים קרקעות בטקסס ובהודו, ושוב התעורר הרושם שבוימלגרין, שטרם החל למצות את פעילות החברה בישראל, כבר נחפז למצוא לה יעדים בחו"ל.
בנוסף, מגעים שמנהל בוימלגרין למכירת חלק ממלונות שרתון שבבעלותו, ואת מתחם אסותא, פורשו על ידי שוק ההון כניסיונות לצאת מהבוץ הגדול של מינוף יתר והיפראקטיוויות. למי שרצה, הדבר הוכיח שבוימלגרין בלתי עקבי בהתנהלותו.
שוחה במים עמוקים
עסקת המיזוג של דנקנר השקעות באזורים, שהחלה בשנה שעברה ופקעה בקול ענות חלושה לפני כחודש, גרעה אף היא משמו הטוב של בוימלגרין כאיש עסקים רציני. זה חודשים ארוכים ששווי הקרקעות של דנקנר השקעות עולה, בעוד שמניות אזורים ספגו ירידה של כ-40% נכון למועד ההודעה על ביטול העסקה. מובן היה כי עסקה מסוג זה, שאמורה היתה להניב לבעלת דנקנר השקעות, דלק נדל"ן, מניות של אזורים, נהפכה לבלתי כדאית בעבור דלק.
מכה קשה ניחתה על בוימלגרין גם מצד שותפו לשעבר, לב לבייב. זה החל בניתוק הקשרים העסקיים בארה"ב בין השניים וחלוקת הנכסים בין החברות, ונמשך בהודעה דרמטית של אפריקה ישראל לבורסה, כי חברה של בוימלגרין (BD) חייבת לה 142 מיליון דולר. בוימלגרין הכחיש את הדברים מכל וכל, אך לא דרש מאפריקה ישראל להוציא הבהרות בעניין, והאחרונה אף לא טרחה לפרסם כאלו.
המכה התדמיתית היתה כואבת. בשוק ההון נפוצו שמועות על סכסוך שפרץ בין לבייב לבוימלגרין, ששניהם הכחישו את קיומו, אך ברור שהיחסים ביניהם אינם כבעבר. מכיוון אפריקה ישראל החלו להישמע שמועות, שגם במהלך הפעילות העסקית בין לבייב לבוימלגרין הגיעו באפריקה למסקנה כי בוימלגרין "שוחה במים עמוקים מדי עבורו".
מקורביו של בוימלגרין הכחישו את הדברים והזכירו את העסקות הגדולות ושורה של אקזיטים מרשימים שבוימלגרין ביצע בעבור אפריקה ישראל בארה"ב, אך בשוק ההון עשו את האחד ועוד אחד שלהם.
איבדת בתוך זמן קצר את האמון של שוק ההון, איפה טעית?
בוימלגרין: "לא הבנתי את שוק ההון הישראלי והוא לא הבין אותי. ההילה שקיבלתי כשהגעתי היתה יותר ממה שהגיע לי, ואחר כך צבעו אותי בצבעים שלא מתאימים לאופי שלי. אני לא קוסם. לנדל"ן יש את אורח החיים שלו, וכשהגעתי לכאן חשבו שאני אעשה הוקוס פוקוס והכל יהיה בסדר. אבל במציאות אין כאלה דברים. צריך תוכנית, אסטרטגיה וצריך לממש אותה. ביזמות למדתי לאורך השנים דבר אחד או שניים, וחשבתי שאם אעשה פה את מה שעשיתי בחו"ל אז תוך שנה-שנתיים יכירו בערך הסגולי שלי והמניה תגיב בהתאם, אבל זה לא קרה".
זה לא מסביר את השמועות על קשיים. הספידו אותך כמעט באותה מהירות שבה המליכו אותך.
"אולי הדמות שלי מושכת אש, גם אני מנסה להבין את זה. אני מנסה להבין את המנטליות פה. למה אתם מעלים משהו ככה ואז מורידים אותו בעוצמה? עשיתי טעויות, אבל לא קרה שום דבר דרמטי. אין הפסדים מהותיים, לא הפסקנו ליזום והנה המניה מתקנת את עצמה. התקשורת פה יותר מדי דרמטית. במציאות אנשים לא כל כך מהר עולים למעלה וגם לא כל כך מהר נופלים לתהום".
אתה חייב הרבה מאוד כסף, גם לבנק מזרחי וגם למחזיקי אג"ח. יש לחץ מצדם?
"אין לי שום בעיה עם בנק מזרחי. אחרי שפורסמו השמועות הם התקשרו ושאלו מה קרה, אמרתי 'תגידו אתם'. אנחנו בקשר מצוין עם בנק מזרחי והם יודעים על כל הפעולות שלנו. חוץ מזה, אני תמיד חייב מיליארדים, השאלה היא מה יש לך נגד החובות, איזה נכסים אתה מחזיק. אפשר לראות את השווי של הנכסים שאני מחזיק".
כן, אבל המינוף גבוה מאוד. השווקים יכולים להתנדנד והערך של הנכסים עשוי ליפול.
"אנחנו מפוזרים בישראל, ארה"ב והודו, לא נראה לי הגיוני שכל העולם יפול".
היו מי שהשוו בין גורלה של אזורים לזה של חפציבה.
"זו שאלה לא רצינית שלא ראויה לתגובה".
נשאל אחרת. אזורים בקשיים?
"אזורים היא חברה חזקה ויציבה שמתחזקת מיום ליום".
אומרים עכשיו שנכשלת לבדך, שהצלחת בחו"ל רק בגלל הגב החזק של לבייב.
"אני יזם כבר 15 שנה, עבדתי עם לב חמש שנים בלבד, וגם בתקופה זו היו לי פרויקטים עצמאיים. יזמתי עד היום לפחות 50 פרויקטים בארה"ב. בניתי שם בהיקף של 8 מיליארד דולר. במארס 2002 חתמתי חוזה עם לב לחמש שנים. אחרי חמש שנים החלו לצוץ שאלות אם כדאי לי להישאר בהסכם באותה מתכונת. אני לא הסכמתי להמשיך את החוזה בסעיפים מסוימים ולב התנגד לסעיפים אחרים. החלטנו שכל אחד גדול וחזק בתחומו ויכול ללכת לדרכו".
לבייב הרבה יותר חזק ממך.
"לא נכון. בארה"ב אפריקה לא עשו אף פעם כלום. הם לא היו בשוק הזה, לכן הם פנו אלי. לבייב הביא את רוב הכסף, אני תרמתי את חלקי ועשיתי את כל העבודה מתחילתה ועד סופה. אף פעם לא הופעתי בעיתונים. בכל עסקה היתה מופיעה ידיעה שלב קנה ולב עשה. הוא בכלל לא היה יודע מה קנו ואיפה. אני הייתי מודיע לו על מהות העסקה והוא היה מאשר".
הייתם חברים מעבר לעסקים?
"לבייב היה מגיע לארה"ב פעמיים בשנה. חוץ מזה היינו נפגשים עם המשפחות לחופשות משותפות. אפשר לומר שהיו יחסים קרובים".
והיום אתם בריב?
"אנשי עסקים בגודל שלנו הם מאוד עסוקים. עכשיו יש פחות זמן לקשר, אבל אין ריב".
איחלת לו שנה טובה בחגים?
"לא. לא יצא".
הוא טען שאתה חייב לו 142 מיליון דולר.
"אני לא חייב כסף, מי שחויבו אלה הם הפרויקטים המשותפים עם אפריקה. הניסוח שלהם לא היה נכון. אם היה חוב, זה היה של הפרויקטים".
אז למה במקום לסגור איתך דברים בשקט הוא היה צריך לפרסם את זה?
"צילצל אלי אדם מטעמו באותו ערב ואמר לי 'שעיה, זה לא יצא מאתנו'. ביקשתי שידבר עם ארז מלצר, מנכ"ל אפריקה ישראל, והוא הבטיח לעשות את זה. בסופו של דבר כל הסיפור הזה התמסמס. חוץ מזה, כמה זה כבר חוב של 142 מיליון דולר? אני חייב היום הרבה יותר".
נפרדנו כך
למה בעצם הגעת לעשות עסקים בישראל?
"הבנים והבנות שלי למדו בישראל ואהבו את המדינה. אני איש עסקים. התחלתי בניו יורק, וכשראיתי שהשוק שם רווי עברתי לפלורידה ומשם לקנדה. בשלב מסוים החלטתי שהשוק רווי גם שם וחיפשתי אחר יעדי השקעה חדשים. עברתי דרך סין והודו והגעתי לישראל.
זיהיתי שתהיה פה עליית מחירים אמיתית ולכן החלטתי לחפש פה הזדמנויות השקעה. בחנתי הרבה חברות והחלטתי ללכת על שיכון ובינוי, העברתי הצעה ואפילו צ'ק מכובד, להצהרת כוונות. נפגשתי גם עם שלמה נחמה ואני יודע ששרי אריסון ידעה על ההצעה. כעבור זמן חזרו אלי ואמרו לי שהחברה כבר לא עומדת למכירה. זמן קצר לפני כן ראיתי את מתחם אסותא, הוא מאוד מצא חן בעיני וקניתי אותו. המשכתי לחפש חברה ואזורים היתה בת המזל שנבחרה. החלטתי שאזורים תהיה הזרוע שלי לפעילות בהודו וישראל".
יוסי שניאורסון טוען כי הוא היה זה שהביא אותך לישראל ולימים נהגת בכפיות טובה ובגדת בו.
"יש תהליך. זה לא שמישהו מביא או לוקח. יש הרבה ברוקרים שלוקחים קרדיט שלא מגיע להם".
שניאורסון ניהל את העסקים שלך בישראל. בוודאי יש לו חלק בהתאקלמות שלך פה.
"שניאורסון היה נושא הכלים שלי. הוא הכין לי את המלון בביקורים בישראל ודאג לאוכל הכשר. זה הכל. כשרציתי להתחיל פעילות בישראל, רציתי לעשות זאת דרך חברה שיש עליה פיקוח. קניתי שלד בורסאי ואמרו לי צריך למלא טופס, מי המזכירה, מי המנהל וכו'. לכן רשמתי אותו כמנכ"ל זמני של בוימלגרין קפיטל, אבל שניאורסון לא נדל"ניסט ולא יזם והוא לא היה מתאים לנהל חברה בסדר גודל כזה. הוא יכול לסדר משרד וטלפונים. בזה הוא טוב, לא יותר".
גיל טובול, המחליף של שניאורסון, הוא צעיר חסר ניסיון בניהול.
"טובול הוא עורך דין שמכיר את ישראל, את המערכת. יש לו אוריינטציה עסקית, הוא אחראי ונראה לי מתאים. שניאורסון לא היה מקצועי".
מה קרה עם דוד לב?
"כשרכשתי את אזורים נסענו לטקסס יחד. דיברנו שעות. אמרתי לו 'אתה מקצועי ופיקח, ואני מנהל מאוד דומיננטי ומעורב, נראה לך שנסתדר?' הוא ענה שיש לנו יומיים לבלות יחד, בוא נראה. אחרי יומיים הוא אמר לי: 'אני מעריך אותך מספיק כדי לעבוד איתך בצמוד'. אז עניתי לו 'בסדר, אתה תהיה המנכ"ל'. אחרי כמה חודשים הוא אמר לי שהוא כבר לא מרגיש חופשי, שקשה לו והוא צריך להיות לבד. נפרדנו בחיבוקים ומאז אנחנו בקשר הדוק".
ולמה נפרדת מעמיקם אורן?
"משיקולים מקצועיים. נפגשתי עם אורן ואמרתי לו 'החברה מתנהלת, אנחנו עובדים במזרח אירופה, מתקדמים ועושים הרבה מאוד, ושוק ההון מרסק אותנו'. אני מסתכל ואחראי לשותפים שלנו, לבעלי המניות, ואני אומר, משהו לא מתנהל בסדר. אנחנו מוכרים 1,000 דירות בשנה ויש חוסר אמון של שוק ההון בנו.
"היו לי הרבה שיחות עם עמיקם ואני רואה שהוא לא מכיר או מוקיר את שוק ההון. ראיתי גם שבמקום לקצץ בהוצאות, מה ששוק ההון רוצה לראות, אזורים גודלת בהוצאות. דבר נוסף, שהוא אולי באשמתי, לא היתה סינרגיה בין החברות.
"ראיתי, למשל, שיש המון כפילויות בין לגנא ואזורים, שצריך לאחד את הכל וצריך אדם חזק שיעשה את זה. ואז אני בודק מי האדם שיש לי, נכנס עמו לשיחות נפש לתוך הלילה, מנסה להבין, להכיר אם הוא זה שמסוגל לעשות את זה, אבל מולי אדם שבנוי כאיש מקצוע של יזמות, שעשה עבודה נפלאה ביזמות באזורים, אבל לא הפנים את שוק ההון".
מגיע לאדם קצת זמן של חסד, הוא היה בקושי חצי שנה בתפקיד.
"גם לי לא נתנו זמן חסד. בכל מקרה, אני לא מאמין שאנשים יכולים להשתנות. לכל אדם יש את המעלות שלו והחסרונות שלו. ראיתי שלא אוכל לשנות אותו, את החשיבה, הראש והבנתי שאין לי פה ברירה. הבנתי שאם אני רוצה להיות נאמן לבעלי המניות אני צריך לעשות מהפך".
איך היתה הפרידה?
"ישבתי אתו בלילה, אמרתי 'עמיקם, ההחלטה שלי היא סופית, אם נמשיך יהיו לך רק לילות נוספים ללא שינה, בוא נגמור עם זה מיד'. הצעתי לו לעשות את זה כפרידה בהסכמה. אני מצטער לומר שהוא חזר ואמר 'שעיה לא, ההצעה הגיעה ממך וככה אני רוצה שזה ייראה גם בחוץ'. בניגוד למה שחושבים, ניסיתי לעשות את זה בצורה הטובה ביותר".
באמצעות הדחה פומבית? למה היית צריך לעשות מסיבת עיתונאים כדי להדיח אותו, אפשר היה להסתפק בהודעת בורסה קטנה ומנומסת שנותנת כבוד לאיש.
"את התחלת את השיחה בינינו בזה שאף אחד פה לא באמת יודע מי אני. לקחתי איש יחסי ציבור שאמר לי כשאתה יוצא למהלך חדש תעשה מסיבת עיתונאים, תסביר הכל בשביל שוק ההון, וכך עשיתי. ככל שעובר הזמן אני מבין שעשיתי את המהלך הנכון".
אומרים עליך שאתה מנהל אכזרי, אחד שמפטר בלי לחשוב פעמיים.
"אני עובד לטובת החברה, מסתכל מה היא צריכה. אם כדי לקדם את החברה צריך להיות אכזרי אז אני אהיה אכזרי. אם אני לא יכול לפטר עובדים אז גם אין לי את הזכות להעסיק אותם. זה לא אומר שזה לא כואב לי".
בשוק ההון טוענים שרכשת את לגנא במחיר מופקע.
"קניתי את לגנא לפי הפוטנציאל ולא לפי המחיר עכשיו. אני חושב שאני יכול לשנות שם את מתח הרווחים כמו שלא היה להם".
לקחת מיעקב אנגל הלוואה של 125 מיליון שקל לרכישת החברה. הבנקים סירבו לך?
"ממש לא. היו שתי ברירות - לקחת מימון על לגנא מהבנקים או לבקש מיעקב מימון. האפשרות השנייה היתה טובה יותר לשני הצדדים".
מה עמד מאחורי קצב העסקות המסחרר שעשית פה מאז שהגעת?
"מהרגע שראיתי שהשוק בעלייה מיהרתי לקנות. רכשתי את אסותא ומתחם בית לסין, אבל לא פעלתי מספיק מהר כי המחירים עלו וכיום יש דברים שאני כבר לא יכול לקנות. פשוט ראיתי את המגמה ורציתי לתפוס את זה בזמן".
למה אתה רוצה למכור את אסותא?
"את מתחם אסותא קניתי לפני אזורים. ברגע שקניתי את אזורים יש בעיה עם אסותא. אני לא יכול להעביר אותה לחברה כי יש על זה מיסוי. כיום אני מוכר וההצעות הן הרבה יותר גבוהות ממחיר הרכישה, אבל אין לי בהלה למכור".
יש לך הרבה קרקעות באזורי ביקוש? לא החמצת הזדמנות כשהשוק במצב טוב ולא מכרת?
"אני עדיין אומר שיש את הזמן. בתל אביב המחירים עוד יעלו וזה יעבור לפריפריה".
למה בוטלה העסקה עם דנקנר?
"היו הרבה דברים מורכבים שלא עבדו טוב בשבילנו מבחינה חשבונאית. אם היינו עושים את העסקה הזאת, אני חושב שבשוק ההון לא היו מרוצים".
איך אתה מסביר את ההפסד שעליו דיווחתם בדו"חות של הרבעון האחרון?
"אלה הם הפסדים חד-פעמיים. בלגנא זה קשור לאג"ח להמרה שהוקצה לפני תקופתנו, והפעילות במלונות היא עונתית והיה יותר קשה בהתחלה".
מה היתה הטעות הכי גדולה שעשית מאז שהגעת לישראל?
"לא הייתי צריך להתחיל ולדבר עם עיתונאים".
וחוץ מזה?
"לא הבנתי את החשיבות של שוק ההון. זאת היתה טעות ושוק ההון העניש אותי. עכשיו, כשאני עושה מה שצריך, רואים את זה מיד".
עמיקם אורן: "אין סיכוי בעולם ששעיה אמר את הדברים האלה"
יוסי שניאורסון מסר בתגובה: "מר בוימלגרין בגד בכפיות טובה ונשך כל יד שהאכילה אותו בדרכו המקצועית כולל אנוכי, שהייתי נאמן, ידיד וחבר, ומי שחתום בלעדית על הרעיון, התכנון והביצוע של הקמת בוימלגרין קפיטל בהצלחה בישראל. בתמורה הוא בגד בי והפר הבטחות. הוא אומר כאן דברי הבל שרק מעוררים עליו רחמים. לבכיריו זו הוכחה נוספת שאין לו לא חוכמה ולא יושרה. הייתי מציע לבדוק עם בכירי המשק, ראשי אי.די.בי, חברת אנגל וראשי הבנקים המממנים מי היה אחראי לעסקות שלו".
עמיקם אורן בתגובה: "יש לכם טעות. אין סיכוי בעולם ששעיה אמר את הדברים האלה".
שעיה בוימלגרין תוקף בחזרה: לבייב לא ידע כלום העסקות שעשינו יחד - אני עשיתי הכל
ענת ג'ורג'י
12.10.2007 / 8:49