שוק השכירות הישראלי - תמונת מצב

החדשות הטובות: נבלמה העלייה במחירי הדירות לשכירות במרבית האזורים בתל אביב, ולא נראה כי יירשמו בקרוב עליות מחירים דרמטיות בשוק הנדל"ן הלוהט בישראל.

החדשות הרעות: עליות מחירים פקדו בחודשים האחרונים את כל הערים בגוש דן והאלטרנטיבות הזולות למגורים בתל אביב מצטמצמות בהדרגה. כך, בבת ים ובחולון המריאו מחירי השכירויות השקליים ב-23% ב-2007; בפתח תקוה נרשמה התייקרות בשיעור 17.5% ובקרית אונו, גבעתיים, רמת גן וראשון לציון עלו המחירים בכ-10%.

בערי השרון קשה אפילו יותר לאתר מציאות. בממוצע, נרשמו בשנה האחרונה עליות של 27% במחירי השכירויות באזור.

רבים מבעלי הדירות מסבירים את תוספת המחיר שהם מבקשים בעבור הנכס שבבעלותם בירידה בשער הדולר ב-2006: שערו היציג של המטבע האמריקאי היה 4.3 שקלים בממוצע והשנה, עד כה, כ-4 שקלים. עם זאת, גם בשקלול התחזקותו של השקל מול הדולר מדובר בהתייקרות ממוצעת של כ-10% בדמי השכירות בישראל.

תל אביב ממשיכה גם השנה לשמש ברומטר למחירי השכירויות בישראל. רף המחירים העליון שהציבה העיר ב-2006 גרם לשוכרים רבים לשקול השנה אלטרנטיבות.

הרוב עדיין לא מוותרים על מגורים בתל אביב - אך הקריצה לכיוון דרום העיר הביאה משקיעים ויזמים לפתח ולשדרג בניינים ודירות בפלורנטין, ביד אליהו ואפילו בשכונת שפירא, שנחשבה עד לא מזמן מקום מגוריהם של עובדים זרים בלבד.

סיור בשכונות הדרום שזור בבניינים חדשים ששודרגו באחרונה, כנראה מתוך ההבנה כי אם הדירות בדרום תל אביב לא יהיו בסטנדרטים סבירים, האזור לא ייחשב אלטרנטיווה ראויה.

בעוד שבמרבית חלקי תל אביב ניכרת התמתנות בעליות המחירים - הרי שבדרום העיר מחירי השכירות זינקו ב-13% לעומת 2006, כשדמי השכירות הממוצעים בעבור דירת 3 חדרים באזור הם 650-750 דולר בחודש.

עם זאת קיימים פערים ניכרים בין חלקיה השונים של תל אביב. דירת 2 חדרים בצפון העיר תושכר לכם ב-900 דולר בממוצע, בהשוואה ל-600 דולר בדרומה. במחירי דירות 4 חדרים היחס בין שני האזורים דומה.

שמעון אייזנברג, מבעלי חברת ניהול הנכסים רילטי אקזקיוטיב: "בצפון תל אביב הדירות כבר לא נחטפות כמו לפני חצי שנה. מורגשת רגיעה בתחום ובהתאם, בעלי דירות מתפשרים על המחיר. לדוגמה, דירת 3 חדרים שהושכרה לפני חצי שנה בתל ברוך-צפון ב-1,500 דולר מושכרת כיום ב-1,300 דולר".

האם אנו עדים לסיום הדהירה במחירי השכירות? המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים מסביר כי הסיבה לרגיעה היא תקופת החגים - "היקף הביקושים לא ירד", הוא מדגיש.

נקודה למחשבה: המחירים בצפון הוותיק ובמרכז העיר כמעט זהים, ובדירות הגדולות גבוהים בממוצע מהמחירים בצפון החדש.

עליות המחירים שנרשמו בירושלים ב-2006 נמשכות, והשנה התייקרו דמי השכירות בבירה בכ-16% בממוצע. בעבור מגורים בשכירות בדירת 2 חדרים תתבקשו לשלם בממוצע 400-600 דולר, דירת 3 חדרים תעלה לכם בין 650 ל-850 דולר ובעבור דירת 4 חדרים תיאלצו להיפרד מ-1,000-1,250 דולר מדי חודש.

שמעון עדיקא מחברת ניהול הנכסים רילטי אקזקיוטיב: "מחירי השכירויות בעלייה מתמדת, בעיקר באזור האוניברסיטה והגבעה הצרפתית. המצב יימשך כל עוד ההיצע יהיה כה נמוך, כמו עכשיו". לדבריו, בשל המחירים הגבוהים נאלצים סטודנטים הבאים ללמוד בבירה לחלוק דירות עם שלושה ואפילו עם ארבעה שותפים.

עוד אומר עדיקא: "תיירים אמריקאים שמגיעים ל-2-3 חודשים ומחפשים דירות לתקופות קצרות וגם תיירים חרדים בתקופת החגים באזורים הרלוונטיים - גורמים להקפצת מחירים היסטרית. דמי שכירות לדירה בתקופת החגים מגיעים גם ל-3,000 דולר בחודש".

נקודה למחשבה: זו השנה השנייה ברציפות שמחירי הדירות בירושלים עולים ביותר מ-10%.

"תל אביב משפיעה מאוד על מה שקורה בגבעתיים. מגיעים אלינו לקוחות שהתייאשו ממגורים בשכירות בתל אביב", מסבירה ספה מנו, מאנגלו סכסון גבעתיים. אלא שבעלי הדירות ברמת גן ובגבעתיים, הניחנים כנראה בחושים חדים כיאה למי שחיים בסמיכות לעיר הגדולה, קלטו כבר מזמן את הפוטנציאל והעלו השנה את המחירים ב-10% בממוצע.

ההיצע הנמוך והקרבה לתל אביב, מסבירה מנו, תורמים לעלייה במחירים: "בגבעתיים אין הרבה התחלות בנייה, כך שכל השוק כמעט מתבסס על המצב הקיים - וזה לא הרבה". ברילטי אקזקיוטיב מוסיפים: "הדירות ברמת גן נחטפות. הן לא נשארות יומיים במלאי - מה שיש היום כבר אין מחר".

מחירה של דירת 2 חדרים בגבעתיים וברמת גן הוא הגבוה באזור המרכז, לא כולל תל אביב 600-700 - דולר בממוצע. דירת 3 חדרים תושכר לכם ב-750-850 דולר ומחירה של דירת 4 חדרים מגיע ל-950-1,150 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: בניגוד לדעה השלטת - לא תמיד זול יותר לשכור דירה ברמת גן מאשר בגבעתיים.

"מי שקלט את הפוטנציאל של קרית אונו לפני כמה שנים - הרוויח. גם פה כבר לא ממש זול", מספר רם, ששוכר דירת 4 חדרים בקרית אונו זה שנתיים. באחרונה נדרש רם להוסיף 100 דולר לדמי השכירות - ל-800 דולר.

קרית אונו כבר מזמן אינה רק אלטרנטיבה לפליטי תל אביב, גבעתיים ורמת גן. מדובר בעיר מתפתחת המציעה מוסדות חינוך טובים, כולל אקדמיים, ורמת חיים גבוהה.

למעוניינים: דירת 2 חדרים תושכר לכם ב-525-600 דולר בממוצע (היצע נמוך במיוחד), דירת 3 חדרים תעלה לכם בין 700 ל-850 דולר ומחירי השכירות של דירות 4 חדרים מגיעים ל-850-1,100 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: פתיחתו בקרוב של כביש הרוחב 471 תקל במידה רבה על החיבור לכביש 6, ותשפר מאוד את מעמדה של קרית אונו.

העליות במחירי השכירות הגיעו השנה בגדול לראשון לציון - הדירות התייקרו בכ-10% לעומת 2006. אם לפני שנה שילמתם על דירת 3 חדרים בראשון לציון 500-600 דולר בממוצע, השנה תשלמו 600-700 דולר. אלא שלפני שאתם רצים לראשון, כדאי שתבדקו אם יש בכלל דירות בשוק.

"במשך יותר משישה חודשים לא עשינו עסקת השכרה. פשוט אין דירות להשכרה בכל ראשון לציון, כמעט מכל סוג שהוא", מספר המתווך אבי משולם מרשף נכסים. "זו הסיבה האמיתית לעלייה במחירי השכירות, וכמובן גם המחירים בתל אביב שמושכים את הכל למעלה".

אם יתמזל מזלכם ותמצאו דירה בראשון לציון, תידרשו לשלם 475-500 דולר בעבור דירת 2 חדרים. מחירה של דירת 4 חדרים מגיע ל-650-850 דולר.

נקודה למחשבה: מרבית השוכרים בראשון לציון מגיעים מחולון ומבת ים.

עלייה בשיעור 23.2% במחירי השכירויות בבת ים ובחולון מסמנת אולי, אחרי שנים רבות של הבטחות שלא מומשו, את השיפור בתדמיתן של שתי הערים.

יוסי ישראלי העובד כמתווך בבת ים יותר מ-20 שנה נשמע מרוצה מאי פעם: "מתי נשמע כדבר הזה, שתל אביבים מגיעים אלינו ומחפשים דירות להשכרה? זה אומר הכל. הביקושים גדולים מההיצע, ובעלי הדירות המומים.

הם לא רגילים שהדירות שלהם נחטפות". ישראלי מדווח על עשרות עסקות שכירות שהמשרד שלו ביצע בחודשים האחרונים. גם המתווך אריה וייס מחולון מביע שביעות רצון: "מחירי השכירות בחולון עלו בשנה האחרונה ב-20% בקירוב".

דירת 2 חדרים בבת ים ובחולון תושכר לכם ב-500-575 דולר (יותר מבראשון לציון), דירת 3 חדרים בין 600 ל-725 דולר ובעבור מגורים בשכירות בדירת 4 חדרים בערים אלה תשלמו 700-1,000 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: דמי השכירות בבת ים גבוהים במעט בהשוואה לחולון.

כמו בשאר ערי המרכז, גם בפתח תקוה נהנים בעלי הדירות מתקופה טובה. "פתח תקוה נהנית מ'עלייה' מסיווית של משפחות מהערים הסמוכות", מסביר עמי גרינברג מרשת רילטי אקזקיוטיב. לדבריו, מחירי השכירות בעיר זינקו בשנתיים האחרונות ב-10%-15%.

על דירת 2 חדרים בפתח תקוה תשלמו בין 475 ל-575 דולר בממוצע, על דירת 3 חדרים 500-700 דולר ודירת 4 חדרים תעלה לכם בין 775 ל-900 דולר בחודש. מדובר במחירים שעל פי רוב נמוכים משמעותית בהשוואה לתל אביב, רמת גן, גבעתיים וקרית אונו.

נקודה למחשבה: פתיחתו של כביש הרוחב 471 תשפר משמעותית את הגישה לחלק הדרומי של העיר ותקל על העומס בציר ז'בוטינסקי.

בשקט, בשקט התייקרו דמי השכירות ברחובות ב-15%. אבי פנחס מאנגלו סכסון אומר כי היצע הדירות להשכרה בעיר נמוך במיוחד, וכי ההתייקרות נובעת מהמשך העליות בערים השכנות, בעיקר בראשון לציון ובנס ציונה.

דירת 2 חדרים תושכר לכם ב-500-575 דולר בממוצע, על דירת 3 חדרים תשלמו בין 600 ל-700 דולר ומחירה של דירת 4 חדרים מגיע ל-700-950 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: מחירי השכירות ברחובות גבוהים מהמחירים בראשון לציון.

שוק השכירות בחיפה קפא על שמריו בשנה האחרונה, כך עולה מבדיקה שביצענו. מחירי השכירות באזורים הטובים של חיפה והקריות אמנם ממשיכים להיות סבירים - אם כי נמוכים משמעותית בהשוואה לאזור המרכז - אך המחירים באזורים הטובים פחות (הדר, קרית אליעזר, בת גלים, קרית שפרינצק) נמוכים במיוחד.

נראה כי בעלי הדירות באזורים אלה של חיפה, שמושכים את הממוצע העירוני מטה, התייאשו מלנסות ולשדרג את נכסיהם בתמורה לדמי שכירות גבוהים יותר. המתווך דרור אלוני מאנגלו סכסון חיפה: "כמעט כל מי שמחפש דירה בחיפה מבקש משהו סביר ומעלה, ואת זה ניתן למצוא בעיקר בחלקים הטובים של העיר.

מדובר בדירות שתמיד יהיה להן ביקוש ומחיריהן לא יירדו. לעומתן, הדירות באזורים הפחות טובים נשארות כפי שהיו לפני 30 ו-40 שנה, ואף מעבר לכך".

דירת 2 חדרים בחיפה תושכר ב-250-400 דולר בממוצע, דירת 3 חדרים תעלה לכם בין 400 ל-550 דולר ומחירה של דירת 4 חדרים מגיע ל-500-700 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: חיפה היא העיר היחידה בישראל שבה מגורים ליד הים הם הזולים ביותר.

השוק בבאר שבע מתנהג בניגוד למגמה בישראל ורושם ירידה של עד 10% במחירי השכירות. "בבאר שבע אין בעיה של היצע, יש בעיה של ביקוש", מדגיש שלומי שעזב את בירת הנגב לטובת המרכז. מחירה של דירת 2 חדרים בבאר שבע הוא הנמוך ביותר מבין הערים הגדולות במדינה. בעבור דירה כזו תידרשו לשלם 250-375 דולר בממוצע - למרות הביקוש הער לדירות מסוג זה, בעיקר באזור האוניברסיטה.

דירת 3 חדרים תושכר לכם במחיר של 300-375 דולר בחודש ודירת 4 חדרים - ב-400-525 דולר. "השוק בבאר שבע לא השתנה בשנים האחרונות. לי דווקא היה קיץ עם הרבה עבודה. כל דירה שהיתה לי ביד נחטפה, בעיקר ליד האוניברסיטה", מספר המתווך יהודה אמיר מתיווך ברק, שמגלה אופטימיות בנוגע לעתידו של השוק במקומי.

נקודה למחשבה: אם תוותרו על מגורים בדירת 4 חדרים בצפון ת"א - תוכלו לשכור 3 דירות בגודל זהה בבאר שבע.

איך יודעים שהמחירים בהרצליה עלו? מסתכלים על השכונות נוה עמל ושביב, הנחשבות לזולות באזור השרון. "כשקוטג' בנווה עמל מושכר במחיר של 1,800 דולר בחודש, זה אומר הרבה", אומרת יפית לגזיאל מרילטי אקזקיוטיב הרצליה.

מחירי השכירות בהרצליה עלו ב-13.7% ב-2007. מדובר אמנם בעלייה מתונה בהשוואה לרוב ערי השרון, אך המחירים עדיין גבוהים. דירות 2 חדרים, שזוכות לביקוש הגבוה ביותר מאז פועל בעיר המרכז הבינתחומי, מושכרות ב-550-700 דולר. דירת 3 חדרים מושכרת במחיר של 750-900 דולר ודירת 4 חדרים תעלה לכם 1,000-1,200 דולר בחודש. עם רמות מחירים כאלה קשה לכלול את הרצליה ברשימת האלטרנטיבות לתל אביב.

נקודה למחשבה: אל תנסו למצוא דירות קטנות להשכרה בעיר - כי אין.

ועוד נקודה: המחירים אינם כוללים את הרצליה פיתוח.

חשבתם שנתניה תשמש לכם אלטרנטיווה למגורים בתל אביב, בהרצליה או ברעננה? אתם לא לבד. רבים שתיכננו לעבור לעיר גילו כי הביקוש הגובר הביא להתייקרות בשיעור כ-30% בדמי השכירות. באזורים היוקרתיים יותר בעיר, כמו רמת פולג ושכונת קרית השרון, המחירים עלו אף בשיעור גבוה יותר.

דודו מכלוף מרשת רימקס מסביר כי הביקושים הגדולים, שגרמו לעליית המחירים, נובעים מהתחלת הקמתה של שכונת עיר ימים הצמודה לשכונת פולג. "הרבה מאוד אנשים שקנו בתים בעיר ימים, עברו להתגורר בנתניה בשכירות - הם שוכרים ברמת פולג, שם הביקושים בשיא, וגם בקרית השרון", אומר מכלוף. אחרים מצביעים על הרכבת שעוברת בנתניה ומאפשרת גישה נוחה לתל אביב.

דירת 2 חדרים בנתניה תושכר ב-550-600 דולר בממוצע, דירת 3 חדרים תעלה לכם בין 650 ל-750 דולר ובעבור מגורים בדירת 4 חדרים תשלמו 850-1,000 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: המחירים ברמת פולג ובקרית השרון קפצו, אך במרכז נתניה נרשמו עליות מתונות למדי.

עם שתי תחנות רכבת חדשות ובניית מחלף בצומת רעננה-כפר סבא צפון נראה כי מסתמן פתרון לבעיית הפקקים, שעמה נאלצים תושבי העיר להתמודד שנים רבות. מחירי השכירויות בעיר אמנם עלו בשנה האחרונה בשיעור חד של כ-28%, אך עדיין מדובר במחירים סבירים ביותר, ומהנמוכים באזור השרון.

אודי בהלול מאנגלו סכסון כפר סבא מציג תחזית המנוגדת למהלך העניינים כיום: "אנחנו אחרי גל גבוה בעיר ועכשיו יש רגיעה. לדעתי, המחיר כעת צפוי להתייצב ואולי אף יירד מעט".

דירת 2 חדרים (תודיעו לנו אם תמצאו אחת כזו) תושכר לכם במחיר של 550-600 דולר, דירת 3 חדרים ב-650-800 דולר ועל דירת 4 חדרים תוציאו מכיסכם בין 850 ל-1,000 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: המחירים בכפר סבא כמעט זהים למחירים בנתניה.

מוניטין מצוינים, מחסור קריטי בנכסים להשכרה, התחלות בנייה מעטות - אלו רק כמה מהסיבות שיקר יותר השנה, כמו גם בשנים קודמות, להתגורר ברעננה. 30% - זה שיעור העלייה במחירי השכירות ברעננה השנה.

ג'ו כהן מאנגלו סכסון רעננה: "בחצי השנה האחרונה היו לנו שני מקרים של לקוחות ששכרו נכסים ברעננה בלי לראותם. הרבה מאוד אנשים רוצים לגור כאן, והם מוכנים לשלם הרבה כסף כדי לממש רצון זה".

דירת 2 חדרים ברחבי העיר תושכר ב-600-800 דולר, דירת 3 חדרים תעלה לכם בין 850 ל-950 דולר ובעבור דירת 4 חדרים תשלמו 1,125-1,300 דולר בחודש.

נקודה למחשבה: מומחי נדל"ן מעריכים כי רמת המחירים בעיר הגיעה לרף עליון - לא צפויה התייקרות משמעותית נוספת.

מחירי השכירות בהוד השרון מצביעים על עלייה של יותר מ-31% ב-2007: שיא של כל הזמנים. העיר, שעד לאחרונה נחשבה "מציאה", הדביקה את הפער מול רוב ערי השרון ואף עקפה כמה מהן. להוד השרון מגיעים רבים שלא הצליחו לשכור דירה ברעננה.

אם ברצונכם לשכור דירת 2 חדרים בעיר תתכוננו להוציא 550-700 דולר - רמת מחירים המזכירה את רמת גן וגבעתיים. על דירת 3 חדרים תשלמו בין 650 ל-800 דולר, וכדי להתגורר בדירת 4 חדרים עליכם לשלוף את פנקס הצ'קים ולרשום סכום של 800-1,100 דולר מדי חודש.

נקודה למחשבה: המחירים במושבים העוטפים את הוד השרון עלו בהתאמה.