מנכ"ל סוכנות נדל"ן מתגעגע לימי הזוהר של אירופה: "כל מה שהיינו צריכים לעשות בשביל להרוויח היה לצאת מהמיטה"

מאת קרטר דוהרטי



פיטר קאש, מנכ"ל קטליסט קפיטל - סוכנות נדל"ן לונדונית - ראוי להערכה בזכות הכנות האכזרית שלו. קאש נזכר בגעגועים בימים המאושרים שבהם המשכנתאות הזולות והמשקיעים הנלהבים הפכו את שוק הנדל"ן האירופי לשוק שקשה מאוד לטעות בו. "כל מה שהיינו צריכים לעשות בשביל להרוויח כסף היה לצאת מהמיטה", הוא אמר.



אך התייקרות ההלוואות השנה, בשילוב עם משבר האשראי שהחל באוגוסט, שמו קץ לעידן החלום. כעת ענף הנדל"ן באירופה - המסחרי והפרטי - חוכך בראשו הקולקטיבי ומנסה להבין כיצד להרוויח כסף בסביבה פחות מסבירת פנים.



גם אם משבר האשראי יתפוגג, כנראה בתחילת השנה הבאה, ימצא את עצמו שוק הנדל"ן, התלוי בשוק ההלוואות, בפני נקודת מפנה חשובה: שיעורי הריבית הנמוכים, שנשמרו על ידי הבנקים המרכזיים בארה"ב ובאירופה במשך רוב העשור האחרון, חלפו ונראה שלא יחזרו בקרוב.



בכנס השנתי של ענף הנדל"ן - אקספו ריל - שנערך במינכן בשבוע שעבר, העיבה המציאות הקודרת כמעט על כל דיון שנערך בין מנהלי הנכסים, עורכי הדין, מומחי ההשקעות והקבלנים שהתכנסו בגרמניה.



סביר להניח ששוק הנדל"ן ישתנה, וכי ההשקעות באזורים המשגשגים יוסטו לכיוון אזורים שמתפתחים לאט יותר, אך באופן בטוח יותר, עם סיכוי נמוך יותר לנפילות חזקות. מגמה זו תביא להופעתם של כלי השקעה חדשים, שיזרימו יותר מזומנים לשוק הנדל"ן.



"בעבר, השאלה הגדולה היתה 'איפה אני יכול למצוא משהו לקנות?'", אמר הרברט רייס, מנהל תחום הנדל"ן בדלויט אנד טוש בגרמניה. "אבל עכשיו יש פחות עסקות, מכיוון שהשאלה היא 'מאיפה אני משיג כסף לצורך הקנייה?'"



נדל"ן מהפכני



ענף הנדל"ן הוא אחד הגורמים העיקריים לחלק מהשינויים הבולטים ביותר באירופה בעשור האחרון. השקעות אדירות באזורי החוף הפכו את ספרד לבירת הנדל"ן של אירופה, והבנייה החדשה בלונדון הפכה אותה לעיר של מגדלי משרדים נוצצים וחדשניים.



עד כה, למזלה, לא סבלה אירופה ממשבר נדל"ן חמור. בעוד שהמחירים בארה"ב הולכים ויורדים, אירופה משמשת כמודל לשפיות. עלויות האשראי העולות והקשחת התנאים למתן אשראי עשויים למנוע מאירופה להגיע למשבר רציני, אומרים הכלכלנים. עם זאת, במקומות כמו ספרד מורגשת ירידה במחירי הנדל"ן, ושיעור עיקולי הבתים בבריטניה עלה. "אנחנו לא מדברים על התמוטטות", אמר ז'אן מישל סיס, כלכלן בכיר בסטנדרד אנד פור'ס. "אך זו האטה".



האשראי הזול איפשר לאירופה לשגשג, כך שאין זה מפתיע שתנאי האשראי הם אלה שמעסיקים בימים אלה את התעשייה. נכון לעכשיו, מסכימים השחקנים בתעשייה, קשה מאוד להשיג מימון לנדל"ן מסחרי ולבניית מבנים חדשים. "הבנקים לעולם לא יודו בכך שהם סגורים לעסקים - זה מביך אותם", אמר קאש, "אך זהו המצב".



בדרך כלל משיגים הבנקים את המימון באמצעות סינדיקציה של הלוואות - צירוף בנקים נוספים על מנת להקטין את הסיכון, או משתמשים באיגוח - תהליך של הפיכת ההלוואות לניירות ערך סחירים שמשקיעים יכולים לקנות ולמכור.



כעת החשש הוא שרוב אגרות החוב המגובות בהלוואות מארה"ב הן חסרות ערך - זאת בעקבות העלייה בשמיטת חובות של לוקחי משכנתאות הסאבפריים ואנשים ששיעור ריבית המשכנתה המשתנה שלהם קפץ בין רגע. מצב זה גורם לבנקים לאגור את הכסף ולא להלוות אותו, ועוטף את כל שוק האג"ח בערפל של חוסר ודאות.



המשבר טוב לכלכלה



גורמים בתעשייה אומרים כי הבנקים והמשקיעים מנסים אט אט לברור את ההשקעות הטובות מבין כלל ההשקעות, והם יחזרו בתוך זמן קצר לפעילות רגילה. אך בהשוואה לשנה שעברה ההלוואות כבר אינן כה זולות. יש כאלה הסבורים כי המשבר בריא לכלכלה, משום שהוא מוביל להשקעות בטוחות ויציבות יותר. "אנחנו רואים תיקון של מצב מוגזם, והוא טוב לכלכלה", אמר מרטין וסט, מנכ"ל בנק אאריל, בנק גרמני למשכנתאות.



ייתכן שבנוסף להשינויים האלה יחול גם שינוי בסוגי ההלוואות. הפופולריות של האיגוח נתנה לבנקי השקעות גדולים - כמו גולדמן סאקס, מריל לינץ' ודויטשה בנק - את הנהגת השוק בעשור האחרון. מי שהפסיד מתהליך זה היו "מלווי מאזן" - כפי שמכונים בנקים אשר מלווים את כספם שלהם, רושמים את ההלוואה במאזן וצריכים לעקוב בקפידה אחר בריאותו הפיננסית של הלווה. עם העלייה בשער הריבית נוטה הכף לטובתם של המלווים הוותיקים, אשר פועלים בצורה יציבה ובטוחה יותר.



"למלווי מאזן כמונו יש עכשיו הזדמנות", אמר יורגן פנק, מנכ"ל היפו ריל אסטייט אינטרנשיונל, חברת מימון נדל"ן במינכן. "אנחנו יותר תחרותיים כעת".



עם התהדקות שוק האשראי, המשקיעים נהפכים לקפדניים יותר. ניק טיירל, ראש תחום המחקר והאסטרטגיה לנדל"ן אירופי בחטיבת ניהול הנכסים של ג'יי.פי מורגן בלונדון, אמר כי המשקיעים רוצים "לחסן את תיקי ההשקעות", על ידי הזרמת כספים לשווקים שאינם מועדים לנפילות, כמו וינה, אמסטרדם וגרמניה. מגמה זו מבשרת רעות לבריטניה וספרד, שני השווקים החמים ביותר בעבר. "אנשים מאמינים שהם יקרים מדי", אמר טיירל.



אלן סונדרסון, עורך המגזין "פרופרטי פייננס אירופה", אמר כי התייקרות עלות המימון עלולה להביא לירידות גם במקומות מסוימים במזרח אירופה. ערים גדולות כמו ורשה, פראג ובודפשט נראות אולי בטוחות, אך ערים משניות, שהמשקיעים נהרו אליהן בחיפוש אחר הזדמנויות, עלולות ליפול. "יש פחות נזילות, והמשקיעים יחפשו את מה שנראה בטוח, לא דברים אקזוטיים", אמר סונדרסון.



עליית הריבית תגביר את הלחץ הפוליטי ליצירת כלי השקעות חדשים, שיסייעו בהזרמת מימון לנדל"ן. בגרמניה צפוי להתחדש הלחץ לאשר הקמתן של ריטים - קרנות השקעה בנדל"ן - עבור שוק הדיור. חברות ריט נסחרות בבורסה ומחלקות לבעלי המניות שלהן את הכנסותיהן מהשכרת נדל"ן. ממשלת גרמניה שקלה את הרעיון בשנה שעברה, אך דחתה אותו בשל חשש כי המשקיעים שינהרו לקרנות אלה יגרמו לעלייה במחירי השכירות.



ליז פירס, מנכ"לית פדרציית הנדל"ן הבריטית, אמרה כי הארגון שלה, המייצג את ענף הנדל"ן המסחרי, ילחץ על הקמת קרנות מסוג חדש - שאינן נסחרות בבורסות - כדי לשכנע יותר משקיעים לבטוח בנדל"ן. "יש עדיין הרבה כסף שמחפש השקעות יציבות", אמרה פירס.