נדל"ניסטים חסרי מנוח: איך הופכים להיות איל נדל"ן?

בבתי הספר למינהל עסקים מייחסים חשיבות רבה לתחום היזמות העסקית, ומנסים לפתח כלים שישפרו את סיכוייו של היזם להוציא רעיון אל הפועל ולהרוויח כסף מכך. גיבוש ועיבוד הרעיון, הגדרת אסטרטגיה, הכנת תוכנית עסקית, גיוס כספים ומציאת שותפים - הם כמה תחנות חשובות בדרך. ואולם גם באקדמיה, על אחת כמה וכמה בעולם העסקים, יודעים כי אין מתכון להצלחה: נדרשים חזון, תעוזה, התמדה, כישרון - וגם הרבה מזל.



תעשיית ההיי-טק הישראלית ידועה ביזמיה הצעירים. מסתבר שגם בענף הנדל"ן המקומי פועלים בהצלחה יזמים צעירים. חמישה מהם, ארבעה גברים ואישה, מספרים ל-TheMarker על צעדיהם הראשונים בענף ועל תוכניותיהם לעתיד. אולי סיפוריהם האישיים יסייעו בפענוח חידת היזמות, לפחות בענף הנדל"ן המקומי.
__________________________________________________________



"החוכמה היא למצוא שותפים טובים"



שם: איציק ברוך
חברה: יובלים
גיל: 36
מצב משפחתי: נשוי + 3
השכלה: מינהל עסקים ושמאות מקרקעין



איציק ברוך התחיל את דרכו בענף הנדל"ן בגיל 23 כמתווך בתל אביב. חיידק היזמות קינן בו במשך שנים, וכבר כמתווך הצליח לסגור עסקת נדל"ן ראשונה: רכישת בניין משרדים בפתח תקוה ב-3.25 מיליון דולר, שהושכר לחברת אגד לעשר שנים והניב תשואה שנתית של 12.5%. זה נשמע כל-כך פשוט, אבל מדובר בסיכון לא קטן - לצורך הרכישה נלקחה הלוואה בנקאית במינוף גבוה, כששוכר עדיין לא היה בנמצא.



אחרי עשר שנות עבודה כמתווך החליט ברוך להמר על כל הקופה. "אפשר לעשות יזמות במקביל לתיווך, אבל זה לא מספיק רציני - צריך להשקיע בכך את כל המאמצים. לרוב המתווכים יש חלום לעזוב את המקצוע, אבל זה לא פשוט. בניגוד למתווך, ההחלטות בידיים שלך ואתה יכול להשפיע באופן מהותי על אופי הפרויקט", מספר ברוך.



ברוך מתאר את צעדיו הראשונים כיזם נדל"ן: "פשוט מחליטים. לקחתי נשימה ארוכה ומהר מאוד התחלתי לעשות עסקות. העסקה הראשונה היתה ב-2004; קניתי עם שותפים בניין משרדים ברחוב גאולה בתל אביב בעלות של 1.6 מיליון דולר, שמושכר כיום ב-25 אלף דולר בחודש - כלומר תשואה של כמעט 19%". אבל התשואה זה החלק הפחות מעניין בעסקה. הכוונה המקורית היתה להסב את הנכס לבניין מגורים עם 14 יחידות דיור. אבל בשוק הרותח של תל אביב כבר הגיעה הצעה מפתה למכור אותו ב-4.5 מיליון דולר. "זו הדילמה: להרוויח עכשיו ובטוח או להרוויח יותר בעתיד - אבל להסתכן".



אחד המפתחות להצלחתו של ברוך הוא יצירת שותפות מוצלחת עם בעלי AM:PM לשעבר, האחים רן וגל בלינקס וגיא אדרי. השותפות השלימה בעבור ברוך את ההון העצמי שהיה דרוש לו לצורך רכישת הבניין ברחוב גאולה: "אי אפשר לעבוד בלי שותפים - החוכמה היא למצוא שותפים שיודעים להעריך אחד את השני ואת היתרונות היחסיים של כל אחד".



פעילותו של ברוך מתמקדת בקניית מגרשים לבנייה ובניינים להריסה או לשימור. אחת הרכישות האחרונות שביצע היתה שני בניינים לשימור ברחוב אילת בתל אביב, שבעבר שכנו בהם מסעדת קרן ומלון ירושלים. הבניינים כוללים 60 דירות וההתלבטות כרגע היא אם להפוך אותם למלון בוטיק או לבניין מגורים. בכל מקרה, הפרויקט יהיה יוקרתי במיוחד ועל תכנונו הופקדו האדריכלים גידי בר אוריין ומורן פלמוני. "שימור זה בראש ובראשונה כאב ראש - אבל לבניינים האלה יש ערך מוסף ושוק חזק", מדגיש ברוך.



באחרונה רכש ברוך בניין נוסף לשימור באזור כיכר מסריק. מדובר בבניין בן 8 דירות וגג, המיועד לבניית שתי דירות פנטהאוס בשטח כולל של 300 מ"ר - שאותן כבר מכר למשפחה, שנפרדה מ-2.2 מיליון דולר בעבורן (לא כולל גימור פנים). העסקה משקפת מחיר של 7,300 דולר למ"ר, שלוש שנים לפני מסירת הדירה.



ברוך אומר כי מכירת הדירות היא הפעילות הפשוטה יותר בעסקיו, בעיקר בבניינים לשימור - הקושי האמיתי טמון, לדבריו, ברכישת הנכסים. "לא קל למצוא נכסים טובים בשוק מצומצם שבו ההיצע מוגבל והביקוש גבוה. בכל יום מעלים בעלי הנכסים את המחירים, אבל יש לי קשרים טובים ושם טוב. אני מפרגן למתווכים שלי, משלם טוב ובזמן".



מי שחושב לשים פעמיו אל הבנק לצורך קבלת הלוואה לרכישת נדל"ן, כדאי שיחשוב גם על הסיכון: "בכל עסקה יש חשש ממה שיקרה לשוק. אין מציאות - ולעתים מתעורר חשש שאולי המחיר יירד".



ברוך מתכנן ליזום פרויקטים דומים או בהיקפים גדולים יותר בעיקר בתל אביב, שזה המגרש הביתי שלו, אך שוקל אפשרויות מחוץ לתל אביב, גם בחו"ל.



עצה ליזם המתחיל: "לא לפחד, גם אם קשה בהתחלה. פשוט לקפוץ למים. להאמין בעצמך ולדעת לקבל החלטות. לשמור על המוניטין ולדעת לבחור את השותפים הנכונים".



"ההבדל בין יזם למתווך - הכסף"



שם: שלומי שילה
חברה: קבוצת שילה
גיל: 30
מצב משפחתי: נשוי + 2
השכלה: תעודת בגרות



שלומי שילה התחיל את דרכו בעולם הנדל"ן בניו יורק: "את כרטיס הטיסה קניתי באמצעות מענק השחרור ונסעתי לנסות את המזל שלי בארץ האפשרויות. ניסיתי כמה תחומים ואחרי זה נקלעתי לנדל"ן דרך חברים". שילה עבד כפרילנס שתפקידו לאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה בעבור החברה שבה עבד.



את הנכס הראשון מצא שילה כבר בחודש הראשון שלו בעבודה, אבל מסיבות משפחתיות נאלץ לחזור לישראל ולא להיות נוכח בשלב הסגירה. "בניו יורק, עד שהדברים לא סגורים - הם לא סגורים. מצאתי את הנכס והשארתי לחברה את הטיפול בו. אחרי שבועיים התקשרו אלי ואמרו לי שמחכה לי צ'ק".



העסקה המוצלחת החדירה בשילה מוטיווציה: "זה הרבה עבודה קשה. צריך גם כישרון, אבל היה לי הרבה מזל. עזבתי את ישראל בגיל צעיר והגעתי לניו יורק בתקופה טובה - כיום המצב שם גרוע בהרבה".



אולי המזל הגדול של שילה היה לפגוש את האנשים הנכונים. "את הכסף התחלתי לצבור בתקופה שהייתי פרילנס. נכנסתי גם לשותפות עם הבעלים של החברה, שהם אנשים מקסימים - אני חייב להם הרבה".



עד 2001 המשיך לשילה עבוד כפרילנס עד שצבר די כסף כדי לעשות לביתו: "שם המשחק בנדל"ן זה כסף, ההבדל בין יזם למתווך - זה הכסף". שילה הקים חברה שעשתה בדיוק את מה שכבר ידע לעשות: לאתר נכסים, להשביח אותם ולמכור. "בהמשך התפתחתי והתחלתי לבנות על הקרקעות. להערכתי, בשלוש שנים בניתי שלושה בניינים של 12 עד 14 יחידות דיור".



למרות ההצלחה והפיתוי להישאר החליטו שילה ואשתו לחזור לישראל בשנת 2004. "עזבתי את ניו יורק בגלל ציונות, משפחה, ילדים וצבא. רציתי שהילדים שלי יהיו ישראלים, שילכו לצבא ויגדלו ליד סבא וסבתא". גם האנטישמיות הפריעה לו: "ניו יורק נחשבת פרו-ישראלית, אבל נתקלתי ביותר ממקרה אחד שאמרו לי: 'go back to your country'. בסופו של דבר, זה לא הבית שלי".



שילה חזר לישראל בדיוק כשהשוק המקומי התחיל לשגשג. "אז עוד לא ידעתי שזו התחלה של תקופת פריחה. אנשי נדל"ן אוהבים תקופות רעות כי מי שיש לו כסף יכול לקנות בזול. את התקופה הנוכחית פחות אוהבים - יש תחושה של פחד, המחירים בשיא, אתה נכנס לעסקות במחיר הכי גבוה, וחולם למכור במחירים גבוהים. אבל כשנכנסים לעסקת נדל"ן היא יכולה להימשך 3-4 שנים ואין לדעת מה יהיה אז".



אבל גם בשוק עולה קשה ליזם בן 28 ובלי מוניטין. "אני שוב מתחיל מאפס, אבל היה לי ברור שנדל"ן הוא התחום - וזה מה שאני עושה". למרות הקושי לזכות באמונם של בנקאים שהושפעו יותר מגילו הצעיר מאשר מניסיונו הנדל"ני בניו יורק, שילה הצליח לגייס את המימון הדרוש לקניית מגרש בן 1.5 דונמים ברמת שרת בירושלים. על המגרש מוקם בימים אלה בניין יוקרה בן שבע קומות עם 23 יחידות דיור - סך הכול 5,400 מ"ר בנוי.



עכשיו מתכננים שילה ושותפו הטרי, דרור בבאי, את צעדיהם הבאים. השניים שותפים גם בבית הקפה הלל שפועל ברחוב הלל בירושלים. "הוא מביא הרבה דברים שהיו חסרים לי: יכולות ניהול, עזרה והשראה. מבחינה עסקית, הוא משלים אותי - בבאי הוא השותף האולטימטיווי שלי".



הצעות ששילה בודק כיום הן בתל אביב, בגוש הגדול ובדרום העיר, וברומניה. "לרומניה אנחנו מגיעים דרך חברים ובני משפחה. צריך שם אנשים מאוד אמינים - וזה דבר שקשה מאוד להשיג. הבעיה ברומניה היא שדברים נעשים מהר. צריך לסגור עסקה תוך ימים, אחרת היא בורחת - אבל אנחנו עוד לא כאלה אמיצים".



עצה ליזם המתחיל: "להיות מודע לגודל האחריות, כי אחרת אפשר ליפול לבור גדול. באופן כללי, הייתי מציע לכולם להיות קצת יותר זהירים ולא להיסחף אחרי השוק - אתה נכנס היום ולא יודע איך תצא מחר. לא לעולם חוסן".



"תוכנית עסקית לקרקע"



שם: ענבל אור
חברה: אור סיטי נדל"ן
גיל: 30
מצב משפחתי: נשואה + 2
השכלה: משפטנית



ענבל אור למדה את תחום הנדל"ן כאשת שיווק בחברות יזמיות. אחרי שנתיים התבשל אצלה הרעיון לצאת ליזמות פרטית ובניגוד למה שאולי אפשר לצפות, לא לקח לה הרבה זמן להחליט על הצעד הזה: "אני מכירה את הצד השיווקי טוב מאוד וידעתי שאני טובה בזה. הקמתי את החברה במטרה לתווך בין רוכשים פוטנציאלים לקרקעות". או במלים אחרות - לארגן קבוצות רכישה.



הפרויקט הראשון היה בגבעתיים. 8 יחידות דיור על מגרש של 450 מ"ר. "אירגנתי את הקבוצה. זה תהליך של איתור הקרקע ובדיקת פוטנציאל הבנייה עליה, ייעוץ בענייני תכנון ובנייה והחלטה על תמהיל דירות. זה ממש לבנות תוכנית עסקית לקרקע". את המגרש הראשון לקח לה חצי שנה למצוא. "הצעד הראשון הססני יותר. הבדיקה של מבנה העסקה לוקחת הרבה זמן - אבל עם הזמן ועם הניסיון זה נעשה קל יותר. הרגשתי שפיספסתי הרבה דברים. חששתי שמא לא אצליח. זה היה בהתחלה, אבל עבר".



ההחלטה של אור להפוך ממארגנת קבוצות ליזמית נבעה מהרצון לעסוק ביזמות נטו. לרכוש מגרש, להשביח אותו ולמכור אותו כדירות סופיות: "בקבוצת רכישה את לא יזמית, אלא מארגנת קבוצה של יזמים - היזמות יותר מאתגרת".



הפרויקט היזמי הראשון היה ביפו. קרקע בשטח 450 מ"ר נרכשה עם היתר לבנות חמש יחידות דיור בקו שני לים. אחרי הרכישה הצליחה אור להשביח את הקרקע לשש יחידות. הפרויקט השני היה רכישת בית בנק אדנים ברחוב אחד העם בתל אביב, שעליו שילמה 4 מיליון דולר. המבנה הקיים אמור להיהרס ובמקומו יוקם בניין יוקרה בן 20 יחידות דיור.



אור היא מקרה ייחודי בנוף הנדל"ן הגברי. למרות גילה הצעיר ושאפתנותה היא גם אם לשתי בנות: "קשה מאוד להיות יזם נדל"ן, בעיקר כאישה וכאם. כאישה, זה שונה כי בכל זאת צריך להפעיל הרבה מרפקים - אני עומדת מול כרישי נדל"ן. כאם, אני צריכה לוותר על הרבה שעות איכות עם המשפחה. זה קשה לראות את הבנות בערב כשהן כבר ישנות או כשאני לא יכולה לקחת אותן בבוקר לגן. אבל אני לא מתלוננת - אני מאוד אוהבת את מה שאני עושה.



"אני חושבת שנשים הן מנהלות טובות יותר כי הן יותר פקחיות ויש להן קסם אישי, שאין לגברים. אני מגיעה להישגים הרבה יותר טובים מגברים. אם אישה מתמודדת מול גבר על מגרש יש לה יותר סיכוי לזכות בו בגלל הקסם הנשי. אישה יכולה לעשות מיליון דברים בו-זמנית, היא מפילה חומות של גברים".



אור בטוחה מאוד בעצמה ולא חוששת מנפילה: "בדרך כלל אני עושה הרבה בדיקות, אני מאוד קפדנית. אני משפטנית בהשכלתי ובודקת הכל. חוץ מזה, אני רוכשת במיקומים טובים שאין סיכוי שלא יימכרו".



בעתיד יכול להיות שנראה את אור גם בחו"ל. הכיוון שלה ברור: לגדול מאוד, להמשיך לפרוח וליזום פרויקטים מעניינים. "השאיפה היא לפעול בקנה מידה עולמי - לצאת לחו"ל, לארה"ב ואולי למזרח אירופה". אל הנכסים במקומות האלה היא מגיעה דרך אנשי קשר ביפאן, במזרח אירופה ובארה"ב.



עצה ליזם המתחיל: "הרבה יוזמה ומרפקים. לא להסס, צריך מעוף להסתכל קדימה. למצוא כבר בתחילת הדרך מהנדס, שייעץ בכל שלבי הרכישה והבנייה כבר בשלב הרכישה. מהנדסים רואים דברים שיזמים לא רואים. לקחת גם שמאי שיעריך את הקרקע בצורה נכונה".



"חשוב שלא יראו שאתה יזם"



שם: אלון קסטיאל
חברה: קסטיאל א'
גיל: 27
מצב משפחתי: רווק
השכלה: חשבונאות, כלכלה וניהול



אלון קסטיאל משקיע בנכסים מסחריים ומשנה את הייעוד שלהם למגורים. נכסים ששימשו נגריות ומפעלים קטנים הוא מסב ללופטים טרנדיים. אבל ההתחלה היתה שונה. עד 2004 "התגלח" קסטיאל על ניסיונם של אחרים. הוא עבד במחלקה הכלכלית של דלויט-בריטמן-אלמגור, שמנתחת עסקות, מבצעת הערכות שווי ומאתרת השקעות בעבור משקיעים. "ניתוח עסקה של מגדל במנהטן לא שונה מהותית מניתוח דירת 2 חדרים בתל אביב", אומר קסטיאל.



הכיוון שלו תמיד היה עסקים, שוק ההון ונדל"ן. "אני אוהב את עסקי הנדל"ן כי הם משלבים מימון וחשבונאות, הנחשבים יבשים, והרבה יצירתיות. אתה לוקח נכס במצב קשה - ומשביח אותו".



המעבר ליזמות אינו טריוויאלי. זה תהליך התבגרות שאורך זמן גם לאדם עם גב כלכלי איתן כמו קסטיאל. "זה מסוכן ומפחיד. קיים פחד להיכשל, להפסיד, לא לייצר פעילות. כשאתה שכיר, לוח הזמנים יורד מלמעלה. כעצמאי, אתה צריך לייצר לעצמך את הפעילות".



קסטיאל חושב שהקושי העיקרי ביזמות הוא ההתחלה, לכבוש את הפחד הראשוני. "בוחנים ולומדים 100 עסקות לפני שעושים את הראשונה - בדיוק כמו שבבורסה עושים בהתחלה עסקות וירטואליות ולא משקיעים באמת את הכסף. לומדים מהעיתונים, ממתווכים, משיטוט ברחובות ומהצקה למוכרים - דופקים לאנשים על הדלתות. בנכסים מסחריים קל להציק. נכנסים למסגרייה, שנמצאת בחלל מדהים, וזורקים הערה בסגנון 'אתה רוצה להשכיר את המקום'?. מכירה נשמעת מאיימת ופולשנית. החוכמה היא גם שלא יראו שאתה יזם, כי אז המוכרים מרגישים שלנכס יש פוטנציאל - והם מעלים את המחיר".



הנכס הראשון, לופט בדרום תל אביב, נקנה אחרי שנה וחצי של חיפושים. "כנראה, שרק כאשר מזהים נכס שהוא מספיק 'עמוק בכסף', בשלים לקנות - גם אם אעשה בו 1,000 טעויות עדיין יש מרווח ביטחון שאני יכול להרוויח בו". הרכישה הראשונה בוצעה באמצעות הלוואה עסקית.



קסטיאל ממליץ להשוות בין הבנקים: "לי לא חשוב אם ההצמדה היא לין, לליבור או למדד - כי אף אחד לא יכול לדעת מה יקרה למדדים האלה. אני מבקש מכל בנק לתת הצעה אחת במסלול זהה, דורש לבטל את העמלות ולהעמיס אותן על הריבית - כדי שיהיה לי בסיס להשוות בין ההצעות".



את הלופט הראשון מימש באחרונה במחיר של 550 אלף דולר. אבל קסטיאל לא מסוחרר מהצלחה: "לא חוכמה להצליח בשוק עולה, הבחינה של השקעה נעשית ספציפית בהשוואה לשוק. המטרה היא להכות את השוק".



העסקה השנייה שביצע קסטיאל היתה כבר גדולה בהרבה. בניין שלם בדרום תל אביב שאותו רכש בשותפות עם שני משקיעים. הבניין, ששימש לתעשייה קלה, יועד ל-14 לופטים. די מהר נמכר כל הבניין - שטח בנוי של 1,600 מ"ר. בימים אלה הוא מסיים שיפוצים במפעל נוסף לשעבר, שעתיד להיות לופט ענק בשטח של 165 מ"ר.



אבל זה כנראה יהיה הלופט האחרון שקסטיאל יקנה וישביח. בימים אלה הוא מתכנן את הצעד הבא, מעבר לים: "ההיצע בתל אביב מינימלי. יש משהו מרתק ומעניין בפעילות הבינלאומית בהיקפים הגדולים - וגם בפוטנציאל". את העתיד הנדל"ני הוא רואה בשוק המזרח-אירופי המתפתח. הוא מאתר השקעות למשקיע פרטי ומעבר לכך הוא לא מוכן לפרט: "כרגע טוב לי ומעניין לי בפעילות במזרח אירופה", הוא מסכם.



עצה ליזם המתחיל: "לכתת רגליים ולהציק לבעלי נכסים בלי בושה. לשבת ולנתח עסקות".



"להפוך לימון ללימונדה"



שם: איתי כץ
חברה: KIG
גיל: 36
מצב משפחתי: נשוי + 3
השכלה: תעודת בגרות



איתי כץ הוא מסוג היזמים שילדות בבית בלי כסף החדירה בו את הרעב להצלחה. אבל תחום הנדל"ן לא היה הבחירה הראשונה שלו. אחרי הצבא הוא חלם לפתוח בית קפה בתל אביב, אבל במיתון של 1995 בתי הקפה נסגרו זה אחר זה. כץ החליט לפתוח חברה לניקוי חלונות, שאחד מלקוחותיה היה מתווך נדל"ן שהציע לו לקנות פנטהאוס בהרצליה. כדי לממן את הרכישה מכר כץ את דירת המגורים שלו - אבל אז התברר לו כי נפל קורבן לתרמית: "עבדו עלי חזק והפסדתי 30 אלף דולר. זו סטירת לחי רצינית בגיל 27".



הנפילה אילצה את כץ ואשתו לעבור להתגורר אצל ההורים ולחפש דירה חדשה. "אמרתי שאם כבר אכלתי לימון נהפוך אותו ללימונדה. מצאתי קוטג' בהרצליה הצעירה, שקניתי במחיר רצפה כי הוא היה במצב גרוע". התוכנית לשפץ את הבית נתקלה בקשיים רבים מכיוון שכץ לא העריך נכונה את עלותה. כדי לממן את השיפוצים הוא משך כספים מחברת ניקוי החלונות שלו - מה שהכניס אותה למצוקה תזרימית.



השיפוצים הסתיימו, אך השאירו את הזוג מחוסר כל. "אשתי אמרה לי שאנחנו גרים בקוטג' מהמם אבל אין לנו שקל לחיות. אמרתי לה שאני הולך בכיוון אחד - את רוצה לבוא איתי, בכיף. הכיוון הוא להגיע למקומות גבוהים מבחינה כלכלית ואין מה לעשות - יש נפילות בדרך".



זו היתה הנקודה שבה נפל לכץ האסימון: "הבנתי שאם אני רוצה להיות עשיר, לא אגיע לזה מניקוי חלונות. החלטתי שאני נכנס לנדל"ן, גם בעקבות הספר "אבא עשיר, אבא עני". לא למדתי באוניברסיטה, למדתי מספרים ומהחיים".



כסף לא היה לכץ אבל אחיו ואמו נרתמו למאמץ והבנק השלים את שאר הכסף לרכישת דירה להשקעה בהרצליה. "הדירה והפיצול לשלוש יחידות דיור עלו 190 אלף דולר. קיבלנו 1,500 דולר מהשכירות. השוכרים שילמו את המשכנתא ועוד נשארה לנו הכנסה פאסיווית".



את הדירה השנייה, שעלתה 170 אלף דולר, קנה כץ בכסף שנתן אביה של אשתו. גם אותה הוא פיצל לשלוש יחידות וגם היא הכניסה לו 1,500 דולר בחודש. אחרי זה גם הבנק התחיל להאמין בכץ והעמיד לרשותו משכנתא של 90% לדירה נוספת. דירה רדפה דירה וכץ צבר קרוב ל-50 יחידות דיור (אחרי פיצול).



"לפני שנתיים הבנתי שאם אני רוצה להתקדם, אני צריך איש מקצוע שיטפל בתחום המימוני-פיננסי". עם אבי סלמון, רואה חשבון ויועץ, בנה כץ תוכנית עסקית שבה הוחלט למכור את הדירות כדי לקנות בניינים ולהכניס משקיעים חיצוניים, נוסף על המינוף הבנקאי. המשקיעים הגיעו מפה לאוזן ובאמצעות הרצאות שמעביר כץ בקורס השקעות ומינוף נדל"ן של רשת ERA, המיועד לאנשים שרוצים ללמוד איך להיות יזמי נדל"ן. "אני מלמד איך להשקיע בנדל"ן - בלי לפחד".



ההתגברות על הפחד היא הצעד הראשון שיזם נדל"ן מתחיל צריך לעשות. "רבים שואלים אותי איך אני ישן בלילה. האמת היא שאני ישן מצוין. דברים שיכולים להדיר שינה מעיני זה הבטחות שנתתי למשקיעים וצריך לעמוד בהן". גם ההלוואות הרבות שמחזיק כץ לא מטרידות את מנוחתו: "יש גם הרבה הכנסות משכירויות. אני לא מפחד שהשוק ייפול - יש לי מספיק מרחב לפעול גם אם מחיר השכירויות יירד. תמיד יש אפשרות לממש נכסים".



את הבניין הראשון רכש כץ לפני חצי שנה בשכונת שפירא בתל אביב. הבניין ישופץ בקרוב ויכלול שמונה יחידות דיור על שטח בנוי של 300 מ"ר.



התוכנית לעתיד הקרוב היא לממש את הדירות המפוצלות ולרכוש עוד בניינים למגורים ולמסחר. לעתיד הרחוק יותר יש לכץ תוכניות גרנדיוזיות בהרבה. על אף שכף רגלו מעולם לא דרכה שם, הוא רוצה להשקיע בדרום ארצות הברית: "אני חושב שיש שם פוטנציאל רב. אני מאמין בדרום כי דור הבייבי בום אמור להתחיל לצאת לפנסיה בשנת 2012 - ואני רוצה לחכות להם שם. הפיילוט מתוכנן לסוף 2008".



עצה ליזם המתחיל: "לקפוץ למים אחרי שבדקת את כל המצבים הכי גרועים, אבל רק עם מישהו שאתה סומך עליו. או להצטרף ליזם אחר, כמוני. אם הכל בסדר והאורות כתומים: לקפוץ, לא לפחד; אם מחכים לאורות ירוקים - העסקה נעלמת".