מה קורה בשוק המשרדים בתל אביב? הביקושים לשטחים גדל, ועמם עולים מחירי השכירות ואחוזי התפוסה. בשוק שמתנהל בצורה תקינה כבר מזמן היינו אמורים לראות מגדלים חדשים שמתרוממים לאוויר, אולם זה אינו המצב.
"הפצע של הבועה הקודמת בתחילת העשור טרם הגליד", אומר ג'קי מוקמל, הבעלים במשותף של חברת הייעוץ והתיווך מ.א.ן נכסים. "יזמים חוששים כיום לקחת סיכון ולהקים מגדלי משרדים באזור תל אביב".
עודפי ההיצע נעלמו
מסקר שטחי משרדים שערכה באחרונה מ.א.ן נכסים עולה כי באזור תל אביב רבתי, שמשתרע מרחובות בדרום עד לנתניה בצפון, קיימים 3.5 מיליון מ"ר של נכסים מניבים לא מסחריים, שמבוקשים בעיקר על ידי חברות היי-טק ונותני שירותים כגון עורכי דין, רואי חשבון וחברות פיננסיות.
מ-2001 עד 2005 נרשמו עודפי היצע של כ-15% בשטחים אלה. עקב פקיעת בועת ההיי טק והמיתון שהגיע לאחר מכן כחצי מיליון מ"ר נותרו ריקים. החל מ-2005 נרשמה בשוק זה התאוששות משמעותית. הביקוש לשטחי משרדים עלה במידה ניכרת, ומרבית עודפי ההיצע נעלמו.
"כיום קיימים עודפי היצע של כ-5% בלבד בכל האזור, ובתל אביב ספציפית מגדלי המשרדים מאוישים ברמות אכלוס של 95%-97%", אומר מוקמל. "זה אומר שכבר לקראת סוף השנה הזו או לכל היותר תחילת שנה הבאה נראה איזון בין הביקוש להיצע, ומאותה נקודה צפויים מחירי השכירות לעלות שוב בשיעור של 25%".
אז ליזמי הנדל"ן אמורה להיות מוטיווציה לבנות פרוייקטים למשרדים. זה לא קורה.
"אין יזמויות כיום בתל אביב, למעט מגדל עתידים בקרית עתידים בתל אביב. עזריאלי נמצא במגעים אחרונים למלא את המגדל המרובע, ואפריקה ישראל בשלבי אכלוס סופיים של מגדל הקריה. המקום בו בונים פרויקטים באזור תל אביב רבתי זה נתניה, וניתן לראות סימנים גם ברעננה וברחובות - שמזוהה יותר עם ביו-טק. אם קצב עליית הביקוש יימשך כפי שהוא כיום, כבר באמצע השנה הבאה נצטרך עוד 300 אלף מ"ר משרדים חדשים. בינתיים אני לא רואה אותם מוקמים".
כיצד אתה מסביר את זה?
"יזמים של נכסים מניבים בודקים את התשואות בחו"ל ומוצאים שהן הרבה יותר גבוהות מאשר בישראל. כמו כן, אני חושב שהפצע שהותירה אחריה הבועה הקודמת של תחילת העשור עוד לא הגליד. כיום מאוד מסוכן ליזם לבנות גורד שחקים בנוסח מגדלי המשרדים של תל אביב".
בסופו של דבר המגדלים אוכלסו, אז מדוע קיים החשש?
"התרסקות בועת ההיי-טק גרמה להלם למשקיעים הגדולים. רק עכשיו הם מצליחים לצאת ממשבר קשה בן שש-שבע שנים, ולקבל פיצוי מסוים על הנזקים האדירים שנגרמו להם בכל אותן שנים שהמגדלים נותרו ריקים או מאוכלסים במחירים נמוכים מאוד. ההלם הזה, לצד ההזדמנויות החדשות בחו"ל, הביאו לכך שהיזמות בארץ נרדמה. אחד החששות שלי כאיש שיווק הוא שכולם יחשבו שנכון להתחיל באותו הרגע בדיוק, ואז נחזור למצב שהיה כאן ב-98', כשהוקמו מגדלי עזריאלי, סונול, רובינשטיין, לוינשטיין, ב.ס.ר ואחרים, ובבת אחת הגיעה הקריסה".
אין נגישות למידע
מוקמל אומר כי הוא רואה מקום ליזמויות של מבנים נמוכים בני עשרת אלפים מ"ר, שמיועדים לשניים-שלושה שוכרים. "חלק גדול מההיצע כיום הוא נכסים ל'טיילור מייד'", הוא אומר. "ליזם יש מגרש והוא מקים את הנכס כשהוא מותאם במיוחד למידותיו של השוכר העתידי - וזה שוכר את השטחים לטווח ארוך".
מה התחזית לעתיד?
"במצב שבו ההיצע הבסיסי אינו משתנה כמעט, מה שקובע את השוק זה הביקוש, והביקוש גדל. כפי שאמרתי, אני מעריך שבמהלך השנה הבאה נראה עליות מחירים נוספות של 25%, ומסוף שנה הבאה יתחילו להירשם יזמויות, כי התשואות יהיו גבוהות. זה גם יבשר את ריסון המחירים לשנים שלאחר מכן, כשההיצע יגדל".
השוק בעצם לא מתנהל כפי שהוא אמור להתנהל. מה פגום כאן?
"הבעיה הגדולה בארץ היא נגישות למידע. בארה"ב, למשל, יש את חברת קוסטאר, שמרכזת מידע גדול על כל הביקושים, ההיצעים והתיכנונים, ויזם יכול לגשת אליה, לקבל את כל המידע הרלוונטי ולתכנן את צעדיו. בארץ, לעומת זה, יזמים מתקשים למצוא מידע על תכנונים, היצעים וביקושים. הכל נעשה בצורה נקודתית. כשמישהו מבקש ליזום, הוא אינו יכול לדעת את כל מה שקורה בשוק. נוכחתי בזה כשלפני כמה שנים הגיעה לכאן חברה מחו"ל שביקשה ממני מידע על קרית אריה בפתח תקוה. נאלצתי לומר להם שאני לא יודע. מאז התחלנו לאסוף נתונים וכל פיסת מידע אפשרית על כל האזורים, כדי שנוכל לרכז את המידע הזה ולתת אותו לחברות וליזמים שנזקקים לו בזמן אמת".
ג'קי מוקמל, מבעלי מ.א.ן נכסים: "שוק הנדל"ן המניב בתל אביב עדיין נמצא בטראומה מהבועה הקודמת"
אריק מירובסקי
23.10.2007 / 7:18