ההימור של פרדי רובינסון: דירות מגורים באשדוד ב-430 אלף דולר

האם מישהו מוכן לשלם על דירה באשדוד, יוקרתית ככל שתהיה, 430 אלף דולר ואף יותר? בחברת שבשליטת פרדי רובינסון סבורים שכן. לפי דיווח של החברה שפורסם בשבוע שעבר, יוקם פרויקט יוקרתי בן 40 קומות ו-140 דירות בעיר אשדוד. צפי המכירות עומד על 60 מיליון דולר.



ברשות לניירות ערך דרשו מהחברה לפרט את התחשיב שהביא אותה למספרים הללו. אתמול פירסמה החברה דיווח שכלל את הפירוט. אולם שמאים שניתחו את הנתונים, אינם משוכנעים לגבי מידת הריאליות של הנתונים הללו.



הפרויקט אושר להפקדה ומתוכנן להיבנות סמוך למרינה של אשדוד, שבה נמצאות הדירות היוקרתיות ביותר בעיר. החברה מסבירה בדו"ח שלה, כי "היקף המכירות של יחידות הדיור במגדל המגורים מוערך בסך של כ-60 מיליון דולר ארה"ב.



סך היקף המכירות המוערך מבוסס על פרמטרים שונים, ביניהם המחיר הממוצע ליחידת דיור באזור אשדוד בכלל ובהתייחס לסביבת מרכז העסקים הראשי, בו מצוי גם פרוייקט רסידו סי. המחיר הממוצע למ"ר של יחידת דיור באזור זה הסמוך למרכז עסקים ראשי עומד כיום על 2,500 דולר למ"ר ליחידת דיור.



פרמטר נוסף הוא מגמה יציבה והרציפה של כ-10% מתחילת השנה של עליית הדיור באזור אשדוד בכלל ובמרכז העסקים הראשי של אשדוד בפרט.



גם סטנדרט הבנייה הגבוה לפיו מתוכנן מגדל המגורים להיבנות נלקח בחשבון ובבניין, שיפנה לים ייבנו ספא, בריכה, לובי עסקים ושירותי חנייה לדיירים.



בחברה מעריכים כי המחיר הממוצע למ"ר יחידת דיור במגדל יהיה גבוה ב-20% מן המחיר הממוצע למ"ר יחידת דיור באזור מרכז העסקים העירוני, עקב סטנדרט הבנייה הגבוה, ואולם לא מסבירים כיצד הגיעו לאומדן הזה.



שמאים שפועלים באשדוד מתקשים לעכל את הנושא. "הייתי מצפה לראות דו"ח שמאי שמלווה את ההערכות הללו. הנתונים כפי שהם אינם רציניים. החברה אינה מראה תוכנית ברורה ומדובר יותר ב'בלה-בלה' וסיפורים", אומר השמאי אילי סוויד.



"על סמך מה ההערכה, למשל, שאנשים יהיו מוכנים לשלם 20% יותר ממחירי הדירות בסביבה? הרי אנחנו מדברים כאן ברמות של מחירי דירות בראשון לציון, לא אשדוד. יש רף עליון שאנשים, גם תושבי חוץ, יהיו מוכנים לשלם עבור דירה באשדוד. אני יכול לקבל שאנשים יהיו מוכנים לשלם יותר על הדירות בקומות הגבוהות, ושדירות הפנטהאוז בפרויקט יזכו למחירים גבוהים במיוחד, מה שיעלה אמנם את ממוצע מחירי הדירות במקום. אבל כל זה יבוא על חשבון משך שיווק הפרויקט, וגם זה חייב להילקח בחשבון. מדובר על מחירים שנמצאים ברף שגבוה מעל ומעבר ליכולת של השוק המקומי והפרויקט כולו ישווק לתושבי חוץ. כפי שאני רואה את זה, הוא יהפוך לממילא של אשדוד", הוסיף סוויד.



"המחיר נראה לי מופרז ואינו משקף פערים הגיוניים שאמורים להיות קיימים בין המגדל הנוכחי לפרויקטים מקבילים בסביבה", אומר השמאי עופר עמיאל. "כך למשל, בפרויקט יוקרתי שנבנה ברובע י"ז, דירות נמכרות במחירים של 300-350 אלף דולר. גם לגובה הגדול של המגדל לא היה יתרון גדול באשדוד, משום שמדובר במגדל שמיועד לתושבי חוץ בלבד, שחלקים גדולים ממנו יישארו ריקים במשך תקופות ארוכות בשנה, כך שהתחזוקה השוטפת שלו תהיה חלק חשוב מהפרויקט".



בעיה נוספת היא אלמנט סיכון שקיים בפרויקט כזה: מדובר על פרויקט שטרם אושר למתן תוקף ושבנייתו תחל בעוד מספר שנים. במציאות הנזילה - המקומית, האזורית והגלובלית - קשה לדעת, האם תושבי החוץ אכן יתמידו עד אז בביקושי דירות היוקרה שלהם, או שהמצב ישתנה, והחברה תיאלץ להסתמך על השוק האשדודי בלבד, מה שייאלץ אותה להוריד באופן דרסטי את מחירי הדירות.