פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      האם תם עידן דירת 3 החדרים?

      הישראלי צריך ספייס: דירת 6 חדרים הופכת למוצר סטנדרטי בפרויקטים חדשים, ולכן הקבלנים מצאו דרך עקיפה לספק זאת

      מבדיקה של לשכת שמאי המקרקעין עולה כי עם הגידול ברמת החיים, נרשם גם גידול בביקושים לדירות גדולות יותר. בגל הראשון ששטף את הארץ בשנות ה-90, ונמשך אל תוך השנים האחרונות, גדל מאוד חלקן של דירות ה-5 חדרים, ואילו כעת מסתמנות דירות ה-6 חדרים כאופנה החדשה. "אם לפני עשר שנים רק 5% מהמשפחות ציינו שהעדפתן הראשונה היא לדירת 6 חדרים, כיום מדובר על כ-10%", מספר יו"ר לשכת השמאים, רן וירניק.

      אבל מי צריך דירות כה גדולות? בעבר, דירות ה-6 חדרים היו משאת נפשן של משפחות דתיות-מסורתיות מרובות ילדים, ואולם כיום הביקושים לדירות הללו מגיעים גם ממשפחות ממוצעות עם שניים-שלושה ילדים בלבד.

      וירניק מונה שתי סיבות עיקריות שהביאו לגידול בביקושים לדירות הללו: האחת, עלייה במספר האנשים שעובדים מהבית במשרה מלאה או באופן חלקי. השנייה, עלייה ברמת החיים של המשפחה הישראלית הממוצעת ורצון לשפר את איכות החיים באמצעות דירה מרווחת יותר. הפונקציות החדשות בבתים הישראלים הן חדר המוקדש לעבודה, או חדר המוקצה כחדר משחקים וטלוויזיה לילדים, בנוסף לחדר השינה שלהם.

      עד לפני 20 שנים הישראלים רכשו דירות כדי לגור בהן. כיום הם רוצים גם ליהנות מהן - הן באמצעות מפרטים טכניים גבוהים יותר הן באמצעות הגדלת שטח הדירות ומספר החדרים בהן.

      בני קרן, מנכ"ל ב.קרן, חברה לשיווק נדל"ן, מזהה גם הוא את המגמה החדשה: "ממצב שבו לא בנו דירות 6 חדרים בכלל, כיום רואים מגמה ש-10% מהדירות בפרויקט הן דירות מיוחדות; במקומות טובים מתכננים גם מעל 20%, לא כולל דירות גן".

      גם הוא מוצא את העלייה ברמת החיים כסיבה העיקרית לשינוי: "זו מגמה של פינוק. אנשים ברמה סוציו-אקונומית גבוהה רוצים בבית גם חדר משחקים או חדר עבודה, שנהפך להיות משמעותי מאוד", מסביר קרן, "הדירות האלה מיועדות לקהל איכותי שמחפש דברים טובים יותר, בדיוק כמו במכוניות, בשעונים ובמסעדות".

      הצעירים רוצים יותר

      עד שנות ה-90 שיעורן של דירות ה-5 חדרים בישראל היווה אחוזים ספורים מכלל הדירות, שרובן כללו 2-4 חדרים בלבד. בתחילה נעלמו מהתמהיל דירות 2 החדרים, לטובת דירות 3 ו-4 חדרים, ולאחר מכן נכנסו דירות ה-5 חדרים. במקביל דירות ה-3 חדרים, שפעם נחשבו לדירות לזוגות צעירים, כמעט נעלמו כיוון שכיום הצעירים רוצים להיכנס מיד לדירות 4 חדרים.

      כיום ישנם מבני מגורים שלמים שכוללים אך ורק דירות 5 חדרים, כשפרויקטים רגילים כוללים בדרך כלל דירות 4 ו-5 חדרים בשיעורים זהים.

      הביקושים לדירות 6 חדרים כמעט שלא נענו, עד לאחרונה. מי שרצה להשתדרג מדירת 5 ל-6 חדרים, נאלץ להגר לקוטג' או וילה כפריים, או לשקול לרכוש לעצמו דירת פנטהאוס בעיר. הבעיה: גם רוב דירות הפנטהאוס הן בנות 4-5 חדרים, וכשכבר נמצאת דירה כזאת בת 6 חדרים, המחיר מרקיע שחקים.

      הכללת דירות של 5.5-6 חדרים בתוך תמהיל הדירות הרגילות (כלומר שאינן דירות גן או פנטהאוס) מאפשרת לנתב את הביקושים לנישה הזו גם מצד רוכשים שאינם יכולים להרשות לעצמם דירות יוקרה ברמה הגבוהה ביותר ולאלה שאינם מעוניינים לצאת מהעיר.

      עמיר שאלתיאל, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן, אומר כי "היזמים מנסים לענות על הביקושים שכל הזמן משתנים. הם משנים את תמהיל הדירות בבניין והמטרה היא לחלק את הדירות כך שהן יניבו את הרווחים הגבוהים ביותר".

      הקבלנים מצאו גם דרך עקיפה להגדיל את מספר החדרים בדירה. הם גילו שהקונים אינם אוהבים לרדת כל פעם למחסנים שלהם, שממוקמים בקומת הקרקע או המרתף, ובאחרונה החלו להקים מבני מגורים עם מחסנים שנמצאים בסמיכות לכניסה לדירה. מחסנים אלה אינם נכללים באחוזי הבנייה, שכן הם נחשבים כשטחי שירות, אבל בגלל גודלם, 6-9 מ"ר, הם יכולים לשמש חדר לכל דבר.

      שאלתיאל אינו רואה את המגמה של דירות 6 חדרים כשינוי דרמטי, כפי שהיה המעבר לדומיננטיות של דירות ה-5 חדרים, והוא לא סבור שיש לבנות יותר מ-15% דירות מיוחדות בפרויקט. "הדרישה גדלה, אבל זה לא שהביקושים לדירות כאלה הגיעו לכדי 50% מסך הדירות. הדרישה העיקרית היא עדיין לדירות 4 ו-5 חדרים", הוא אומר.

      "תמהיל הדירות נקבע בהתאם למיקום ולדרישה של הקהל. הדירות המובילות הן של 4 ו-5 חדרים, אבל בתוך התמהיל יש גם דירות גן, דירות פנטהאוס ודירות מיוחדות של 6 חדרים; בכל בניין יש בדרך כלל אחת או שתיים כאלה", מסביר בני קרת, מנכ"ל משרד הפרסום אזימוט המתמחה בנדל"ן. "הדירות המיוחדות באות על חשבון שטח הדירות האחרות, של 4 ו-5 חדרים".

      קרת מסביר כי החדר הנוסף נמצא כמעט תמיד בנפרד מחדרי השינה וליד הכניסה לדירה. באופן כזה החדר יכול לשמש קליניקה ולמנוע כניסה של לקוחות לתוך הבית. לחלופין, החדר מתאים לילד מתבגר שהתכנון הזה מקנה לו יותר פרטיות.

      סופה של דירת ה-3 חדרים?

      במקביל לאופנה החדשה של דירות גדולות, מציין קרן את מותה של דירת 3 חדרים: "בכל הארץ הפסיקו לבנות דירת 3 חדרים כי זוגות צעירים הבינו שאחרי שנולד להם הילד הראשון הם צריכים לעבור לדירה מרווחת יותר. לכן, מלכתחילה הם מתאמצים יותר כדי להיכנס לדירת 4 חדרים כדירה ראשונה".

      אז האם באמת דירת ה-3 חדרים סיימה את חייה? שאלתיאל לא ממהר להספיד. "לפני כמה שנים שוק הנדל"ן היה במגמת ירידה וזוגות צעירים ראו שיש פער קטן בין דירות 3 ל-4 חדרים, לכן לא היו ביקושים ל-3 חדרים. הקבלנים הגיבו באופן קיצוני והפסיקו לחלוטין לבנות דירות 3 חדרים. כיום יש רק דירות 4 חדרים. עכשיו המחירים עלו והמגמה התהפכה - וזוגות צעירים נאלצו להצטמצם חזרה ל-3 חדרים".

      לטעמו, כתוצאה של המגמה הקודמת יש כיום היצע נמוך מאוד של דירות 3 חדרים, והן נמצאות בחסר בשוק: "אני חושב שהמחירים רק ימשיכו לעלות, הפער בין דירות 3 ל-4 חדרים ימשיך לגדול, ולכן גם הביקוש לדירות 3 חדרים יעלה".

      לפיכך לא נראה שבזמן הקרוב יחול מהפך במעמד המעורער של דירות ה-3 חדרים. לעומת זאת, עתיד דירות ה-6 חדרים נראה מבטיח.