יותר מ-90% מהדירות בבאר שבע נמכרות במחירים שנמוכים מ-125 אלף דולר - ובבירת הנגב לא רואים מקום לאופטימיות

מחפשים דירת 4 חדרים בתקציב של 280 אלף שקל? יש לנו כזו במיוחד בשבילכם. אוהבים קניונים? יש לנו דירת 4 חדרים בגודל 100 מ"ר, צמודה לקניון, ב-170 אלף שקל בלבד. מי אנחנו, אתם שואלים? אנחנו בעלי הדירות בבאר שבע, ואנחנו מוכנים לפרוש שטיח אדום ארוך ככל שיידרש על מנת שתבואו. אלא שתושבי ישראל ממש לא ממהרים לרדת לבירת הנגב שרושמת ירידת מחירים של 14% בשבע שנים במחיר דירות המגורים. שוק במשבר.



"בבירת הנגב יש צורך בממוצע ב-110 ימים כדי למכור דירה, וגם אז לא בטוח שתמצאו קונה לשביעות רצונכם ובמחיר שאתם מעוניינים למכור", אומר עורך מחירון הדירות וסוקר שוק הנדל"ן לוי יצחק; "המחיר הממוצע של דירה בבאר שבע עומד כיום על 80 אלף דולר, ירידה של 13% לעומת שנת 2000", מספרת מנכ"לית חברת גאוקרטוגרפיה, ד"ר רינה דגני. למי שרץ לבדוק את שערי הדולר, נרגיע ונאמר שממוצע שער הדולר בשנת 2000 עמד על 4.07 שקלים - בדומה לרמתו כיום. דגני אף בדקה ומצאה כי מחיר חדר ממוצע כיום בבאר שבע עומד על כ-25 אלף דולר בלבד.



"עם הנתונים קשה להתווכח, מצב שוק הדירות בבאר שבע אינו טוב, וזה בלשון המעטה", אומרת דגני. לפני שנים ספורות, היו דווקא מי שחשבו שהמצב בבאר שבע, שאף פעם לא היה מהמשובחים, עומד להשתפר. הרכבת הגיעה לעיר בשנת 2000, הממשלה מינתה שר לפיתוח הנגב והגליל, ותנופת בנייה כמעט חסרת תקדים הרחיבה את גבולות העיר הבנויים בצפון מזרח העיר ובדרום מערב העיר.



2004 היתה שנת מפנה בתחום הנדל"ן בעיר. לאחר ארבע שנים בהן ערך הדירות בעיר נשחק ב-10%, נרשמה עלייה של 3% בערך הדירות, אבל לפני שהספיקו בעלי הדירות למזוג את השמפניה לכוסות, נרשמו ירידות בשנה שלאחר מכן. "תנודתיות של אחוזים בודדים מאפיינת את השוק בעיר כבר ארבע שנים", מוסיפה דגני שאינה צופה עתיד ורוד בשלב זה לבאר שבע.



בירת הנגב הוקמה באופן רשמי בשנת 1950. בשנים שלאחר מכן, הזרימה ממשלת ישראל עולים חדשים רבים לעיר, על פי חזון הממשלה ליישב את הנגב. בשכונות המגורים א'-ו', אשר הוקמו בשנות ה-50 כשיכוני עולים, בולטת הבנייה הישנה עד היום, כאשר אופי האוכלוסייה משתנה משכונה לשכונה. נראה שסוג זה של חלוקת העיר בימיה הראשונים של באר שבע השפיע מאוד על קברניטיה, כשנושא החלוקה לשכונות בעיר היא נושא מרכזי בחיי העיר עד היום.



בשכונה א' מתגוררים זוגות צעירים שהתיישבו בה בשנות ה-90. בשכונה ב' הוותיקה מתגוררת עד היום אוכלוסייה מזדקנת. שכונה ג' נחשבת לאטרקטיווית ביותר עבור סטודנטים בשל הקרבה לאוניברסיטה ולרכבת וניתן אף למצוא בה זוגות צעירים בעקבות תחילתה של בנייה חדשה של מגדלי מגורים בני 8 ו-9 קומות. שכונה ד' מתפרשת על השטח הגדול ביותר, אך נחשבת למוקד פשיעה בעיר.



בשנות ה-80 היתה קליטה המונית של עולים מאתיופיה ובשנות ה-90 קליטה של עולים מחבר העמים בכל השכונות הללו. בשנות ה-70 הוקמה שכונה ט', אליה הגיעו תושבים רבים מהמגזר הלאומי דתי. מאז ועד היום הוקמו עוד שכונות רבות, חלקן כבר אימצו שמות אטרקטיוויים יותר משמות אותיות.



בחמש השנים האחרונות, עלה מספר תושבי העיר בכ-4,500, והגיע ל-186 אלף. מדובר בנתון מפתיע ביותר, כשמסתכלים על קו הרקיע של העיר שסובל מחוסר כרוני במנופים בשנים האחרונות. בין השנים 2004 ל-2006 מספר הדירות שנבנו בעיר ביוזמה פרטית היה 700. לשם השוואה, בחולון, עיר ששטחה המוניציפלי הוא פחות מחמישית משטחה של באר שבע, היה המספר באותן השנים 2,190.



יו"ר התאחדות הקבלנים בבאר שבע, משה אביסרור, הבעלים של חברת אביסרור משה ובניו, מספר: "לפני 7-8 שנים התרחשה הקפיצה הגדולה בתחום הנדל"ן בעיר. אז נבנו כ-3,000 יחידות דיור בשנה. אנחנו בנינו באותן שנים כ-500 יחידות דיור. אלא שכיום כמעט ואין בנייה בעיר. בשנה האחרונה אינני מודע למגרשים חדשים שמוצעים לבנייה או לפתיחת פרויקטים נדל"ניים בעיר, וזאת לדעתי בשל קצב מכירות מועט".



שכחו אותי בנגב



השכונות האטרקטיוויות והיוקרתיות בעיר הן בעיקר השכונות החדשות בדרום וכן השכונות בצפונה שדרסו, יש האומרים ברגל גסה, את אזור גבעות גורל המיוער. מדובר בשכונת רמות (באזור הצפון), נוה זאב (בדרום העיר), נוה נוי (דרומית לעיר העתיקה) ונאות לון (במערב העיר, צמודה ליער לון). הקיטוב בין המחירים בשכונות אלה לבין המחירים בשכונות הישנות הוא לעיתים אבסורדי במיוחד. לדוגמה, מחירה של דירת 3 חדרים חדשה בנוה זאב הוא כ-100-110 אלף דולר. "בשכונות הישנות, במחיר הזה רוכשים שתי דירות בנות 3 חדרים, ובשכונה ד' בקומות גבוהות אפילו 3 דירות בנות 2 חדרים", מספר עורך מחירון הדירות לוי יצחק.



שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מעריכה כי דירת 4 חדרים ברמות תעלה כ-110 אלף דולר ודירת 3 חדרים כ-95 אלף דולר. דירת 4 חדרים בנווה זאב תעלה כ-100 אלף דולר ודירת 3 חדרים כ-85 אלף דולר. עבור רוכשי הווילות, האזור האטרקטיווי ביותר הוא רמות, שם נמכר מגרש של חצי דונם בכ-100 אלף דולר וקוטג' בנוי בכ-250 אלף דולר.



בנוה נוי, גם היא שכונת וילות, מגרש של חצי דונם יעלה 50-60 אלף דולר, וקוטג' יעלה כ-200 אלף דולר. מיקום אטרקטיווי נוסף הוא אזור האוניברסיטה, שם מובטחת לרוכש הדירה, אם הוא קונה את הדירה להשקעה, זרם של סטודנטים שיבטיחו כי הדירה לא תעמוד ריקה.



לדברי רינה דגני ממכון גאוקרטוגרפיה, מחיר דירה ממוצע בכל העיר הוא 80 אלף דולר, כשמחירה של דירה מיוחדת (גג, גן ופנטהאוזים) עומד כיום על 140 אלף דולר. בשני סוגי הנכסים מדובר בירידות חדות בשבע השנים האחרונות. מחירי הדירות הרגילות ירדו ב-13% משנת 2000, בעוד שהמחיר הממוצע של נכסים מיוחדים ירד בשיעור של יותר מ-20%. נתון מדאיג נוסף מבחינת השוק הבאר שבעי הוא כי שיעור הנכסים הכללי בעיר אשר נמכרים ב-125 אלף דולר ומטה הוא כ-93%.



לדברי בוגין, הסיבה לירידות טמונה בחוסר תמיכה ממשלתית. "בעקבות ניסיונות לעידוד הבנייה באזור הנגב נוצר עודף היצע שגרם לירידה חדה במחירי הדירות למכירה בבאר שבע. עד לפני שנתיים ניתן היה לראות ירידה של עד 30% בטווח של שנים ספורות. רק בשנתיים האחרונות הירידה נבלמה ומורגשת התייצבות מבחינה שקלית, למרות התנודתיות הגדולה בשער הדולר אשר עלולה ליצור אשליה של ירידה או עלייה".



לדברי אבי חיון, זכיין "רימקס פלוס" בבאר שבע, שוק הנדל"ן מתפצל כיום לשני כיוונים: "מצד אחד, יש ירידה חדה בביקושים לדירות יד ראשונה, דבר אשר הוביל לקושי רב בקידום הפרויקטים הקיימים, ויתרה מכך - לעצירה מוחלטת בייזום של פרויקטים חדשים. מצד שני, הביקוש לדירות יד שנייה גדל, מחירי הדירות הללו ממשיכים לטפס ובשכונות מסוימות הם אף מתקרבים למחירים באזורים מסוימים במרכז הארץ. בשכונות הוותיקות בעיר מחירי הדירות לא השתנו והן מושכות אליהן בעיקר צעירים שגדלו בהן, מגמה זו רווחת בעיקר בשכונות א', ב' ו-ט'".



משה אביסרור מבקש דווקא להנמיך ציפיות ונשמע מעט פסימי: "בשל היקפי הבנייה הנמוכים אני צופה כי בשנה הבאה תסתמן מצוקת דיור לתושבי העיר, שיבקשו לשפר את מקום מגוריהם".



לדבריו, המדינה צריכה להתערב הרבה יותר למען העיר. "לא ייתכן כי לא מוסיפים מקומות עבודה בעיר. האוניברסיטה מושכת אליה מדי שנה אלפי סטודנטים, אך הבעיה היא שהם לא נשארים בעיר. המדינה לא מוסיפה מקומות עבודה כגון מפעלים או אזורי תעשייה. אני חושב כי ניתן להקים פארק תעשיית ההיי-טק באזור הנגב, כך שימשוך סטודנטים להישאר ואולי אף ימשוך את תושבי המרכז להגיע לעיר".