אחרי שתי הנפקות בלונדון: חברת הנדל"ן הרוסית RGI תגייס אג"ח בתל אביב

כשנה אחרי שהונפקה בלונדון, מגיעה חברת הנדל"ן הרוסי RGI גם למוסדיים בתל אביב. החברה, שבשליטת הישראלי-רוסי בוריס קוזינץ (40%), מתכננת לגייס באג"ח עד 300 מיליון דולר.



חברת הדירוג מעלות נתנה לאיגרות החוב דירוג stable/+BBB (נחשב לבינוני), כשלראשונה מעלות מדרגת חברת נדל"ן הפועלת ברוסיה. גם חברת הנדל"ן פלאזה סנטרס שבשליטת אלביט הדמיה בחרה לעשות מהלך דומה של הנפקה בלונדון ואז גיוס בחוב בתל אביב.



RGI, שנסחרת לפי שווי של 1.3 מיליארד דולר, עוסקת בפיתוח נכסים ברמה גבוהה במשרדים, קמעונאות ומגורים במרכז מוסקווה ובסביבה הקרובה. יו"ר החברה ובעל מניות בה הוא קובי קרייזלר.



במעלות מגדירים את רמת הניהול בחברה "טובה מהממוצע". לצד נקודות חיוביות כמו ניסיון מקצועי עשיר של המנהלים, היסטוריית ביצועים והעובדה שבנק ההשקעות מורגן סטנלי הוא בעל מניות, עם נציג בדירקטוריון, הם מציינים גם נקודות לשלילה: תלות גבוהה בקוזינץ, מערכת בקרה ושליטה הנמצאת בשלבי בנייה, שקיפות נמוכה בהשוואה לביצועי העבר והעובדה כי המעקב אחרי הביצועים אינו מתבצע באופן שוטף.



במעלות מעריכים כי יש פוטנציאל עסקי גבוה בשוק הנדל"ן הרוסי, אם כי גם יש רגישות פוליטית גבוהה ותלות גבוהה ביצוא משאבים טבעיים. את הסיכון העסקי הגלום בפעילות החברה מגדירים במעלות כנמוך במעט מהממוצע. כיום יש לחברה 12 פרויקטים הנמצאים בשלבים שונים של ייזום ועם ובעלי ייעודים שונים (מגורים, מסחר ומשרדים).



העלות הכוללת של הפרויקטים עבור החברה צפויה להסתכם בכ-4.2 מיליארד דולר. במעלות כותבים כי ההכנסה הצפויה לחברה מהפרויקטים היא יותר מ-7 מיליארד דולר.







גם את הרווחיות וגם את תזרים המזומנים ויחסי הכיסוי מגדירים במעלות כטובים מהממוצע. שיעורי הרווחיות הצפויים, על פי תחזית החברה, הם לרווחיות גולמית ממוצעת של יותר מ-55%, רווח תפעולי ממוצע של יותר מ-45% ושיעור EBITDA (רווח לפני הוצאות מימון, מס, פחת והפחתות) להכנסות ממוצע של יותר מ-50%. לחברה אין חוב.



ההנפקה הראשונה, בדצמבר 2006, היתה לפי מחיר של 6 דולרים למניה. החברה גייסה אז 192 מיליון דולר. העליות בשוק הנדל"ן נמשכו, ואחרי שהחברה כמעט הכפילה את שוויה, היא גייסה שוב במארס 250 מיליון דולר, הפעם לפי מחיר של 10.4 דולרים למניה. עם זאת, אחרי תנודתיות רבה, גם כיום המניה נסחרת סביב מחיר של 10 דולרים.