דרך הייסורים של מערכת התכנון הישראלית גורמת לסחבת בלתי נגמרת בתהליך אישורי פרויקטים חדשים ולחוסר ודאות כלכלית. הזמן שבו ממתינות תוכניות לאישור ועדות התכנון מתורגם מהר מאוד להפסדים כספיים, ולכן לא פלא שיזמים ישראלים מתפתים לצאת לפעילות בחו"ל.
יזמי נדל"ן נתקעים במשך שנים בצינורות של ועדות התכנון השונות. לעיכוב הממושך הזה יש עלות כבדה בשל הצורך לשאת בעלויות של מימון הקרקע בכל אותה תקופה.
בשבועות הקרובים נבחן את ההיבטים השונים הגורמים לאטיות מערכת התכנון הישראלית. האם אכן המערכת מסורבלת מעבר לנהוג בחו"ל? האם האשמה היא בתאוות הבצע של היזמים המנסים לקדם תוכניות שאינן מתאימות לתוכניות הקיימות? או שמא מדובר בבעיה של מספר התנגדויות לא סביר?
עו"ד דין עופר טויסטר ממשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות', המתמחה במקרקעין, מדגים את חוסר הוודאות שמלווה פרויקטים המתוכננים כיום: "יש מחסור במשרדים בתל אביב. מי שיקנה כיום קרקע למשרדים סביר להניח שיוכל להוציא את המשרדים האלה לשוק בערך בעוד שש או שבע שנים. פרק זמן כזה כרוך באי ודאות כלכלית. יכול להיות שיהיה לו מזל ויכול להיות שלא".
השוק של היום זה לא השוק של עוד עשר שנים, וגם לא של עוד חמש שנים, וקשה לנבא מה צופן בחובו העתיד. בעיית החיזוי מקשה גם על מוסדות התכנון, שבודקים את ההיצע והביקוש בשווקים, ונדרשים לאשר תוכניות שהיישום שלהן יהיה רק בעוד שנים.
הבעיה מחמירה כאשר בסוף התהליך המפרך של הוצאת אישורים מתקבלת תשובה שלילית או כמו שעו"ד טויסטר מתבדח "זה כמו גבר שמחזר אחרי בחורה במשך חודש, ובסוף החודש היא אומרת לו 'לא'. אם היא היתה אומרת 'לא' אחרי שבועיים זה דבר אחד, אבל למה הוא צריך לחכות חודש?".
המחוקק היה מודע לחשיבות שישנה לאישור מהיר של פרויקטים. סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה קובע שתוכנית מתאר מקומית שחלה על כל המרחב (לדוגמה על כל תל אביב כמו תוכנית הגגות, המרתפים והחניות) צריכה להיות מאושרת תוך 10 חודשים. ואולם תוכנית השימור של תל אביב עדיין לא קיבלה תוקף אחרי 15 שנה (כיום פועלים לפי התוכנית המופקדת, עד שתאושר התוכנית). תוכנית רגילה של מבנה, רובע או שכונה (כמו הדר יוסף) צריכה להיות מאושרת תוך שלושה חודשים.
אבל המציאות רחוקה מאוד ממה שהחוק דורש. הסיבה: עודף ביורוקרטיה. "אם רוצים לבנות בניין בתל אביב על קרקע שיש לה תוכנית, הבעיה היא שיש לה לא תוכנית אחת, אלא עשר תוכניות. את הגגות גוזרים מתוכנית אחת, את אחוזי הבנייה מתוכנית אחרת וכו'. יש תוכנית שמסדירה מרתפים ותוכנית לבניינים לשימור וכו'. לפעמים קשה לדעת מה מותר לבנות בסופו של דבר. גם לעיריה ולמוסדות התכנון זה קשה, והבדיקה לוקחת זמן", מסביר עו"ד טויסטר.
על שלל התוכניות יש להוסיף את אוסף הבדיקות והבירורים עם גופי הממשל השונים, כגון משרדי התחבורה, הביטחון והגנת הסביבה, ומינהל מקרקעי ישראל. בין לבין יש חופשות ושביתות, כוח האדם בוועדות המקומיות והמחוזיות קורס תחת העומס ואינו מתוגמל דיו, והתוצאה היא שהטיפול בתוכניות נמשך שנים. הזמן נטו שתוכנית מבלה על שולחנות ועדות התכנון מסתכם בכמה חודשים; הבעיה היא הזמן שחולף בין שלבי האישור השונים.
עם זאת, לא כל היזמים מציירים תמונה כה עגומה. דורי סגל, מנכ"ל ושותף בגזית גלוב, הפועלת בארץ בצפון אמריקה ואירופה, לא רואה בישראל מקום טוב פחות לעשות עסקים, אבל הוא מצביע על הבדלים עקרוניים בשיטה, במיסוי וביחסים בין הרשויות ליזמים שמשפיעים על תהליכי התכנון.
"בצפון אמריקה ואירופה השיטה פשוטה מאוד. הסמכויות נמצאות בידי העירייה, והיא זו שגובה את היטל ההשבחה. המיסוי נקבע לפי שווי הנכס ולא לפי מחיר הארנונה. אם נכס עומד ריק בחלקו, העירייה מחזירה מסים וזה גורם לזהות אינטרסים ארוכת טווח בין הגורמים המוניציפאליים ליזמים. זו שיטה שנועדה להעניש חוסר אחריות אצל עיריות ויזמים בצורה משותפת". בישראל, לעומת זאת, הצדדים אינם פועלים מתוך ראייה של זהות אינטרסים: צד אחד (היזמים) מנסה להשיג כמה שיותר ואילו הצד השני (הרשויות) רוצה לתת כמה שפחות.
סגל לא מאשים את הרשויות בסחבת ולא את היזמים בחמדנות. הוא מזהה את שורש הבעיה בחוסר כבוד לתהליך מסודר: "אם ידוע שאי אפשר להעביר דברים ברשות המקומית, אף אחד לא היה מנסה את זה. אבל ברגע שהראשון מצליח כולם מנסים גם".
עם זאת, אין לו תלונות מיוחדות לגבי מערכת התכנון בישראל: "בארץ פעלנו להקמת כמה מרכזי קניות, והגשנו בקשות מאוד מפורטות וענייניות. בסך הכול לא היו לנו טענות מיוחדות. הזמן לקבלת האישורים לא היה ארוך בצורה דרמטית לעומת מקומות אחרים".
אין מקום לטעויות
התלונות שהועלו יכולות להישמע כמו קטנוניות מוגזמת של יזמי הנדל"ן, אחרי הכול הם לא בדיוק רעבים ללחם. אבל עו"ד טויסטר מכיר גם את הקבלנים שמוצאים עצמם על סף קריסה: "ידוע בענף שהיזמים בארץ עובדים ברווחיות מאוד נמוכה. מקרה חפציבה מוכיח מה קורה כשהרווחיות נמוכה. שינוי קטן בתחשיב יכול להשפיע על ביצועי החברה באופן הרסני. במרכיב רווח של 10% - אין מקום לטעויות".
אבל לא רק הקבלנים נפגעים. הם אמנם לוקחים על עצמם את הסיכון וסופגים את תסכולי הביורוקרטיה, אבל את העלויות שהיא מייצרת סופגים בסופו של דבר רוכשי הדירות. מחקר שערכה חברת BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים מצא שרוכשי הדירות בתל אביב משלמים עד 125 אלף שקלים לדירה ממוצעת עקב הביורוקרטיה הכרוכה בהקמתה.
שמשון הראל, מנכ"ל משותף בחברת אמריקה ישראל, הפועלת בישראל, בקנדה וברומניה, מספר כי יזמים פנו לעבוד בחו"ל בעקבות ירידה בביקושים בשוק המקומי. בהתנסות הבינלאומית שלהם, לדבריו, הם נחשפו למדינות בהן תהליכי הביורוקרטיה מהירים יותר ושקופים יותר.
"בקנדה לדוגמה המידע התכנוני של המדינה והמידע המוניציפאלי הרבה יותר גלויים ומפורטים. הוא נגיש יותר", מעיד הראל. "יזם יודע לתכנן יותר טוב את לוח הזמנים של הפרויקט. זמן עולה כסף. כשקונים קרקע, מתכננים מתי אפשר יהיה להתחיל לשווק אותה, וכשנתקלים בוועדות, בהליכים מסורבלים ובשביתות שמאריכות את זמן היציאה לשוק - זה מוריד את הרווחיות של הפרויקט. בנוסף, הריבית על עלות רכישת הקרקע יכולה להיות הרסנית".
הראל בונה וימשיך לבנות בישראל, אבל הוא מכיר חברות שהחליטו שהן לא קונות יותר קרקעות לבנייה בישראל, או חברות שהקטינו את הפעילות בארץ בגלל אופן ההתנהלות של הוועדות המקומיות והמחוזיות, הדיונים המתמשכים ועלויות התכנון הגבוהות.
טורונטו הוכיחה להראל שהמציאות יכולה להיות שונה לגמרי: "בטורונטו, כשיש תוכנית בניין עיר (תב"ע) קיימת ומאושרת מקבלים תשובה לתוכנית בנייה תוך שבועיים או שלושה. אם יש תיקונים, זה נעשה בהליך מהיר של ימים בודדים. במשרד מהנדס העיר של טורנטו שואלים אותך באיזה מועד אתה רוצה לקבל את האישור - ובמועד הזה הוא יהיה מוכן".
בארץ תהליך כזה יכול להימשך גם ארבע שנים, או שש שנים, אין לדעת - תלוי בקצב ההתכנסות של ועדות התכנון, תלוי אם יש התנגדויות לפרויקט, תלוי אם יש חגים או שביתות. במצב כזה, קשה ליזמים להתחייב בפני הלקוחות שלהם על מועד גמר הפרויקט.
הראל מדגיש "שיש לומר כי בוועדות בקנדה יש מספיק כוח האדם, שיכול לבדוק ולאשר תוכניות במהירות גדולה יותר, ולכן השירות מהיר יותר. בארץ, לעומת זאת יש מחסור בכוח אדם".
חיים במטוסים
אז מה עושים? עו"ד טויסטר מעיד שרוב החברות הגדולות לוקחות את הקושי הזה כנתון, ויודעות להתמודד עמו ולתמחר את הפרויקטים בהתאם. "חברות ישראליות יודעות שאם הן רוצות ליזום שש או שבע שנים קדימה, הן צריכות להיות במצב כלכלי טוב".
מצד שני יש את אלו הבוחרים באופציה של חו"ל, שעשויה להיות קלה יותר או קשה יותר, תלוי את מי שואלים. עו"ד טויסטר מספר על רבים מלקוחותיו, שפועלים בחו"ל: "לא קל לבנות בחו"ל. היזמים נאלצים לחיות במטוסים, ואני מניח שרבים מהם היו מעדיפים לבנות בארץ. הם יוצאים לא רק בגלל התכנון, אבל לוודאות וליציבות יש מרכיב מאוד גדול.
"היזמים הגדולים מוצאים את עיקר פרנסתם בנכר. זה יותר כלכלי כי תוכניות מאושרות תוך שלושה חודשים. זמן התכנון המהיר נותן אפשרות לתכנון טוב יותר: אם אתה רואה מחסור בדירות בבוקרשט סביר להניח שבעוד חצי שנה עדיין יהיה מחסור בדירות", אומר טויסטר.
"פרופסור לתכנון ברומניה אמרה לי שאצלם אישור שתי תוכניות (המקבילות לתוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורטת) נמשך חצי שנה. אין סיבה שזה לא יהיה כך גם בארץ".
הפרטת הבדיקות הטכניות
הטעם המוצדק היחיד להתמשכות התהליכים הוא תהליך השמעת התנגדויות. יש הטוענים אמנם כי למתנגדים ניתנת במה גדולה מדי, אבל כולם מסכימים שבמדינה דמוקרטית צריך לאזן בין האינטרס של היזמים לטובת הציבור.
הבעיה היא שעוד בשלב המקדמי יש סחבת. לכן ממליץ עו"ד טויסטר להפריט את הבדיקות הטכניות. בדיקות אלה כוללות למשל בדיקה שתוכניות בניין ערים ערוכות לפי הנוהל, שיש מבנה אחיד לתוכניות, בדיקה שאין סתירה לתוכניות ארציות וכו'. "כמו שאת הטסטים לרכב עושים במכון רישוי, צריך להפריט את כל הבדיקות הטכניות ושוועדות התכנון יתרכזו במהות, במדיניות התכנונית".
לא הכול רע. עו"ד טויסטר מציין לטובה את השיפור שחל בוועדה המחוזית בתל אביב, כנראה בגלל הדומיננטיות של מנהלת המחוז, גילה אורון ומתכננת המחוז נעמי אנג'ל. יזם אחר משבח רשויות שבהן הרישוי עובד מצוין כמו רעננה, רמת גן ורמת השרון, שבהן "מחלקות ההנדסה ומנגנון הוועדות יעיל, החלטות מתקבלות ופרויקטים זזים. אפשר לסמוך בהן על קבלת אישורים בלוחות זמנים סבירים".
אם רשויות מקומיות נוספות יפעלו בצורה הזאת, חיי היזמים בישראל יהיו קלים יותר, וגם רוכשי הדירות עשויים לצאת נשכרים.
מחיר הביורוקרטיה - עד 125 אלף שקל לדירה
לרגולציה יש מחיר, והוא מגולגל לרוכשי הדירות. במחקר שערכה חברת BDO זיו האפט עבור התאחדות הקבלנים נמצא שרוכשי הדירות בישראל משלמים עד 125 אלף שקל לדירה עבור הביורוקרטיה הכרוכה בהקמתה.
מחיר הביורוקרטיה, או זמן התכנון, נגזר משווי הקרקע. ככל שהקרקע יקרה יותר - כך הריבית שמשלם בגינה היזם גבוהה יותר. לכן, העלויות משתנות מאזור לאזור. בתל אביב, לדוגמה, העלות של רכיב זה היא בשיעור הגבוה ביותר - 11.6% ממחיר הדירה.
לעומת זאת, אזור הדרום כמעט שאינו מושפע מהעיכובים הביורוקרטיים כיוון שהקרקעות באזור זה זולות יותר, ומשקלן רק 3% ממחיר הדירה. לכן, עלות זמן התכנון במחיר הדירה מגיע לכ-0.7% בלבד.
משרד הפנים: "העבודה התייעלה באופן משמעותי"
ממשרד הפנים מסרו: "עבודת מוסדות התכנון במשרד הפנים התייעלה בשנים האחרונות לאין ערוך. שר הפנים, מאיר שטרית, הבהיר כבר עם היכנסו לתפקיד כי יפעל להמשך ייעול העבודה.
"תוכנית השימור של תל אביב אמורה לידון בחודש הקרוב בוועדת המשנה של המועצה הארצית, לאחר שהוגש בגינה ערר על אישורה. תוכנית המתאר המחוזית, אשר אושרה השבוע, הינה תוכנית בהיקפים גדולים ביותר בה מעורבים גופים שונים, ואשר עקב מהותה והיקפה מתעוררות כל העת הערות לגביה, התנגדויות ועוד. עם זאת, ראוי להבהיר כי חלק נכבד מהזמן האורך לתוכנית להתקדם נתון בידי היזמים ולא בידי משרד הפנים. ישנו מחסור בכוח אדם, אולם משרד הפנים עושה כל שניתן כדי לסייע לוועדות המחוזיות בנושא זה".
שוק הנדל"ן: מחיר הבירוקרטיה - עד 125 אלף שקל לדירה
רז סמולסקי
2.11.2007 / 10:24