ותיקי מושב משמרת, שהוקם ב-1946 על ידי חיילים שנלחמו במלחמת העולם השנייה, המומים. בשנתיים האחרונות נהפך המושב ללהיט של מושבי השרון. לפני כשנה נמכרה בו נחלה במחיר של יותר ממיליון דולר, ומאז המחירים רק עולים. כיום נחלה נוספת מוצעת למכירה כשבעליה דורש תמורתה לא פחות מ-1.7 מיליון דולר.
עליית המחירים במשמרת אינה מפתיעה. אחרי שהמחירים ברשפון, בני ציון, שדה ורבורג ומושבים אחרים האמירו בשנים האחרונות, והפכו אותם ליישובי יוקרה, יש מי שמוכנים להמר על משמרת כעל הלהיט הבא. "אין מציאות בשרון. יש מחירים נוחים במושבים שנמצאים מעגל אחד מחוץ לאלה שכבר עמוק בתוך רשימת המושבים האטרקטיוויים", אומר נועם דז'לדוב, מבעלי סוכנות השיווק נאות שירן.
עם זאת, כשבוחנים לעומק את שוק הנדל"ן היוקרתי של היישובים הכפריים שבשרון המרכזי, מגלים כי הדיבורים עליהם תופסים נפח גדול הרבה יותר מהעסקות עצמן. כך, למשל, בבצרה ובבני ציון יחד נמכרים בממוצע 12 קוטג'ים בהרחבות בשנה. את מספר הנחלות שנמכרו בשני המקומות הללו יחד בשנה האחרונה ניתן לספור על אצבעות כף יד אחת. כשמדובר על האזור הנרחב הזה, מספר העסקות היוקרתיות שמתבצעות בכולו אינו עולה על עשרות בודדות בשנה. "הרבה מהומה על לא מאומה", מגדיר זאת המתווך יואב הדרי, מסוכנות נדל"ן בני ציון, הפועל באזור.
ואולם רמת המחירים הגבוהה באזור גורמת לעניין רב אצל כל נדל"ניסט מתחיל. בחברת גיאוקרטוגרפיה יודעים לספר כי המחיר הממוצע בעסקות מקרקעין באזור עמד בשנים האחרונות על 700 אלף דולר, נתון המסביר בדיוק איזה חלק בחברה יכול להרשות לעצמו לאכלס את מושבי האזור.
מה סוד כוחו של המקום? מושבי השרון נהנים מתכונה ייחודית במציאות הישראלית הקשה, שבה משאב הקרקע הוא נדיר. הקרבה לגוש דן, בתוספת המרחבים הפתוחים, הופכים את האזור למבוקש במיוחד. תכונה חשובה לא פחות, אשר מצויה בשפע באזור, ונדירה בהחלט במציאות הישראלית, היא גודל הנחלות. בשביל מרבית האנשים, דירת 120 מ"ר נחשבת לגדולה במיוחד. במושבי השרון, מדברים בדונמים. יש מי שמחזיק בנחלה מצומצמת של דונמים בודדים, ויש כאלה שלרשותם 20 ו-30 דונם. בכמה מושבים בוצעו לקראת סוף המאה הקודמת הרחבות, במסגרתן נבנו בתים צמודי-קרקע על שטחים של חצי דונם.
מרכיבים אלה הפכו את הנכסים במושבי השרון בשנים האחרונות לנכסי יוקרה מהסוג שרק מי שהפרוטה נמצאת בכיסו יכול להרשות לעצמו.
בנוסף, מתגוררים באזור שמות שמוכרים מטורי הרכילות, במיוחד בנחלות בבני ציון, ובראשם שרי אריסון, שרכישת הנחלה על ידה ב-2.5 מיליון דולר בתחילת העשור תרמה רבות לעליית המודעות אליו. מי לא היה רוצה לספר שהוא מתגורר בשכנות לה ולליאורה עופר?
קצת מספרים בשביל הטעם: בשדה ורבורג נמכרה השנה נחלה ב-1.75 מיליון דולר. בימים אלה עומדת להיסגר עסקה במושב בית יהושע על נחלה ב-1.7 מיליון דולר. נחלה במושב ירקונה עומדת כעת למכירה תמורת 3 מיליון דולר. ברשפון נמכרה בשנה האחרונה נחלה ב-4.7 מיליון דולר ובמושב בני ציון, הנחשב לאחד המושבים היקרים ביותר באזור השרון, עומדת להיסגר כיום עסקה על נחלה גדולה בכ-6 מיליון דולר.
גם מחיריהם של הבתים באזורי ההרחבה כבר יצאו מזמן מהישג ידו של מעמד הביניים. הבתים צמודי-הקרקע יכולים אף להגיע למחיר של יותר ממיליון דולר במושבים היקרים כמו בני ציון, בצרה ורשפון. בשאר המושבים נעים מחיריהם של אלה בין 500 ל-800 אלף דולר.
מדובר בעליות מחירים משמעותיות מאוד, במיוחד בכל הקשור לקוטג'ים בהרחבות, שרשמו עליות מחיר דולריות של כ-50% בממוצע, בשלוש השנים האחרונות. גם העסקה של אריסון בבני ציון נראית כיום נמוכה.
בשל אופיים המשתנה של הנכסים, נעזרים בעליהם במתווכים ובשמאים על מנת לנקוב בערכם כשהם באים לבצע עסקת מכירה או קנייה. לפי מתווכים שעובדים באזור, היצע הנכסים באזור נמוך בהשוואה לשנים קודמות, ובכל מושב עומדים כיום למכירה למכירה נכס אחד או שניים בלבד.
עשירים בלבד
"הנחלות נהפכו לנחלתם של עשירים בלבד. הנחלות הזולות כיום מתחילות ברמה של 800 אלף דולר עד מיליון דולר, ואלה נדירות. זה יכול להיגמר ב-3-4 מיליון ואפילו מעבר לזה", מסביר המתווך בני רענן מסוכנות הוד נכסים.
"באופן מסורתי, המושבים שהיו קרובים יותר לחוף נחשבו לעשירים יותר. אלא שכבר מזמן נכנסו גם מושבים מצדו המזרחי של כביש 4, כמו צופית וגן חיים, לרשימה המכובדת של מושבים אטרקטיוויים, מסביר דז'לדוב.
לדבריו, "גודל הנחלה אינו הפרמטר העיקרי המשפיע על מחיר הנכס. יכולה להיות ברשותך נחלה של 20 דונם, אך אם חלק א' שבה אינו נמצא בצמוד לחלק ב', המחיר שלה יכול להיות נמוך מנחלה שכל חלקיה יוצרים רצף".
למי שהמושגים חלק א', ב' ו-ג' לא אומרים לו הרבה, כדאי לדעת כי לצד היתרונות הרבים באזור השרון, יש לתושבי המושבים בעיות לא פשוטות עם הנכסים העומדים לרשותם. כמעט כל הקרקעות עליהן יושבים המושבים שייכות למינהל מקרקעי ישראל, שמחדש אחת לשלוש שנים את ההתקשרות עם בעלי הנחלות, המשקים והבתים. אחת הבעיות העומדות בפני בעלי הנכסים באזור היא ההגבלה על הבנייה בשטחיהם, כאשר הבנייה מותרת רק בחלק א' (שאינו יכול לעלות כיום על 2.5 דונמים) של הנחלה. בחלק ב', המהווה את מרבית הנחלה, אסורה הבנייה, והוא מיועד לחקלאות. מי שיבקש לבנות בתים גדולים במיוחד, דוגמת אלה הפרושים באחוזות באירופה, צריך להבין שהוא יוצא למאבק בלתי אפשרי.
"היה לי לקוח שחיפש נחלה באזור, כשהוא תיכנן לבנות בית בגודל 2,000 מ"ר. אלא שגם עם כל ההקלות, החישובים והתוכניות הנקודתיות, הוא גילה שאין אפשרות לבית של יותר מ-1,000 מ"ר, וגם זה נדיר. הוא נאלץ לרדת מהרעיון", מספר מייקל ישראלסתם מסוכנות התיווך שיבומי.
"חקלאות פרטית של 15 דונם כבר לא תהיה בשרון", מוסיף דז'לדוב: "הזמנים השתנו ואנחנו עדיין תקועים עם התוכניות הארכאיות. יש דרישה להקים בתים גדולים, כי יש אנשים שיש להם כסף, ומושבי השרון הם המקום המתאים להם. הבעיה היא צרות העין. כל אחד שנוסע פה עם יגואר במדינה מסתכלים עליו בעין עקומה, למה זה צריך להיות ככה? צריך לתת לאנשים את מה שהם מבקשים, וכולם ירוויחו. המדינה תרוויח מההשבחה, בעלי הנכסים יוכלו לממש אותם ויהיה מינהל תקין".
המחלוקת סביב גודל הנכסים, מספר הנכסים המותרים לבנייה בתוך הנחלות והבעלות עליהן אינה דבר של מה בכך. מדובר בוויכוח עקרוני המתנהל לאורך עשרות שנים כשבסיסו השינוי באופי המושבים. אם אלה היו מבוססים בעבר על חקלאות, לא כך הם פני הדברים זה יותר משני עשורים. החקלאים לשעבר ומשפחותיהם, שביקשו לשנות את ייעוד הקרקע ולבנות עליה בתים, נתקלו בסירוב מצד מינהל מקרקעי ישראל. ראש הממשלה לשעבר, אריאל שרון, יליד האזור (כפר מל"ל), ניסה במהלך שנות ה-90, כשכיהן כשר תשתיות, לפעול לקידום הנושא, אך נתקל בביקורות קשות, והואשם לא אחת כמי שפועל בשם האינטרסים של אנשי המושבים בלבד.
הערים בולעות את המושבים
כשמינהל מקרקעי ישראל ניסה לקדם שינוי ייעוד קרקע לחקלאים, הגישה הקשת המזרחית עתירה לבג"ץ בשל עיקרון אי צדק חלוקתי. בשנת 2002 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין הידוע בכינויו כ"בג"ץ הקרקעות", אשר ביטל את החלטות מינהל מקרקעי ישראל לגבי פיצוי החקלאים על הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה, וקבע שעל המינהל לקבל החלטות חדשות. התוצאות: הרחבות מושבים נתקעו, כשעד היום מרבית התהליכים הנוספים במושבים תקועים, למעט כמה החלטות שנתנה לפני שנה ועדה מטעם משרד האוצר.
יו"ר לשכת השמאים של מחוז תל אביב והמרכז, שושי שרביט שפירא, מספרת: "בג"ץ הקרקעות הביא לכך שכיום אם מישהו רוצה לשנות את ייעוד הקרקע שלו, הוא צריך לשלם 91% מערך הקרקע. נכון, הם מרוויחים ייעוד שונה, אבל הם גם מפסידים את הייעוד החקלאי ולא מפוצים על כך. במצב כיום לא משתלם להם לעשות שום דבר, ולכן אין כמעט אף אחד שמנסה לקדם את הנושא".
לבד מהבעיות עם מינהל מקרקעי ישראל, מוצאים עצמם אנשי המושבים מתגוננים מהאשמותיהם של שכניהם העירוניים, המאשימים אותם במחטפים מסחריים. ראש עיריית נתניה, מרים פיירברג, ידועה כמי שמעבירה ביקורת נוקבת על ההתנהלות במרכז המסחרי המשגשג שצמוד לגעש ושפיים. לדבריה, אין זה הייעוד של האזור, והוא מחליש את כוחה המסחרי של העיר, שגם כך נאלצת להתמודד עם קשיים מסובכים פי כמה מאלה של המושב. בעיריות כפר סבא ורעננה עוקבים בדריכות אחרי המושבים הסמוכים להן. גם בערים אלה לא ישמחו למצוא בקרבתם אזורי מסחר מפותחים.
מן העבר השני עוקבים אנשי המושבים אחר היוזמות הנדל"ניות של הערים. אם תשאלו אותם, הם אינם חוששים שביום מן הימים יאלצו אותם להסתפח לעיר כזו או אחרת, אך המציאות חזקה מכולם. הוד השרון נמצאת בתנופת בנייה שלא ידעה כמוה בעשור האחרון, כפר סבא מתעוררת אף היא, וגם רעננה נערכת לקראת בנייה בצפון העיר בעוד כשנתיים, אזור הקרוב למושבים בצרה ובני ציון. תהליכים אלה מקרבים כמובן את הערים למושבים.
לדברי המתווך תומר הורן מסוכנות T.H נכסים, "בעוד כ-20 שנה חלק מהמושבים ייהפכו לשכונות של הוד השרון, כפר סבא ורעננה".
הורן יודע על מה הוא מדבר. כשמסתכלים על קיבוץ גליל ים שנבלע על ידי הרצליה, או על כפר מל"ל, מראשוני היישובים בכל האזור, שמוקף כיום בהוד השרון, הנקודה מתחילה להתבהר. שמם של המושבים גבעת ח"ן וצופית הוזכר כבר יותר מפעם אחת כמקומות המיועדים ביום מן הימים להסתפח לערים הנושקות להן. "זה תהליך כמעט ודאי", מסביר הורן.
מתווך: "אין מציאות בשרון - יש מחירים נוחים במושבים שנמצאים מעגל אחד מחוץ לרשימת המושבים האטרקטיוויים"
גיא ליברמן
2.11.2007 / 10:25