זינוק של 400% במכירות דירות יוקרה ב-5 שנים

רוב הדירות שנמכרו ב-93' עלו לקוניהן עד 300 אלף שקל. "עולים חדשים רכשו בדרך כלל דירות זולות... ובערך מקסימלי של 300 אלף שקל", כך קבע הדו"ח השנתי שפירסם אז מינהל הכנסות המדינה. לפי הדו"ח ל-2006 שפורסם לפני כשבועיים, כמחצית מהדירות שנמכרו בישראל עלו עד 600 אלף שקל, סכום צנוע לכל הדעות, מה עוד שעולים חדשים כבר כמעט שאין. רוב שוק הדירות עדיין מדשדש ברמות מחירים נמוכות, למעט טריטוריות נקודתיות שאין להן קשר עם המציאות הכללית (ע"ע תל אביב, השרון וירושלים).



הנתון הבולט בדו"חות מינהל הכנסות המדינה מהשנים האחרונות הוא כי שיעור הדירות היוקרתיות שעולות 5 מיליון שקל ויותר עולה באופן עקבי. אי אפשר לטעות במגמה הזו: בעוד שב-2002 נמכרו בישראל 70 דירות במחיר של 5 מיליון שקל ויותר, ב-2004 כבר הוכפל מספרן ל-143. ב-2005 זינק מספרן ל-245 ובשנה שעברה נמכרו כבר 346 דירות כאלה. גם שיעורן היחסי של העסקות הללו מכלל העסקות הלך ועלה, מ-0.1% ב-2002 עד ל-0.4% בשנה שעברה.







בעבר נטען כי רוב העסקות הללו מתבצעות על ידי תושבי חוץ, אבל נתוני מינהל הכנסות המדינה, שכוללים ניתוח של רכישות שביצעו תושבי החוץ, מעלים כי הגם שיש להם חלק נכבד בפלח השוק היוקרתי, גם הישראלים משתתפים בו בשיעורים ניכרים.



בסך הכל רכשו תושבי החוץ 4,932 דירות בשנה שעברה, לעומת 5,263 עסקות שביצעו ב-2005. מחיר דירה ממוצעת שרכשו כאן תושבי חוץ הגיע ל-1.3 מיליון שקל, לעומת מחיר של 681 אלף שקל של דירה ממוצעת שרכשו ישראלים. במינהל מציינים כי במקביל לירידה בשיעור העסקות שביצעו כאן תושבי החוץ, מחירן הממוצע דווקא עלה ריאלית ב-7.4% לעומת 2005.



והיכן תושבי החוץ אוהבים לרכוש דירות? מינהל הכנסות המדינה אינו מחדש הרבה לגבי האזורים, ומה שמעניין בעיקר זו ההתפלגות בין המקומות השונים והמחירים הממוצעים שתושבי החוץ שילמו בכל מקום. כמעט שליש מהדירות שרכשו תושבי החוץ בשנה שעברה היו בירושלים, והמחיר הממוצע ששילמו תושבי החוץ עבור הדירות שם הגיע ל-1.63 מיליון שקל. הישראלים, לעומתם, שילמו בממוצע 751 אלף שקל בלבד תמורת הדירות שרכשו. הפער הזה, של יותר מפי שניים, יכול להסביר את המראות המחירים שנרשמו בירושלים בשנים האחרונות. בעיר נוצרו טריטוריות מובהקות של תושבי חוץ, לעומת אזורים שבהם מתבצעות עסקות של ישראלים בלבד.



19.4% מתושבי החוץ רכשו דירות באזור נתניה-הרצליה-רעננה במחיר ממוצע של 1.64 מיליון שקל, לעומת מחיר ממוצע של 983 אלף שקל ששילמו ישראלים שרכשו במקומות הללו דירות באותה תקופה. המחירים, הן של עסקות תושבי החוץ הן של הישראלים, משקפים בעיקר את הנעשה בהרצליה פיתוח, ברצועת החוף של נתניה וברעננה, שם מחירי הדירות קפצו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות. מדובר באזור שבו שתי האוכלוסיות - ישראלים ותושבי החוץ - שילמו את המחירים הממוצעים הגבוהים ביותר בארץ.



בתל אביב נרכשו בשנה שעברה 789 דירות על ידי תושבי חוץ, והן מהוות כ-7% מכלל העסקות שבוצעו בעיר. בעוד הישראלים משלמים על דירה בעיר 819 אלף שקל, תושבי החוץ שילמו 1.53 מיליון שקל, פער של 87%.



12.3% מתושבי החוץ העדיפו לרכוש דירה באזור רחובות-אשדוד-ראשון לציון (רובם, ככל הנראה, התרכזו באשדוד), במחיר ממוצע של 909 אלף שקל. זאת, לעומת מחיר של 650 אלף שקל שישראלים שילמו בממוצע עבור דירותיהם באזור זה.



13.4% מהדירות שרכשו תושבי החוץ בשנה שעברה ממוקמות בדרום, ככל הנראה בעיקר באילת. תושבי החוץ שילמו מחיר ממוצע של 622 אלף שקל תמורת הדירות, לעומת 364 אלף שקל ששילמו הישראלים.



הנתונים מרמים



אבל הנתונים הללו אינם חזות הכל. להפך, מדובר על מספרים שמטייחים במידה רבה את המציאות. לפי מינהל הכנסות המדינה, דירה ממוצעת בשנה שעברה עלתה 770 אלף שקל, אלא שהממוצע אינו משקף במקרה הזה את כל התמונה. העסקות הנוצצות שבהן מעורבים תושבי החוץ וחלק מהמתעשרים הישראלים החדשים רק מחפות על האפרוריות של רוב העסקות במדינה. זה כמה שנים שהחציון (המחיר שמתחתיו ומעליו נערך מספר שווה של עסקות) נע בין הערכים הצנועים של 500 ל-600 אלף שקל. במלים אחרות, כמחצית מהעסקות שבוצעו במדינה הן על דירות שמחיריהן נמוכים מ-600 אלף שקל.



נתון נוסף הוא שיעורן של העסקות המזוהות יותר מכל עם בני המעמד הבינוני והבינוני-נמוך. מדובר על דירות במחירים של 800 אלף עד מיליון שקל. גם כאן אין רואים התפתחויות דרמטיות, בנוסח ההתפתחות שנרשמה בשוק דירות היוקרה. ב-2002 היווה חלקן של העסקות הללו כ-10.5% מכלל העסקות. ב-2006 עלה השיעור ל-11.1%: גידול מתון מאוד.



הגליל התחתון



היכן נמצאים האזורים הזולים בארץ? בגליל המרכזי והמזרחי, בערים כמו עפולה, נצרת, צפת, בית שאן, טבריה, חצור הגלילית וקרית שמונה, נרכשו דירות חדשות במחירים של 240-270 אלף שקל; באזור הדרום מחירה של דירה חדשה ממוצעת הגיע ל-482 אלף שקל בשנה שעברה ואילו באזור חדרה המחיר הגיע ל-547 אלף שקל.



את המחירים הירודים בגליל מסבירים במינהל הכנסות המדינה ב"שיעור הגבוה של דירות בבנייה הציבורית מסך הדירות החדשות הנמכרות באזורים אלו. כך, למשל, בעוד שברמה הארצית מהוות העסקות בדירות חדשות בבנייה הציבורית רק כ-21% מסך העסקות בדירות חדשות, הרי שבאזור הצפון הן מהוות כ-40% מכלל העסקות".



כפי הנראה, גם השנה הנוכחית לא תביא עמה התפתחויות דרמטיות לשוק הנדל"ן. שוק היוקרה ימשיך לפרוח כפי שלא היה מעולם, פלחי השוק ה"כמעט יוקרתיים" יתקדמו באיטיות - ואולם רוב שוק הדירות ימשיך לעמוד במקום.