שמואל גלבהרט: "לא כל מה שטוב למנהטן טוב לכרמל"

כולם אשמים אצל היזם הישראלי - העירייה ומהנדס העיר, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הוועדה המחוזית, הגופים הירוקים, השכנים. כולם פועלים, לדעתו, כדי לטרפד את היזמים. גורם אחד שתורם אף הוא לעיכוב הטיפול בתוכניות בניין עיר, נעלם פעמים רבות מעיניו של היזם - הוא עצמו.



"היזמים יוצרים לעצמם שני מסלולים של עיכובים, האחד נובע מעודף תיאבון והשני מתכנון רשלני. יזם, במקום להיכנס ולבנות את מה שהתוכנית מתירה לו, כמעט תמיד יש לו 'דלתא' של שינויים, הקלות ותוספות שמעבירות אותו למסלול החשוף להתנגדויות, החל בוועדות ערר, דרך עתירות מינהליות וגמור בשמיעת התנגדויות שמגיעות לפעמים למאות. לא פעם הפרויקט מסתיים בבית משפט או בבית חולים", מאשים סגן ראש עיריית חיפה ומתכנן הערים, האדריכל שמואל גלבהרט.







לגלבהרט טענה נוספת: "היזמים מפקידים את הפרויקט בידי אדריכלים ומהנדסים, שלצערי העבודה שלהם רחוקה ממקצועיות ראויה, ואנחנו מקבלים לפעמים תוכנית שלא מוסיפה כבוד, לא למתכנן שלה ולא למוסד שנתן לו את התואר. אז אנחנו צריכים לתת לו רשימה של הערות ותיקונים. הוא מתקן אותה חלקית, מחזיר את התוכנית ומקבל תיקונים נוספים. הפינג פונג הזה יכול להימשך חודשים ואף שנים, כי לכל מתכנן יש כמה פרויקטים. המתכננים אף פעם לא חוזרים ליזם ואומרים לו שהתוכנית תקועה כי התוכנית שלהם לא טובה, אלא כי סוחבים אותם ברשויות".



לגלבהרט ניסיון עשיר בשני עברי המתרס. מאחוריו 30 שנות ניסיון כאדריכל עצמאי ו-15 שנות חברות בוועדות תכנון. "כאדריכל נתקלתי בבעיות, חטפתי הערות ולמדתי מהר מאוד לעבוד לפי הספר, לא לקפוץ מעל לפופיק ולא להתווכח עם מוסדות התכנון, אלא פשוט לעשות את מה שנדרש", הוא אומר.



מאז שעבר גלבהרט לצד של רשויות התכנון, הוא הספיק להכיר את כל קשת התלונות, ועל כולן יש לו תשובה. עם זאת, הוא מודה שגם הרשויות אינן טלית שכולה תכלת: "יש פיגור של שנים במחשוב של רשויות התכנון, שהוא מאוד מכביד. יש רשויות שהתקדמו מאוד ויש עיריות כמו חיפה שהן רק בתחילת הדרך".



גלבהרט מספר גם על תופעה של יזמים, שמעמיסים על הרשויות מה שהוא מכנה "תוכניות סרק". "לפעמים ליזם יש רעיון עמום לקנות מגרש ולבנות עליו. הוא יכול להגיש תוכנית ללא כוונה אמיתית לבצע אותה, וזה מגדיל את העומס על מוסדות התכנון", הוא מספר. השאיפה שלו היא לחייב את היזמים עבור השעות והעומס המיותר באמצעות תשלום מקדמה כבר עם הגשת התוכנית, ותשלום עבור שעות טיפול של עובדי הרשויות בתוכניות שהוגשו בצורה כושלת.








עומס נוסף על תשתיות חסרות



אבל בראש ובראשונה היזמים מואשמים בחמדנות ובתוכניות אטומות לצורכי הסביבה, שגורמות לשכנים להגיש התנגדויות. התוכניות הללו כוללות בעיקר מגדלים גבוהים באזורים שבהם הבנייה נמוכה, בציפוף ובהעמסה של יחידות דיור רבות על אזורים עירוניים, המתאפיינים כבר כיום במחסור בתשתיות כמו כבישים, חנייה ומוסדות חינוך. עוד אלמנטים שמקוממים את השכנים הם מחסור במבני ציבור ובשטחים פתוחים ירוקים.







"יש יזמים ולפעמים גם מתכננים שלא אכפת להם מה התוכנית שלהם מעוללת לסביבתם", מלין גלבהרט. "בחיפה קיימת הדוגמה המקוממת ביותר בעולם, מגדלי חוף הכרמל שלא התחשבו בשכונה הצמודה, נוה דוד. זו שכונת עוני, שהדבר הטוב היחיד שהיה לה זה המבט לים. זו שערורייה להפקיע מהם את זה לטובת כמה אנשים עשירים".



מגדל אחד מתוך מגדלי חוף הכרמל כבר נבנה, וכמעט שאין צורך לתאר אותו. מדובר בבניין רחב ששום עין לא יכולה להתעלם ממנו. כל מי שנוסע לחיפה רואה את המבנה המגושם.



לעומת זאת, התוכנית הגרנדיוזית של גד זאבי לבנות שלושה מגדלים במרכז הכרמל, בני 40 קומות כל אחד, נתקלה בהתנגדות קשה, שהוביל גלבהרט עצמו. "היקף ועוצמה כזו יגמרו את הר הכרמל מבחינה ערכית ונופית. לא כל מה שטוב למנהטן, טוב להר הכרמל. אם הוא היה מציע פרויקט הגיוני היינו הולכים לקראתו. במקום לבנות הוא תקוע עם התוכנית כבר 10 שנים".



מגדילים את אחוזי הבנייה



"הסתפקות במה שיש" אינה נטייה שמאפיינת את היזם הישראלי, ודומה כי היצר הטבעי שלו הוא להגדיל את אחוזי הבנייה. להגנתם של היזמים צריך לומר שזו העבודה שלהם, אך יש גם סיכון הכרוך בניסיון לבנות יותר.



כך לדוגמה המגרש ברחוב ביאליק פינת רחוב האלונים ברמת גן (בשכונת תל בנימין), שיש עליו תוכנית מאושרת לבניית שמונה קומות למגורים. היזם עשה את החישוב הכלכלי והחליט לנסות לבקש עוד. לא עוד קומה, גם לא עשר - אלא עוד 27 קומות.



"הבניין המדובר קרוב לבניין לשימור. הוא נמצא בחלק הצר של ביאליק, מה שעלול לקטוע את המרקם העירוני של רמת גן. זה היה גורם לבידוד שכונה שלמה, שנמצאת מאחורי הבניין", מסבירה יעל דורי ראש תחום תכנון באדם טבע ודין.



שיטת "מצליח" לא עבדה במקרה הזה: הוועדה המחוזית תל אביב דחתה את תוכנית המגדל בן 35 הקומות בגלל הפגיעה באופי האזור וחוסר השתלבות בשכונת תל בנימין המאופיינת בבנייה בת 3 עד 4 קומות. הוועדה קבעה כי הבניין "חורג באופן מהותי וקיצוני הן מהמרקם הקיים של השכונה הן מהבנייה המאפיינת את רחוב ביאליק מרחוב אבא הלל מזרחה... המדובר ברחוב צר שאינו יכול לשאת את כלי הרכב הצפויים כתוצאה מהוספת יחידות הדיור".



"לפעמים היזמים מנסים להגדיל את הזכויות עבור מגרשים הנמצאים באזורי ביקוש, במקום לבנות על פי התב"ע המאושרת", מסבירה דורי. "זה לא הארגונים הירוקים שעוצרים את הבנייה. לתוכנית בניין העיר הקיימת יש בדרך כלל היגיון שעומד מאחוריה. אם התשתיות והתנאים באזור, הכבישים, החניות ומוסדות הציבור לא השתנו - אין סיבה לשנות את התוכניות. אין סיבה להגדיל את הזכויות רק בגלל שהיזמים חושבים שהם צריכים לקבל יותר".



דוגמה מובהקת לבעיות שיכולות להיווצר במקום שבו לא היו אמורות להיות בעיות כלל היא ה"בור הגדול" בקרן הרחובות פרישמן ודיזנגוף בתל אביב, המחכה להיבנות עוד משנות ה-80. הסיבה שהפרויקט נגרר בין מוסדות התכנון להתנגדויות התושבים היא הרצון של היזמים השונים שהחזיקו בקרקע במהלך השנים להגדיל את התוכנית המאושרת מ-16 קומות ל-26 ואפילו ל-32 - וזאת באזור של בניינים בני שלוש או ארבע קומות, במרכז הצפוף של תל אביב, ללא חנייה ושטחים ירוקים.



בחודש שעבר אישרה הוועדה המחוזית של תל אביב את הקמתו של בניין בן 26 קומות, למורת רוחם של רבים מתושבי האזור, בהם חברת מועצה העיר מיטל להבי. נראה שהוועדה נכנעה ללחצים לשים סוף לפרשה הארוכה שכיערה את פני האזור. "אני לא מבינה למה מישהו שקנה ביוקר צריך לקבל מאתנו הטבה כדי לעזור לו לצאת מהבור. אנחנו לא חושבים איך לעזור לחזקים כי השיקולים צריכים להיות של תכנון עיר ולא של כונסי נכסים. צריך לפעול לפי חזון".



"יזם שבונה מה שמותר לו יוצא מהוועדה תוך שנה מקסימום. גם עיריית תל אביב הגדירה לוחות זמנים ברורים ואין זכות להתנגד לתוכנית מאושרת. הבעיה מתחילה כשהיזם רוצה יותר, ואז הוא מבקש תב"ע חדשה שמצריכה בדיקות גם מבחינת עומס על תשתיות. צריך לפרסם את התוכנית להתנגדויות, והיא תמיד מהווה תקדים לבקשות נוספות. ככל שהשינוי מהותי יותר, סביר להניח שההתנגדויות סביבו יהיו חריפות יותר ורחבות יותר של ארגונים נוספים ולא רק של השכנים", מסבירה להבי. "בעיר הלבנה במרכז תל אביב, למשל, יש כלל שהגובה המקסימלי הוא של שבע קומות וגג, ויש מגבלות נוספות על נפח הבנייה. אי אפשר שרק כוחות בשוק ינהלו את העיר, היא צריכה להתנהל מתוך מדיניות של תכנון ובינוי ועיצוב".