הזרע תובעת רבע מיליארד שקל בגין הפגיעה בשווי קרקעותיה שנמצאות בתחום פארק איילון

טרם הסתיים סיפורו של פארק איילון: חברת הזרע הגישה היום (א') תביעה של רבע מיליארד שקל נגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, וזאת עקב הסבת הקרקעות החקלאיות שלה לייעוד של פארק מטרופוליני. בחברה טוענים עוד כי מאז הוחלט על הקמת מינהל לפארק לא נעשה בו דבר וממילא המדינה לא תוכל לממן הקמת פארק, ללא שיתוף גורמים פרטיים, וזאת בתמורה להקצאת קרקעות לבנייה בחלק מהפארק.



חברת הזרע מחזיקה בשטח של 1,138 דונם מתוך 8,682 דונם של הפאק המיועד, והוא משמש כחווה לגידול זרעים. ב-2002 נחתם הסכם בין המינהל לחברה, שמאפשר לחברה לתכנן את השטחים כך שכמחצית מהזכויות בשטח יינתנו לחברת הזרע ויתרת השטח יפונה ויוחזר לידי המינהל להרשאה לתכנון המקרקעין, אולם תוכנית המתאר המחוזית שאושרה ב-2005 קבעה כי כל השטח ייועד לפארק מטרופוליני.



לטענת החברה, במהלך שנות התשעים הוחל בהליכי תכנון במתחם הקרקע, אשר כללו שורת פעולות שניזומו ותואמו בין היתר עם ועל ידי מוסדות התכנון השונים ועם מינהל מקרקעי ישראל. לטענת הזרע, הפעולות הללו יצרו ציפייה ממשית לפיה ייועדו שטחים נרחבים במתחם לשימושים כלכליים ובין היתר למגורים, תעסוקה ומסחר, בחלק של הפארק שמדרום לדרך לוד.



כך, למשל, ב-92' החליט מחוז תל אביב של המינהל לייעד חלק מהשטחים כאתר החלופי לשוק הסיטונאי בתל אביב, וכמו כן לחניונים ומוסכים של אגד ודן, מרכז שירותים עירוניים ומרכז חנה וסע. ב-95' שינה המינהל את תוכניתו לגבי המתחם, והוא החליט לתת לחברה זכות ייזום על מחצית מהקרקע ולקבל לידיו את המחצית השנייה בתמורה לפיצוים.



במחצית השנייה של שנות התשעים השתנו פני הדברים, במסגרת הכנת תוכנית המתאר המחוזית. ב-99' פורסם על ידי מינהל התכנון במשרד הפנים ובמשרד לאיכות הסביבה מסמך שנשא את השם "פאר איילון דוחות 3,4", שבדק שלוש אפשרויות למימון מיזם הפארק. האפשרות הראשונה היתה שהפארק יממן את עצמו, השנייה שימומן באמצעות תקציבים חיצוניים והשלישית באמצעות דרך ביניים.



מחברי הדו"ח אמדו את העלויות הכרוכות בפיתוח הפארק הצפוני בכרבע מיליארד דולר למקטע הצפוני וביותר מ-400 מיליון דולר לפארק כולו, לא כולל שיקום חירייה שנאמד ב-60 מיליון דולר. מחברי הדו"ח סברו כי רק דרך של מימון עצמי תהיה ישימה לצורך הקמת ותיחזוק הפארק, ולכן החליטו לבחור באופציה שבה חלק מהפארק יבונה, ומכספי ההשבחה והבינוי תמומן הקמת הפארק. להערכתם, השטח המבונה הנדרש למימון הפרויקט צריך להיות מיליון מ"ר, שהם שווי ערך ל-12-10 אלף יחידות דיור.



באוגוסט 2003 נערכה ישיבה אצל אהוד אולמרט, שהיה באותה תקופה יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, הגוף המנהל את מינהל מקרקעי ישראל, שבה הביעו אנשי המינהל כי צריך להקים במקום אזור עסקים של 400-350 דונם ולהקצות 700 דונם למגורים. גם אולמרט הביע באותה ישיבה תמיכה בתוכנית. במארס 2004 הביע מנהל המינהל, יעקב אפרתי, את דעתו, כי קיימת הזדמנות נדירה לקדם פארק משמעותי לאזור יחד עם בינוי נחוץ ונדרש.



להערכת השמאי שאול רוזנברג, שערך דו"ח עבור חברת הזרע, יעד המקרקעין המדובר היה אמנם חקלאי לפני אישור תוכנית המתאר המחוזית, אולם היה גלום בו פוטנציאל כלכלי נוסף שנבע ממיקומו ומסיכוייו הסבירים להיות מופשר לבנייה. לעומת זאת, תוכנית המתאר המחוזית שמייעדת את האזור כולו לעתודה לפארק ושטח אגם משולב נחל, גרמה לאובדן רוב הפוטנציאל התכנוני של הקרקעות.



להערכת השמאי, שווי הקרקע של הזרע עמד על 71.526 מיליון דולר לפני אישור תוכנית המתאר ואילו אחריה שווה השטח 13.644 מיליון דולר בלבד, ולפיכך ירידת הערך הכוללת למועד אישור התוכנית במאי 2005, מגיעה ל-253 מיליון שקל.



"הזרע לא התנגדה להקמת הפארק, אלא להיפך - הציעה תוכנית אמיתית להקמתו", אמר מנכ"ל החברה, ארנון ברודנר. "העובדה היא שחלפו למעלה משנתיים מיום החלטת הממשלה להקים את הפארק, הוקמה מינהלת, אך עדיין לא נמצא תקציב להקמת הפארק. עם ישראל אינו נהנה מפארק ובשטח מתבצעות מידי יום פלישות, השלכת פסולת בצורה לא מוסדרת ופשיעה. השטח הפך להיות החצר האחורית של גוש דן. התוכנית שקידמנו יועדה להקמת פארק שימומן באמצעות בנייה של 10% משטחו".