הרחק מעיני הציבור מתנהלת בימים אלה מלחמה של ממש. סלע המחלוקת הוא חוק התכנון והבנייה, אותו מנסה מדינת ישראל לשנות, במטרה לצמצם את האפשרויות של בעלי נכסים לתבוע פיצוי בגין תוכניות שפוגעות בשווי הדירות שלהם. מנגד, שמאי המקרקעין פועלים לשנות את החוק בכיוון שיקשה על המדינה להפקיע קרקעות, ויחייב אותה לפצות את הנפגעים.
בממשלה מנמקים את השינוי המתוכנן בדאגה לרשויות המקומיות. לפי חוק התכנון והבנייה, הרשות המקומית היא האחראית על מתן הפיצויים, וזאת באמצעות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ברגע שמצטברות תביעות רבות על פרויקטים גדולים, הרשויות המקומיות עלולות למצוא את עצמן מול תביעות בהיקף של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים. הרשויות לא יוכלו להתמודד עם תביעות אלה וכתוצאה מכך יעוכב הפיתוח האזורי.
בפועל, תחום הפיצויים לבעלי נכסים שנפגעו בעקבות אישור תוכניות חדשות נהפך כבר מזמן לפארסה. האפשרות לתבוע פיצויים אמנם מעוגנת בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אך הדיונים באותן תביעות מתקיימים בהתחלה בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, בהן מכהנים פוליטיקאים מקומיים מאותם יישובים. כמעט תמיד דוחות ועדות אלה את התביעות וקובעות כי לא נגרמה כל ירידה בשווי הנכס. בעלי הנכסים נוהגים לערער על ההחלטה בפני ועדת הערר המחוזית, ושם הם נתקלים ברוח החדשה הנושבת ממשרד הפנים, לפיה יש לקמץ בפיצויים.
הפטור לא מעוגן בחוק
דוגמה מצוינת ניתן למצוא בוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז. ועדה זו דנה בתביעות הפיצויים שהוגשו בעקבות פרויקט נתב"ג 2000, והגיעו לסכום מצטבר של 5 מיליארד שקל. חלק גדול מהתובעים טענו כי נמל התעופה החדש יגרום למפגעי רעש רבים, שיובילו לירידה בשווי דירותיהם. אחרים, בעיקר תושבים מבני עטרות, מקיבוץ בארות יצחק, בית דגן וגנות, טענו גם לפגיעה בשווי הקרקע.
בהחלטה שפורסמה לפני כשבועיים, ומשתרעת על פני 117 עמודים, ניתחה את התביעות ועדת הערר בראשות עו"ד איל מאמו. בהחלטה נכתב כי במרבית התביעות ירידת הערך שתיגרם לנכסים של התובעים תהיה נמוכה מ-5%, ולכן אין צורך לפצותם. באופן זה דחתה הוועדה את רוב התביעות שהגיעו מראשון לציון, סירקין, עינת ויישובים נוספים, שבהם הרעש הצפוי נמוך מהרמה המינימלית שנקבעה מראש כמפלס הסף לירידת ערך משמעותית. עוד קבעה הוועדה כי הרשויות המקומיות יוכלו לקבל פטור מתשלום פיצוי בכל מקרה שבו שמאי מכריע, שימונה לבדיקת התביעות, יקבע שירידת הערך היא בשיעור הנמוך מ-5%.
החלטה זו תעבור, ככל הנראה, להכרעת בית משפט. הסיבה לכך היא שחלק לא קטן מהעקרונות שקבעה הוועדה לצורך הגבלת תשלום הפיצויים לבעלי הדירות והקרקעות אינו מוסדר כראוי בחוק או בהלכות משפטיות.
למעשה, לא מזמן כשלה אותה ועדה בניסיון נוסף לצמצם את תביעות הפיצויים של בעלי נכסים שנפגעו. במהלך משפט שנערך בבית המשפט המחוזי בתל אביב בפני השופטת שרה דותן, נחשף כי הוועדה גיבשה לעצמה מדיניות לדחות תביעות בגין ירידות ערך, וזאת בנסיבות של מה שהוגדר על ידה כ"הרחבה סבירה של היישוב".
המקרה שנידון היה תביעה של 15 תושבים מסביון, שהוגשה נגד הוועדה המקומית מצפה אפק בגין אישור תכנית להקמת שכונה ביישוב על ידי חברת אפריקה ישראל. התביעות נדחו, כאמור, בעקבות אותה מדיניות, שגרסה כי מדובר בהרחבה סבירה של היישוב. ואולם, השופטת דותן פסלה את המדיניות בנימוק שזו אינה מעוגנת בחוק.
על פי נתוני פורום 15 הערים הגדולות, בשנה שעברה הסתכמו התביעות בגין ירידת ערך נכסים ביותר מ-7 מיליארד שקל. מנתוני משרד הפנים עולה כי כ-60% מהתביעות מתקבלות לפי שיעור פיצוי ממוצע בגובה 37% מסכום התביעה. נתונים אלה הביאו את הרשויות המקומיות לתבוע ממשרד הפנים לסייע להן בתשלום הפיצויים.
לטענתן, תוכניות רבות, כמו כביש 531, נתב"ג 2000 (שנמצא בשטח של חמש רשויות מקומיות) והרחבת נתיבי איילון, לא נועדו לשרת את האוכלוסייה המקומית, אלא הן תוכניות ברמות אזוריות וארציות, ואין סיבה שהרשויות באזור ישלמו את הפיצוי לנפגעים מתוכניות אלה.
עוד נטען כי ההתנהלות של הרשויות מול המתנגדים, שחלקם נהפך לאחר אישור התוכנית לתובעים, גורמת לעיכובים רבים במימוש הפרויקטים. הגדיל לעשות שר הפנים לשעבר, רוני בר-און, שטען לפני כחצי שנה כי התביעות "גורמות להאטה בצמיחה במשק".
משרד הפנים מצמצם
"מדינת ישראל היא מהקיצוניות שבמדינות המערב בהיקף הפיצוי שניתן לאדם שטוען כי ערך הנכס שלו ירד כתוצאה ממעשה תכנוני", כך טען בר-און. "הגיעה העת לשנות זאת. לא כל פגיעה בחלומות ובציפיות של בעלי מקרקעין לגבי ייעוד הקרקע תקבל ביטוי בזכאות לפיצויים". בר-און אמר אז כי היקפי התכנון והבנייה בישראל נאמדים ביותר מ-50 מיליארד שקל בשנה, והתכנון משמש כמחולל צמיחה מרכזי במשק הישראלי. ואולם, לדבריו, החששות מפני היקפי הפיצויים מגבילים את גורמי התכנון ומהווים גורם המאט את צמיחה.
משרד הפנים, בראשותו של בר-און, אף הוציא מסמך בנוגע לכוונה לצמצם את הזכאות לפיצויים של נפגעים מתוכניות בניין עיר, וזאת באמצעות קביעת תנאי סף מחמירים, לפיהם רק פגיעות ישירות בנכס יזכו את בעלי הקרקע בפיצויים. מחליפו בתפקיד, מאיר שטרית, שהיה אז שר הבינוי והשיכון, קרא לבטל כליל את סעיף 197 לחוק, המעגן את האפשרות לתבוע פיצויים בחוק.
במשרד הפנים מצאו כי רוב תביעות הפיצויים שמוגשות בגין תוכנית פוגעת מסתמכות על ספקולציות לגבי האפשרויות העתידיות הגלומות בקרקע. לדוגמה, בעל קרקע חקלאית שנמצאת בקירבת יישוב בנוי, מצפה שביום מן הימים הקרקע תופשר לבנייה, ורואה עצמו נפגע במקרה שתוכנית חדשה מייעדת את הקרקע עבור פארק פתוח. במקרה אחר, בעל קרקע המיועדת לבנייה נמוכה, שלידה ניתנו אישורים להקמת רבי קומות, עשוי לקוות שבעתיד יקבל אף הוא זכויות בנייה גדולות יותר.
בדיקה נוספת שערכה פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית, עבור הוועדה הבין-משרדית שהוקמה לצורך ביצוע הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, העלתה כי ברוב מדינות המערב אין סעיף הדומה לסעיף 197 לחוק. באירלנד יש זכות מוגבלת לתבוע פיצויים, ואילו בהולנד קיים סעיף דומה לזה הישראלי, וגם שם קבעו באחרונה סף פגיעה מינימלי של 5% בערך המקרקעין.
השמאים מתנגדים
"אז מה, במשרד הפנים חושבים שבחו"ל לא משלמים על פגיעה בנכסים?" תוהה ארז כהן, מארגן כנס שמאי המקרקעין שנערך השבוע באילת ומועמד ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "הם חושבים שבארה"ב, שם יש מודעות קניינית הרבה יותר גבוהה משלנו, בעלי קרקעות לא מפוצים? ודאי שהם מפוצים, ואף בשיעורים גבוהים, אלא שבמסלול המשפטי המקובל של תביעת נזיקין בבית המשפט. המצג הזה אינו ענייני". כהן מוסיף כי בעוד שבמדינות אחרות תביעות נזיקין הן נורמה מקובלת, בישראל הדברים לא מוכרים והמערכת אינה מתורגלת בהם. "לכן אני לא בטוח שיהיה נכון להפנות את התובעים למסלול הזה", הוא אומר.
לשכת שמאי המקרקעין היא תא ההתנגדות הבולט ביותר ליוזמה של משרד הפנים. בנאום שכתב כהן לרגל הכנס הוא אמר כי "יש לעבוד למיגור הרפורמה המוצעת על ידי ראש מינהל התכנון במשרד הפנים. חובה עלינו להרים את דגל השמירה על זכויות הקניין של הפרט. אין זה אינטרס אישי שלנו בלבד, ולצורך כך נצטרך לגייס את חברינו מלשכת עורכי הדין".
כהן גם כועס על האופן החד-צדדי בו מציגים משרד הפנים והרשויות המקומיות את סוגיית הפיצוי. "חוק התכנון והבנייה מעניק לרשויות המקומיות כספים רבים בדמות היטלי השבחה שמוטלים על הנכסים כתוצאה מהתכניות", הוא אומר. "מדוע שלא יקחו את הכספים האלה ויעבירו אותם לנפגעים?"
בכלל, הטענות בנוגע לנזק הכלכלי שייגרם לרשויות כתוצאה מתביעות הפיצויים מרגיזות את כהן. לדבריו, כבר שנים רבות שהרשויות המקומיות כמעט שלא נפגעות מהצורך לשלם פיצויים לנפגעים. "כיום כל יזם יודע שהוא צריך לחתום על כתב שיפוי לרשות, שבו הוא מתחייב לשלם את הפיצויים שיוטלו עליה, אם יוטלו, בגין התכנית הפוגעת שלו. לכן הטענות פשוט אינן נכונות", הוא אומר.
בלשכת השמאים החלו לארגן לובי פוליטי שילחץ על הממשלה שלא ליישם את הצעות הרפורמה, ובמקומה להחיל עקרונות שדווקא יקשו על הרשויות לפגוע במקרקעין, בעיקר באמצעות שינויים בדיני ההפקעות. בלשכה גם מקווים שהממשלה תכביד יותר על הרשויות מבחינת תשלום פיצויים לנפגעים.
במשרד הפנים כבר החליטו, ככל הנראה, לשנות חלק מההצעות שלהם. ראש מינהל התכנון במשרד, שמאי אסיף, סירב להתראיין לכתבה, אך מטעם דוברות המשרד נמסר כי נוסח ההצעה יהיה מוכן בעוד שבועות ספורים.
המדינה מנסה לשנות את החוק המאפשר לתבוע פיצויים בגין ירידת שווי הנכס לאחר אישור תוכניות חדשות
אריק מירובסקי
16.11.2007 / 10:36