במחצית הראשונה של שנות ה-90 שימש יואל מינץ מנהל מגזר קבלנים בבנק לאומי. כיום הוא מכהן בתפקיד ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק. רקע זה מקנה למינץ את הכלים להשוות בין מה שהתחולל בשוק הנדל"ן אז, לבין מה שקורה כיום. דברים רבים השתנו, אומר מינץ בראיון ל-TheMarker נדל"ן, גם במדינה וגם בענף.
"מספיק אם תראה את הדירות שבנו לפני 10-15 שנים, לעומת הדירות שמקימים עכשיו. את ההבדל בגימורים, את ההבדלים בין המפרטים הטכניים, כדי שתבין שהשוק השתנה מאוד והתקדם מאז - גם מבחינת הצרכן, שדורש היום שהבית שלו יהיה הרבה יותר מאשר ארבעה קירות, וגם מבחינת הקבלנים, שמשקיעים הרבה יותר בתכנון וברמות גימור", הוא אומר.
"הפערים בין אז להיום משקפים את התפתחות המדינה ואת המגמות הכלכליות. בשנות ה-90, עיקר הבנייה נעשתה על רקע העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר, והיא התבססה על הפרוגרמה של משרד השיכון. שכונות ענק הוקמו בערי פריפריה כדי לשכן את העולים החדשים, ובעקבותיהן השוק עורר מאוד שכונות שנחשבו לבלתי מבוקשות. כך החל תהליך של עליית מחירי דירות, שהמריץ את בעלי הדירות הזולות לרכוש דירות יקרות יותר, ואת בעלי הדירות היותר יקרות להתקדם, וכך הלאה.
מבחינת נדל"ן מניב, החלו באותה תקופה להקים קניונים, במיוחד באזור מפרץ חיפה, ומגדלי משרדים מודרניים ראשונים, כמו בית ציון, החלו להיבנות.
"כיום הדברים מתנהלים אחרת. משקל הבנייה הציבורית פוחת, והיא מרוכזת במיוחד באזורי הביקוש, המוגדרים כיום מנתניה עד אשדוד וירושלים. תחום מגורי היוקרה היה אז עדיין ממש בחיתולים. כיום, מחירים של 5,000 דולר למ"ר הם מחירי סף - אז יכלו רק לחלום על מחירים כאלה".
"השפעת תושבי החוץ - בשוליים"
עד כמה אתה סבור שתופעת מגורי היוקרה עם מחירים של 8,000-10,000 דולר למ"ר היא יציבה ולא משהו חולף, שנגרם מביקושים מצד תושבי החוץ?
"אני סבור שמדובר בתחום יציב. ברור שתושבי החוץ משפיעים מאוד על השוק, אבל הם נמצאים בשוליים. מבחינה זו, ההשקעות שלהם בבנייה בישראל, שחלק ניכר מהן מוקדש לרכישת דירות מגורים, נותרות יציבות לאורך זמן. עיקר השוק מגיע מצדם של ישראלים שרוכשים דירות יוקרה. זו תולדה של גידולים משמעותיים בהכנסות הפנויות אצל רבים".
נניח שמגיע אליך יזם שמתכנן להקים מגדל מגורים יוקרתי במחיר ממוצע של 8,000 דולר למ"ר - אבל שיווק הפרויקט יתחיל רק בעוד שלוש שנים, והוא מבקש ליווי בנקאי. כיצד תתייחס אליו ואל המחיר הזה, שמקובל כיום, אך לא בטוח שיהיה רלוונטי בעוד 3 שנים?
"על כל פרויקט אנחנו מריצים תרחישים פסימיים, ומנסים לבדוק כיצד החברה והפרויקט ישרדו בתרחישים הללו. אם מדברים אתנו, לדוגמה, על רמת מחירים מסוימת, שכיום רלוונטית, אבל קיים לגביה סימן שאלה בעתיד, אנחנו עורכים בדיקות למכלול הדברים. הכוונה היא להון העצמי שהחברה מביאה עמה וליכולת שלה לפעול בתנאי שוק משתנים. אני, אגב, לא חושב שהמחירים יירדו".
מדוע?
"שוק דירות היוקרה הוא במידה רבה תולדה של הפעילות המשקית המקומית. כשמדובר בפעילות הנדל"ן של תושבי החוץ, יש לכך קשר גם לשוק הגלובלי. באוגוסט הובע חשש, למשל, שמשבר הסאב פריים בארה"ב יגרום למשבר עמוק בכלכלה האמריקאית - אבל זה לא קרה. לכן, אני חושב שאם לא יחול משבר פוליטי וביטחוני ולא יחולו זעזועים גלובליים - אין סיבה שהמגמה בשוק המגורים תשתנה באופן קיצוני ושנראה צלילות מחירים.
"מבדיקות שביצענו עולה כי למרבית מגדלי היוקרה בתל אביב יש ביקושים נאים, וכי השוק הזה פעיל. גם אם ייתוספו מגדלים, עדיין אין מדובר בהיצף של אלפי דירות"
"הנדל"ן המניב יוצא מהמשבר"
מה קורה בפריפריות הצפונית והדרומית?
"באזור חיפה והקריות אנחנו רואים ניצנים של שיפור קצב מכירות מהיר יותר מזה שנרשם בעבר הקרוב. עם זאת קשה לקרוא לכך 'התאוששות', והדבר עדיין לא בא לידי ביטוי בעליות מחירים. באשקלון יש פעילות יפה, יחסית. אמנם לא כמו שהיה בתקופת הפרוגרמה של משרד השיכון בשנות ה-90, אז העיר כמעט הוכפלה. בבאר שבע המצב עדיין שקט. עיר נוספת שבה איננו רואים התקדמות זו חדרה".
כיצד אתה רואה את שוק הנדל"ן המניב?
"אנחנו רואים מגמות חיוביות בשוק המשרדים, שבאות לידי ביטוי בצמצום משמעותי של השטחים הבלתי מושכרים בתל אביב רבתי ובעלייה ניכרת בדמי השכירות, גם בפרויקטים שהיו תקועים בעבר. נראה שהשוק הזה יצא מהמשבר. בזמן האחרון קיבלנו פניות לליווי מגדלי משרדים חדשים באזור תל אביב, כולל במתחם הבורסה".
האם יש למערכת הליווי והמשכנתאות בישראל מה ללמוד ממשבר האשראי בארה"ב?
"להגיד שאין מה ללמוד, זה ממש לא נכון. ברור שהמשבר הזה מקרין, משום שעל בסיס הסאב פריים בוצעו גם השקעות של גופים בינלאומיים. אבל אם הכוונה להשוואה בין מה שהביא למשבר הזה לבין מה שקורה בישראל - אני חושב שאי אפשר להקיש. שיטת המשכנתאות בישראל שונה והשימוש בנגזרי האשראי לא מפותח אצלנו. ההבדלים גדולים ולנו אין יותר מדי דברים ליישם".
יזמים מתלוננים על הקשחת הדרישות מצד בנקים מלווים, בעקבות המשבר בארה"ב.
"אני לא חושב שניתן לדבר על זה בצורה קטגורית, מה עוד שיש תחרות קשה בתחום האשראי בין הבנקים, כשגם גופים חוץ-בנקאיים, כמו חברות ביטוח, נכנסות לתחום. במידה רבה, זה תלוי באופן פרטני בחברות".
נראה שהבנקים לא הפנימו את קריסות חברות הנדל"ן מתחילת העשור - ושקריסת חפציבה הפתיעה אותם.
"איני רוצה להתייחס לחפציבה - הבירורים בנוגע לנפילת החברה הזו רחוקים עדיין מהשלמה, ולנו היה בסיפור הזה חלק קטן יחסית. חברות קורסות על רקע תשתית הונית צרה וכתוצאה משגיאות בניהול; יש שקורסות על בסיס נזילות, כלומר צ'קים מתחילים לחזור והמערכת מזדעזעת.
"אין ערובה ל-100% הצלחה"
"הבנק מפעיל מערכת מעמיקה של בדיקות וניתוחים על החברה ועל התוכנית העסקית שלה ויישומה בשטח. בודקים את מצב המכירות יחסית לתוכנית העסקית, לעתים על בסיס חודשי, בוחנים את מצב החשבון שלה ועוד. מבחינתנו, מגמות שליליות במצב הפרויקטים מבטאות גם מגמות שליליות במצב החברה. לכל אלה מצרפים את תחושת הבטן של הבנקאי המלווה ואת הצלבות המידע שהוא אוסף.
"אני יכול לומר שיש שיפור גדול מאוד במעקב אחר חברות, לעומת מה שהיה נהוג בעבר. פותחו מערכות בקרה משוכללות יותר והבדיקות טובות יותר - אבל כשלים קורים, וקריסת חפציבה היא אחת מהם. אין ערובה ל-100% הצלחה בתחום הזה", מסכם מינץ.
ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, יואל מינץ: "אין סיבה להניח ששוק היוקרה יצלול"
אריק מירובסקי
16.11.2007 / 10:54