מאת אריק מירובסקי, מיכאל רוכוורגר, גיא ליברמן ורז סמולסקי
כך הגענו לרשימת 15 כרישי הנדל"ן החדשים של TheMarker
שנות המיתון הגדול בעשור האחרון גרמו למחיקת חברות נדל"ן רבות, חלקן ותיקות. שמות כמו ברנוביץ, חירם גת, מושקוביץ, רובננקו, פריצקר ומי ערד נשמעים כמו לקוחים מהיסטוריה ותיקה. אל הרשימה העגומה הזו היתוספה באחרונה חפציבה, כך שניתן לקבוע שהעשור הזה הוא לא בדיוק העשור של הקבלנים.
אבל יש גם חברות אחרות, חלקן חדשות וחלקן ותיקות, שלא התבלטו כל כך בעבר, אבל דווקא בשנים האחרונות נמצאות בדרכן למעלה. לחברות הללו מייחד TheMarker נדל"ן את הגיליון הנוכחי.
בחנו עשרות חברות במטרה לאתר את החברות שעד לפני שנים ספורות פעלו בצניעות ובאנונימיות, או שלא היו קיימות כלל, ואילו כיום הן שם לגיטימי בענף הנדל"ן.
מצאנו, בין היתר, חברות שהפעילות הנדל"נית שלהן נראית מבטיחה, אולם לא ההתנהלות בשוק ההון; לעומתן, נתקלנו בחברות שמוכיחות איתנות כספית, אולם הפעילות הנדל"נית שלהן מצומצמת מדי, או שאופיה אינו ברור לגמרי, וקשה לדעת בדיוק לאן פניהן מועדות. והיו גם כאלה שמגלות כיוון חיובי משני האספקטים, אולם לטעמנו עדיין אינן בשלות להיכלל ברשימה שהרכבנו.
וכאן אנו מגיעים לחברות הנבחרות. 15 חברות, שלטעמנו עומדות בקריטריונים של ניהול תקין, צמיחה בהיקף העסקות והנכסים, ופעילות נדל"נית בריאה.
החברות שונות מאוד זו מזו: חברה אחת פועלת במגורי יוקרה בישראל בלבד; חברה אחרת פעלה שנים בירושלים, ובאחרונה החליטה שהיא עוברת לפעול גם באזור תל אביב; חברה שלישית פועלת בנדל"ן מניב ומגורים במעורב; חברות אחרות מעדיפות פעילות בארצות המערב; חברות אחרות מעדיפות את מזרח אירופה דווקא; חלקן נעזרות בשוק ההון וחלקן לא; חלק מבעלי השליטה הם אנשי נדל"ן ותיקים, וחלקם יזמים חדשים; אחרים מגיעים ממשפחות שמוכרות היטב מתחום הנדל"ן.
השונויות הכל כך גדולות בין החברות הביאו אותנו להחלטה, שלא לערוך תחרות ביניהן, בנוסח "כוכב נולד", אלא לציין לשבח את כולן - ואנו מקווים שבכך נפתח מסורת שנתית של ציון מצוינות בתחום הנדל"ן.
מדיפאואר
שנת הקמה: 2001
מייסדים: עורכי הדין אבי גולדברג ומשה גביש
רקע: גביש, יליד תל אביב, שימש בשנים 1972-1989 בכמה תפקידים במשרד האוצר. ב-1989 מונה לתפקיד נציב מס הכנסה ומס רכוש. ב-1994 מונה לתפקיד מנכ"ל בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, וכיהן בתפקיד זה עד יוני 2000. גביש הוסמך כעו"ד במהלך שנות ה-90.
עו"ד גולדברג מספר כי את גביש הוא מכיר מתקופת ילדותם בתל אביב, אלא שהוא פנה למגזר הפרטי כבר מתחילת דרכו, בתחום עריכת הדין. לגודלברג היה עד שנת 1998 משרד עורכי דין, שהתמחה בתחום הנדל"ן והייעוץ לבנקים. בשנת 2000, עם עזיבתו של גביש את עבודתו בבנק, הקימו השניים את החברה.
ב-2004 צורפו משקיעים נוספים: מייקל קריסטל מאנגליה, יעקב גבע (בעל שליטה בחברת קארד גארד), יאיר גולדפינגר וספי ויגיסר (ממקימי ICQ), וב-2006 צורפו יריב פוגל מפרסום פוגל-לוין ועמוס לסקר.
תחומי פעילות: החברה פעילה בעיקר בשוודיה, קנדה ארה"ב ובולגריה, כשאת מרב ההשקעות היא מבצעת בתחומי הנדל"ן המניב ומיעוטן בייזום ופיתוח. החברה אינה פועלת בישראל כלל.
פרויקטים בולטים: החברה מחזיקה ב-13 מרכזים מסחריים בקנדה, בשווי של 40 מיליון דולר. בנוסף לכך, החברה הבת בשוודיה מכרה באחרונה כ-900 דירות מגורים ושטחים מסחריים תמורת כ-70 מיליון דולר. במקביל החברה פועלת בשוודיה לפיתוח עסקי הנדל"ן יחד עם חברת אלוני חץ.
החברה תבנה בניו יורק בתים צמודי-קרקע בברוקלין, ווסטצ'סטר וקווינס בהיקף משוער של עד 59 מיליון שקל.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: "ניתן לומר שנהפכנו מחברה פרטית קטנה לחברה יציבה שיש בה תזרים מזומנים טוב", אומר גולדברג. "הספקנו הרבה יחסית בתקופה האחרונה, בעיקר אם זוכרים שלפני שנתיים היה שווי החברה כרבע משוויה כיום".
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: למקד את מרב עסקי החברה במדינות ה-7-G ולנצל את המחירים הנוחים בקנדה ובשוודיה. השווי נוצר כתוצאה מעליית מחירים מהירה בשתי המדינות הללו.
"הגענו להחלטה האסטרטגית הזו אחרי הרבה נסיעות, הרבה מפגשים והרבה עבודת שטח", אומר גולדברג. לדבריו, "כיום יש לחברה יחסים נכונים בין הון לאשראי".
טיפ להצלחה: "יש למצוא שווקים בהם אפשר לפעול בשקיפות ובביטחון עסקי שיגן על הזכויות של החברה. בתחילת הדרך חששנו מהכנסת משקיעים נוספים שישפיעו על ההחלטות, אך ההפך התרחש וההנהלה זכתה לתמיכה רחבה", מציין גולדברג.
גינדי החזקות
שנת הקמה: 2000
מייסדים: עו"ד ליטל גינדי-מטלון (34), רו"ח אבי גינדי (32) ועו"ד גיא גינדי (30). באחרונה הצטרף רועי גינדי כשותף ובעל שליטה (26). אביהם הוא הקבלן יגאל גינדי.
רקע : האחים גינדי לא הגיעו במקרה לתחום. אביהם, יגאל גינדי הוא מהקבלנים היותר מפורסמים בישראל, אלא שאת דרכם הם החלו דווקא במקום אחר.
בשנת 1997, פתחו האחים ליטל, אבי גינדי וגיא גינדי חברה שתחום העיסוק שלה היה משקאות. רק 3 שנים לאחר מכן, בשנת 2000, שינו האחים כיוון ופנו לתחום המשפחתי, כשהקימו את גינדי החזקות. לדברי האחים, בקניית המגרש הראשון שהם רכשו בראשון לציון, הם נעזרו בניסיון האב, אך משם - מרבית העבודה היא שלהם.
תחומי פעילות: יזמות נדל"ן למגורים ומסחר שמשולב בשכונות המגורים, ומגרשים למגורים שהחברה רוכשת. אם בעבר טענו בחברה כי הם מכוונים לתחום המגורים בלבד, מבהיר כיום גיא גינדי: "אנו מבקשים להיות בין חברות האחזקות המובילות בישראל ולאו דווקא להתמקד במגורים. יכול להיות שנתעסק יותר בכיוון של נדל"ן מסחרי ואולי גם ניכנס לתחום הנדל"ן לתיירות. אנחנו לא מתבייתים רק על כיוון אחד". מנהלי החברה מציינים כי הם שוקלים גם פעילות בחו"ל.
פרויקטים בולטים: גינדי החזקות מצויה בהליכי תכנון, הקמה, אכלוס ושווק של כ-1,500 יחידות ברחבי המדינה.
בפתח תקוה: פרויקט גרנד גינדי באם המושבות שמקיף כ-600 יחידות דיור, ופרויקט גינדי קולקשיין בכפר גנים המשווק בימים אלה. בפרויקט זה כ-177 יחידות דיור.
ברמת גן: פרויקט גינדי הייטס המקיף כ-240 יחידות.
בתל אביב: - G TEL AVIV הנחשב לפרויקט הדגל של גינדי החזקות. מדובר במגדל שימנה 37 דירות בצומת הרחובות שאול המלך, אבן גבירול והשופטים במרכז תל אביב. בין רוכשי הדירות בפרויקט ניתן למצוא את שרי אריסון שקנתה בו טריפלקס במחיר משוער של 13 מיליון דולר.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: עד לפני כשנתיים וחצי, הקבוצה לא היתה משופעת בפרויקטים, אלא שבטווח זמן זה בוצעו כמה רכישות של מגרשים, שעל פי החברה סך המכירות בהם צפוי לעמוד על כ-1.4 מיליארד שקל.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: להקים בנייני יוקרה. "הגענו להחלטה האסטרטגית שקידמה אותנו על ידי אמון ביכולת התכנונית והשיווקית שלנו. הנחנו שאם היא באה לידי ביטוי בתוצאות יפות בפריפריה, היא תקבל ביטוי משמעותי גם בתל אביב וברמת גן".
"ב-2005 עשינו קפיצה משמעותית, עם רכישת הקרקע ברמת גן ב-2005, עליה אנו בונים כיום את גינדי הייטס - פרויקט על גבול רמת גן תל אביב", אומרת ליטל גינדי-מטלון.
"קפיצת מדרגה משמעותית נוספת היתה עם רכישת המגרש ברחוב שאול המלך פינת השופטים בתל אביב, וההקמה עליו של הבניין המתעתד להיות מגדל G TEL AVIV".
טיפ להצלחה: לדברי ליטל גינדי-מטלון, "קשה לתת המלצות כי כדי להשיג פריצת דרך משמעותית בחיי חברה צריך לקחת סיכונים וכשלוקחים סיכונים, מחושבים ככל שיהיו, מעצם מהותם וטיבם אפשר גם להיכשל. אני חושבת שחשוב להיות מוקפים ביועצים אמינים ומצוינים, אך צריך לדעת לקבל החלטות גם בניגוד לכל הדעות. אם אתה קורא את המפה נכון ומאמין במשהו - לך איתו עד הסוף".
אחיה אבי מוסיף: "שדרת הניהול הפועלת בחברה כיום היא חזקה ואיכותית ביותר. אני מאמין שעם ההון האנושי הזה אנחנו נהיה בעוד כ-3 עד 5 שנים בטופ של חברות ההחזקות בישראל".
דירקט קפיטל
שנת הקמה: החברה היתה שלד בורסאי אשר השליטה בו נרכשה על ידי בעלי השליטה הנוכחיים בשנת 2005.
מייסדים: אריה ודליה פרשקובסקי.
רקע: פעילות הנדל"ן של אריה פרשקובסקי החלה בסוף שנות השמונים, לאחר שהחליט לעזוב את מקצועו כרואה חשבון ולעבור לעולם העסקים. תחילת הפעילות היתה בתחום הבנייה למגורים. "כבר בתחילת הדרך המוטו העיקרי היה לבצע את הבנייה באיכות גבוהה, ללא פשרות, מתוך הנחה שתמיד יימצא הקונה שיהיה מוכן לשלם קצת יותר". במשך השנים הפעילות עברה גם למגזרי נדל"ן אחרים כמו מבני תעשייה, בנייני משרדים ומרכזים לוגיסטיים.
ב-1994 יצא פרשקובסקי להשקעות בחו"ל, שכן באותה עת היה שפל כלכלי בארצות הברית ואנגליה, שיצר הזדמנויות למשקיעים. "אפשר היה לקנות בניו יורק נכסים במחיר נמוך יותר מבבאר שבע".
תחומי פעילות: נדל"ן מניב במערב אירופה וייזום ופיתוח במזרח אירופה ובאסיה.
פרויקטים בולטים: פרויקט בעיר אסטנה, בירת קזחסטן: נכס הממוקם בסמוך לאיצטדיון האולימפי החדש של קזחסטן על השדרה המובילה לשדה התעופה. על הקרקע, ששטחה כ-33 דונם, מוקם קומפלקס משולב למגורים, משרדים ומסחר, בהיקף של 150 אלף מ"ר. היקף ההשקעה הצפוי בפרויקט הוא 150 מיליון דולר, עם רווח צפוי של כ-100 מיליון דולר.
פרויקט יורמלה ופרויקט יער בריגה: החברה בונה כ-1,100 יחידות דיור בריגה וביורמלה שבלטביה. פרויקט יורמולה הינו פרויקט מגורים באזור מיוער על שפת הים הבלטי. שטח המגרש הינו 160 דונם. על הקרקע מתוכננים מגורים של 53 אלף מ"ר ומלון ומסחר בשטח של 3,160 מ"ר. פרויקט יער הינו פרויקט מגורים בלב אזור מיוער בריגה. שטח המגרש כ-20 דונם עליהם נבנים מגורים בשטח של כ-20 אלף מ"ר.
פרויקט בלגרד בסרביה. הקרקע, בשטח 14.5 דונם, שימשה בעבר מפעל למיסבים. הפרוייקט מיועד לבניית 65 אלף מ"ר למגורים ו/ או מסחר ו-30 אלף מ"ר חניונים. היקף השקעה הצפוי בפרויקט הוא 8 מיליון יורו, והרווח הגולמי הצפוי כ-35 מיליון יורו.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: החברה היתה שלד בורסאי עם פעילות זניחה. מאז שונתה הבעלות והחלה פעילות קבוצת השליטה הנוכחית ביצעה החברה השקעות בסך של כ-800 מיליון שקל, וכן מימשה נכסים בשווי של 185 מיליון שקל.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: זיהוי הזדמנויות עסקיות, בהן לחברה יש את היכולת לפעול מתוך ערך מוסף משמעותי.
טיפ להצלחה: "מקצועיות ושיקול דעת נבון הם תנאי הכרחי להצלחה עסקית. ייזום נדל"ן מורכב משילוב של מיומנות וידע בכמה מרכיבים כגון הנדסה, מימון, שיווק וניהול. טעות ברכיב אחד יכולה לסכן את העסקה כולה. יזם טוב צריך גם תחושה לאן השוק הולך, ואת זה לא לומדים בשום אוניברסיטה. כמאמר הפתגם - גרם מזל יותר טוב מטונה זהב.
"יש לשים דגש על איתור מקומות נכונים, תוך בחינה יסודית של מחיר הקרקע. אם טעית במחיר הקרקע, קשה לעשות תיקון בהמשך הדרך. לעומת זאת, אם המחיר היה נכון, הסיכוי לטעות בהמשך הוא קטן", אומר אריה פרשקובסקי.
טאגור קפיטל
שנת הקמה: ב-30 לאוגוסט 2006 נרכשה החברה כחברה ציבורית הנסחרת בבורסה, ריקה מפעילות.
מייסדים: המייסד ובעל השליטה המוביל הוא עופר ליברזון. יחד אתו מצויים כמשקיעים בקבוצת השליטה משפחת קוטליצקי, משפחת רוטר ומשקיעים פרטיים נוספים.
רקע: "ב-1982, מיד לאחר סיום לימודי באוניברסיטת תל אביב, הבנתי שאני רוצה להגשים את החלום שלי ולנסוע לניו יורק, שסימלה עבורי את ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות", מספר ליברזון. "ארזתי מזוודה, לוויתי מחבר 500 דולר, וכך, מצויד בהבטחה לעבודה ודירה ממכר רחוק של משפחתי, נחתתי בניו יורק.
"מהר מאוד התברר לי שחלומות זה דבר נחמד, אך המציאות לעתים שונה. המכר נעלם וכך גם הדירה והעבודה המובטחת. את ימי הראשונים העברתי ב-YMCA, בחדרון קטנטן, בבדידות ובחוסר ודאות. השנים הראשונות לא היו קלות. האנגלית שלי לא היתה טובה, לא היה לי גרוש, גרתי בדירה עלובה באזור לא מזהיר, והעבודות המזדמנות שלקחתי הספיקו בקושי לשכר הדירה.
"למרות כל זאת לא ויתרתי. ייסדתי חברה לשילוח בינלאומי ואחסנה, שהפכה במהרה לאחת החברות המצליחות בניו יורק בתחומה. בהמשך פניתי לעסקי הנדל"ן ושם מצאתי את ייעודי האמיתי. יש בי אהבה גדולה לתחום וכל בניין שאני קונה או בונה הוא חלום קטן שמתגשם. הבניין הראשון שקניתי היה ה-YMCA, לזכר אותם ימים".
תחומי פעילות: החברה היא חברת השקעות ויזמות. עיקר הפעילות הנוכחית היא בנדל"ן, ומתרכזת ברומניה ובישראל.
פרויקטים בולטים: רוב ההשקעות בוצעו בערים מרכזיות ברומניה, והחברה מצויה בשלב איתור הנדל"ן ותכנון הפרויקטים. עד אמצע 2008 לא צפויה בנייה בשטח. בצפון בוקרשט נרכשו כ-101 דונם המיועדים לכ-2,500 דירות לפלח שוק בינוני-גבוה.
בארד במערב רומניה נרכש מפעל בשטח של כ-67 דונם לבניית 1,500 דירות ושטחי מסחר במרכז מסחרי מקומי. באורדיה נרכש שטח במרכז העיר, על גדת הנהר ובסמוך לפארק, לבניית פרויקט מגורים של 350 דירות.
כן נרכשו שטחים נוספים, חלקם לצורכי פיתוח עתידי, עם השלמת פיתוח התשתית בסמוך לקרקעות.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: לפי שנתיים החברה היתה ללא פעילות נדל"ן בכלל
מה היתה ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצה? ההחלטה להתמקד ביתרונות יחסיים, לבנות צוות מקצועי לצורכי איתור הפרויקטים ופיתוח.
כמו כן, במהלך שנת הפעילות הראשונה ביצעה החברה גיוס של אג"ח והסכם השקעה משותף עם קרן נדל"ן בינלאומית - מהלכים שתרמו מאוד להצלחה.
טיפ להצלחה: לדעת מה רוצים לעשות, לבנות תוכנית עבודה מסודרת, ולהקים את הצוות ומערך הקשרים וההסכמים שיאפשר את מימוש התוכנית.
לבנות צוות מאוזן, הכולל אנשי נדל"ן אגרסיוויים ולצדם אנשי מקצוע, הבודקים את הפרטים במהירות ומוודאים שהרכישה אכן יכולה להביא את הפירות.
ארזים
שנת הקמה: החברה הוקמה ב-69' ועסקה בעבודות עפר, בנייה, סלילת כבישים ובניית גשרונים. ב-97' נרכשה ע"י מאיר גורביץ' (52), ומאז שינתה את אופיה. עם רכישת החברה הכניס גורביץ' נכסים שהיו בבעלותו לתוך החברה הציבורית והמשיך את הפיתוח של העסקים במסגרת החברה הציבורית.
מייסדים: מאיר גורביץ' הוא בעל השליטה ויו"ר הדירקטוריון. בעלי שליטה נוספים: אברהם גורביץ' ו-Kaldor Properties Limite.
רקע: לדברי מאיר גורביץ, את העיסוק בנדל"ן הוא התחיל במקרה. "לפני כ-25 שנה רכשתי את הבית הראשון תמורת 9,000 ליש"ט, וגביתי עבורו שכר דירה של 4 ליש"ט לשבוע מגברת זקנה. כעבור 9 חודשים שיכנעתי אותה שעדיף לה לרכוש את הבית ומכרתי לה אותו תמורת 18 אלף ליש"ט, פי שניים ממחיר הרכישה. מאותו רגע הבנתי שאני בתחום הנכון".
תחומי פעילות: החברה מתרכזת בהשכרת נכסים למסחר ותעשייה קלה בבריטניה ובישראל, ובביצוע עבודות תשתית ופיתוח באמצעות קבלני משנה.
פרויקטים בולטים: באירופה: הנכס המרכזי של החברה הוא רשת בתי אבות הפרושה ברחבי בריטניה ושוויה כ-220 מיליון ליש"ט. בין הפרויקטים המעניינים בהם מעורבת החברה ניתן למנות את כניסתה לפרויקט מרכז הקונגרסים של האו"ם בבון הנבנה על שטח כולל של 37.4 אלף מ"ר. ארזים העמידה אשראי בסך 10.3 מיליון יורו לטובת הקמת הפרויקט ובמקביל קיבלה אופציה לרכישת 49% מהפרויקט כולו.
באחרונה החברה רכשה נכסים המושכרים לשתי יצרניות מזון גדולות בבריטניה תמורת 362 מיליון שקל; היצרניות משלמות שכר דירה של כ-27 מיליון שקל בשנה.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: מצבת הנכסים של החברה לפני שנתיים היה כשליש מהיקפה כיום. בתקופה זו החברה החלה להתרחב גם לשוק הגרמני.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: בשנתיים האחרונות התבצע מעבר לעסקות גדולות יותר, מתוך הבנה שמידת תשומת הלב בהן זהה כמעט לעסקות הקטנות.
כמו כן, נעשתה בחינה של השוק הגרמני, והמסקנה היתה כי מדובר בשוק סולידי אך מלא בהזדמנויות. ההשקעה בשוק גם סייעה להקטין את החשיפה לליש"ט על ידי השקעה נוספת ביורו.
לדברי מנכ"לית החברה, טלי ירון-אלדר, "עקרונות הפעולה של החברה הם פשוטים: לפעול בדרכים סולידיות ולהתמקד בסוג עסקות ובנכסים בהן מאיר, כמי שאמון על העסקות, מבין הכי טוב. ההבנה מתבטאת בהיכרות והימצאות בשטח ברמה יום יומית, והכרת ההיסטוריה של הנכס והאזור עד לפרטים הקטנים ביותר".
טיפ להצלחה: לא להתעסק בתחומים נדל"ניים שלא מבינים בהם. ענף הנדל"ן דורש התמחות. חשוב ללמוד היטב את המקום על כל ההיבטים המשפטיים וההרגלים המעוגנים בו. מה שנכון לגרמניה לא נכון לבריטניה או לארה"ב.
גינדי השקעות
שנת הקמה: 2000
מייסדים: המייסדים והמנהלים הם דור שני למשפחת גינדי: מנור גינדי, בנו של משה גינדי; ואורי לוי ואיל פרידמן, חתניו.
רקע: בעידודו של האב והחם, משה גינדי, החליטו מנור אורי ואיל לשתף פעולה ולהקים ביחד את חברת גינדי השקעות.
לדברי מנור גינדי, "ההחלטה שדור ההמשך לא ישתלב בחברה (משה ויגאל גינדי), אלא ייצא לדרך עצמאית - היתה דווקא של ההורים. היה ברור שלא ניתן להקים חברה עם עשרה מנהלים ועשר דעות, כי זה יחזיק מעמד אולי חודש. לכן התקבלה ההחלטה להקים שתי חברות (גינדי השקעות וגינדי אחזקות). הפרויקט הראשון של החברה היה מגדל מגורים יוקרתי בקרית אונו, שאותו ליוו השותפים משלב הכנת המכרז, דרך התכנון, השיווק והמכירות. הפרויקט נמכר חודשים ספורים מרגע יציאתו לשיווק".
תחומי פעילות: גינדי השקעות יוזמת ומקימה קניונים, מרכזים מסחריים, מגדלי יוקרה ושכונות מגורים בישראל ובחו"ל.
פרויקטים בולטים: לחברה יש כיום פרויקטים בישראל, הונגריה, רומניה ושווייץ, ופניה לשווקים בינלאומיים חדשים. החברה מעורבת כיום ב-15 פרויקטים, בהיקף השקעה כולל של כ-1.4 מיליארד שקל, הכוללים כ-1,800 יחידות דיור, משרדים וקניונים בשטח של כ-40 אלף מ"ר.
פרויקטים למגורים:
בראשון לציון: מגדל - White מגדל בן 26 קומות ובו 77 דירות.
בנתניה: לחברה שני פרויקטים של מגורים בקרית השרון - פרויקט צמרות ובו 76 יחידות, ופרויקט נוסף של 90 יחידות ובו דירות 5 חדרים מרווחות וקוטג'ים.
בגבעת שמואל: פרויקט מגורים בן שני מגדלים הכולל 90 דירות.
בהונגריה: בימים אלה בונה החברה עם שותפים מקומיים כ-1,300 דירות בחמישה פרויקטים שונים ברחבי בודפשט, בהיקף כולל של כ-550 מיליון שקל.
ברומניה: החברה תשיק בחודשים הקרובים, יחד עם שותף, פרויקט מגורים בין 210 יחידות דיור במרכז העיר בוקרשט.
פרויקטים למסחר:
בגבעת שמואל: קניון הגבעה ובו כ-6,500 מ"ר למסחר, בשכונת רמת הדר. הקניון נפרש לאורך כ-270 מטר במפלס אחד. במתחם יהיו עשרות חנויות ומאות מקומות חנייה חופשית. הוא יוקף בעשרות דונמים של שטחים ירוקים. במארס 2007 נמכר הקניון לחברת הביטוח הראל. הקניון צפוי להיפתח ולהימסר לחברת הראל ב-2008.
ברמלה: קניון פלאזה יוקם על קרקע בשטח של כ-32 אלף מ"ר במרכז העיר, בהשקעה מתוכננת של כ-220 מיליון שקל.
פרויקטים בחו"ל: החברה רכשה 66% מבניין משרדים מניב בעיר מורג' בשווייץ (Morges) שעל שפת אגם לה-מאן, שמרבית שוכריו הם רשויות השלטון המקומי.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: באוקטובר 2005 החברה היתה מעורבת בחמישה פרויקטים בשלבי ביצוע והקמה, בהיקף השקעה כולל של 335 מיליון שקל. מתוכם ארבעה פרויקטים למגורים (פרויקט אחד ברמת אביב ושלושה פרויקטים בבודפשט, הונגריה), ובפרויקט מסחרי אחד (שלב א' של קניון הגבעה בגבעת שמואל).
ההחלטה האסטרטגית שהובילה לפריצת הדרך: שתי ההחלטות המהותיות היו גיוס אג"ח של כ-140 מיליון שקל בבורסה בתל אביב מתוך ראיית שוק ההון כשותף אסטרטגי של החברה לטווח ארוך, והרחבת פעילות החברה לשווקים בינלאומיים כמו הונגריה, רומניה ושווייץ.
טיפ להצלחה: יש להשקיע מאמץ רב בלימוד יסודי מעמיק ומתמשך של צורכי הלקוח והעדפותיו. יש לתת דגש על עבודה עם הגורמים המקצועיים והאיכותיים בענף, ולהקפיד על אמינות ורמת ביצוע גבוהה.
ב.יאיר
שנת הקמה: 88'
מייסדים: החברה נמצא בבעלות האחים יוסי (52) ויאיר (50) ביטון, שהוא גם יו"ר הדירקטוריון. האחים החלו את דרכם בעסקי קבלנות פרטית.
רקע: יאיר ביטון החל לעבוד לאחר שחרורו מצה"ל כקבלן שיפוצים עד לשנת 1988, אז הקים את חברת ב.יאיר. יוסי ביטון היה חבר "אגד", עד שהקים יחד עם אחיו יאיר את החברה.
תחומי פעילות: החברה עוסקת בייזום, פיתוח ובנייה של פרויקטים נדל"ניים בתחום הבנייה למגורים ולמסחר מאילת בדרום ועד נתניה בצפון.
ב-2006 החלה החברה לפעול באמצעות חברת הבת Sidi Investments Kft במדינות שונות באירופה.
פרויקטים בולטים: הפרויקטים הבולטים של החברה הם פרויקט משכנות האומה (מתחם משרד החוץ הישן בירושלים), שבימים אלה החל בו שיווק השלב הראשון של 274 דירות, ופרויקט אנטוקולסקי Bauhaus בפרויקט משכנות האומה בונה החברה כ-750 דירות יוקרה בגודל של 2-5 חדרים, שמחירן ינוע מ-400 אלף דולר ועד 2 מיליון דולר. השדרה המרכזית של הפרויקט תאופיין בבתי מסחר קטנים, חנויות מעצבים, בתי קפה ומסעדות. את המגרש רכשה החברה בדצמבר 2006 תמורת כ-435 מיליון שקל, לא כולל הוצאות פיתוח.
ברחוב אנטוקולסקי החברה שותפה במחצית מפרויקט המגורים בבניין בן תשע קומות ובו 37 יחידות דיור בסגנון באוהאוס. את הקרקע רכשה החברה בדצמבר 2006 תמורת 68 מיליון שקל.
פרויקט 2 Sky בשכונת עיר ימים בנתניה נמצא בשלב של התחלת שיווק. בפרויקט ייבנו מגדלים של 34 קומות, שיכילו 240 דירות של 4-7 חדרים, פנטהאוזים ודופלקסים במחירים של 370 אלף דולר עד 2 מיליון דולר.
לחברה פרויקטים נוספים במזרח אירופה. בעיר פראג בצ'כיה היא מקימה פרויקט מגורים של 220 יחידות דיור הנמצא בתהליכי שיווק, ובבודפשט ברומניה היא בונה שני פרויקטים: בראשון 1,900 דירות ובניין משרדים בשטח 40 אלף מ"ר ובשני 400 דירות.
היכן היתה החברה לפני שנתיים? עד ההנפקה ב-2005 שיווקה החברה 12 פרויקטים שכללו כאלף דירות, בעיקר באזור ירושלים. כיום היא משווקת כ-4,000 דירות בפרישה גיאוגרפית רחבה.
ההחלטה האסטרטגית שהובילה לפריצת הדרך: ההנפקה בבורסה היוותה ציון דרך מרכזי בהתפתחות העסקית של החברה. עד להנפקה גייסה החברה את עתודות ההון ממקורות בנקאיים ואחרים, שנגסו סכומים נכבדים מרווחי החברה וגרמו לעלויות מימון כבדות. גיוס ההון באמצעות ההנפקה העמיד לחברה הון רב בעלות נמוכה יחסית שאיפשר לה את פריצת הדרך.
טיפ להצלחה: "עצה טובה היא לקבוע תוכנית לטווח ארוך עם יעדים ברורים, להתמיד במדיניות העסקית. סוד הוא חזון, אמונה והתמדה, איתור הזדמנויות עסקיות וגם קצת מזל לא מזיק", אומר יאיר ביטון.
אדמה
שנת הקמה: 2004
מייסדים: דיוויד פלוסברג, דביר כהן-חושן ויצחק כהן-חושן, המכהנים כנשיא, מנכ"ל וסמנכ"ל תפעול, בהתאמה.
רקע: כמה שנים לפני הקמת החברה, ביצעו יצחק ודביר כהן-חושן השקעות קטנות בנדל"ן ברומניה. השניים התרכזו ברכישה של דירות מיושנות, שנבנו בתקופת השלטון הקומוניסטי, במחירים נמוכים במיוחד. בכל שנה שחלפה, עלה ערכן של הדירות פי שניים לפחות.
ב-2004 הזמינו יצחק ודביר את השותף האמריקאי שלהם דיוויד פלוסברג, שאותו הכיר דביר עוד כשלמד שנה אחת בתיכון בבוסטון, כדי לדון עמו בהשקת פעילות מאסיווית בתחום הנדל"ן ברומניה ובשאלה כיצד לגייס לשם כך הון ממשקיעים בינלאומיים. דיוויד עזב עבודה נוחה בארה"ב ופתח עם דביר ויצחק ברומניה את המשרד הראשון של אדמה.
ההון הראשון לצורך השקעה, שאותו גייסה אדמה בעיקר ממשפחת יסלזון הישראלית- אמריקאית, הסתכם בפחות מ-2 מיליון יורו. כמעט עד סוף 2005 פעלה אדמה מדירה ישנה בבוקרשט, עם צוות של חמישה עובדים.
למייסדי אדמה היה ברור כבר ב-2004 כי רכישת קרקע בערים שונות ברומניה היא הזדמנות שאסור לפספס. רומניה עמדה להצטרף לאיחוד האירופי, שוק המשכנתאות המקומי החל להתייצב, מיליוני רומנים התגוררו בבניינים במצב מחריד ובמשך 15 שנה כמעט שלא התקיימה בנייה למגורים במדינה.
כיום מעורבת אדמה בכ-50 פרויקטים ברחבי רומניה, אוקראינה, טורקיה, מולדובה וקרואטיה. קרוב ל-80% מהשקעות החברה הן בבנייה למגורים למעמד הביניים הרומני, בבוקרשט ובערים נוספות.
תחומי פעילות: הפורטפוליו של אדמה כולל כיום 13 אלף יחידות דיור, הפרושות בכל שוקי הפעילות שלה, בשווי השקעה כולל המוערך ב-2 מיליארד יורו. בכוונת אדמה להכפיל פורטפוליו זה בשנה הקרובה, באמצעות השקעות גדולות ברומניה, אוקראינה וטורקיה. הפעילות מתנהלת כך שבכל מדינה נמצא צוות האמון על פיתוח האזור. כיום מונה הצוות של אדמה יותר מ-100 איש, מתוכם כשליש הם ישראלים והיתר מקומיים.
פרויקטים בולטים: שני פרויקטים של החברה כבר הושלמו, והפרויקטים העיקריים, המצויים בשלבי בנייה והקמה, הושקו תחת המותג Evocasa, שפירושו ברומנית: "האבולוציה של הבית שלך". מדובר בפרויקט Evocasa Orizont להקמת 1,000 יחידות דיור בעיר פלוישט, פרויקט Completa Evocasa להקמת 600 יחידות דיור בעיר באקאו וכן בהקמת 400 יחידות דיור בפרויקט Evocasa Armonia בבוקרשט.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: החברה הוקמה רק ביוני 2004, על בסיס אוסף של חברות פרטיות. היו לה אז כמה פרויקטים ברומניה, אך הפעילות האמיתית החלה רק ב-2005.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: ההחלטה העסקית העיקרית שהביאה לקפיצת מדרגה התקבלה ב-2005, אז אוחדו כל הפרויקטים של אדמה תחת חברת אחזקות. קרן ההשקעות האמריקאית טייגר גלובל צורפה כבעלת מניות שליטה בחברה, תמורת הזרמה של כ-50 מיליון יורו לאדמה. עסקה זו איפשרה לחברה להגדיל את פעילותה באופן מהותי, לזכות בחשיפה בינלאומית ולצרף שותפים נוספים, כמו קרן ההשקעות האירופית אימואיסט (25%) ובנק ההשקעות הבינלאומי ליהמן ברדרס (5%), לפי שווי חברה של כ-1.9 מיליארד שקל.
טיפ להצלחה: הטיפ היחיד והחשוב ביותר ליזמים החדשים הוא: תהיו נוכחים בעשייה החדשה שלכם ואל תחשבו שאתם מסוגלים לנהל ולהשביח את החברה שלכם בשלט רחוק. חפשו סיפורים עסקיים פשוטים, במקום שבו יש פער ברור בין ביקוש להיצע. חפשו שווקים שבהם אתם תהיו המובילים ותכתיבו את הטון, וכמובן, הקדישו זמן ומאמץ כדי ללמוד את שוקי היעד שלכם על בוריים.
בוני התיכון
שנת הקמה: בוני התיכון נוסדה ב-84', וב-94' הונפקה בבורסה ונהפכה לחברה ציבורית.
המייסדים: בוני התיכון נוסדה על ידי אב ובנו, אהרון ועמי פרץ.
רקע: עמי פרץ, מנכ"ל החברה, מספר: "סיימתי לימודי הנדסה אזרחית בטכניון ב-84'. עם סיום לימודי בטכניון היה אך טבעי עבורי להמשיך בעסקי הנדל"ן אשר היוו מקור עיסוק משפחתי. בתחילת דרכנו עסקנו בעבודות ביצוע עבור חברת החשמל, משרד הביטחון, משרד הבינוי והשיכון וכו'. התחרותיות העזה ששררה בתחום זה והמחירים הנמוכים הביאו למחשבה שנייה בעניין, והחלטנו להתרחב ולעסוק בבנייה למגורים באזור הפריפריה - החלטה שבראייה לאחור התבררה כנכונה, לנוכח גל העלייה ששטף את המדינה בתקופה זו (שנות ה-90).
"לאחר מכן, היה טבעי להתקדם לבנייה באזור המרכז, וזאת לאור הפוטנציאל הגלום באוכלוסייה החזקה והמבוססת יותר באזור זה, המתורגם לרווח מיידי".
תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן למגורים בישראל ויזמות באירופה.
פרויקטים בולטים: לחברה פרויקטים בכל רחבי המדינה, ובהם פרויקט של 220 יחידות דיור בראשון לציון בהיקף כספי של 207 מיליון שקל; פרויקט של 280 יחידות דיור בבת ים בהיקף כספי של 310 מיליון שקל; פרויקט במתחם עיר ימים בנתניה בו ייבנו 120 יחידות דיור בהיקף כספי של 207 מיליון שקל; פרויקט של 170 יחידות דיור במודיעין בהיקף כספי של 184 מיליון שקל; פרויקט באור יהודה בו ייבנו 150 יחידות דיור בהיקף כספי של 138 מיליון שקל, ופרויקט של 115 יחידות דיור בפתח תקוה בהיקף כספי של 138 מיליון שקל.
בסך הכל בונה החברה בישראל 1,205 יחידות דיור בהיקף כספי של 1.36 מיליארד שקל.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: היקף הפעילות של בוני התיכון לפני כשנתיים היה כ-700 יחידות בביצוע - במודיעין (בנייה נמוכה), אור יהודה, פתח תקוה (בנייה נמוכה), ראשון לציון (קוטג'ים) - לעומת 1,205 יחידות כיום.
המעבר לבנייה במגדלים בסטנדרט יוקרתי באזור המרכז העלתה את מחיר המכירה הממוצע ליחידת דיור מ-750 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: המעבר לבנייה יוקרתית במגדלים באזורי הביקוש במרכזי הארץ.
טיפ להצלחה: להתמקד באזורי הביקוש ולהעביר חלק מהפעילות לחו"ל. כמו כן, המפתח להצלחה הינו זיהוי חלון הזדמנויות, קביעת היעדים לאותן הזדמנויות והתמדה ביעדים אלו.
אאורה
שנת הקמה: אאורה הוקמה ב-1993. הפעילות הנוכחית בנדל"ן התחילה ב-2005.
מייסדים: החברה הוקמה על ידי בועז משעולי ויוסי צליח, המחזיקים ב-70% ממניותיה. משעולי הוא מנכ"ל החברה וצליח משמש יו"ר.
רקע: צליח הוא בעל ניסיון של יותר מ-30 שנה ביזמות נדל"ן. בגיל 22 התחיל לפעול כקבלן, ובגיל 28 התחיל להפעיל קבלני משנה. מסוף שנות ה-80 הוא הרחיב את פעילותו כיזם, והפעיל מספר גדול של קבלני משנה בפרויקטים בארץ ובכל העולם. בהמשך הוא חבר לחיים כצמן, שבאותה תקופה היה עורך דין, לשותפות בפעילות השקעות וייזום בתחום הנדל"ן. הם פעלו יחד כמעט עשור.
למשעולי יש ניסיון כיזם מעולם ההיי-טק. הוא הקים בית תוכנה בארה"ב, ובמקביל הגה את הרעיון של התיבות הקוליות, והתחיל לעבוד על הקמת חברת אפרת (שמה של בתו הבכורה), שהפכה לימים לקומברס. במשך כעשר שנים שימש נשיא, מנכ"ל ויו"ר משותף של קומברס. היה מעורב בהקמה של כמה חברות היי-טק מצליחות, ביניהן DSP ופאנדטק.
תחומי פעילות: אאורה פועלת בתחום הנדל"ן כחברה יזמית. הפעילות העיקרית של החברה היא ברומניה, בשלושה תחומים. התחום הראשון הוא בנייה למגורים. כיום החברה בונה למגורים בכתריסר אתרים ברומניה, בחלק מהפרויקטים בשותפות עם חברה בת של פלאזה, שבשליטת אלביט הדמיה של מוטי זיסר.
התחום השני הוא הקמת רשת של 20-30 מרכזי קניות, תחת השם "גלריה", פרויקט שמתבצע במשותף עם חברת GTC מקבוצת קרדן. התחום השלישי בפעילות ברומניה הוא בנייה למשרדים.
בישראל יש לחברה שתי פעילויות עיקריות: הראשונה, בנייה לדיור בכתריסר מקומות. אאורה שותפה בחברה שעוסקת בתחום של הרחבת המושבים ובנייה למגורים במגזר החקלאי.
פרויקטים בולטים: החברה מתכננת לפתוח ברבעון הראשון של 2008 שלושה מרכזי קניות ראשונים של רשת "גלריה" ברומניה. מדובר בפרויקטים בהיקף השקעה כולל של עשרות מיליוני יורו.
בתחום הבנייה לדיור יש לחברה כיום פרויקט של 1,800 יחידות דיור בעיר ברשוב ברומניה.
בישראל רכשה החברה את איצטדיון הכדורגל של יהוד, והיא מקימה שם פרויקט של כ-300 יחידות דיור. "זה פרויקט שהיה תקוע ב-7 השנים האחרונות, אך הצלחנו להסדיר תוך חצי שנה ממועד רכישת הקרקע את כל הנושאים הנדרשים לצורך התחלת הבנייה", אומר משעולי.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: "לפני שנתיים רק התחלנו את הפעילות. כל הצמיחה המהירה שנעשתה בחברה, נעשתה בפרק זמן זה".
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: "מניסיוננו פיתחנו שיטת עבודה שבמסגרתה בכל הפרויקטים אנחנו עובדים עם שותפים. פעילות עם שותפים איכותיים איפשרה לנו לנוע מאוד מהר, תוך גיוס מיידי של איכויות שלוקח שנים רבות לבנות.
"החלטה אטסטרגית נוספת היתה להיכנס לפני שנתיים לפעילות ברומניה. במבט לאחור, החלטה זו נראית כהחלטה מאוד נכונה".
טיפ להצלחה: אין פשרות - לא באיכות, לא בעבודה עם הגורמים הטובים ביותר ולא ביסודיות ומאמץ.
אולימפיה
שנת הקמה: החברה הוקמה בשנת 1981. משנת 1991 נכנסה ליזמות ומשנת 2000 נהפכה לחברה ציבורית.
מייסדים: אוסקר כצנלסון. בעלי שליטה: אוסקר כצנלסון, אלכס גור, חיים גוטרמן,יוסי בר, חברת ישראלום (שלום פישר ומתיו ברונפמן).
רקע: לאחר שחרורו משירות קבע ב-81', החל כצנלסון בתכנון וניהול פרויקטים. ב-83' הוא צירף את שותפיו וב-90', עם גל העלייה הגדול, נכנסה החברה ליזמות במסגרת אולימפיה.
ההתחלה היתה ייזום פרויקטים של דיור ומשרדים. החברה עבדה אז בשותפות עם קבוצה קנדית גדולה. בשנת 2000 רכשו השותפים שלד בורסאי בשם עמק. באותה שנה נפל השוק והשותפים קיבלו החלטה לפיה החברה תמשיך את פעילותה בישראל רק בתחומים בהם היא מתמחה, בלי סיכונים, ובמקביל תצא לפעילות בחו"ל ובמזרח אירופה.
"התחלת הדרך היתה קשה מאוד", מספר כצנלסון, "קשה לחדור לשוק כשאף אחד לא מכיר אותך ואין לך אבא שיכול לעזור. איך הצלחנו בכל זאת? בעבודה קשה. 16 שעות עבודה ביום, עד שהוכחנו את עצמנו. גם היום אני עובד 16 שעות ביום בממוצע.
"כיום אני ממשיך לעבוד עם שותפים כי צריך לשמור על נאמנות למי שתמך בך בתחילת הדרך וכי אני אוהב לעבוד עם שותפים טובים. עדיף לחלק את העוגה עם שותף טוב".
תחומי פעילות: נדל"ן במזרח אירופה, נדל"ן מניב ומגורים באוקראינה וברוסיה, מגורים ומשרדים בישראל, ניהול פרויקטים ועסקות שיתוף בישראל.
פרויקטים בולטים: קבוצת אולימפיה בונה באמצעות חברת ננט 16 אלף יחידות דיור בוורשה, בודפשט, בוקרשט וערים מרכזיות נוספות במזרח אירופה.
ננט, שבה מחזיקה החברה בכ-30%, נסחרת בבורסת AIM בלונדון לפי שווי של כ-2 מיליארד שקל.
בנוסף, החברה פועלת באמצעות חברת Olimpia Euro בפרויקטים של משרדים בוורשה וברומניה בהיקף של כ-48 אלף מ"ר, וכן בפרויקט משולב של מגורים, משרדים ומסחר בקייב, לפי צפי הכנסות של כ-6 מיליארד שקל. לחברה גם פרויקטים במרכז הארץ בהיקף של כ-700 יחידות דיור וכן פרויקט משרדים ומסחר בפתח תקווה ששווק ברובו (80%).
היכן היתה החברה לפני שנתיים: החברה נסחרה ב-2005 בשער של כ-6 שקלים מניה, וכיום נסחרת בכ-31 שקלים למניה. ההון העצמי שלה ב-2006 היה כ-60 מיליון שקל, ונכון ליוני 2007 הוא עמד על כ-143 מיליון שקל.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: בשנת 2000 החברה החליטה להרחיב את הפעילות במזרח אירופה, ועד היום הגיעה כאמור למלאי קרקע לבנייה של 16 אלף יחידות דיור.
ב-2006 התקבלה בחברה החלטה להיכנס חזרה לפרויקטים בארץ, ויש לה כיום 6 פרויקטים בהיקף של כ-700 יחידות דיור, וכ-30 אלף מ"ר משרדים בישראל. ב-2007 החליטה להיכנס לאוקראינה ורוסיה.
טיפ להצלחה: אם רוצים להצליח, יש להשקיע מאמץ בניהול אישי של הפרויקטים.
ארקו
שנת הקמה: ארקו החזקות התאגדה ב-1970 כחברת הממתקים "אופנהיימר ממתקי ירושלים". ב-92' נהפכה לחברה ציבורית. ב-2005 נהפכה KMG Realty LLC, חברה פרטית בשליטת אריה קוטלר, לבעלת שליטה במשותף בחברה יחד עם לידר החזקות. ב-2006 מכרה לידר את אחזקותיה בחברה, והחל מאותו מועד חברתו של קוטלר הינה בעלת השליטה היחידה בחברה.
מייסדים: אריה קוטלר (33) הוא בעל השליטה בחברה ומשמש יו"ר ומנכ"ל. ענת גואטה משמשת מנכ"לית משותפת.
רקע: קוטלר שימש יזם בעסקת רכישת 169 תחנות דלק בארה"ב ע"י חברת גמול (GPM) וכן נשיא GPM. עד מאי 2006 התמחה בניהול עסקות מורכבות. הוא מעורב בכמה עסקות נדל"ן בשלבי פיתוח שונים באירופה ובארה"ב.
תחומי פעילות: הקבוצה פועלת בארה"ב, אירופה וישראל בתחומי הפיננסים (בעיקר במימוני ביניים) ליזמי נדל"ן. החל בנובמבר 2006 פועלת החברה גם בתחום הפלסטיקה, עם רכישת חברה בארה"ב העוסקת בתחום.
פרויקטים בולטים: אחזקה משותפת עם חברת מלרג בקרקע בקווינס בניור יורק (כ-24%), המיועדת לבניית פרויקט קוטג'ים יוקרתי בקרבת מנהטן. "ביצענו כמה עסקות מזאנין (השקעות ביניים) עם יזמי נדל"ן בארה"ב בהיקף כולל של כ-105 מיליון שקל, כשחלקה של הקבוצה היה של כ-73 מיליון שקל. רוב העסקות התממשו ברווח לפני מועד הפירעון המקורי שנקבע. כיום נותרו כ-30 מיליון שקל (מזה חלקה של הקבוצה כ-23 מיליון שקל) הצפויים להתממש במהלך השנה הקרובה.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: לפני שנתיים החברה היתה קרן הון סיכון. החברה נרכשה כשבקופתה 8 מיליון שקל, ללא פעילות בתחומי ההשקעה הנוכחיים. תיק ההיי-טק שהוחזק על ידי הקבוצה, למעט אחזקה אחת, הועבר לשותפות אליה נכנס שותף מקצועי מהתחום האחראי על כל השקעות ההמשך והניהול, כדי שהחברה תתמקד ביתרונותיה היחסיים בתחומי פעילותה החדשים.
הנתונים מהתקופה האחרונה מלמדים על צמיחה מהירה. בסוף 2006 סך הנכסים של החברה הסתכם ב-133 מיליון שקל. כחצי שנה לאחר מכן, ברבעון השני של 2007, סך הנכסים הסתכם בכ-338 מיליון שקלים, עלייה של יותר מפי 2.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לפריצת הדרך: "ביקשנו להקים חברת אחזקות שתתמקד בתחומי השקעה נישתיים, בהם נמצא יתרונם היחסי של מנהליה בתחום הפיננסי, או בעסקות שזוהה בהן פוטנציאל השבחה. למשל, תחום המזאנין בארה"ב בפלח השוק הבינוני והקטן בו השחקנים הגדולים אינם דומיננטיים", מספרת גואטה.
טיפ להצלחה: בארקו טוענים כי הון אנושי הוא המפתח להצלחה: "יש ליצור צוות ניהולי דרוך ומסור בעל איכויות אנושיות ומקצועיות מעולות, ולזהות תחומי מיקוד עסקיים באמצעות מינוף היתרונות היחסיים של הצוות המנהל. חשוב להקשיב לבלמים ולאיזונים התוך-ארגוניים".
טיפ נוסף שמוסרת גואטה: "יש להתמקד ולרכז מאמצים במספר נתון של תחומי פעילות, ולשכלל את היתרונות היחסיים בתחומים אלה".
פרופיט
שנת הקמה: 1990. בסוף 1993 נהפכה החברה לציבורית.
מייסדים: צבי יצחקי - יו"ר הדירקטוריון במשך 11 שנה. בנו גיא יצחקי - מנכ"ל במשך 9 שנים.
רקע: גיא יצחקי מספר: "תחילת הדרך שלי בעסקים היתה מורכבת. התלבטתי אם לפנות לעסקים או להמשיך כעורך דין. למדתי משפטים באנגליה, אבל מהר מאוד הבנתי שזה לא בשבילי. למרות זאת, ההכשרה שקיבלתי נתנה לי רקע מקדים לעולם העסקי.
"ב-95' בחרתי להצטרף לחברה המשפחתית. ב-99' מוניתי למנכ"ל. לעבוד עם אבא זה הדבר הכי טוב שקרה לי. קיבלתי שיעורים מצוינים מבעל ניסיון עסקי, ויחסינו מעולים. לא חששתי שהיחסים יתקלקלו, להפך, הם רק השתפרו".
תחומי פעילות עיקריים: נדל"ן מניב: ייזום, פיתוח והשכרה של נכסים מניבים בישראל, בריטניה, שווייץ, גרמניה ובכמה מדינות במזרח אירופה. לחברה כ-30 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-80 אלף מ"ר, התורמים כ-38 מיליון שקל הכנסות משכירות בשנה.
בשנים 2006 ו-2007 רכשה החברה 12 נכסים בשווייץ, נכס ברומניה ונכס בגרמניה בעלות כוללת של כ-216 מיליון דולר. הנכסים ברומניה ובגרמניה הינם מבני משרדים בשטח של כ-4,900 מ"ר ובשווייץ החברה רכשה נכסים בשטח של כ-19,600 מ"ר המשמשים למסחר ומשרדים ויש בהם גם כ-100 יחידות דיור.
ייזום: החל בסוף 96' החברה עוסקת באיתור, פיתוח ובנייה של פרויקטים למגורים, מסחר, משרדים ולוגיסטיקה, בישראל ובחו"ל. לחברה כ-15 פרויקטים ברומניה, פולין, רוסיה, הונגריה, ליטא וישראל, בהם זכויות בנייה לנכסים בשטח כולל של כ-660 אלף מ"ר.
פרויקטים עיקריים: בפולין: ביוני 2007 נרכשה קרקע בשטח של כ-2,900 מ"ר בוורשה תמורת 11 מיליון יורו. התוכנית היא לשנות את ייעוד הקרקע ממסחרי למגורים, לפנות את השוכרים הקיימים, להרוס את המבנים המסחריים הקיימים ולבנות מגדל מגורים בן 60 קומות. חלקה של החברה בפרויקט הוא 50%.
ברוסיה: החברה מקימה פרויקט מגורים בסנט פטרסבורג. בספטמבר 2006 נרכשה קרקע בשטח של כ-255 אלף מ"ר בסנט פטרסבורג, המיועדת להקמת מבני מגורים בשטח כולל של כ-120 אלף מ"ר.
בליטא: פרויקט מגורים בוילנה. בפברואר 2006 נרכשה קרקע בשטח של כ-34,500 מ"ר בוילנה תמורת כ-19 מיליון שקל. הקרקע מיועדת להקמת מבני מגורים בסך של כ-500 יחידות דיור בשטח כולל של כ-48 אלף מ"ר. חלקה של החברה בפרויקט הוא 50%.
ברומניה: בבעלות החברה קרקעות בשטח של 89 דונם בפלויטש. הקרקעות מיועדות להקמת מבני מגורים ומרכז קניות בשטח כולל של 180 אלף מ"ר. חלקה של החברה בפרויקט הוא 50%. לחברה גם קרקע בשטח של 13 אלף מ"ר, אשר עליה נמצא בניין משרדים מניב.
בפולין: לחברה נכסים בביגלונסקה ובבלוני. מדובר בשני פרויקטים של פיתוח מקרקעין לצורכי אחסנה, לוגיסטיקה, משרדים ותעשייה סמוך לוורשה. החברה מנהלת את שני הפרויקטים על אף שחלקה בפרויקטים הינו 25%. בבלוני הוקם מתחם אחסנה ולוגיסטיקה הכולל שטחי שירות בשטח של 55 אלף מ"ר. בביגלונסקה בנויים מבני תעשייה, אחסנה ומשרדים בשטח של 62 אלף מ"ר, ומתוכם מושכרים מבני משרדים ואחסנה בשטח של כ-26,600 מ"ר.
היכן היתה החברה לפני שנתיים: היקפי הפעילות אז היו קטנים לאין שיעור לעומת היום. המאזן הסתכם אז בכ-217 מיליון שקל, בהשוואה לכ-800 מיליון שקל כיום.
ההחלטה האסטרטגית שהביאה לקפיצת המדרגה: להרחיב את הפעילות בתחום הנדל"ן המניב במערב אירופה ובתחום הייזום במזרח אירופה. במערב אירופה ישנה רגולציה מוסדרת וניתן להשיג מימון ברמות של כ-80%. במזרח אירופה ניתן להשיג תשואה גבוהה על ההשקעות. כמעט שאין בנק בינלאומי בלי נציגות במדינות מזרח אירופה, והמימון לפרויקטי ייזום נהפך לנגיש יותר.
טיפ להצלחה: חפשו שווקים חדשים, נסו להיות בין היזמים הראשונים. כך תנצלו הזדמנויות ותשיגו תשואות גבוהות.
פרשקובסקי השקעות
שנת הקמה: 1983
מייסדים: ארנון פרשקובסקי (67), יו"ר הדירקטוריון ונשיא. בניו שרון (38) ויוסי (44) פרשקובסקי הם מנכל"ים משותפים בחברה. בתו מאיה פרשקובסקי (28) היא היועצת המשפטית של החברה ונשואה לסמנכ"ל החברה חיים קרדי (36). ההחלטות בחברה מתקבלות בפורום משותף של ארנון ובניו.
רקע: המשפחה עוסקת בנדל"ן יותר ממאה שנה. בנימין פרשקובסקי, אביו של ארנון פרשקובסקי, יו"ר הדירקטוריון, החל את עסקי הנדל"ן לפני כמאה שנה כסוחר קרקעות באזור ראשון לציון.
תחומי פעילות: נדל"ן למגורים בלבד. בישראל במיקומי פרמיום בגבולות רחובות בדרום, שהם במזרח ונתניה בצפון. מחוץ לגבולות המדינה יש לחברה פרויקט מגורים אחד של כ-250 יחידות דיור ברובע פיפרה בעיר בוקרשט ברומניה. החברה מבצעת את כל שלבי הפרויקט בעצמה: ייזום, תכנון, בינוי ושיווק.
פרויקטים בולטים: בשהם: פרויקט של 204 דירות ב-20 בניינים נמוכים, שיאוכלס בעוד כשנתיים. 35 דירות בפרויקט כבר נמכרו.
בפתח תקוה: פרויקט של 360 דירות באם המושבות. הפרויקט נמצא בשלב השלישי מתוך ארבעה. שלב א' (שני בניינים) נמכר לפני שנתיים, שלב ב' (שני בניינים) נמכר כמעט כולו ונמצא בשלבי תחילת בנייה, שלב ג' (שלושה בניינים) נמצא בשלב התחלת מכירות והבנייה שלו תתחיל בתחילת השנה הבאה ושלב ד' (מגדל גבוה), נמצא בשלב התכנון.
בראשון לציון: פרויקט של 128 דירות בשכונת נחלת יהודה. מתנהל מו"מ לרכישת קרקעות נוספות על מנת להגדיל את הפרויקט ב-64 יחידות דיור.
בהרצליה: נרכשה קרקע בשכונת הרצליה הירוקה המיועדת לבנייה של 63 דירות גדולות, שיימכרו ב-2 מיליון שקל. הרוב יהיו דירות גן וגג, פנטהאוזים בבניינים של 8-16 דירות.
ברומניה: פרויקט מגורים בבודפשט, שנמצא בשלבי הקמת מערך השיווק. המטרה היא לקנות מגרשים נוספים סמוכים כדי ליצור מאגר גדול מספיק של קרקעות שיצדיק את הקמת מערך השיווק.
היכן היתה החברה לפני שנתיים? הסמנכ"ל חיים קראדי: "עד ההנפקה ב-2007 בנינו פרויקטים בהיקפים של 60-70 דירות בשנה. היינו מוכרים בהיקפים של 50-80 מיליון שקלים בשנה בממוצע. כיום אנחנו כבר לא עושים פרויקטים של פחות מ-100 יחידות. מצד שני, אנחנו גם לא מאמינים בפרויקטים של 1,500 יחידות. טווח הראייה בשוק הנדל"ן הוא שלוש שנים: אי אפשר לחזות מעבר לכך. אי אפשר להגיד היום מה יהיו המחירים בעוד ארבע שנים. לכן, אנחנו לא רוצים פרויקטים גדולים כדי שמשך הפרויקט לא יעלה על שלוש שנים".
ההחלטה האסטרטגית שהובילה לפריצת הדרך: ההחלטה לגדול. הצבנו לעצמנו מטרה להגיע עד לשנת 2011 למכירת 250 דירות בשנה בארץ ועוד 250 דירות בחו"ל - מכירות של 250 מיליון שקלים בשנה בארץ ו-20-30 מיליון יורו בחו"ל.
קראדי מסביר: "בגלל התקורות הגבוהות בענף ובגלל היתרון לגודל, לחברה קטנה אין זכות קיום. עם השנים המון חברות קטנות נעלמו, ומספר חברות קטנות התאחדו. זה תהליך שצפינו אותו, ולא רצינו להיעלם אלא לעשות קפיצת מדרגה. בחרנו במהלך של הנפקה כדי לגייס כסף לצורך הגדלת הפעילות. רצינו יותר פרויקטים, פרויקטים גדולים יותר ולצאת פעילות בחו"ל".
טיפ להצלחה: "מצד אחד חשוב להעז ולעשות, אבל מצד שני אסור להסתנוור מהמצב בשוק כי הכל נזיל".
ניו הוריזון
שנת הקמה: ניו הוריזון היא הגלגול של השלד הבורסאי "אונמי שילובים" שנקנה בסוף 2006. קבוצת אופק שרכשה את אונמי יצקה לתוך השלד הבורסאי את פעילותה הנדל"נית.
מייסדים: החברה כיום היא חברה ציבורית בבעלות קבוצת אופק, הכוללת את קובי אופק המשמש יו"ר הקבוצה, את אמיר יורב המשמש מנכ"ל ואת יוסי פינסון.
רקע: עד שנת 2003 פעל אופק כבעל השליטה בחברה הציבורית עוז עתיד אינטרנשיונל, העוסקת בתחום של כ"א וניהול עובדים. במקביל פעל גם בתחומים של ייזום והשקעות בתחום הנדל"ן באירופה ובארה"ב.
במהלך אותן שנים השקיע אופק (באמצעות תאגידים שוני
מיהם 15 כרישי הנדל"ן של TheMarker, איפה הם היו לפני שנתיים, מה הביא אותם לפריצת דרך ומה הטיפ שלהם להצלחה?
רז סמולסקי
16.11.2007 / 11:18