רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה: "שוק היוקרה בסכנה"

האם תושבי החוץ הם שמניעים את שוק דירות היוקרה התל אביבי, או שהישראלים הם האחראים לעליות המחירים בשוק זה? מומחי נדל"ן אומרים כי לא מדובר בסוגיה אקדמית, אלא בשאלה שתשובה נכונה עליה תסלול את הדרך לפתרון השאלה המשמעותית יותר: האם שוק דירות היוקרה מיצה עצמו או שצפויות בו עליות מחירים נוספות.



דיון בעניין זה התקיים השבוע בכנס שמאי המקרקעין באילת. השתתפו בו מנהל חטיבת המגורים של אפריקה ישראל יורם קרן, משנה למנכ"ל קבוצת חבס אייל רגב, מנכ"לית חברת גיאוקרטוגרפיה ד"ר רינה דגני, והשמאי ירון ספקטור. בשיחה מקדימה לדיון גילו המשתתפים עמדות כמעט מנוגדות לגבי העתיד להתחולל בשוק דירות היוקרה המקומי.



קרן ורגב לא הפתיעו - השניים הביעו אופטימיות רבה לגבי המשך עליות המחירים של דירות היוקרה. שניהם אמרו כי בשנים האחרונות ניכרת חדירה גוברת של קהל ישראלי לפלח השוק של דירות היוקרה במגדלים, וכי בכמה מגדלים, בהם הפרויקטים YOO של חבס ורוטשילד 1 של אפריקה ישראל ברמת אביב, מרבית הדירות נרכשות כיום בידי ישראלים.



"היצע מוגבל מאוד"



קרן סבור כי תל אביב עדיין לא הגיעה לנקודת רוויה בשוק דירות היוקרה. "אם אתה משווה בין הביקושים לדירות יוקרה בתל אביב לעומת ירושלים, הרי שבבירה עיקר הביקושים מגיעים מתושבי החוץ ואילו בתל אביב יש הרבה מאוד ישראלים. לפרויקט סביוני רמת אביב, למשל, מגיעים הרבה ישראלים שיצאו מהעיר לפני 30-40 שנה, ועכשיו מוכרים את הקוטג' בשרון וחוזרים לעיר, על אף שמדובר בדירה קטנה בהרבה.



"המחירים בפרויקט הזה מגיעים לרמות של 6,000 דולר למ"ר ומרבית הרוכשים הם ישראלים. לעומת זאת, דירות מיוחדות כמו פנטהאוז, שנמכרות ברמות של 15-18 אלף דולר למ"ר, נמכרות בעיקר לתושבי חוץ", הוסיף קרן.



מנהל חטיבת המגורים של אפריקה אינו סבור שהביקושים יירדו, וגם לא רואה אפשרות לירידה במחירים. עם זאת, קרן מספר כי כשהוא מתמחר פרויקטים באזור, הוא אינו מביא בחשבון עליית מחירים - אלא משאיר אותם ברמתם הנוכחית.



"צריך לבדוק היטב את רמות המחירים שאליהן הגענו ולתרגם אותן למונחים ריאליים, בהתאם לירידה בשער הדולר. אם נעשה זאת נגלה כי המחירים לא עלו בצורה כל כך חדה. לדעתנו, המחירים לא ישתנו ואולי אף יעלו, משום שבניגוד לסברה - היצע דירות היוקרה במגדלים מוגבל מאוד", הסביר רגב.



להערכת רגב, מוצעות כיום למכירה מאות בודדות של דירות יוקרה - לא כולן באותם סטנדרטים. "בפלח הפרימיום שבו אנו פועלים, ההיצע לא עולה על 100 דירות", מדגיש רגב. "להערכתי, ההיצע גם בעתיד הרחוק יותר לא יהיה גדול, כפי שאנשים סבורים. כשמסתכלים 8 שנים קדימה אי אפשר לראות אלפי דירות שיוצאות לשוק בבת אחת".



רגב גם שולל לחלוטין את הטענה שתושבי החוץ הם ש"עושים" את שוק היוקרה התל אביבי. "ראשית, אי אפשר להתייחס אליהם כאל קבוצה אחידה. יש כאלה שרכשו דירות מתוך ציונות נטו, בעיקר בירושלים. אחרים, ציונים גם כן, אך הם אנשי עסקים שנמצאים על הקו, ורוצים להשתמש בדירות שרכשו כאן כאשר הם נמצאים בישראל. אלה שמרכיבים את הקבוצה השנייה הם רוכשי הדירות אצלנו וב-YOO הם מהווים 20%-25% מכלל הרוכשים.



"בפרויקט רוטשילד 1 מספרם מועט ביותר, מדובר בבודדים. עיקר הקונים הם ישראלים - והם אלה שגרמו לעליות המחירים המשמעותיות. השוק נפתח, הביקוש עולה על ההיצע והרבה כסף מסתובב אצל האנשים", הדגיש קרן.



מגדלים צעירים



להערכה זו, שלפיה הציבור הישראלי גילה בשנתיים האחרונות את המגדלים, מצטרף סקר שביצע באחרונה ד"ר יאיר לוריה. על פי ממצאי הסקר, שנערך בין 400 איש, הנמנים עם שלושת האלפיונים העליונים, עולה כי יש פלח אוכלוסייה חדש של בני 30-40, שעד לפני שנה לא התעניינו במגדלי היוקרה וכיום מביעים בהם עניין רב, ואף שוקלים לעבור אליהם.



בקבוצת המדגם של ד"ר לוריה, כ-42% מהנשאלים בחתך גיל זה השיבו כי הם שוקלים את הדבר בחיוב. מדובר בעיקר בשכונות הצפוניות של תל אביב - כ-56% מהנשאלים בהן השיבו כי הם שוקלים לעבור למגדל יוקרה.



עד כה מגדלי היוקרה היו מזוהים בעיקר עם אוכלוסיות מבוגרות יותר של בני 50-70 שגרו בעבר בווילות או בבתים גדולים, ועכשיו, לאחר שהילדים עזבו את הבית, רוצים לעבור לדירות במגדלים. כיום, מספר לוריה, גם הורים לילדים בבית הספר יסודי מעוניינים לעבור למגדלים, אם כי משיקולים אחרים.



האוכלוסייה הצעירה הזו מחפשת בין השאר את האווירה הבינלאומית, את התחושה שהם מתגוררים בדירות אשר דומות לאלה שניתן למצוא בכל עיר מרכזית אחרת בעולם המערבי. הם מחפשים גם את המיתוג - 82% מאוכלוסייה זו העידו כי בידול הפרויקט הוא פרמטר מרכזי עבורם ברכישת דירה, לעומת 44% בלבד באוכלוסייה הבוגרת יותר. 62% מהנשאלים אמרו כי יהיו מוכנים לשלם עוד 2,500 דולר למ"ר במגדל יוקרה, הנחשב ליוקרתי יותר ממגדלים שכנים, לעומת 38% בקרב בני ה-50-60.



בהתבססו על תוצאות המדגם מעריך לוריה כי מחירי הדירות במגדלי היוקרה ימשיכו לעלות בעשרות אחוזים בשנים הקרובות, וכי יתחילו להיווצר ביניהם פערים, בהתאם למיתוגם.



"להסתכל מגבוה"



על רבים מהממצאים אין חילוקי דעות. עיקר הוויכוח נסוב על תרגום הממצאים ועל התחזית. "נכון שעיקר רוכשי הדירות במגדלים הם ישראלים, שמגיעים מהרצליה או מרעננה, ושיש מקום לביקושים נוספים, מה שפותח אפשרות לעליות מחירים נוספות - אבל צריך להסתכל על דברים מגבוה יותר, ואז מתחילים לפקפק", הדגישה דגני.



ולמה הכוונה בהסתכלות מגבוה יותר? תושבי החוץ רכשו בשנה שעברה 4,932 דירות, שמהוות כ5%- מהדירות שנרכשו בישראל. בניגוד לסברה, שרובם רוכשים רק דירות יוקרה, בפועל המחיר הממוצע שהם משלמים בעבור דירה באזור תל אביב מגיע ל300-350- אלף דולר.



"בדקנו ומצאנו כי ברוב המקרים הם לא קונים דירות במגדלים, אלא דווקא דירות רגילות ולא יקרות. מוכרי הדירות הם שמוסיפים עליהן, ועוברים לגור בדירות יקרות יותר - וכך השרשור נמשך עד שמגיע לאלה שעוברים להתגורר במגדלים. במלים אחרות, תושבי החוץ תורמים לשוק הזה, גם אם אינם רוכשים בו דירות ישירות. חלקם חשוב מאוד, ואם הם ייעלמו - השוק אבוד. מדובר בשוק שאני מגדירה שוק בסכנה, שפועל כיום על כרעי תרנגולת", סבורה דגני.



השמאי ספקטור ערך מצגת שמראה את עליות המחירים שנרשמו באזורים שונים, שידועים כחביבים על תושבי החוץ, בין השאר ברחוב הירקון בתל אביב, במגדלי היוקרה, בהרצליה פיתוח, בנתניה ובירושלים. "במקומות הללו נרשמו עליות המחירים המרשימות ביותר. מקומות שמסתמכים אך ורק על קהל ישראלי, כמו פתח תקוה וראשון לציון, לא עלו בשיעורים שמתקרבים לשיעורים הללו. "לפיכך, ובהסתמך על נתוני השקעות תושבי החוץ בנדל"ן בישראל, המסקנה ברורה וחותכת: מי שהעלה את מחירי הנדל"ן היוקרתי הם תושבי החוץ - ולא הישראלים", אמר ספקטור.



"מתקרבים לשיא"



כפועל יוצא תהה ספקטור מה יקרה לשוק אם יום בהיר אחד תושבי החוץ יפסיקו לרכוש כאן דירות, באותה פתאומיות שבה התחילה מגמה זו. "אני צופה שאם הם ייעלמו, הדברים מאוד מאוד יתמתנו בשוק הזה. אני לא יכול לומר במפורש אם המחירים יירדו - אבל ברור לי שהשוק הזה יהיה הרבה יותר מתון. גם המיליונרים הישראלים החדשים, שמהווים חלק מהשוק הזה, מתמודדים בו כיום עם תושבי החוץ. ברגע שהאחרונים לא יהיו כאן, גם הישראלים ירגישו בכך היטב".



ספקטור סבור כי רמות המחירים העכשוויות מגלמות גם מיצוי חלק גדול מפוטנציאל עליות המחירים בשוק דירות היוקרה. "ההשקעות של תושבי החוץ בנדל"ן כבר לא גדלות בממדים שנרשמו בשנים שעברו. ההיצע מתחיל לגדול ולהערכתי אנו מתקרבים לרמות מחירי השיא", סיכם ספקטור.