סגי איתן: כמו שלא ניתן להשוות את מגדלי אקירוב לבניין בעפולה, לא ניתן להשוות פרוייקט בלאס-וגאס לשאר העולם

סגי איתן, מנכ"ל , זרוע הנדל"ן של קבוצת שבשליטת נוחי דנקנר, חזרה בסוף השבוע האחרון מעיר ההימורים הנוצצת לאס וגאס, ארה"ב, שם השתתפה עם הבוס הגדול שלה דנקנר, חיים גבריאלי, ראשי אי.די.בי נוספים לצד יצחק תשובה וראשי קבוצת אלעד, בארוע רב משתתפים אשר במהלכו פוצץ מלון הפרונטיר - הוותיק ביותר ברצועה המרכזית של וגאס.



זה היה רגע גדול עבור תשובה ודנקנר וכל יתר המקורבים אליהם, ובהם גם איתן, רגע אשר סימל את יריית הפתיחה למגה פרויקט אותו יקימו חברות אי.די.בי פיתוח, נכסים ובניין וחברת אלעד של תשובה. במסגרת הפרויקט צפויים הצדדים לבנות את בית מלון היוקרתי והנוצץ ביותר בעיר אשר יכלול 3,500 חדרים, קזינו, מרכז מסחרי ומגדלי מגורים יוקרתיים, בהשקעה כוללת של כ-8-7 מיליארד דולר.



"היה אירוע מיוחד במינו אשר המשתתפים בו הביעו אופטימיות ועניין בפרויקט שלנו", מספרת איתן בהתרגשות. אך יחד עם כל ההמולה סביב המגה פרויקט, התנאים הכלכליים בשווקים הפיננסים בחודשים האחרונים אינם נוצצים כמו האורות שדולקים מבתי קזינו השונים בעיר.



החוזים העתידיים על שוק הדיור בארה"ב מאותתים על צניחה של כ-6% במחירי הדיור בלאס וגאס בחודשים הקרובים. דנקנר ותשובה נטלו מינוף של 450 מיליון דולר בריבית של ליבור פלוס 2.75% ו- 175 מיליון דולר בריבית של ליבור פלוס 4.5%. בנוסף לכך השקיע כל אחד מן הצדדים הון עצמי של 300 מיליון דולר.



חלקה של נכסים ובניין בהון העצמי שהושקע בפרויקט מהווה כ-30 מיליון דולר - כ-4.2% מהונה העצמי של החברה המסתכם כיום לאחר הנפקת הזכויות בהיקף של כ-844 מיליון שקל שביצעה החברה לאחרונה בכ-2.9 מיליארד שקל. סכומים אלו לא יספיקו בכדי להשלים את הפרויקט, אשר על פי התכנון צפוי לקרום עור וגידים ב-2011 ולהתפרס על פני שטח בנוי של כ-1.5 מיליון מטר רבוע, והצדדים יצטרכו ליטול אשראי נוסף ככל הנראה בריביות גבוהות יותר - נוכח תמחור הסיכון החדש בשווקים בעקבות משבר הסאבפריים ובעיות האשראי בשווקים, אשר עלולים לתת את אותותיהם גם על טייקונים בסדר גדול כמו תשובה ודנקנר.



האם בעקבות הטלטלות בשווקים והאיומים לירידה במחירי הבנייה למגורים אתם מעדכנים את המודלים הכלכליים שבהם הסתייעתם ובהתאם לכך מצפים לתשואות נמוכות יותר מהמתוכנן מלכתחילה?



התפוסה של מלונות היוקרה בלאס וגאס ממשיכה להיות מעל 95%. בעיר נערכים כל הזמן כנסים של הגופים השונים. בסוף השבוע הקודם כשהיינו בווגאס התקיים כנס מהמרים וכנס גדול של בנקי ההשקעות הגדולים בעולם, כך שבקושי היה ניתן למצוא מלון גם עבור אלפי דולרים ללילה. כך שמצב מלונאות היוקרה ממשיך להיות יציב גם בימים טרופים אלו בשווקים.



מה הרווחים שאתם מצפים להשיג בבנייה של מגורי יוקרה?



בשלב זה אנחנו לא חושפים את הרווחים הצפויים, אך בפרויקטים דומים באזור מוכרים תמורת כ-15-11 אלף דולר למ"ר, כשעלות הקרקע נמוכה בהרבה ומשאירה מרווחים מספיק נאים. בנוסף לכך, אנו מעורבים בפרויקטים נוספים של נדל"ן למגורים ולמסחר בלאס וגאס, אשר קצב מכירת הדירות בהם מתקדם כמתוכנן.



האם אתם מתכננים להוריד מחירים בקרוב?



לא, בשלב זה אין לנו שום כוונה להוריד מחירים. הדירות שאנו נבנה במסגרת הפרויקט צפויות לעלות בממוצע כ-2.2 מיליון דולר, כשמכרנו כבר דירה גם ב-6 מיליון דולר. קשה להאמין שהאנשים שירכשו דירות בסכומים כאלה יזדקקו לשירותי משכנתאות כלשהן לשם כך.



אז איך בכל זאת משפיעה העצבנות בשווקים על המשך התוכניות שלכם לגבי הפרויקט?



כרגע אנחנו עובדים על השלמת קבלת האישורים הנדרשים בכדי להתחיל במחצית השנייה של השנה הבאה את הבנייה של הפרויקט. האווירה בשווקים בארה"ב אינה רגועה, ישנה תחושה כי הדברים זזים לאט יותר, כשהאנשים מחכים שהזעם והאימה יחלפו. זה כמובן משפיע לרעה על העסקות השונות, כשתנאי המימון נעשים יותר ויותר נוקשים. יחד עם זאת יש לזכור כי לאס וגאס פחות רגישה לבעיות הכלכליות בארה"ב, כך היה לאחר פיגועי ה-11 בספטמבר וכך אני מקווה שיהיה גם הפעם.



אתם גדלים בהיקפי הפעילות הן בארץ והן ברחבי העולם והמניה של נכסים ובניין צנחה מאז השיא במאי האחרון בכ-26%?



אשקר אם אומר שאני אדישה לכך שמניית החברה אינה ממריאה, אך אני מתקשה לתת הסבר היגיוני לכך. לדעתי שוק ההון הישראלי מושפע יותר מדי מהפרסומים אודות משבר הסאבפריים, ואינו מצליח להבין ולתמחר נכונה את הפעילות של החברה בלאס וגאס. הפעילים בשוק ההון הישראלי עושים הקבלות לא נכונות ואינם מעניקים פרמיה מספקת למנהלים כמו דנקנר ותשובה. הרי אי אפשר להשוות את מגדלי אקירוב שנבנו בתל אביב לבניין של שבע קומות בעפולה, בדיוק כמו שלא ניתן להשוות בין הפעילות שלנו בלאס וגאס לזו בשאר המקומות בעולם, ובהם בישראל.



ומה אתם עושים בכדי לשכנע את השוק כי הוא טועה?



התחלנו באחרונה לערוך כנסי אנליסטים, בכדי לנסות ולהסביר להם יותר לעומק את הפעילות האמיתית שלנו בלאס וגאס, וגם ביתר המקומות ברחבי העולם כמו הודו, אוקראינה, גרמניה ואנגליה. אני מקווה שזה יניב את הפירות המיוחלים והמניה של החברה תחל במהלך התיקון כלפי מעלה.



בתוך כך, פירסמה אתמול נכסים ובניין את תוצאותיה לרבעון השלישי ולתשעת החודשים הראשונים של השנה. החברה סיימה את הרבעון השלישי של השנה עם גידול של כ-19% ברווח הנקי ל-31 מיליון שקל. את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה נכסים ובניין עם עלייה של 49.4% ברווח הנקי, ל-127 מיליון שקל.



ההכנסות של נכסים ובניין גדלו ברבעון השלישי של השנה ב-70% לעומת הרבעון המקביל והסתכמו ב-354 מיליון שקל. את תשעת החודשים הראשונים של השנה סיימה החברה עם גידול של 24% לעומת התקופה המקבילה, ל-779 מיליון שקל.



החברה מיישמת החל מתחילת השנה את תקן החשבונאות מספר 16 העוסק במדידת הנדל"ן להשקעה, ובמסגרתו מעדכנת מדי רבעון את השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה. ההכנסות של נכסים ובניין מעלייה בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, הסתכמו ברבעון השלישי בכ-162 מיליון שקל ובתשעת החודשים בכ-178 מיליון שקל.



העלייה במדד המחירים לצרכן ונטילת הלוואות להרחבת הפעילות ברחבי העולם, הגדילו את הוצאות המימון של החברה ברבעון השלישי ב-397% לעומת הרבעון המקביל, ל-164 מיליון שקל. החברה רשמה גידול של כ-105.5% בהוצאות המימון, לעומת התקופה המקבילה, ל-226 מיליון שקל.



נכון לסוף הרבעון השלישי מחזיקה נכסים ובניין בנכסים מניבים בשלבי התכנון והקמה בישראל בהיקף של כ-217 אלף מ"ר, מתוך זה כ-186 אלף מ"ר של נכסים בהקמה. בתחום הבנייה למגורים פועלת החברה ב-11 מקומות שונים ברחבי הארץ, בשלבי הקמה שונים של 1,260 יחידות דיור, מהם נמכרו עד סוף ספטמבר כ-760 יחידות.



איך את רואה כיום את מצבו של ענף הבנייה למגורים לאחר פרשת חפציבה?



אני לא רוצה להתייחס ספציפית לחפציבה, אלא רק לציין כי ארוע זה גרם להרבה מאוד גופים המעורבים בענף להיות הרבה יותר זהירים וסלקטיווים בעת קבלת ההחלטות. הפעילות בענף מתקדמת, אם כי לא בקצב המיוחל.



בעבר דיברתם על השקת הפעילות בתחום קרנות הריט (קרנות השקעה לנדל"ן הנהנות מתנאי מיסוי מיוחדים). איפה זה עומד כיום?



כל עוד לא יוסדר נושא המיסוי, אין כדאיות כלכלית להיכנס לפעילות בהתאם לתקנות המס הקיימות כיום.



איך מתקדמת הפעילות בהודו?



יחסית לחברות הישראליות הפועלות שם, אנחנו ביחד עם אלקטרה נדל"ן ושותף מקומי מתקדמים בקצב יפה. רכשנו בתחילת השנה מספר קרקעות תמורת עשרות מיליוני דולרים, כשבקרוב כבר נתחיל את שלב המכירה של הנכסים.



מה קורה באוקראינה?



שם ההתקדמות בינתיים בקצב הרבה יותר איטי מאשר בהודו, ומצויה כיום בשלבים שונים של בדיקת נאותות. עם זאת אנו רואים את הפעילות באוקראינה כאחד ממנועי הצמיחה של החברה בשנים הקרובות.



ומה באשר לכניסה לרוסיה או סין?



בשלב זה אנחנו לא שם, אך בעתיד ייתכן ונבחן גם את השווקים הללו.