מחסן שעבר הסבה למגורים מעניק 20% תשואה; הבעיה: לא תקבלו עליו משכנתא

שוק השכירות החם בתל אביב מכתיב מציאות של הפיכת נכסים עלובים לאפיקים מבטיחים של נדל"ן מניב. בחלק מהמגמה, נמכר באחרונה מחסן של 12 מ"ר ברחוב קינג ג'ורג' ב-86 אלף שקל (כ-22 אלף דולר) והוא מושכר ב-350 דולר לחודש, שמשקפים תשואה שנתית של כמעט 20%.



בביצוע העסקה, הרוכש נתקל בבעיה בלתי צפויה: הנכס רשום בטאבו כמחסן ולכן בנקים לא מאשרים לקבל בגינו משכנתא. הרוכש נאלץ לממן את כל עלות הנכס מהונו העצמי, או בהלוואה מסחרית רגילה של הבנק. אבל עם שיעורי תשואה כאלה, לא נראה שיש לו סיבה להתחרט.



"מצב השוק גורם לקניית כל נכס אפשרי. ראינו נכסים שמוגדרים בטאבו או בעירייה, כמחסנים, מרתפים או חנויות נרכשים ומוסבים לדירות מגורים של עד 45 מ"ר ומאוכלסות על ידי שוכרים", מספר עו"ד ליאור ברוכים, מנהל פרויקטים ב-AMG חברה לייעוץ משכנתאות, "על אף שהנכס סחיר ונראה שאפשר לממש אותו, עדיין אי אפשר לקבל עליו משכנתא, אנשים צריכים לבדוק אם הנכס הוא בר מישכון לפני הרכישה - אחריה הם יכולים למצוא את עצמם בלי מקור מימון לעסקה".



נכס בעייתי נוסף שהגיע אל ברוכים הוא דירה ברחוב שבזי בשכונת נווה צדק. מדובר במרתף המחולק לשתי דירות מגורים, שכל אחת מהן מושכרת תמורת 700 דולר בחודש. "הקונה ידע שהדירות רשומות כמרתף ולא כדירת מגורים, אבל הוא חשב שהוא יוכל לעשות שינוי מהיר בטאבו. על פניו, זו נראתה כמו עסקת חייו. הבעיה התחילה כאשר הקונה ביקש לקבל משכנתא למימון רכישת הדירות, שהיקפה הסתכם ב-250 אלף דולר" זו תמימות של רוכשים. מכיוון שאנשים גרים בדירות האלה במשך שנים ושהמצב שלהן מעולה, הן נראות כמו נכסים שאפשר לסחור בהם".



נכסים בעיתיים כאלה תמיד היו בישראל. ברוכים מעריך כי מדובר ב-7% מכלל הנכסים, אבל באחרונה נרשמה עלייה של 5% ברכישת נכסים מהסוג הזה, בעיקר באזור תל אביב. עליית מחירי הדירות בעיר מעודדת משקיעים לרכוש כל נכס, שאפשר להסב אותו למקום ראוי למגורים. רבים מהם לא מעלים בדעתם שהבנק לא מאשר קבלת משכנתא עבור נכסים שיש להם בעיות מנהלתיות.



נאלצים להסתפק בהלוואות רגילות



לא תמיד אפשר לזהות את הנכסים האלה. ברוכים נזכר בדירה ברחוב מאז"ה: "בעבר הדירה היתה רשומה בטאבו כמחסן והיא שונתה לדירת מגורים, אבל במנהלת התכנון של תל אביב היא עדיין רשומה כמחסן. הבעלים רכש אותה כדירה, וכך הוא גם רצה למכור אותה. הרוכש החדש שילם מקדמה וכשפנה לקבל משכנתא עבור יתרת התשלום, השמאי של הבנק מצא שהדירה רשומה כמחסן ולא כדירת מגורים, ועל מחסן אי אפשר לקחת משכנתא". רוכש הדירה נאלץ לקחת הלוואה רגילה, שתנאיה פחות טובים.



סוג נוסף של דירות שיכולות להיות בעייתיות מאוד לצורך קבלת משכנתא הן דירות שהקבלן שבנה אותן פשט את הרגל "בנסח טאבו לפני מסירת הדירות, הקבלן רשום כבעלים על הבניין ויש אזהרות בטאבו לכל רוכשי הדירות. אם הקבלן פשט את הרגל, אז סביר להניח שהוא לא הספיק לרשום את הדירות בטאבו על שם בעלי הדירות. אם העניין לא מוסדר עם כונס הנכסים של החברה הקבלנית - אז יש בעיה. מי שמעוניין לרכוש דירה בבניין כזה לא יכול ללוות משכנתא כנגדה" מסביר ברוכים.



רבים מהרוכשים לא מודעים לדירות שניתנות לקנייה ולמכירה ונראות כמו נכסים נטולי בעיות, אבל מבחינה מימונית הבנק לא מאשר לקחת בגינן משכנתא. דוגמאות נוספות שצריכות להדליק נורת אזהרה הן: דירות שהורחבו באופן לא חוקי על ידי סגירת מרפסות, שעליהן יש צו הריסה בטאבו; דירות המחלוקת לכמה דירות קטנות, ללא היתר חלוקה; דירות שבנויות במושע (קרקע שיש לה מספר בעלים שונים) ודירות שנמצאות בתהליכים של העברה בין מנהל מקרקעי ישראל לטאבו.