מנהלת המכירות של SEB: "ישראלים מצפים לתשואות של שתי ספרות לפחות"

SEB ניהול נכסים, בנק אירופי שמקורו בשוודיה, מגייס כ-350 מיליון יורו להשקעות בנדל"ן באסיה. ב-2006 ניסתה החברה לחדור לשוק הישראלי עם שתי קרנות סולידיות שהציעו תשואות הנמוכות מ-10%, ונכשלה.



"כשמדברים עם משקיעים ישראלים הם מצפים לתשואות מינימליות של שתי ספרות - אפילו של 20%". מסבירה רנטה הסנאוור, מנהלת מכירות בשווקים חדשים של SEB,



"כשהצענו תשואה של 10%, באסיה חשדו בנו בטענה שאם נכנסים לשוק הנדל"ן האסייתי רוצים תשואות גבוהות בהרבה. זו תופעה שלא רואים אותה בארצות אחרות, הספרדים, לדוגמה, מרגישים מאוד נוח גם עם מוצרים 'משעממים'".



הפיתוי בהשקעות נדל"ן המניבות תשואות גבוהות אמנם גדול, אבל יש לזכור שהשוק המוסדי משקיע את כספי הפנסיה של תושבי ישראל בשווקים מסוכנים. "אי אפשר לנצח כל הזמן וקרנות הפנסיה לא יוכלו להמשיך לקחת כאלה סיכונים", מנתחת הסנאוור, "בגרמניה יש רגולציה על קרנות הפנסיה והן לא יכולות לעשות דברים כאלה. אני משוכנעת שההתנהגות הזו תפסיק בעתיד, אני לא מכירה שום מדינה בעולם שמתנהגת כך".



הסנאוור הגיעה לישראל בשבוע שעבר, ביחד עם צ'או צ'וי-סון, מנהל הקרן, לסבב פגישות עם משקיעים מוסדיים במטרה לגייס כ-350 מיליון יורו עבור הקרן האסייתית. החברה מיוצגת בישראל באמצעות בית ההשקעות קוקרמן. המילים היחידות שהמשקיעים הזרים למדו בעברית הן "ועדת בכר".



הסאנוור: "לאור רפורמת בכר כל החסמים של השקעות המוסדיות בהשקעות זרות הוסרו. יותר מ-90% מהנסכים שמנהלים המוסדיים מושקעים בשוק ההון ומשרד האוצר מחייב לעשות פיזור גיאוגרפי כדי להקטין את הסיכון של הפורטפוליו".



כמו חברות אחרות שנכנסות לשוק הישראלי גם הסנאוור וצ'וי-סון התפעלו מאהבת הסיכון שיש למשקיע הישראלי "משקיעים ישראלים רוצים להיכנס לאסיה. דעתי האישית היא שהם אוהבים לקחת סיכונים ומחפשים תשואות גבוהות" אומרת הסנאוור "הישראלים גם משקיעים ישירות בנדל"ן בעצמם. לרוב המשקיעים יש כבר חשיפה להודו, שזה די נדיר באירופה".



בעיקר סין ויפאן



הקרן תפעל בעיקר בסין, יפאן, סינגפור ודרום קוריאה ובהמשך היא תיכנס לשווקים משניים במאלזיה, בווייטאנם, בתיאלנד ובטיוואן. היא תשקיע במדינות מזרח אסיה בנדל"ן למגורים ולמשרדים.



60% מכספי הקרן יושקעו בנכסים מניבים ו-40% ביזמות ופיתוח של נדל"ן. בהמשך מתכננת SED לפתוח קרן אופורטוניסטית יותר שתפעל בשווקים של וייטנאם, מלזיה, תאילנד וטייוואן.



צ'וי-סון מציין את הקושי בהשקעה ישירה בשווקים האלה הנובע מחוסר ההיכרות עם השוק ועם תרבות עשיית העסקים ומהרגולציה הגבוהה של הממשלות.



לדבריו, "סין מאוד אטרקטיווית. 200 מיליון סינים יעברו בשנים הקרובות מהכפרים לערים ולכן הביקוש למגורים יהיה גבוה והמחירים יעלו. ואולם הממשלה רוצה למנוע בועה בשוק המגורים ולכן אסור לבנות דירות שהן גדולות מ-90 מ"ר. הממשלה מתירה לבנות רק דירות שהציבור הרחב יוכל להרשות לעצמו לרכוש אותן".



וייטנאם היא מדינה אטרקטיווית נוספת, בגלל המבנה הדמוגרפי שלה. 60% מהאוכלוסייה בה היא מתחת לגיל 25 "זו שכבת גיל מאוד צרכנית וזה מעיד על כך שהוצאות הצריכה במדינה יגדלו", מציין צ'וי-סון, "עם זאת המדינה מסוכנת כי השוק לא בוגר ואין בה נכסים מניבים טובים לקנייה". SEB מנהלת נכסי נדל"ן מ-89', וכיום היא מנהלת קרנות ונכסים בשווי כולל של כ-20 מיליארד יורו.