180 אלף דולר. זה המחיר הממוצע ב-2007 לדירת מגורים באשדוד. רק לפני שבע שנים היה המחיר הממוצע 123 אלף דולר. ערים כמו חולון ובת ים, שהיו יקרות מאשדוד בתחילת שנות ה-2000, מסתכלות עליה עכשיו מאחור. ובנוסף, הפער מהשכנה אשקלון הולך וגדל. עם זאת, חלק מהמומחים בשוק מעריכים כי תקופת העליות הגיעה לסיומה.
"בארבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בעיר בשיעור של כ-40%, כשעיקר הקפיצה היתה ב-2005 - כ-20%", אומרת ד"ר רינה דגני, העומדת בראש מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה.
כיום, בחלקים החדשים והיוקרתיים יותר בעיר - כמו רובע י"א, רובע י"ב, רובע ט"ו ואזור הסיטי - מחיר ממוצע של חדר הוא 60 אלף דולר. ברובעים הצפוניים, א'-ה', המחיר הממוצע לחדר הוא 35 אלף דולר. בניגוד לערים אחרות בהן יש פערים גדולים בין הביקושים לאזורים החדשים והיקרים לבין הביקושים לאזורים הישנים, באשדוד אפילו האזורים הישנים והזולים מבוקשים. הסיבה לכך היא הביקוש הגבוה לגור בעיר מצד אוכלוסיות מעוטות אמצעים כמו חרדים ועולים חדשים, שלוקחות חלק מרכזי בחיי העיר.
דגני יודעת גם לספר כי 6% מהאוכלוסייה בישראל הביעו בסקר שנערך ב-2007 רצון לעבור להתגורר באשדוד. עם נתון כזה, אין פלא שמספר התושבים בעיר עלה ב-20 אלף בחמש השנים האחרונות.
אז כמה תושבים גרים כיום באשדוד? תלוי את מי שואלים. במשרד הפנים מתעקשים על 225 אלף. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים על 20 אלף פחות. ראש עיריית אשדוד, צבי צילקר, צופה כי עד ל-2025 יגורו בעיר כ-300 אלף תושבים. במידה לא מבוטלת, האחראים לעליית המחירים באשדוד הם תושבי החוץ מצרפת שגילו את העיר בארבע השנים האחרונות.
"העיר רשמה בשנים האחרונות עליות מחירים מרשימות של 30% ויותר. גורם ראשון מבין מכלול של גורמים שהביאו לעליית המחירים הוא ה'פלישה' של היהודים הצרפתים שהגיעו בהמוניהם, ופקדו את הפרויקטים החדשים במרינה, וגם את השכונות הסמוכות - רובע הסיטי, י"ב, ט"ו וי"ז", מספר עורך מחירון הדירות לוי יצחק.
בחברת משה אביסרור ובניו, הבונה באשדוד, מספרים: "בפרויקט שלנו, 'גלי ים אשדוד', שבו אנו בונים 260 יחידות, כ-40% הם עולים מצרפת. באחרונה רכש עולה מצרפת שש דירות, אחת בכל אחד מהבניינים בפרויקט, בכמיליון יורו בסך הכל, וזאת כדי שלכל אחד מילדיו יהיה בית לגור בו אם יחליט לעלות לארץ. אשדוד היא אחת הערים היחידות שעדיין ניתן לקנות בה דירה שמשקיפה אל חוף הים במחירים שפויים. כשמוסיפים לכך את הקרבה למרכז, מבינים מדוע כל כך הרבה צרפתים רוצים לבוא לגור בעיר".
עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח. דמרי, הבונה בעיר כבר שנים רבות, מקיים בימים אלה חוגי בית בצרפת שם הוא נפגש עם יהודים מקומיים. לדבריו, "הקשר האישי הוא חשוב מאוד. כבר הבנו שהצרפתים אוהבים לקנות בקבוצות". דבוש מספר כי כ-70% מהצרפתים קונים בפרויקטים שלהם להשקעה ו-30% קונים למגורים. בדמרי וגם בחברת רסידו הודיעו באחרונה על כוונה להקים (בנפרד) מגדלי דירות של יותר מ-40 קומות במתחם הסיטי (מרכז העיר). פרויקט גבוה נוסף באותו אזור, המשלב קומות משרדים ומגדלי דירות, כבר מוקם על ידי חברת יחד הבונים.
המחירים בפרויקטים האלה יהיו גבוהים משמעותית מהמחירים הממוצעים בעיר, כשקהל היעד הוא הצרפתים.
"אשדוד יקרה מדי לתושביה"
לא כולם שותפים להערכות האופטימיות ביחס לעיר. לוי יצחק טוען כי בעיר מתפתחת בועת מחירים: "אשדוד נהפכה ליקרה מדי עבור תושביה. ישנם רבים שאינם קונים באשדוד, אלא מהגרים ליבנה או אשקלון. כל זמן שיש תושבי חוץ שאפשר למכור להם את הדירות במחירים הגבוהים האלה - המחירים נשמרים. אבל אם תושבי החוץ לא ירכשו את הדירות במחירים האלה, המחירים יירדו".
רון בן סימון מסוכנות רימקס טופ נכסים באשדוד מספר על האטה שנרשמה באחרונה בשוק המקומי: "גלי העלייה מצרפת שהגיעו בשנה האחרונה זיעזעו את שוק הנדל"ן באשדוד והקפיצו את המחירים. בתקופה האחרונה מסתמן איזון, והמחירים מגיעים לרמות ריאליות. העלייה מצרפת פסקה, ועמה ירדו הביקושים".
לבד מאוכלוסיית תושבי החוץ, יש באשדוד עוד שתי אוכלוסיות חשובות. הראשונה היא אוכלוסיית העולים ממדינות חבר העמים, שהגיעו בהמוניהם לעיר בשנות ה-90 ומהווים יותר מ-20% מאוכלוסיית העיר. בניגוד לערים אחרות בהן אוכלוסייה זו התרכזה בשכונות מסוימות בלבד, באשדוד התפזרה אוכלוסיית העולים בכל רחבי העיר.
אוכלוסייה אחרת, המהווה כ-15% מתושבי העיר, היא האוכלוסייה החרדית. זו מרוכזת בשלוש שכונות: שכונה ג' בצפון העיר, שכונה ז' וחלק משכונה ח'. מעבר לריבוי הטבעי הגדול של אוכלוסייה זו, היא גם מושכת תושבים מחוץ לעיר.
באשדוד מתקיים דיון ער לגבי צורת האכלוס העתידית של האוכלוסייה החרדית: "היה תכנון לבנות רובע נוסף למען החרדים במזרח העיר, אזור שיש בו מקום ל-11 אלף תושבים, אלא שתוכנית זו נעצרה נכון לעכשיו. עם זאת, התוכנית היא שבעתיד אזור זה יאוכלס על ידי הציבור החרדי", מספר ראש העיר צבי צילקר.
מפצלים כמו בתל אביב
הביקושים הגבוהים ועליית רמת המחירים בעיר מאלצים את צילקר להתמודד עם תופעה חדשה בעיר - פיצולי דירות. "באחרונה גילינו את התופעה הזו, ואנחנו ממש לא אוהבים אותה. אנשים לוקחים דירות קטנות ומפצלים אותן לשתיים ולשלוש דירות קטנטנות. אנחנו בודקים עכשיו מה לעשות עם התופעה הזו מבחינת האכיפה". תוכניות שצילקר דווקא כן היה רוצה לקדם הן פינוי-בינוי. כאלה יש כיום חמש בעיר והן נמצאות בשלבים שונים של תכנון וייזום. בעירייה מקווים שאלה יזרימו דם חדש לרובעים א'-ה', שרמת המחירים בהם נותרה הרחק מאחור. "תוכנית הפינוי-בינוי המתוכננת לרחוב רוגוזין, למשל, תהפוך אותו מרחוב שבנוי מאוד לא נכון לאחד מהרחובות היפים בישראל", טוען צילקר. מעבר לתוכניות פינוי-בינוי, היכולות לשפר מעט את מצבם של חלק מתושבי אשדוד, נראה כי הפערים ברמות המחירים בעיר יגברו. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, רן וירניק, צופה כי מגמת עליית המחירים בעיר תימשך בשנים הבאות, אך בצורה מתונה יותר: "במונחי מקרו אני לא צופה עליות מחירים היסטריות. ההערכה שלי היא שמרבית חלקי העיר יעלו ב-5% בלבד. עם זאת, באזורים הסמוכים לים, לרבות הסיטי, המרינה והשכונות הדרומיות העלייה יכולה לבוא לידי ביטוי בשיעור של 10%-15%". לוי יצחק נותן הערכות צנועות אף יותר: "אין סיבה ששוק הנדל"ן באשדוד יירד, אך אנו לא צופים עליות נוספות, אלא אם יהיה גל נוסף של תושבי חוץ שיגיעו לאשדוד בהמוניהם".
אשדוד רושמת ארבע שנים רצופות של עליות במחירי דירות שהגיעו לרמות שיא
גיא ליברמן
23.11.2007 / 11:09