איך מתן משכנתאות בעדוד המדינה ללווים בעייתיים גרם לאלפים לאבד את ביתם?

מעשה בפקיד, אב לשלושה ילדים, שמשתכר 5,000 שקל בחודש ולקח משכנתא עם החזר של 3,750 שקל בחודש. לא צריך לנחש יותר מדי כדי לדעת מה קרה בסוף - הוא ומשפחתו פונו מהדירה. מעשה במשפחה בת 5 נפשות, שהכנסתה מגיעה ל-3,800 שקל בחודש, שלקחה משכנתא עם החזרים חודשיים של 1,800 שקל בחודש. גם כאן הסוף המר היה צפוי וידוע מראש.



עם היוודע ממדי משבר הסאב פריים האמריקאי, אותו משבר שבמסגרתו נתקעו בנקים למשכנתאות עם לווים רבים שאינם מסוגלים לעמוד בהחזרי המשכנתאות שלהם, הזדרזו בנקים למשכנתאות בישראל להרגיע ולהגיב, ש"אצלנו זה אחרת", ושאין סיכוי שבמציאות הישראלית יתרחש משבר דומה. אבל מחקר שיצא באחרונה על כשלים בפירעון משכנתאות בישראל מעלה מציאות אחרת לגמרי, לפיה בעולם המשכנתאות הישראלי קיים רובד לא מבוטל של לווים שאינם יכולים לעמוד בפירעון המשכנתאות ושל כשלים מערכתיים שמביאים רוכשי דירות למצב שבו אינם יכולים עוד לעמוד בהחזרים החודשיים.



המחקר, "הלוואות משכנתא בישראל כשלים בפירעונן", נכתב על ידי ד"ר גילת בן שטרית ופרופ' נעמי כרמון במסגרת המרכז לחקר עיר ואזור בטכניון, ובהזמנת משרד הבינוי והשיכון. הנתונים עליהם מתבסס המחקר אמנם לקוחים מהמחצית הראשונה של העשור, אולם ניתן להסיק מהם גם על ימים אלה.



בדיקת שיעורי המפגרים בתשלומי המשכנתא בישראל, מגלה עלייה עקבית מ-5.1% מכלל העסקות ב-99' ל-6.7% ב-2003. "נתונים אלה מעידים על עלייה ניכרת בהיקף הבעיה", כותבות המחברות. עם זאת, ישראל אינה המדינה היחידה שצריכה להתמודד עם בעיות של ריבוי פיגורים בתשלומי משכנתאות. מחקרים שנעשו במערב אירופה מעלים כי בפינלנד וביוון נרשם בשנות ה-90 ותחילת שנות האלפיים שיעור גבוה של פיגורים. מחקרים הראו, כי מספר הפיגורים במשכנתאות תלוי במידת היות המדינה מדינת רווחה. כלומר, ככל ששיעור התמיכה שניתן לאזרח על ידי המדינה קטן יותר, שיעורי הפיגורים הולכים וגדלים.







אבל אצלנו המצב מיוחד. המדינה פעלה במשך שנים לעודד את תושביה לרכוש דירות, גם אם מצבם הכלכלי אינו שפיר. דוגמאות בולטות לכך הן המשכנתאות וההטבות שהורעפו על העולים שהגיעו ארצה בשנות ה-90 ועל רוכשי דירות באזורי הפריפריה, שזכו להטבות במסגרת חוק הנגב, ומבצעי שרנסקי, איתם והרצוג, במהלך שנות האלפיים. עוד מבצע כזה שנערך בשנים האחרונות הוא מכירת דירות למשתכנים במסגרת הדיור הציבורי.



מה שמאפיין את המבצעים האלה הוא שחלק גדול מהנעזרים בהם משתייכים לאוכלוסיות חלשות יחסית, שבאופן טבעי עלולות להתקשות לעמוד בהחזרים החודשיים. ואולם למרות זאת, המדינה מעודדת אותם לרכוש דירות, ואולי אף גורמת להם בעקיפין לאסון כלכלי. "למרבה התמיהה, מדיניות התמיכה הזו דווקא הצליחה בדרך כלל והמצב בארץ טוב למדי, בראייה כוללת", אומרת כרמון, ומדגישה את ה"תמיהה" על כך שהמדיניות הבעייתית לא הביאה למצב חמור יותר.



חלק גדול מהמבצעים האלה היו מוגבלים לזמן קצר, ובן שטרית וכרמון מביעות חשש, שההגבלה הזו עלולה היתה לעוות את החלטות משקי הבית ולהאיץ בהם לרכוש דירה ולתהחייב להלוואות במועדים שאינם מתאימים להן.







"הבעיה היא שלפני שיצאו למבצעים לא בדקו מה קרה במבצעים הקודמים ומה השפעתם על השווקים המקומיים ועל רוכשי הדירות", אומרת בן שטרית. ניתוחים חלקיים של המבצעים שנערכו במשרד השיכון העלו, שהמבצעים לא הצליחו להמריץ את שוקי הנדל"ן הרדומים בפריפריה. לגבי ההשפעות על הרוכשים לא בוצעה שום בדיקה.



המחברות מציינות גם בעיות מנטליות שנוצרו עם השנים אצל לוקחי המשכנתאות, שעה שטופח חוסר מודעות לסיכון שבלקיחת משכנתא. שנים רבות לא ידעו בארץ על כך שניתן לזרוק אנשים מהבית בגין אי עמידה בהחזרי המשכנתא. המדינה העמידה מנגנוני הגנה מוצקים, בצורה של חמישה אנשים שערבו להחזרי המשכנתא. במקרים של חדלות פרעון מצד הלווים, פנו הבנקים אל הערבים ודרשו מהם להשיב את החובות.



המצב נהפך לאבסורדי, שעה שלווים לא ניזוקו מהחובות שצברו, ומי שספג את המכה היו דווקא הערבים. לפיכך שונה החוק ב-92' והוא מטיל על הבנקים למצות את כל ההליכים המשפטיים עם הלווים, לפני שהם פונים לערבים. הבנקים, לפיכך, כבר מעדיפים שלא להסתמך על הערבים, ולהפעיל את מנגנון פינוי הלווים מהבית.



כל אלה גרמו לכך שהמדינה עודדה במשך שנים לקיחת משכנתאות על ידי לווים בלתי בטוחים, והאחרונים רכשו דירות, מבלי שהיו חשופים לסיכונים שעלולים להיגרם להם בגלל המשכנתאות.



בשנות ה-90 הדברים כמעט שלא הורגשו, עקב הפריחה והשגשוג. אבל כשהמשק החל להיחשף להליך הגלובליזציה ושורה ארוכה של מפעלים ועסקים נסגרו, בתוספת למיתון חריף שנרשם בו ולגידול באבטלה - חלה הידרדרות במצבם של לווי הסאב פריים. במיוחד נכונים הדברים לגבי עובדים בעלי השכלה נמוכה, שירידת השכר שהם ספגו החל בסוף שנות ה-90 היתה דרמטית. התוצאה של כל זה - גידול מתמיד בשיעורי הפיגורים בהחזרי המשכנתאות, וככל הנראה גם גידול בשיעורי פינוי אנשים מדירותיהם, אם כי גם כאן נתקלו החוקרות בבעיה להשיג נתונים בדוקים.



בן שטרית אומרת כי מצבם של הלווים שמעקלים את בתיהם בישראל גרוע יותר מארה"ב. בארה"ב הסיכון מתמצה בעיקול הבית. בישראל הלווים עשויים להישאר בעלי חוב לבנק גם לאחר עיקול הבית ומכירתו על ידי הבנק.



האם ניתן לחזות מראש, שמשפחה שלוקחת משכנתא תיקלע לקשיים בהחזרים? כאן מגיע הנתון המדהים ביותר של המחקר: 40% מכלל הפיגורים בהחזרי המשכנתא נרשמים כבר בשנה הראשונה ללקיחתה; 63% מכלל הפיגורים בתשלומי החזרי המשכנתא נרשמים בשלוש השנים הראשונות ללקיחתה. במלים אחרות, בחלק גדול מהמקרים ניתן היה לדעת מראש, שלוקחי המשכנתא אינם בשלים, או יתקשו להחזיר אותה. הנתון הזה מזכיר קצת את משבר הסאב פריים האמריקאי.



"רמת הבקרה על לווים שבנקים למשכנתאות עורכים משתנה מעת לעת", אומרת בן שטרית. "לפעמים הם מאוד קפדניים בבדיקות היכולת של הלווים לעמוד בהחזרים ולעתים, בדיוק כמו שקרה עכשיו בארה"ב, הם מעלימים עין. מקרה מפורסם הוא כל מעשי התרמית שבוצעו בקרב עולים חדשים בעשור הקודם, שכללו, בין היתר רכישת ערבים בכסף. הרי הבנקים, לו רצו, היו יכולים באמצעות הצלבה פשוטה להיווכח שערבים מסוימים מחויבים לעשרות אנשים, ולמרות זאת איפשרו את ההליכים האלה. כך קורה מפעם לפעם, שאנשים שמראש ניתן לדעת עליהם שלא יוכלו לעמוד בהחזרים, מקבלים משכנתאות".



שני הלווים שתוארו בפתיח של הכתבה רואיינו על ידי בן שטרית במסגרת המחקר. בן שטרית ריאיינה 10 לווים נוספים שהגיעו למצב של חדלות פרעון, והציגה את השאלה באיזו מידה ניתן היה לחזות מראש את הכישלון.



לגבי מחצית מהם, שישה במספר, התשובה היתה שהכישלון היה בלתי צפוי מראש. בשלושה מקרים נרשמו גירושים, שדירדרו את המצב הכלכלי המשפחתי; במקרה אחר היתה זו מחלה שגרמה למצב, ואילו בשניים אחרים הסתבכות בחובות שאינם קשורים לדירה דירדרה את הלווים.



מתוך ששת המקרים האחרים, בשני המקרים שתוארו בפתיח הכישלון היה ידוע מראש; גם מקרה אחר שבו ההכנסה המדווחת למשפחה בת ארבע נפשות הגיעה ל-1,500 שקל ואילו תשלום המשכנתא הגיעה ל-1,776 שקל, הוגדר, כמובן, כצפוי; עוד סיפורים שבהם כישלון הפירעון היה צפוי מראש: משפחה עם הכנסה של 5,200 שקל בחודש שהתחייבה להחזרים של 2,000 שקל ומשפחה בת 3 נפשות, עם הכנסה של 3,500 שקל שהתחייבה לתשלום משכנתא של 2,800 שקל.



בנוסף לשאלה מה פתאום אישרו הבנקים ללווים הללו לקחת משכנתא, צריכה לבוא שאלה, מה פתאום הם החליטו לקחת משכנתא? חלק מהתשובה לשאלה הזו מגיע בנתונים הבאים: בדיקה של ההלוואות בפיגור שנרשמו ב-2004 מעלה, כי כמעט 40% מהנקלעים לקשיים בהחזרי המשכנתא הם זוגות צעירים; 16% מהם הם עולים מבריה"מ, ואילו תושבי אזורי פיתוח, שנחשבים לקהל בעייתי, מהווים רק 2.8% מאותה קבוצה.



"אנשים, במיוחד זוגות צעירים, לא מבינים את המשמעות, ולא קולטים שמשכנתא צריכים להחזיר. הם לא מבינים, שמהרגע שבו הם נקלעים לפיגורים, הסחרור למטה מהיר מאוד", סבורה בן שטרית.



"אנשים נוטים להרפתקנות בלתי מתקבלת על הדעת, מתוך אמונה ש'יהיה טוב"", גורסת כרמון. "לפעמים זה באמת נגמר טוב, אבל לפעמים לא. כאן צריכה להיות מערכת שלא תאפשר להם לעשות את זה, אבל היא לא תמיד נמצאת במקום".



בן שטרית וכרמון מסיימות בשורה של המלצות לשינוי הליכי מתן משכנתאות, ובראשן ביטוח של משכנתאות, שיבטחו את הנופלים. "יש כאלה שדורשים מהממשלה להחזיר את המצב של מעורבות ממשלתית במתן משכנתאות", אומרת בן שטרית. "יש ארגונים חברתיים שרוצים לאפשר לאוכלוסיות חלשות לקבל יותר משכנתאות, ואלו פתרונות שגויים. ראשית לכל, מי שרואה מה קורה במוסדות החינוך ובבתי החולים, יכול להבין שהמדינה לא תשקיע יותר במשכנתאות. מעבר לזה, גם האנשים הללו חייבים להבין שמשכנתא אינה מתנה. משכנתא צריך גם להחזיר".