המספרים של יגאל אהובי: 30 מיליארד שקל, 10 שנים

מה אנחנו יודעים על יגאל אהובי? מעט מאוד. בשנה-שנתיים האחרונות הוא כבש כמה כותרות בעקבות ההשתלטות שלו על חברת הבורסאית והעסקות שהוא הוביל בחו"ל. ואולם מספרים של ממש אין, וגם היקף פעילותו לא ברור. לא רק שאהובי אינו מתראיין, הוא גם לא מדבר לשיחות רקע עם משקיעים ועיתונאים - ולכן הערפל סביבו אינו מתפוגג.



זאת גם הסיבה שהדו"ח שפירסמה אתמול רבד לגיוס של 300-400 מיליון שקל הוא מעניין. הדו"ח חושף כמה פנים של עסקיו וכמה מספרים בולטים, ומגלה פרטים שלא ידענו על אחד מאנשי הנדל"ן הישראלים הגדולים בעולם. בדו"ח מתברר שאהובי החליט להפוך את רבד, שרכש בתחילת 2007, לפלטפורמה העיקרית לפעילותו.



אהובי פועל תחת חברת בלנהיים הפרטית, המוחזקת בידי נאמנויות שבבעלות משפחתו. בלנהיים היא חברה אנגלית, הפועלת בעיקר במערב אירופה, ועוסקת ברכישת נכסים מניבים, באחזקתם וניהולם. כמו כן נכתב בדו"ח שבלנהיים מוכרת חלק מהנכסים לאחר כמה שנים, לאחר שהשיגה תשואה ראויה על ההון המושקע.



המספר הבולט ביותר לעין הוא שבעשר השנים האחרונות רכשה בלנהיים נכסים בשווי כולל של יותר מ-30 מיליארד שקל. זאת ועוד, בשלוש השנים האחרונות ביצעה הקבוצה רכישות בהיקף של כ-20 מיליארד שקל. בלנהיים מעסיקה בחו"ל צוות של כ-10 עובדים, מרביתם עובדים מקצועיים העוסקים בלווי העסקות של אהובי. החברה פועלת לרוב על פי האסטרטגיה, שבה היא יוזמת ומבצעת את העסקות בעצמה ולאחר מכן מצרפת שותפים ישראלים או זרים.



בדו"ח נכתב כי בלנהיים שיתפה בעסקות את החברות דלק נדל"ן, אלקטרה נדל"ן, דוראה, גירון וחברות הביטוח הפניקס ומגדל, וכן עם חברת. רוב העסקות של בלנהיים נעשו בבריטניה, שווייץ, גרמניה, שוודיה, קנדה והולנד.



בלנהיים גובה בדרך כלל משותפיה עמלה של 1.5%-2.5% מעלות הנכסים הנרכשים. כך שאפשר לדבר על הכנסות של 450-750 מיליון שקל לחברה שלו רק מעמלות בעשר שנים, ועל עמלה של 300-500 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות. בנוסף, משלמים השותפים המעורבים בעסקות מסים, עמלות בנקאיות, וכן תשלומים לשמאים, לנותני שירותים חיצוניים ועוד.



"שירותי מעקב נדל"ניים"



בהסכם בין רבד לבלנהיים יספק הצוות של בלנהיים לרבד שירותים, כגון מעקב אחר הנעשה בשוקי הנדל"ן בעולם, איתור עסקות, בחינת הנכסים המוצעים, ניהול מו"מ לקביעת מחיר הרכישה, וכן טיפול בצד המשפטי והפיננסי של העסקות.



על פי ההסכם בין הצדדים, בלנהיים תתחייב להציע לרבד לבצע עסקות בהיקף של לפחות 50 מיליון דולר בשנה. זאת, כשבחלק מהעסקות תציע בלנהיים לרבד לרכוש 100% מהנכס, ובחלק אחר חלק מסוים מהנכס כשהחלק האחר יוצע לצדדים שלישיים. אם דירקטוריון רבד לא יאשר רכישת נכס תמורת 75 מיליון דולר ויותר, אז בלנהיים תהיה רשאית לרכוש את החלק בנכס שהוצע לרבד.



ההסכם בין הצדדים יהיה לתקופה של חמש שנים, כשבגין השירותים שתעניק בלנהיים לרבד תשלם רבד לבלנהיים סכום חודשי קבוע של כ-80 אלף שקל (כ-10,000 ליש"ט). בלנהיים לא תהיה זכאית לקבל כל עמלה או החזר הוצאות מעבר לסכום זה, ואהובי עצמו לא יקבל אישית תגמול כלשהו מהסכום האמור. בנוסף, רבד לא תשלם לבלנהיים מעבר לכך.



כן סוכם בין הצדדים כי בלנהיים תתחייב בתקופת ההסכם לא לרכוש באמצעותה, או באמצעות חברות הבת שלה, נכסים במערב אירופה וקנדה, למעט מקרים חריגים. בכך למעשה אהובי הופך את רבד לפלטפורמה שבאמצעותה הוא יבצע עסקות נדל"ן בינלאומיות, ורק במקרים בהם רבד תתנגד יתבצעו העסקות באמצעות בלנהיים.



מהדיווח עולה עוד, כי אהובי מעביר חלק מהנכסים שרכש באמצעות בלנהיים, בגרמניה ובשווייץ לתוך רבד. רבד תרכוש מבלנהיים שישה בתי מלון הממוקמים בשש ערים בגרמניה, המשתרעים על פני שטח בנוי כולל של 76.6 אלף מ"ר ומשמשים מרכזי הדרכה והכשרת עובדים של חברת דויטשה טלקום. תמורת בתי המלון תשלם רבד לבלנהיים 6.7 מיליון יורו.



בנוסף, תרכוש רבד מבלנהיים כ-50% מהזכויות על קומפלקס מסחר ומשרדים הממוקמים על הקרקע בבעלות פרטית סמוך לברן, שווייץ, תמורת 11.1 מיליון שקל.



הטלטלות בשוק לא פסחו על רבד



אהובי רכש בתחילת פברואר 78.8% ממניות רבד - מחיר ששיקף לה אז שווי של 200 מיליון שקל. מאז הרכישה עלה שוויה פי שניים ל-400 מיליון שקל לאחר שכבר ביקרה בפסגות גבוהות בהרבה. עם זאת, הטלטלות שפקדו את השווקים בקיץ האחרון לא פסחו על מניית רבד, שירדה מאז השיא באמצע יולי ב-57%.



עסקים נוספים של אהובי בישראל כוללים את בית החולים הפרטי מדיקל סנטר בהרצליה, שאותו רכש תמורת 40 מיליון דולר, וכן מרכז מסחרי ברמת אביב שנרכש תמורת 12 מיליון דולר. בנוסף, התמודד אהובי על רכישת תנובה אך הפסיד לקרן איפקס הבינלאומית.



אהובי החל את הקריירה המקצועית שלו בתחילת שנות ה-80 כרואה חשבון, אך במהרה הבין כי הוא לא בנוי לעבודה המייגעת והמתישה של הכנת מאזני חברות, והוא מעדיף את תחום היזמות. הוא החליט לזנוח את הקריירה בתחום החשבונאי-פיננסי ולצאת לדרך העצמאית-היזמית בבריטניה.



העסקה הראשונה שביצע אהובי בבריטניה היתה ב-86', שבה רכש משרד בנורת'המפטון שהיה בבעלות הממשלה הבריטית תמורת 1.5 מיליון ליש"ט. במרוצת השנים המשיך אהובי לפתח את עסקיו בבריטניה ולבצע עסקות גדולות במאות רבות של מיליוני ליש"ט.



העסקות הבולטות שבהן היה מעורב אהובי בשנים האחרונות כוללות רכישת 138 חניונים בבריטניה תמורת 609 מיליון ליש"ט; רכישת 16 בתי מלון של רשת הילטון תמורת 3.3 מיליארד שקל; וכן חתימה על הסכם לרכישת 47 בתי מלון מריוט באנגליה, יחד עם שותפים נוספים, תמורת 8.7 מיליארד שקל. הונו האישי של אהובי נאמד ביותר מחצי מיליארד דולר.



קבוצת בלנהיים היתה מעורבת באחרונה, יחד עם החברות הבנות הזרות של דלק נדל"ן, בביטול עסקת הענק לרכישת 88 נכסים מניבים ושני נכסים בפיתוח של חברת ילמולי השווייצית תמורת 12.3 מיליארד שקל. העסקה לא הושלמה, לאחר שהשותפים הישראלים ביקשו מראשי ילמולי הנחה על המחיר המקורי. משום, שלטענתם בחודשים האחרונים היו שינויים מקרו כלכליים בשווקים המחייבים התאמות במחיר. ילמולי נאותה להעניק לרוכשים הנחה נמוכה משמעותית מזו שנדרשה, אך הרוכשים הודיעו לבסוף כי לא יבצעו את הרכישה. ילמולי רואה בצעדים של הישראלים הפרת החוזה, ומתכוונת לתבוע מהם פיצויים על כך.