איזו עיר אתם בוחרים

בעשור האחרון נדמה שטייקוני העסקים הישראלים לא מפסיקים לשחק במשחק
המונופול הגדול שנקרא "העולם". כולם קונים באינטנסיביות נכסי נדל"ן בחו"ל, רושמים
על שמם עוד גורד שחקים בניו יורק, עוד נכס בלונדון.



אבל לא רק אנשי העסקים הגדולים זורקים קוביות ומתקדמים בשוק הנדל"ן הגלובלי. בעשור האחרון גילה גם הישראלי ה"קטן" את השקעות הנדל"ן מעבר לים, רכש דירה (או יותר) בערים הגדולות
וקיווה שזו תניב לו תשואה גבוהה, רצוי פנומנלית.



לונדון וניו יורק, ברלין, טורונטו ומוסקבה - כל משקיע ראה לפניו את עיר
חלומותיו. יש מי שפנו ללונדון, הבירה הכלכלית של אירופה המושכת אליה חברות
ועובדים. אחרים חשבו שניו יורק, המרכז הפיננסי העולמי, היא שתניב להם תשואות
מדהימות.



יש שחשבו כי איחוד ברלין הוא מקפצת תשואות מבטיחה, אחרים בנו על מוסקבה
של תקופת ההפרטה, ויש כאלו שהאמינו כי היעד המתאים הוא דווקא טורונטו שהתאוששה
מהמשבר הכלכלי של שנות ה-90.



בפועל, חלק מהציפיות התגשמו במלואן, אחרות נכזבו. אם בלונדון לא הפסיקו המחירים
לנסוק, בברלין התגלה כי האיחוד לא יצר את התנופה המיוחלת. כמו בכל השקעה, גם כאן
השתנתה כמובן התשואה בהתאם לעיתוי הכניסה להשקעה ולעיתוי היציאה ממנה.



בניו יורק, שידעה עשור של עליות מחירים גדולות, נעצרה התנופה פעמיים, פעם אחת בעקבות אסון
מגדלי התאומים. מהצד האחר, ברלין, שחוותה עשור לא מבריק, נהנתה מבום נדל"ני קצר.



ובעוד הישראלים מביטים החוצה, גם כאן בארץ עלו המחירים בשתי הערים הגדולות.
תושבי חוץ - או נכון יותר, יהודי התפוצות - נהרו לשתי הערים בהמוניהם, ואם בתחילה
דובר על רכישת דירות מקלט מפני האנטישמיות הגואה באירופה, בעיקר בצרפת, כעת נראה
שהם קונים דירות גם לצורך השקעה.



מקור המשיכה של תל אביב - המקבילה המקומית של לונדון וניו יורק - הוא היותה מרכז
עסקים. בירושלים, לעומתה, אין מוקדי אטרקטיביות מסחריים אבל יש כותל. אלא שגם
כאן, כמו בחו"ל, לא כל מה שנראה מבטיח נדל"נית גם התגלה ככזה. למרות הדימוי
והבאז, מי ששם את כספו על הנדל"ן התל אביבי לא רשם (בממוצע) תשואה גבוהה במונחים
ריאליים.



במוסקבה, אחרי שנים של תשואות גבוהות במיוחד, התייצבו מחירי הדירות: ב-2007
הם עלו "רק" ב-9%, תשואה נמוכה יחסית ל-70% שנרשמו ב-2006. בעשור האחרון בניו יורק, עלו מחירי הנדל"ן במנהטן ביותר מ-200%. רק בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בקרוב ל-9%, אך
מנהטן כבר ידעה עליות מחירים שנתיות גבוהות יותר, של כ-20% ואפילו 40% (בשנת
2000).



בלונדון, הנתונים הרשמיים מצביעים על עלייה של כ-60% בעשור האחרון, אבל הערכות אומרות
ששוק דירות היוקרה שבמרכז לונדון נהנה מעליות גבוהות יותר, הנעות סביב 200%. ולבעלי
לב חלש, ההשקעה בנדל"ן בטורונטו אכן מומלצת. בעשור האחרון הניבו מחירי הדירות שם
תשואה שנתית ממוצעת של קרוב ל-7%, השוק לא מטורף ומפגין עלייה מתונה אך יציבה.



ברלין, הבום התחיל בשנות ה-90, בבנייה של מאות אלפי יחידות דיור, מתוך ציפייה לביקוש
הגובר. בין השנים 1995 ל-1997 נבנו בברלין יותר מחצי מיליון דירות בשנה, ב-2003
נבנו כ-200 אלף דירות, ב-2004 כ-280 אלף וב-240 2005 אלף יחידות. אלא שהביקוש לא
הגיע.



הכתבה המלאה מתפרסמת בגיליון דצמבר של מגזין TheMarker להזמנות חייגו 1-700-700-250