במדרוג מאמינים ביגאל אהובי: העניקו דירוג A2 - סיכון נמוך - לאג"ח בהיקף של עד 500 מ' ש' שבכוונת רבד לגייס

"ליגאל אהובי יש ניסיון ומוניטין רבים בהובלת עסקות שונות חובקות עולם בתחום הנדל"ן", כך מביעים בחברת הדירוג מדרוג את הערכתם כלפי אהובי - אשר הפך, החל ממארס השנה, לבעל השליטה בחברת הנדל"ן .



כלכלני מדרוג העניקו לרבד דירוג A2 (סיכון אשראי נמוך), לקראת גיוס איגרות חוב בהיקף של עד 500 מיליון שקל, שבכוונת רבד לבצע בקרוב. איגרות החוב שתנפיק רבד יהיו צמודות למדד המחירים לצרכן וייפרעו ב- 5 תשלומים שנתיים שווים, החל משנת 2010.

את הכסף שתגייס החברה, היא מייעדת בעיקר למימון פעילותה העסקית ברחבי העולם. את ההנפקה מוביל קונסורציום חתמים הכולל את פועלים אי.בי.אי, מנורה חיתום, פסגות לאומי חיתום ואפריקה ישראל חיתום.



במדרוג מבססים את הדירוג הגבוה יחסית שהעניקו לאג"ח של רבד, על מספר מרכיבים. ראשית, בעל השליטה אהובי, אשר לפי מדרוג "תורם תרומה אסטרטגית מהותית לפיתוח העסקי ולמיצובה הפיננסי של החברה".



כמו כן מציינים במדרוג לחיוב, כי הנכסים של החברה ממוקמים במדינות בעלות יציבות פיננסית ונהנים מתפוסה גבוה בקרב שוכרים בעלי איתנות פיננסית גבוהה - וכן נמצאים ברובם בבעלותה של החברה.



מבין הסיכונים האורבים לרבד, מציינים כלכלני מדרוג את תלותה של החברה במספר מצומצם של שוכרים, וכנגזר מכך את חשיפתה ליכולתם של אותם שוכרים לעמוד בתנאי הסכמי השכירות.



עוד כותבים במדרוג כי במידה שמסיבה כלשהי יחליט אהובי - הנחשב לדמות מפתח בחברה, מעורב בעסקות שונות ותורם לנגישותה של החברה לשוקי הון ולהשגת מימון בנקאי - לעזוב את החברה, עלולה להיות לכך השפעה שלילית מהותית על פעילות החברה.



סיכון נוסף הוא כי במערב אירופה, אשר בה שוק הנדל"ן קרוב לרוויה, עלולה החברה להתקשות באיתור עסקות אטרקטיוויות.



מבין הסיכונים הפיננסיים, מציינים כלכלני מדרוג את הגידול במבנה החוב של החברה, אשר עוד לפני גיוס האג"ח המתוכנן עמד על יותר מ-800 מיליון שקל.



בנוסף, כותבים במדרוג, כי "הדי משבר הסאבפריים (מתן הלוואות ללווים בעייתיים) מתפשטים לקנדה ולמערב אירופה - ועלולים להקשות בצורה משמעותית על נגישות חברות הנדל"ן למקורות מימון, כאשר גובה הלוואות נון-ריקורס (הלוואה אשר במסגרתה משועבד הנכס עצמו בלבד), יהיה נמוך מהמקובל עד היום".



עם זאת, מוסיפים במדרוג כי "הבנקים נוטים לתת הלוואות לאנשים בעלי רקורד חיובי" - ולכן, להערכת מדרוג, רבד לא צפויה להיפגע בצורה משמעותית ממשבר הסאבפריים.



היסטוריה ארוכה והרבה תקוות עם רכישתה על ידי אהובי



ההיסטוריה של רבד החלה בשנת 1951, כשהחברה החלה לפעול כפרטית ועסקה בביצוע עבודות קבלניות בתחומי ההנדסה האזרחית, אשר כללו בעיקר עבודות תשתית עבור גופים מוסדיים ופרטיים. החל משנת 1999, החברה הפסיקה לפעול בתחום הביצוע, והיא מתמקדת מאז בתחום הנדל"ן המניב.



לפני כ-4 שנים, החלה החברה לפעול גם מחוץ לגבולות ישראל, בעיקר בצפון אמריקה ובמערב אירופה.



בתחילת פברואר 2007 רכש אהובי 78.8% ממניות רבד מידי אבי גרין, תמורת כ-42 מיליון דולר, מה ששיקף אז לרבד שווי של כ-210 מיליון שקל. לאחר הרכישה החליט אהובי להפוך את רבד, שרכש בתחילת 2007, לפלטפורמה העיקרית לפעילותו.



כפי שפורסם לאחרונה ב-TheMarker בעקבות הדו"ח שהוציאה רבד - אהובי, הנחשב לאחד מיזמי הנדל"ן הישראליים המסתוריים והבולטים בעולם - פועל תחת חברת בלנהיים הפרטית, המוחזקת בידי נאמנויות שבבעלות משפחתו.



בלנהיים היא חברה אנגלית, הפועלת בעיקר במערב אירופה ועוסקת ברכישת נכסים מניבים, באחזקתם ובניהולם. כמו כן, נכתב בדו"ח, שבלנהיים מוכרת חלק מהנכסים לאחר כמה שנים, לאחר שהשיגה תשואה ראויה על ההון המושקע.

המספר הבולט ביותר לעין הוא שבעשר השנים האחרונות רכשה בלנהיים נכסים בשווי כולל של יותר מ-30 מיליארד שקל. זאת ועוד, בשלוש השנים האחרונות ביצעה הקבוצה רכישות בהיקף של כ-20 מיליארד שקל.



בלנהיים מעסיקה בחו"ל צוות של כ-10 עובדים, מרביתם עובדים מקצועיים העוסקים בלווי העסקות של אהובי. החברה פועלת לרוב על פי האסטרטגיה שבה היא יוזמת ומבצעת את העסקות בעצמה, ולאחר מכן מצרפת שותפים ישראלים או זרים.



במדרוג מציינים כי נכון לסיום המחצית הראשונה של השנה, החזיקה החברה 6 נכסים מניבים, אשר התפרשו על פני שטח של כ-88 אלף מ"ר, אשר בהתבסס על נתוני המחצית הראשונה של השנה, מניבים הכנסות בהיקף של כ-39 מיליון שקל בשנה.



מתוך 6 הנכסים, 4 ממוקמים במונטריאול, קנדה, המניבים לרבד הכנסות של כ-31 מיליון שקל וכן 2 נכסים נוספים בישראל (בתל אביב) ומניבים הכנסות שנתיות של כ-8 מיליון שקל.



בנוסף כותבים במדרוג כי רבד מחזיקה בבעלותה 5 קרקעות המיועדות למימוש - ארבע בישראל ואחת באנגליה, בשווי כולל של כ-50 מיליון שקל.



בחודשים האחרונים רכשה רבד קומפלקס הכולל מפעל, משרדים ואולמות תצוגה במונטריאול; שני בניינים של אוניברסיטת ברלין, גרמניה; ומבנה משרדים בברן, שווייץ. כל זאת, בהיקף השקעה כולל של כ-570 מיליון שקל.



במדרוג רואים לחיוב את כניסתה של רבד למדינות נוספות, כמו שווייץ וגרמניה, ומציינים כי כיום מתפלג הפיזור הגיאוגרפי של נכסי החברה באופן שווה ביותר בין קנדה (42%), גרמניה (32%), שוויץ (15%) וישראל (11%).



עם זאת, כותבים כלכלני מידרוג כי "יחס הפיזור של השימושים של החברה הצטמצם, כאשר מרבית הנכסים המניבים משמשים כמבני משרדים".



כלכלני מדרוג מוסיפים כי בכוונת רבד להמשיך ולפעול בתקופה הקרובה במדינות המתאפיינות ביציבות כלכלית ופוליטית, כמו קנדה, שווייץ, גרמניה - וכן בישראל. עם זאת, מציינים במדרוג כי בכוונת רבד להתרחב גם למדינות נוספות במערב אירופה .



במדרוג מוסיפים כי החברה בוחנת אפשרות לפעילות במזרח הרחוק, בארה"ב וברוסיה. עוד מציינים במדרוג כי כיום, אין לחברה מדיניות חלוקת דיווידנד ברורה, וכי החברה לא חילקה דיווידנדים ב-3 השנים האחרונות.



הסכם בין רבד לבין בלנהיים



בהסכם שנחתם לאחרונה בין רבד לבין בלנהיים, סוכם כי הצוות של בלנהיים יספק לרבד שירותים, כגון מעקב אחר הנעשה בשוקי הנדל"ן בעולם, איתור עסקות, בחינת הנכסים המוצעים, ניהול מו"מ לקביעת מחיר הרכישה, וכן טיפול בצד המשפטי והפיננסי של העסקות.



על פי ההסכם בין הצדדים, בלנהיים תתחייב להציע לרבד לבצע עסקות בהיקף של לפחות 50 מיליון דולר בשנה. זאת, כשבחלק מהעסקות תציע בלנהיים לרבד לרכוש 100% מהנכס, ובחלק אחר נתח מסוים מהנכס - כשהנתח הנוסף יוצע לצדדים שלישיים.



באם דירקטוריון רבד לא יאשר רכישת נכס תמורת 75 מיליון דולר ויותר, אז בלנהיים תהיה רשאית לרכוש את החלק בנכס שהוצע לרבד.



ההסכם בין הצדדים יהיה לתקופה של חמש שנים, כשבגין השירותים שתעניק בלנהיים לרבד תשלם רבד לבלנהיים סכום חודשי קבוע של כ-80 אלף שקל (כ-10,000 ליש"ט). בלנהיים לא תהיה זכאית לקבל כל עמלה או החזר הוצאות מעבר לסכום זה, ואהובי עצמו לא יקבל אישית תגמול כלשהו מהסכום האמור. רבד לא תשלם לבלנהיים דבר מעבר לכך.



כמו כן, סוכם בין הצדדים כי אהובי יעביר חלק מהנכסים, שרכש בגרמניה ובשווייץ באמצעות בלנהיים, לתוך רבד. רבד תרכוש מבלנהיים שישה בתי מלון הממוקמים בשש ערים בגרמניה, משתרעים על פני שטח בנוי כולל של 76.6 אלף מ"ר, ומשמשים מרכזים להדרכה ולהכשרת עובדים של חברת דויטשה טלקום. תמורת בתי המלון, תשלם רבד לבלנהיים 6.7 מיליון יורו.



בנוסף, תרכוש רבד מבלנהיים כ-50% מהזכויות על קומפלקס מסחר ומשרדים הממוקם על קרקע בבעלות פרטית סמוך לברן, שווייץ, תמורת 11.1 מיליון שקל.