בשנתיים האחרונות פרצה מודיעין קדימה - האוכלוסיה במקום נהפכה מבוססת ומחירי הדירות עלו מעל הממוצע הארצי

שילוב של פיתוחים תחבורתיים, תעשייתיים ומסחריים בסגנון קניון עזריאלי אמור למצב את העיר מודיעין מחדש במעלה מדד היוקרה, מבטיחים אנשי נדל"ן, קבלנים וגם בעירייה. הבטחה יפה, רק שהיא נשמעת כבר 12 שנים. אלא שבתקופה האחרונה באמת קורה משהו במודיעין, אשר מעלה את הסיכוי לקפיצה במעמדה של העיר.







מודיעין היא סיפור מיוחד בנוף הישראלי. אחרי הכל, מדובר בעיר היחידה במדינה שנוסדה כשכל פרט בה מתוכנן מראש. העיר, שנמצאת באמצע הדרך בין ירושלים לגוש דן, מהווה אופציה למגורים בשביל יותר מ-50% מאוכלוסיית ישראל. אלה פרטים מוכרים, ולמרות זאת יש כמה דברים שחשוב לדעת על מודיעין לפני שרוכשים בה דירה ומצטרפים ל-65 אלף תושביה.



עד לפני שנה עמד המחיר הממוצע לדירה במודיעין על 191 אלף דולר (850 אלף שקל), כך לפי נתוני מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. מדובר במחיר ששיקף במידה רבה את הממוצע הארצי. השנה קפץ המחיר הממוצע בעיר והגיע ל-228 אלף דולר (939 אלף שקל). בדולרים מדובר בעלייה של כ-19%, ואילו בשקלים זו עלייה של 10%. השורה התחתונה: לראשונה בתולדותיה הצליחה מודיעין לצאת ממעגל הבינוניות ולהציג מספרים גבוהים באופן משמעותי מהממוצע הארצי.



2007, אם כן, היא ציון דרך היסטורי לעיר. ב-2005 היה ממוצע המחירים 173 אלף דולר (775 אלף שקל), מה שמוכיח כי בהחלט מדובר במגמה ולא בקפיצה חד-פעמית. "בשנים הראשונות בהן בנינו בעיר, לפני יותר מעשר שנים, קהל היעד ורוכשי הדירות בפועל היו בעיקר זוגות צעירים שהגיעו מערי הפריפריה ורכשו דירות קטנות בשל המחירים הנוחים. כיום רוכשי הדירות הם גם משפרי דירות ממודיעין עצמה וגם משפרי דיור מהערים הסמוכות, ירושלים והסביבה", אומר משה צרפתי, מחברת צבי צרפתי ובניו הבונה בעיר.



זהות התושבים היא אחד הנושאים המעניינים ביותר במודיעין. "אצלנו בבניין יש אנשים שהגיעו מרחובות, מרמת גן וירושלים - ואני יודעת גם על מישהו שבכלל הגיע מחו"ל. זה שונה מערים אחרות שיש להן היסטוריה של כמה עשרות שנים. פה אנחנו יוצרים את ההיסטוריה", אומרת מיכל המתגוררת בעיר זה שלוש שנים, לאחר שעשתה "עלייה" מתל אביב.



לפי נתונים שהציגה עיריית מודיעין, העיר אינה משפיעה בצורה משמעותית על אף עיר אחרת בישראל, בניגוד לדעה הרווחת שהעיר שואבת תושבים מירושלים. מאז הקמת מודיעין ב-95' עזבו את ירושלים כ-127 אלף תושבים, מתוכם כ-2% בלבד הגיעו למודיעין.



אז מי כן מגיע לעיר? כדאי להתעכב על שתי קבוצות. ראשונה היא קבוצת תושבי החוץ. מודיעין היא יעד חדש יחסית לאוכלוסייה זו: "הפדרציה הדרום אפריקאית החליטה להביא את העולים שלה למודיעין. המקום המועדף על תושבי דרום אפריקה הוא רעננה, אך המחירים הגבוהים של הדירות ברעננה וירידת ערך המטבע הדרום אפריקאי הביאו את יהודי דרום אפריקה לחפש חלופה זולה יותר - וזו נמצאה במודיעין", מסבירים עורכי מחירון הדירות של לוי יצחק. לבד מאוכלוסייה זו, הגיעו בשנים האחרונות למודיעין גם יהודים מארה"ב, ארגנטינה וצרפת.



קבוצה שנייה ומעניינת לא פחות היא אוכלוסיית המבוגרים. אם בתחילת הדרך שטפו את העיר צעירים רבים שהריחו הזדמנות במודיעין, כיום ניתן למצוא בעיר מספר הולך וגדל של תושבים מבוגרים. עדיין לא מדובר בשיטפון: גילם של 25% בלבד מתושבי העיר הוא 40 ומעלה, ופחות מ-5% הם בני 60 ומעלה; אבל רבים מאנשי הנדל"ן בעיר יודעים לספר על סבים וסבתות שבאו בעקבות הנכדים: "רבים מהצעירים משכו אחריהם את ההורים ו/או את האחים והגיסים. במודיעין אנחנו רואים תופעה של בני משפחה אחת המתגוררים בשכנות ובקרבה זה לזה", מספרת סמנכ"לית חברת פלסים, מירי זלמן.



גם המתווך מוני הרשקו מסוכנות רימקס 2000 בעיר מעיד כי "ישנה במודיעין מגמה מעניינת: ילדים גורמים להורים להגיע בעקבותיהם וחבר מביא חבר. אוכלוסיות שלמות של ציבור אנגלוסכסי רוכשות בתים באותה שכונה".



מירי זלמן מספרת על תופעה מעניינת נוספת: "רבים מהרוכשים דירות משדרגים בתוך זמן קצר יחסית של שנתיים-שלוש לדירה יותר גדולה ומרווחת בתוך העיר עצמה. רבים מהצעירים שהגיעו לעיר התחילו בדירת 3 חדרים, ועם התרחבות המשפחה ראו בעיר מקום ראוי גם למגורים עתידיים, והחליטו לרכוש בה דירה מרווחת יותר".



תופעה זו היא גם חלק מהתחרות הגדולה שמאפיינת את מחירי הדירות יד ראשונה מול דירות היד השנייה. בניגוד למרבית הערים בישראל, אשר פונות כיום לפתרונות נוסח פינוי בינוי על מנת לחדש את עצמן, במודיעין הדירות הישנות ביותר הן בנות לא יותר מ-12 שנים. כך קרה שעל פי רוב דירות היד השנייה יקרות יותר מדירות חדשות: "התחרות הגדולה הוזילה את דירות היד הראשונה. בחלק מהמקרים היה צורך לחכות לאכלוס בטווח של 18 חודשים ויותר, ודירות יד שנייה היו זמינות, מאובזרות ומסודרות הרבה יותר", מסבירה זלמן את הפרדוקס. בשנה האחרונה, אגב, עמד הפער על כ-5% לטובת מחירי דירות יד שנייה.



הסבר לא פחות מעניין לעליית המחירים בעיר מספק מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון. לדבריו, לקריסת חפציבה יש קשר לנושא: "קריסת חפציבה מורגשת בעיר כיוון שהחברה מכרה דירות זולות בהר חומה באזור שהיווה חלופה לזוגות צעירים מירושלים. המחירים שחפציבה קבעה היו נמוכים, ואילצו גם חברות בנייה שבנו מסביב לשמור על רמות מחיר נמוכות. מיד עם קריסת החברה, עלו המחירים בפרויקטים וזו סיבה נוספת לעלייה במכירות במודיעין".



לצד הרוחות החיוביות הנושבות באחרונה בעיר, קשה להתעלם מכמה טעויות שנעשו בה, והגבילו את הפוטנציאל שלה: "ההחלטה לפתח את המע"ר (מרכז עסקים ראשי) סביב ואדי ענבה נדחתה עוד ועוד, ובפועל נוצרו רובעי מגורים מנותקים זה מזה, עם מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, ללא מרכז עירוני מתאים לעיר בסדר גודל שכזה", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין רן וירניק. לדבריו, אזור התעשייה במודיעין תוכנן באופן לקוי ולא כאזור תעשיות עתירות ידע מודרניות, כשרק מתי מעט מאוכלוסיית העיר מועסקים בו. לדבריו, "העיר הסתמכה עד כה רק על ציר תחבורה ראשי אחד - כביש 443 הפקוק לעייפה בשעות הבוקר, וגורם לנסיעה לתל אביב וגוש דן ליהפך לסיוט מתמשך".



יורם בלומנטל, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן העסקי "אינטר ישראל", ובני גפן, הממונה על תעשייה ולוגיסטיקה בחברה, אומרים כי פתיחת מרכז עזריאלי, מרכז העסקים החדש וקו הרכבת לנתב"ג ותל אביב יתרמו לפיתוח העיר. ואולם השניים צופים כי הדבר לא יפתור את "הבעיה הבסיסית של העורף התעסוקתי שחסר למודיעין".



לדברי גפן, "כבר כיום משתרכים טורי מכוניות ארוכים אל מחוץ לעיר בשעות הבוקר ובחזרה אליה בשעות הערב, והמצב רק יחמיר אם לא יימצא פתרון תעסוקתי אסטרטגי במקום. הסיבה לכישלון הצורב הינה שגיאה תכנונית קשה של אדריכלי העיר שהקימו את אזור התעסוקה בעיר במתכונת של פארק היי-טק בנוסח עמק הסיליקון, עם מבנים מצופים אבן וזכוכית, וזאת בזמן שחברות ההיי-טק לא רצו לעבור הנה והעדיפו את גוש דן".



גפן גורס כי ניתן לתקן את השגיאות שנעשו באמצעות התאמת אזור התעשייה ואכלוסו בחברות העוסקות בתעשיות מסורתיות.



בעיריית מודיעין מבטיחים כי הטעויות נלמדו וכי תשתיות שונות שנבנות כיום מעידות על כך. הכוונה היא לחיבורה של העיר בשנה האחרונה לתשתית הרכבת, כמו גם לפיתוח מערכת הכבישים הכוללת את פתיחתו של כביש מודיעין-נתב"ג-תל אביב, שיאפשר נסיעה ישירה למרכז תל אביב תוך רבע שעה. יחד עם חיבור מלא של מודיעין לכביש המהיר תל אביב-ירושלים ופתיחתו המתוכננת של כביש הרוחב החשוב 431, ישופר המצב התחבורתי בעיר. הקניון המדובר שעומדת לפתוח בעיר קבוצת עזריאלי אמור לתת מענה למחסור במקומות בילוי וקניות, ואף יגדיל את הפוטנציאל התעסוקתי.



על בסיס התפתחויות אלה צופה שמאית המקרקעין נחמה בוגין כי בעתיד תימשך מגמת עליית המחירים, אם כי היא אינה נוקבת במספרים: "בעתיד הקרוב תתפתח מגמת עלייה במחירי הנדל"ן במודיעין. כבר עכשיו, הביקוש לבתים ולדירות בעיר גבוה מן ההיצע. הצפי העתידי הוא ל-200 אלף תושבים, כמעט פי ארבעה מהמצב כיום".



בחברת לוי יצחק מסכימים עם ההערכה הזו, וחוזים "המשך ביקושים ועלייה ריאלית הדרגתית במחירים של כ-5%-8% גם ב-2008".