רק מעטים מאלפי האנשים שצועדים מדי יום בחלק הצפוני של רחוב אבן גבירול בתל אביב מודעים לקיומה שכונת סומייל הקטנה, שעל פניה הם חולפים. מעטים עוד יותר מחליטים לטייל בה. את השכונה, שמשתרעת בין הרחובות ארלוזורוב לז'בוטינסקי, מסתירים כמה סימנים נוסטלגיים של העיר: מגדל המאה עומד במרכזה, מצפון לו פלאפל הפנינה המיתולוגי, שנסגר, ואחריו נמצאת משתלה ותיקה.
די בהליכה קצרה בתוך השכונה כדי לראות את כולה. בפינה הדרום מערבית נמצא אזור המגורים. מדובר בשכונה ישנה ועלובה, עם בתים קטנים וחד-קומתיים, שקירותיהם מתקלפים. שכונה פשוטה, שקצת מזכירה מחנה פליטים. מעולם לא נסלל בה כביש ולא הוסדרה בה תשתית ראויה.
עם הכניסה לשכונה בולטת תחושת הניתוק המוחלט שלה משאר העיר. את השכונה, שנמצאת בפינה הדרומית של המתחם, קשה לראות מהרחוב. היא מוגבהת בכשני מטרים מעל למפלס המדרכה. החלק הצפוני של השכונה מוסתר על ידי משתלה שנמצאת בבעלות אחת המשפחות שגרות בה. לעומת הבנייה המסודרת בשאר העיר, בשכונת סומייל עומדים הבתים דבוקים זה לזה עד שקשה להבין איפה מתחיל האחד ומסתיים השני. הבתים, המחסנים והחצרות מעידים על בנייה אקראית ללא תכנון מסודר. בשאר המתחם פזורים מגרשי חנייה רחבים.
העזובה הזו מספרת סיפור היסטורי מרתק. כמו שכונות רבות אחרות בתל אביב, גם סומייל נולדה על חורבותיו של כפר ערבי מהמאה ה-19. עם השנים הלכה תל אביב, שנולדה בנוה צדק, והתקרבה אל הכפר, עד שלקראת הקמת המדינה כבר כמעט הגיעה אליו. "כבר בשנות ה-40 הגיעו לכפר תושבים ישראלים, שקנו את בתיהם מערבים", מסביר עו"ד סיני קהת, שמייצג כמה מהבעלים במתחם.
אבל ההשתלטות הישראלית על הקרקע התרחשה עם קום המדינה, בשעה שתושביה הערבים של תל אביב נטשו את בתיהם. על פי העדויות, הם היו בטוחים שלאחר הניצחון הערבי הגדול במלחמת השחרור, יוכלו לשוב ולפקוד את הבתים, אולם המציאות היתה אחרת וכתוצאה מכך הקרקעות עברו בהדרגה לידיים יהודיות.
"בשנות ה-50, האפוטרופוס על נכסי נפקדים רשם את הקרקעות על שם מדינת ישראל והתחיל לאכלס את האדמות בהליך בעייתי מבחינה משפטית. חלק מהתושבים פלשו לאדמות מאזורים אחרים, חלקם היו עולים חדשים וחלק קיבלו חוזה מסודר מהמדינה במחיר מגוחך או כמעט בחינם. חלק מהפולשים נרשמו כבעלי חזקה או זכויות או כדיירים מוגנים", מספר עו"ד קהת.
במסגרת חוסר הסדר הכללי, ששרר בשנות ה-50, גם רישום המקרקעין סבל מהפקרות והטבות למקורבים. ככל הנראה, בחסות החטא הזה הועברו הקרקעות מידי המדינה לבעלויות פרטיות, והבעלים החדשים החלו לסחור בקרקעות, שהתגלגלו מיד ליד. התוצאה - מקרקע שהיתה שייכת למדינה נולדה רשימה ארוכה של בעלים, חלקם חברות נדל"ן וחלקם בעלים פרטיים. עם הגופים הציבוריים שמחזיקים נתחים בקרקע נמנות בין השאר עיריית תל אביב, מדינת ישראל, קרן הגמלאות של עובדי ההסתדרות ואפילו המועצה המוסלמית ביפו.
ראש עיריית תל אביב דאז, חיים לבנון, חזה כבר ב-57' את תוצאות העברת הקרקעות לידיים פרטיות. במכתבו לשר הפנים הוא כתב: "בינתיים נודע לי שרשות הפיתוח ממשיכה למכור את אדמותיה אשר בשטח שיפוטה של עיריית תל אביב יפו לגורמים זרים. נראה לי אפוא, שאם לא יינקטו צעדים דרסטיים להפסקת הפעולות, אי אפשר יהיה למצוא פתרון לבעיה כאובה זו (משכנות העוני)".
בתוך המארג המורכב של הבעלויות נשארו תושבים, כמו יונה וטוביה תג'ר: משפחה שעלתה לארץ מתימן בתחילת המאה ה-20 והתיישבה באזור רחוב בלפור בתל אביב. בשנות ה-40, לאחר הפרעות, הצפינה המשפחה לכפר סומייל. אחד מילדיהם של בני הזוג מספר על "אנשים קשי יום, לא מקורבים, שלא הבינו מה זה לרשום את הבעלות שלהם בטאבו". בתוצאות מחדלי האבות נושאים כיום ששת בניהם, שעדיין גרים בשכונה עם משפחותיהם. על כתפיהם מוטלת כיום חובת ההוכחה לחזקה בקרקע - והם מנהלים מאבקים משפטיים ארוכים מול חברות הנדל"ן שחפצות לפנות אותם.
מולם, כמובן, נמצאים אנשי הנדל"ן. שהרי אין זה סוד - מתחם סומייל הוא פנינה בלב הצפון הישן של תל אביב. על מידת האטרקטיוויות שלו אפשר ללמוד מהמספרים הבאים: אפריקה ישראל, בשליטת לב לבייב, הרחיבה את הבעלות שלה בצד הדרומי של המתחם תמורת 27 מיליון דולר. היא רכשה זכויות ל-110 דירות, שהיו בבעלות עו"ד משה שוב. מחיר זה משקף שווי של כ-250 אלף דולר ליחידת קרקע לדירה. הדירות ישווקו במחיר התחלתי של 7,000 דולר למ"ר.
ב-2004 אושרה התב"ע (תוכנית בניין העיר) של מתחם סומייל, שחילקה אותו לשני חלקים: הצפוני והדרומי. היא קבעה בנייה של ארבעה מגדלים בני 45 קומות ובנייה נמוכה. בחלק הצפוני אושרו זכויות לבניית 436 דירות, ובחלק הדרומי אושרו 514 דירות: בסך הכל 950 דירות. לפי חישוב של דירה ממוצעת בגודל 110 מ"ר ולפי מחיר של 7,000 דולר למ"ר, מדובר על דירות במחיר התחלתי של לא פחות מ-770 אלף דולר לדירה. אם מכפילים זאת ב-950 דירות מגיעים ל-730 מיליון דולר. לא רע. המתחם מתוכנן על ידי משרד יער אדריכלים ומתכנני ערים.
הזנחה וחידלון
בעלי הקרקע נהנים גם מזכויות בנייה מוגדלות בשיעור של 522%: על כל דונם אפשר לבנות 5,220 מ"ר. הקרדיט לתב"ע המוגדלת מגיע לעו"ד משה שוב, שיזם ודחף את הליכי התכנון של המתחם בעשור האחרון. עו"ד שוב אינו רק הכוח המתכנן, אלא גם מחזיק בבעלותו קרקע במתחם הדרומי של סומייל, שרכש לפני יותר מעשור. עו"ד שוב מכר חלק מזכויותיו בקרקע לאפריקה ישראל, מתוך הסכמה שהיא זו שתוביל את הבנייה, הניהול והשיווק של הפרויקט.
מוסדות התכנון תיארו את זכויות התכנון כ"היקף העולה במידה ניכרת על זה הקיים באזור". מדוע זכה המתחם ליחס מיוחד בנושא זכויות בנייה? ההסבר המופיע בתוכנית בניין העיר הוא שהדבר היה נחוץ "על מנת לממן ולתמרץ את פינוי התושבים".
ואכן, יש אינטרס לקדם את פתרון המתחם שיש המכנים אותו כ"כתם של הזנחה וחידלון". לכן החליטה הוועדה המחוזית לאשר "זכויות בנייה מופלגות במסגרתן ניתן יהיה לפתור את נושא הפינויים". כלומר, חלק מסוים מהזכויות העודפות, ששוויין מוערך ביותר מ-100 מיליון דולר, מיועדות לפינוי התושבים.
לא ברור כמה מתוך הזכויות המוגדלות יועד לטובת קופת הפינויים. עיריית תל אביב ותוכנית בניין העיר מעולם לא ציינו מספר מפורש, שהיה יכול לפתור בנקל את בעיית הפינויים. כך נוצר שטח אפור, שבו הושארו השחקנים השונים לבדם כדי לפתור את בעיית הפינוי.
המפתח לבניית המתחם הוא הפינוי. אם יש דבר אחד שמוסכם על כל הכוחות הפועלים במתחם סומייל, הרי הוא החובה לפנות את השטחים התפוסים כתנאי לקבלת היתר בנייה. התב"ע של מתחם סומייל מתנה פינוי 65% מהתושבים כדי להוציא היתר בנייה לשליש מהזכויות בקרקע, פינוי של 85% כתנאי למימוש שני שלישים מזכויות הבנייה ופינוי 100% מהמתחם כדי לקבל את מלוא הזכויות במתחם. בנוסף נקבע באופן ספציפי לגבי החלק הדרומי, כי כדי לקבל היתר בנייה ראשון צריך לפנות את כל השטחים הפתוחים בפינה הדרום מערבית.
לנוכח המצב הסבוך, מדהים לשמוע את היזמים הפועלים במתחם מדברים בבטחה על יכולתם לפנות את התושבים. בחלק הדרומי של המתחם פועלות שתי קבוצות עיקריות: אפריקה ישראל בשיתוף עו"ד שוב ודנקנר השקעות. דנקנר הוא שחקן חדש יחסית, שנכנס למשחק לפני כשנתיים בעת שקנה את השעבוד על הקרקע מבנק דיסקונט. השעבוד נוצר לאחר שבעל הקרקע הקודם, מיכאל ציביון, נקלע לקשיים כלכליים.
כל חברה נדרשת לפנות את התושבים השוכנים בשטח שלה. קבוצת אפריקה ישראל טוענת כי השטח שלה פחות בעייתי מפני שנמצאים עליו רק משפחה אחת ובית כנסת. בשטח של דנקנר, שנמצא בפינה הדרום מערבית, נמצאים רוב תושבי השכונה.
אבל בדנקנר מספרים סיפור אחר. "אף אחד לא יכול לזוז במתחם עד שאני לא מפנה", טוען בצדק עופר זיו, המשנה למנכ"ל דנקנר השקעות. זיו אחראי על רוב הפינוי, והוא אופטימי לגבי העזרה שהוא יכול להשיג מצד שותפיו לחלק הדרומי לטובת הפינוי. הוא גם לא נמנע מלהיכנס למאבקי אגו עם אפריקה בשאלה מי יהיה זה שיוביל את הפרויקט. "דנקנר מתכוונת בהחלט להיות חלק דומיננטי בכל מה שקשור בתכנון, ניהול ושיווק הפרויקט. אנחנו רואים את עצמנו חלק בלתי נפרד מהפרויקט".
רגע אחרי הפגנת השרירים הזו מסכם זיו בצורה ריאלית את המצב: "אני מניח שבסופו של יום יהיה הסדר בין כל בעלי הקרקע. בסוף כולם רוצים לבנות, וכל אחד צריך את השני".
בנוגע למצב הפינויים אומר זיו כי בגבולות הגזרה שלו הוא מתמודד עם 15 משפחות. לגבי כמה מהן יש לו פסקי דין שמתירים לו לפנות את הקרקע גם ללא פיצוי כספי. בצדו השני של המתרס נשמעת גרסת התושבים. לדבריהם, יש קרוב ל-100 משפחות שיושבות בקרקע בעשורים האחרונים. בסומייל גם פרט אובייקטיבי, לכאורה, נתון לפרשנות. סביר להניח שהמספר האמיתי נמצא אי שם בין שתי הגרסאות.
יש גם מן משותף לאפריקה ישראל ודנקנר השקעות, הקבוצות הגדולות שפועלות בחלק הדרומי של המתחם. שתיהן בטוחות שהחלק שלהן קרוב יותר למציאת פתרון. לשיטתן, הצפון מורכב יותר ונמצא בפיגור תכנוני, מאחר שעדיין לא הופקדה התוכנית המפורטת שלו. ואולם במסגרת התחרות להיות הראשון שיניח אבן פינה בסומייל, טוענים בעלי הקרקעות בחלק הצפוני כי בדרום מדובר על פינוי מורכב יותר של מספר משפחות רב יותר.
אחת ההתפתחויות המעניינות שהתרחשו באחרונה בחלק הצפוני היא כניסה של שחקן חדש: אזורים בשליטת בוימלגרין. נראה שבוילמלגרין היה להוט לבנות בשכנות לשותפו העסקי לשעבר, לבייב. כדי למצוא אחיזה כלשהי במתחם בלי לרכוש קרקע, הוא רקם שיתוף פעולה עם התושבים שנמצאים בה. התושבים הסכימו למכור לאזורים הבטחה לפינוי הקרקע תמורת פיצוי בהיקף שעדיין לא נחשף. במלים אחרות, התושבים העניקו בלעדיות לחברת אזורים ולא יפנו את הקרקע לטובת שום יזם זולתו.
עתה מתמודדים השחקנים בצפון השכונה עם מציאות סבוכה. כדי לבנות הם יצטרכו לשתף פעולה עם אזורים. החברות העיקריות שפועלות במתחם הן ליברטי (לשעבר שק"ם נדל"ן), ויורוקום נדל"ן. לכל אחת מהן יש זכויות לעשרות יחידות דיור במקום, אבל לאף אחת מהן אין מספיק זכויות כדי להקים לבדה את המגדל הראשון. המצב הזה מחייב שיתוף פעולה של לפחות שתיים מהחברות, ואיחוד הזכויות שלהן.
כיום, בזמן שאלפי אנשים עוברים מדי יום באבן גבירול בבורות אדישה, יזמים רבים מחכים במתח לראות מי ימצמץ ראשון. אבל הכל יודעים שהאפשרות לקצור את הפירות עוברת דרך מתן פיצוי הוגן לתושבים.
הפיצוי העתידי: מאות אלפי דולרים למשפחה
מה יהיה גובה הפיצוי שיקבלו המשפחות המתגוררת במתחם סומייל עבור פינויין? זו שאלת עשרות מיליוני הדולרים, שהתשובה לה תלויה במידה רבה במספר המשפחות שגרות בסומייל. שלא לייחוס, יזמים מעלים חששות, שבין תושבי השכונה ישנם גם 'טרמפיסטים', שאינם מתגוררים באמת במקום, או שהגיעו להתגורר בו בציפייה לקבלת פיצויים.
ההיסטוריה הנדל"נית של הסביבה כוללת כמה פינויים. כך, למשל, קבוצת חבס, שבונה את מגדלי YOO במתחם פארק צמרת, שילמה בסוף שנות ה-90 440-500 אלף דולר לזוג במתחם פארק צמרת, שגם בו גרו משפחות פולשים. אחת המשפחות שפונו, משפחת נתח, שהחזיקה קרקע בשטח דונם קיבלה פיצוי של מיליון דולר תמורת הפינוי.
המפונים שגרו בשכונת גבעת עמל א' ברחוב פנקס, עליה עומדים כיום שלושת מגדלי אקירוב, קיבלו לפני כעשר שנים פיצויים בהיקף של 300-400 אלף דולר לזוג.
רק לצורך השוואה, בשכונת הארגזים, כל זוג נשוי קיבל דירה חליפית בת ארבעה חדרים בפרויקט שהוקם במקום, 50 אלף דולר ותקציב לדיור חלופי של 500 דולר לחודש במשך שלוש שנים.
ומה עתיד לקרות בסומייל? מחירי הדירות עלו בצורה ניכרת מאז שולמו הפיצויים בפארק צמרת ובגבעת עמל א', ולכן סביר להניח, שמפוני סומייל יקבלו הרבה יותר מאשר קודמיהם.
מאחורי רחוב אבן גבירול בתל אביב יש שכונה בשווי 700 מיליון דולר - ואתם לא שמעתם עליה
רז סמולסקי
14.12.2007 / 10:12