חברות פרטיות יכולות לשחק תפקיד מרכזי בהתאוששות שוק הנדל"ן, לדברי קבוצת טופלנד - אחת מחברות ההשקעה הפרטיות בנדל"ן הגדולות באירופה. לטופלנד קופת מזומנים של יותר ממיליארד ליש"ט באמצעותה אפשר לנצל את הקשיים בשווקים. בראיון הראשון שלו זה 15 שנים, תקף מנכ"ל טופלנד סול זכאי את השמועות בשוק לפיהן המשבר בשוק האשראי העמיד חברות פרטיות בעמדת פגיעות בפני עיקולים, ובלי יכולת לנצל אפשרויות רכישה בתקופה של תיקון בשוק.
"תרחישי יום הדין מאפילים על השווקים, והתפישה היא שחברות הנדל"ן הפרטיות בצרות", אמר זכאי בראיון לרויטרס. "אך המציאות עבור חלקנו שונה בתכלית. ידענו כי השוק ישנה כיוון, והתכוננו לכך", אמר.
אף כי קרנות השקעה בנדל"ן (REIT) ממשיכות לסבול מההאטה בשוקי האשראי וההשקעה הפרטית, טופלנד טוענת כי חברות נדל"ן פרטיות מסוימות היו בעמדה טובה יותר מיריבותיהן להתמודדות עם המשבר.
הונם של האחים סול ואדי זכאי, ישראלים לשעבר, בעלי חברת הנדל"ן והאחזקות טופלנד, מוערך ב-3 מיליארד דולר, ולפני כמה חודשים מיקם אותם הסאנדיי טיימס במקום ה-36 מבין עשירי בריטניה. עיקר פעילותה של החברה באנגליה, שם היא מדורגת כחברת הנדל"ן השישית בגודלה, עם ערך נכסים המוערך ביותר מ-6 מיליארד דולר. בבעלותה עשרות מבני מסחר משרדיים, אתרי נופש ומבני מגורים ברחבי אנגליה.
לאחים זכאי אין פעילות בישראל, למרות שמדי פעם עולה שם החברה בקשר לפרויקטים שונים. כך, למשל, ניהלה החברה מגעים בזמנו לרכישת שיכון ובינוי משרי אריסון. לאחר פרישת שלמה נלחמה מבנק הפועלים אוזכר שיתוף פעולה בינו לבין האחים זכאי בהשקעות בישראל. דבר מזה לא מומש, בסופו של דבר.
קופת המזומנים של החברה היא פרי אסטרטגיית מימון מחדש לטווח ארוך של נכסים, במסגרתה נערך פעמים רבות ארגון-מחדש של מבנה ההלוואות, כדי לנצל בצורה מיטבית את ערכם של נכסים שרשמו צמיחה בהון או בשכירות, ולהשיג תנאים טובים יותר להלוואות עתידיות.
פיינשל טיימס הכליל את האחים זכאי במסגרת רשימת המשקיעים המבריקים שידעו לצאת בזמן מהשקעות, זמן קצר לפני שאלו קרסו. טופלנד מכרה בכמיליארד ליש"ט את רשת הסופרמרקטים Tesco לפני ששוויה נפל.
זכאי אומר כי טופלנד הפסיקה כמעט לחלוטין לבצע רכישות בשוק הנדל"ן הבריטי בשנה האחרונה, על רקע ציפייה להאטה. במקום זאת, התמקדה החברה במכירת נכסים שלדעתה מחירם הגיע לשיא, ובכלל זה תיק הנכסים של טסקו.
זמנים קשים
אף כי זכאי טוען כי טיפשי להימנע מכלל חברות הנדל"ן הפרטיות, גם הוא חושד כי חלק ממתחרותיו עשויות למצוא עצמן בקשיים - לפחות עד ששוקי האשראי יתאוששו והתיאבון לסיכון יחזור.
"זמינות המימון היא הסיבה היחידה לתחרותיות הרבה של רבות מחברות הנדל"ן הפרטיות בשנים האחרונות", הוא אומר. "אך מרבית הבנקים יהיו מוכנים לתת הלוואות עכשיו רק אם תהיה להם גישה לתיק ההשקעות של החברה, והאינסטינקט שלי אומר לי שזה סיכון שרבים יודעים שאינם יכולים להתמודד עמו כעת", אומר זכאי.
לדבריו, "כוח הקנייה יצטמצם, ויביא במהרה לירידה במספר השחקנים הפעילים בשוק. אך דבר זה יבליט את החברות המובילות". זכאי הוסיף כי הוא רואה הזדמנויות נהדרות עבור טופלנד בשוק הנדל"ן הבריטי הנסוג, כמו גם בשווקים מתעוררים כמו סין, רוסיה והודו.
מלבד בריטניה, טופלנד מעוניינת לנצל גם ירידות מחירים בשווקים מפותחים יותר כגון מנהטן, גרמניה, שווייץ וסקנדינוויה, בהם היחס בין ההכנסה מהשכרת הנכס למחיר השוק שלו הגיע לרמתו הנמוכה ביותר.
"המחירים יורדים בכל השווקים האלה. בבריטניה ראינו את השוק יורד בכ-1% עבור נכסים מובחרים, ויותר מ-1.5% בנכסים במדרגה השנייה. להערכתי, הנכסים המובחרים ימשיכו לרדת ב-0.25%-0.5%", אמר.
לדבריו, טופלנד תנצל חלק משוויה למימון סדרת פרויקטים, בהם שיפוץ של אחד ממגדלי המשרדים הגדולים שלה בסיטי של לונדון, והשקת חברה בת שתשקיע באג"ח ותספק ליזמים מימון ביניים.
מי שחשבו כי רק לקרנות ה-REIT בבריטניה יש מגננות בפני התיקון בשוק, לא העריך כראוי את גמישותן של חברות הנדל"ן הפרטיות שלא רק מסוגלות לשרוד, אלא גם לפרוח בהאטה, אמר זכאי. "אנחנו יכולים לזהות הזדמנות, לבצע את הניתוח, לכתוב המחאה ולהחליף חוזים תוך ימים ספורים. אנחנו אפילו לא צריכים להיפגש עם הבנק אם אנחנו לא רוצים. כמה חברות ציבוריות יכולות לומר זאת על עצמן?"
שאלנו את סול זכאי לדעתו לגבי רמת הסיכון של חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות באירופה וכן לדעתו על שוק הנדל"ן הישראלי - ועל אלה השיב: רמות הסיכון של חברות נדל"ן ישראליות הפועלות באירופה היא גבוהה מאוד מכיוון שרובן ביצעו את השקעותיהן כאשר המחירים היו בשיא, אבל בינתיים ירד ערך הנכסים לפחות ב-15%. רמת הפגיעה בכל חברה תלויה ברמת המינוף שלה ובהסדרי המימון שלה עם הבנקים: חברות שתנאי ההלוואה שלהן מאפשרים הערכה מחודשת של שווי הנכסים נפגעו יותר ונמצאות בבעיה, אלו שתנאי ההלוואה אינם מאפשרים זאת נפגעות פחות.
לגבי שוק הנדל"ן בישראל, העריך זכאי כי הנכסים בה נמצאים פחות או יותר בערכם הריאלי מכיוון שהשוק לא עלה בשיעורים גבוהים כמו מרבית שוקי הנדל"ן בעולם.
סול זכאי: "תרחישי יום הדין מאפילים על השווקים והתפישה היא שחברות הנדל"ן הפרטיות בצרות"
רויטרס
14.12.2007 / 10:18