שרעבי: "מי שנכנס יש לו חזון ועודף כסף בכיס. המקום לא יישאר כך תמיד - יותר נמוך זה כבר לא יכול לרדת"

לכל דבר יש מחיר. אפילו לבית המחליא ביותר בישראל, זה שנמצא ברחוב פין 1 בתחנה המרכזית הישנה בתל אביב. הבית, שמוכר עקב היותו משכן לזונות, סרסורים ונרקומנים, נמכר באחרונה לקבוצת משקיעים. גם הבית הסמוך, בפין 3, נמכר למשקיעים. אין הוכחות טובות יותר לכך שהשוק התל אביבי ממריא.



שטחו של המבנה ברחוב פין 1 הוא 1,300 מ"ר. הוא מחולק ל-27 דירות, רובן ככולן משרתות את הזונות והנרקומנים שפועלים בסביבה, ולכמה יחידות מסחריות שנמצאות בקומת הקרקע.



המבנה היה נתון כמה שנים בכינוס נכסים אצל עו"ד שמואל סלפוי, לטובת בנק המזרחי ועיריית תל אביב, ובאחרונה מצאו בו כמה קבוצות משקיעים עניין רב, והגישו עליו הצעות מחיר. בסופו של דבר רכשה אותו חברת אליהו את שלום ניהול השקעות ויזמות נדל"ן, שתשלם לבנק 3.6 מיליון שקל ולעירייה כ-800 אלף שקל. הבניין ברחוב פין 3 נמכר ביותר ממיליון דולר, או כ-850 דולר למ"ר.



עם זאת, הסביבה שכלואה בין שתי התחנות המרכזיות עדיין נחשבת לפח הזבל של תל אביב: שכונות רעועות, בתים מתקלפים וטיפוסים דחויים. הפסיפס האורבני בשכונת נוה שאנן מורכב מנרקומנים ותחנות סמים, יצאניות, הומלסים ועובדים זרים. "צריך להיות אמיץ בשביל להשקיע באזור התחנה המרכזית", מסביר יזהר שרעבי, זכיין רימקס אינטרגריטי בתל אביב. "מי שקונה נכס צריך לקחת מישהו שישגיח עליו כדי שלא תיכנס לתוכו פעילות שוליים".



לכאורה אין תקווה רבה לשכונה, שמכילה את כל האלמנטים השליליים והקשים ביותר בחברה. אבל יש המקווים שעליות המחירים יוכלו לסחוף גם את המקום הכי נמוך בתל אביב. נווה שאנן תחומה בין פלורנטין, שהצטרפה מזמן למיינסטרים של תל אביב; אזור לבונטין, שהחליף את התדמית הזנותית שלו במתחם אופנתי; ורחוב הרכבת שנהפך למרכז משרדים.



שרעבי טוען כי "נווה שאנן נמצאת כיום איפה ששפירא היתה לפני שלוש שנים. אז גרו בה עובדים זרים וערבים ישראלים וכיום היא אטרקטיווית מאוד". לכאורה, יש דמיון רב בין שתי השכונות: שתיהן מרווחות, הבתים נמוכי קומה והרחובות רחבים. אלא שבנווה שאנן הסמים והזנות מבטלים את האפשרות לכניסתן של אוכלוסיות חזקות. "בנווה שאנן יש פשע ברמות נמוכות, לא מדובר במשפחות מאפיה. צריך לעשות מבצע ניקיון, אבל זה לא משהו שאי אפשר להתמודד אתו", אומר שרעבי.



נווה שאנן היא השכונה היחידה בתל אביב שהמשקיעים אמביוולנטים לגביה. היזמים האופטימים מייחלים למבצע משטרתי נוסח פרויקט ביעור הזנות של רודולף ג'וליאני ברחובות ניו יורק, או לתוכנית שיקום מהפכנית שתוביל העירייה כמו שקרה בנמל תל אביב. אחרים מודים שהם מתרחקים מהאזור כמו מאש. בכל שכונה אחרת הם חוזרים על המנטרה שהמחירים יכולים רק לעלות והאוכלוסיות החזקות לבטח ינהרו אליה. אבל בנווה שאנן אפשר למצוא ספקות גם אצל גדולי המאמינים בדרום תל אביב.



בצד החיובי, באזורים אחרים קשה למצוא נכסים במחירים נמוכים. מנתוני לוי יצחק עולה כי דירת שני חדרים בגודל 55 מ"ר ברחוב נווה שאנן נמכרה באחרונה תמורת 230 אלף שקל ודירת שלושה חדרים בשטח של 60 מ"ר עולה כ-275 אלף שקל. כן, מדובר בשקלים. דירות בגודל דומה במרכז תל אביב עולות אותו סכום בדולרים.



דבר נוסף שמושך את המשקיעים הוא בניינים שלמים שעומדים למכירה בשכונה. התשואות שאפשר להשיג על בניינים גבוהות מאלו של דירות בודדות. את הקומות מחלקים למספר רב של יחידות דיור קטנות, שגודלן נע סביב 15 מ"ר. קהל היעד העיקרי שלהן הוא עובדים זרים. ברחוב עין הקורא נמכר בניין ב-700 אלף דולר, המשקף עלות של 1,400 דולר למ"ר.



מי שמבקר בלב הזוהמה לא תמיד מבין מאיפה שואבים המשקיעים את התקוות הגדולות שלהם. "זה לא חלק מתל אביב", מסביר משקיע. "בגלל הנרקומנים באזור, המחירים נמוכים אבל גם סטודנטים לא יבואו לכאן, אנשים פרטיים בורחים. למשקיעים יש תשואות גבוהות, אבל גם הם בורחים לפעמים כי הם רוצים הכנסה פאסיווית ובעלות על נכסים בנווה שאנן כרוכה בהתעסקות קשה עם עובדים זרים".



בחברת לוי יצחק מספרים על משקיע שרכש בניין בנווה שאנן במטרה להרוס אותו ולבנות מגדל מגורים במקומו, אבל נכשל בפינוי הנרקומנים שגרו בו.



"מי שנכנס יש לו חזון ועודף כסף בכיס", מדגיש שרעבי. "המקום לא יישאר כך תמיד. השאלה היא רק מתי זה ישתפר. יותר נמוך זה כבר לא יכול לרדת".



עם זאת, לא פשוט יהיה להוציא את עולם הזנות והסמים ממתחם התחנה המרכזית. הזנות פורחת במקומות ריקים מפעילות לילית, ולכן אפשר למצוא שאריות שלה אפילו במתחם הבורסה, שבלילה מתרוקן מעובדיו. חוץ מזה, ג'וליאני חי בניו יורק ולא בתל אביב. אצלנו, שוטרים חמושים באלות לא עומדים בכל קרן רחוב.



תוכניות לשיפור המצב כבר קמו ונפלו בעבר. כך למשל תוכנית מתחם התחנות, שנהגתה במסדרונות העירייה. "זו היתה תוכנית אסטרטגית כוללת, שניסתה להתמודד עם התחנה המרכזית החדשה והמתחם כולו. עיקר התוכנית נגע בעובדים הזרים, שהם מקור לבעיות קשות", מסר דני קייזר, מהנדס העיר תל אביב לשעבר. את ההידרדרות באזור הוא תולה בתחנה המרכזית החדשה.



"לעירייה יש תוכניות גרנדיוזיות וצריכים סבלנות", מציין שרעבי. אחת מהן היא תוכנית לוינסקי, מזרחית לתחנה המרכזית החדשה. תוכנית לוינסקי להתחדשות עירונית או במלים אחרות, תוכנית לפינוי ובינוי, אמורה להביא לפינוי המבנים הקיימים ולהקמת בנייני מגורים ותעסוקה. התקווה היא להכניס בתי עסק לשכונה, ולייצר פעילות כלכלית וחברתית שתמשוך גם אוכלוסיות חזקות יותר.



התוכנית תעניק למשקיעים סל זכויות בנייה מוגדלות, שיאפשר את פינוי המבנים הקיימים ואת הקמת המתחם החדש. בנוסף לאלפי המ"ר שייבנו מחדש, מתוכננת גם כיכר עירונית רחבה ושטחים ציבוריים. בדומה לה, גם תוכנית מתחם הקונגרס מציעה התחדשות עירונית שאמורה לשפר את איכות החיים של התושבים באזור, לקדם את הפעילות העסקית ולשנות את אופי המתחם.



ומה בנוגע לתחנה המרכזית החדשה? התחנה הזו היא אחת האשמים העיקריים בהידרדרותו של האזור כולו. מפלצת בטון שקטעה את הרצף האורבני, גשרים ומפלסים שפלשו לתוך הבניינים הסמוכים ואלפי מטרים רבועים של מסחר עלוב. העירייה מתכננת לשנות את פניה של התחנה ולייעד אותה לשימושים מסחריים ותרבותיים. במסגרת התוכנית, שאושרה בוועדה המקומית, תוסט התנועה מהרחובות סביב התחנה ויוקם מגדל משרדים בן 20 קומות.



מדובר במתיחת פנים אמיתית לאזור שנמצא במצב ירוד מבחינות רבות. אבל לאור ההצלחה של העירייה והשוק להפריח מחדש אזורים אחרים כמו נמל תל אביב וגן החשמל, אולי יש מקום קטן לאופטימיות. הקושי האמיתי יהיה למשוך אוכלוסיות חזקות לאזור. מתחם של משרדים ותעסוקה מועיל לשעות היום, אך הוא יכול ללבוש פנים אפלות אם אין בו פעילות לילית תוססת. אזור שמתרוקן מאנשיו עם רדת החשכה מתמלא בפעילות של מין בתשלום. רק קהילה אמיתית ותנועה של אנשים בכל שעות היממה יכולה למגר את הפעילות השלילית הזו.



גלי הנדל"ן התפשטו באזורים סביב התחנות המרכזיות כמו פלורנטין ושכונת שפירא והפכו אותם לאטרקטיוויים לא רק בעיני המשקיעים, אלא גם בקרב אוכלוסיות צעירות ואפילו משפחות. אבל בכל הנוגע לאזור שבין שתי התחנות, נדרש הרבה יותר משוק חדש כדי לייצר הצלחה. עם זאת, התוכניות השאפתניות סביב התחנה המרכזית החדשה מעוררות תקווה גדולה. אם היא תתממש, אולי תדבק ההצלחה גם בתחנה המרכזית הישנה והיא תזכה לעדנה מחודשת.



הכל בגלל רוטשילד



"כל הטרנד היזמי שבאזור התחנות המרכזיות הגיע בעקבות עליות המחירים הגדולות של שדרות רוטשילד. מתחם לבונטין וגן החשמל באו לאחר מכן. בזמן האחרון מתנהלים מגעים לרכישת דירות בסמוך לגינת השרון במחירים של 1,500-1,700 דולר למ"ר, כשהתקווה היא להגיע לאחר מכן לרמות מחירים של 2,500-3,000 דולר למ"ר. באזור התחנה המרכזית הישנה המחירים נמוכים בהרבה, עקב המצב", מספר עו"ד אלי אשל, שטיפל בכמה עסקות באזור.



"אדם רגיל שמגיע לסביבה הזו, רואה מה שיש בה כיום ובורח. יזמים שמגיעים לשם מסתכלים לעתיד רחוק יותר, משום שמובן שהרשויות חייבות לטפל במה שקורה שם, ואז ניתן יהיה לשדרג ולשווק את הנכסים במחירים נאים", ממשיך אשל.



גם מסביב למתחם התחנות המרכזיות נרשמה התעוררות: בדרום, באזור הרחובות הר ציון ונוה שאנן; ובצפון, ברחובות העלייה ודרך מנחם בגין.



בית הקבלנים ברחוב מקוה ישראל היה בבעלות החברה הכלכלית של התאחדות הקבלנים, שבשליטת איש העסקים אריה פרידמן. באחרונה נמכר המתחם לחברת בנייני העיר הלבנה תמורת 10 מיליון דולר. המתחם כולל שני מבנים ושני מגרשים. המבנים מיועדים להריסה והעסקה חושבה לפי השטח שתוכנית בניין העיר מתירה להקים במקום - 7,000 מ"ר בייעוד למגורים ומלונאות. העסקה משקפת שווי של 1,500 דולר למ"ר מבונה.



מדוע פרידמן מכר את המקום, לאחר שרכש אותו ביוני 2006? המחשבה המקורית שלו, שגם באה לידי ביטוי בתשקיף שפירסם לשוק ההון, היתה לשדרג את המתחם ולהקים בו פרויקט דירות להשכרה, במחירים נמוכים. אבל עד מהרה הוא קיבל הצעות ממשקיעים למכור את הנכס תמורת 800-1,000 דולר למ"ר מבונה, כשבכל חודש גובה ההצעות עלה. כשהגיעו לסכום הנוכחי נשבר ומכר.



עוד דוגמה לעסקים במתחם הסובב את התחנות המרכזיות היא שטח של 500 מ"ר מבונה ברחוב י.ל. פרץ, שנמכר ב-1,550 דולר למ"ר מבונה. גם ברחוב הרכבת נרשמו כמה עסקות, בעיקר מצד משקיעים צעירים שרוכשים דירות לצורך השקעה. מחירי דירות משודרגות באזור יכולים להגיע ל-2,500 דולר למ"ר. "מדובר בשליש ממחירי הדירות בשדרות רוטשילד - וזאת הסיבה העיקרית לפריחה", אומר עו"ד אשל.



בין שתי התחנות המרכזיות המחירים יכולים להגיע כמעט למחצית מהמחירים הללו, מה שיכול לאפשר ליזמים מרווח נשימה ארוך יותר, עד לניקוי האזור והפיכתו למקום שאפשר לבנות עליו ולהתגורר בו.



כמו שהדברים נראים כיום, אורך נשימה ואופטימיות הם שני הדברים החשובים ביותר שבהם היזמים באזור צריכים להצטייד.