לוי יצחק: "למרות נתונים גיאוגרפיים מעולים, נגישות לים וכל הסיבות להצליח, שוק הנדל"ן בחדרה מדשדש שנים"

לזכריה וסמדר יש דירת שלושה חדרים במרכז חדרה שאותה הם מנסים למכור מזה ארבעה חודשים. "אני מעריך שעד כה פנו אלינו 20 אנשים שהתעניינו", מספר זכריה. "מתוכם נפגשנו רק עם שניים, ואין שום התקדמות נכון לעכשיו". השניים מבקשים למכור את הדירה - שאותה הם משכירים כבר כמה שנים במחיר של 300 דולר בחודש - במחיר של 78 אלף דולר (320 אלף שקל). נסו למצוא דירת חדר במחיר כזה באזור המרכז, ספק אם תצליחו.



"השוק מת", מצהיר שלמה, בעל דירה הממוקמת כחצי קילומטר מכביש 4, ברחוב ביאליק. לדבריו, הוא מנסה למכור את דירת ארבעת החדרים ו-135 המ"ר שלו זה כשנה: "עד כה דיברו איתי כ-30 איש, מעטים באו לראות. המחירים נמוכים, אבל כמעט אין קונים".



גם לדבורה יש דירת ארבעה חדרים, הממוקמת ברחוב חטיבת הנח"ל, שאותה רכשה לפני כחמש שנים ב-145 אלף דולר. "כיום, אם אני אקבל עליה 115 אלף דולר אני אהיה מרוצה", היא מודה.



השלושה מייצגים במידה רבה את התחושה של רבים מבעלי הדירות בחדרה. כל מי שמכיר את העיר יודע כי מדובר בנקודה כואבת ורגישה, של עיר שלה פוטנציאל מהגבוהים בישראל ליהפך לפנינה אמיתית.







"למרות נתונים גיאוגרפיים מעולים, נגישות לחוף הים וכל הסיבות הטובות להצליח, שוק הנדל"ן בחדרה מדשדש כבר שנים", מציינים סוקרי מחירון הדירות לוי יצחק שמוסיפים דוגמה מהחיים: "ברחוב בוארון, הסמוך לים ("קו ראשון") נמצא פרויקט גלי חוף. ב-2003 נמכרה בו דירת שלושה חדרים במחיר של 130 אלף דולר. אותה דירה נמכרה ב-2004 ב-125 אלף דולר, ובימים אלה ממש היא נמכרה שוב - ב-117 אלף דולר".



המחירים הנמוכים של הדירות בחדרה אינם מעודדים יזמים לבנות בעיר. די לציין כי משנת 2000 ועד היום הוצאו בנתניה הסמוכה פי-ארבעה היתרי בנייה מבחדרה, וכי ב-2006 נמכרו בחדרה 152 דירות בלבד - כאשר בנתניה נמכרו 1,176, בחיפה 238 ובכפר סבא 536.



אפקט חפציבה



שתי חברות בנייה גדולות בלבד ניסו לבנות בחדרה בעשור האחרון. הראשונה היא חפציבה. לחברת חפציבה היו תוכניות לבנות 1,000-1,400 דירות ב-17 מגדלים על חוף הים בחדרה. בסלוגן השיווקי של החברה לפרויקט נכתב כי הוא נמצא "בין מכמורת לקיסריה", סלוגן המעיד במשהו על כוחו השיווקי של המותג חדרה.



קריסת חפציבה הפילה במידה רבה גם את השוק המקרטע של העיר. רק בניין אחד מתוך ה-17 שביקשה החברה לבנות בפרויקט נמסר כחוק לקונים. שלושה בניינים אחרים שבנייתם החלה, לא הגיעו לכדי סיום. אחד מהם ניצב כמעט בשלמותו, כאשר רבים מדייריו מנסים לתפוס בו חזקה.



החברה השנייה, שעדיין לא אמרה נואש מלבנות בעיר, היא מליבו. לחברה יש תוכניות לבניית כ-1,500 יחידות דיור בין שכונת ניסן לשכונת בית אליעזר. החברה ביצעה עסקת קומבינציה באזור זה של העיר עם בעלי הקרקע לפני כחמש שנים, ומאז התוכנית תקועה בסבך הביורוקרטי.



"אמור להתרחש חילוץ פקקים ביורוקרטים - ואז נצא לדרך", טוען השבוע סמנכ"ל מליבו, פולי מיכוביץ'. הוא מסביר כי למרות חוסר ההצלחה להרים את הפרויקט עד כה, החברה עדיין מאמינה בעיר. את התחושה הזאת, כאמור, קשה למצוא אצל אנשי חברות בנייה מובילות בישראל.



"אין כיום הגירה חיובית לעיר. נתניה למשל היא עיר לווין שקולטת עלייה מערים שכנות, אבל חדרה לא עושה זאת - ולכן אנחנו לא מוכנים להיכנס לעיר בשלב זה", אומר בכיר באחת מחברות הבנייה הגדולות בישראל.



דברים דומים אומרת שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי. לדבריה, "חדרה פיספסה הזדמנויות רבות ליהפך מעיר שינה מנומנמת בין חיפה לתל אביב - לעיר מחוז מרכזית הנהנית משגשוג, פיתוח ועליית מחירים. "כמי שמלווה פרויקטים רבים ברחבי ישראל, אני נתקלת ברתיעה של יזמים מהשקעה בעיר. חדרה לא נמצאת כיום על המפה הנדל"נית - אין עתודות קרקע מיידיות לבנייה, אין פיתוח של שכונות חדשות ומודרניות ואין תכנון מקיף לאזורי תעסוקה ומסחר המתאימים לשנות ה-2000", אומרת טרייסטמן-אגמי.



מתכננת הערים והעומדת בראש מכון גאוקרקטוגרפיה, ד"ר רינה דגני, טוענת כי "חדרה לא מקבלת את מה שמגיע לה כעיר שנמצאת במיקום כל כך טוב". דגני מסבירה כי רמת האוכלוסייה הבינונית וההתחזקות של נתניה גורמות לדשדוש של העיר. "משפרי דיור מהאזור עוברים לנתניה, כי שם יש היצע גדול מאוד", היא אומרת. "מי שמחפש לשפר דיור מחיפה נעצר בבנימינה ולא מגיע לחדרה - וכך היא נשארת תקועה משני הכיוונים".



ליצור הייפ



מרק זאבי, מבעלי האתר "לגור" - העוסק בשיווק נדל"ן לתושבי חוץ, סבור גם הוא כי מצבה של חדרה אינו טוב, אך מציין כי שיווק נכון יכול לתרום רבות לשינוי המצב: "הייתי מצפה שגבעת אולגה תיהפך לפנינת נדל"ן", הוא אומר. "תושבי חוץ מחפשים כל הזמן מציאות נדל"ניות. כמו אשדוד ונתניה, שקרבתן למרכז וחוף הים שלהן מביאים לכך שהן נהנות מביקושי שיא ומעליית מחירים תמידית. אולגה נמצאת במיקום מצוין על הים ובמרחק 10 דקות נסיעה בלבד מנתניה, וכרגע עדיין לא גילו אותה. אני מאמין שפרסום ומיצוב ייצרו סביבה הייפ, כפי שקרה בנתניה שכנתה".



במשך השנים היו רבים כמו זאבי, שחשבו כי חוף הים של חדרה יעזור למימוש הפוטנציאל. כך היה במקרה של פרויקט כפר הים. מדובר בפרויקט שלמרות מיקומו הנדיר, על החוף ממש, סבל כמעט מכל בעיה אפשרית.



בעליו הראשונים של הפרויקט היו חברי קבוצת היזמים שתיכננה אותו לפני יותר מ-15 שנה. אלה מכרו עשרות דירות, אך חזרו בהם לבסוף מהעסקות. בתחילת שנות ה-90 לקח על עצמו היזם מריו לזניק את אתגר הבנייה והשיווק, והצליח לממש את רוב הפרויקט. הוא בנה את רוב כפר הנופש, למעט הבניין המרכזי, ומכר כשני שלישים מהדירות במחירים גבוהים. אלא שהפרויקט לא נחשב לסיפור הצלחה, ובחלוף השנים נטשו הדיירים את הכפר - או השכירו את דירותיהם לכל המרבה במחיר. לזניק עצמו נקלע לקשיים כלכליים ויצא מהתמונה.



לאחר מכן נרכש המקום על ידי חברת אספן, שבשליטת אליעזר פישמן. החברה ביקשה להגדיל את הבניין המרכזי ל-28 קומות, כאשר החברה להגנת הטבע הגישה התנגדות, שהתקבלה בוועדה המחוזית מחשש שהבניין, שנמצא במרחק של 100 מטר מהים, ייהפך ממלון לבניין מגורים, כפי שקרה בשאר הפרויקט.



ים והיי-טק



לא רק הנדל"ניסטים של כפר הים ביקשו להפוך את החוף למכרה זהב. מזה כשנתיים נמצאת העירייה במשא ומתן למכירת כ-110 דונם בחלק הצפון מערבי של העיר לחברת אסיה-ישראל במחיר של כמה עשרות מיליוני שקלים, מהלך שמעורר התנגדות עזה מצדם של רבים בעיר שטוענים כי בנוסף לבעייתיות של הליך המכירה עצמו, המחיר הנמוך שיתקבל מהעסקה הופך אותה ללא כדאית.



בעיריית חדרה משוכנעים שכל הבעיות של העיר עומדות להיעלם, ושהיא תיהפך בתוך זמן קצר לדבר הבא בישראל: "זה נכון שהעיר הלכה לאיבוד בין תל אביב לחיפה במשך שנים רבות, כאשר בזמן הזה עברה אותה נתניה", מאשר מהנדס העיר, בני ממקה, אך הוא טוען שכמה תוכניות ופעולות שמבצעת העירייה, עומדות להפוך את הקערה על פיה.



"בעבר היו חסרות תוכניות שהיו יכולות למצב את העיר כאטרקטיווית", הוא אומר. "אנחנו מתכוונים להפקיד בקרוב את תוכנית אגרובנק להקמת אזור מסחר והיי-טק ועומדים להתקדם בפרויקט של מליבו. שיפורים משמעותיים בתוך העיר, שבהם אנו עסוקים כעת, כמו הסדרת הפיאצה העירונית וסלילת כבישים פנימיים, יתרמו רבות לאיכות החיים וישוו לעיר חזות יפה יותר". לגבי חפציבה, מודה ממקה כי בעירייה ישמחו מאוד אם מישהו "ירים את הכפפה", ויציל את הפרויקט, שהזנחתו יכולה לעכב בשנים רבות את התפתחות האזור.



גם בקרב המתווכים מצאנו תקווה: "בשנה האחרונה בהחלט יש בעיר התעוררות המתבטאת בכמות עולה של עסקות נדל"ן, וזאת לאחר שנתיים קשות", מסביר זכיין אנגלו סכסון בעיר, נפתלי פלצינסקי. גם הקולגות מרימקס מאשרים: "חדרה מתעוררת. יש עלייה משמעותית, של עשרות אחוזים, בכמות העסקות המתבצעות על ידי תושבים המגיעים מחוץ לעיר בהשוואה לשנים קודמות", מספר זכיין הרשת בעיר, אבי קורש.