מה זה קרוב לתל אביב, עושה קולות של תל אביב ונראה כמו תל אביב, אבל בחיים לא יהיה תל אביב?

מאת אריק מירובסקי וגיא ליברמן



מה זה קרוב לתל אביב, עושה קולות של תל אביב ונראה כמו תל אביב, אבל בחיים לא יהיה תל אביב? רמת גן. כל המאמצים של ראש העירייה צבי בר ושל היזמים לשכנע את רוכשי הדירות, שהעיר שנמצאת מהצד השני של האיילון צריכה להיות דומה במחיריה לעיר הגדולה - נכשלו. רוכשי דירות היוקרה שמוכנים לשלם אלפי דולרים למ"ר כדי לגור בתל אביב אינם מוכנים להתפשר על רמת גן.



האדריכל אילן פיבקו מכיר יפה את המציאות הזו. המבנה הקרוי על שמו, שנמצא בצפון העיר, ליד נתיבי איילון, קדם אמנם לרוב מגדלי היוקרה התל אביביים וכלל רק 12 דירות, אולם הוא נתקל בבעיות שיווק לא פשוטות - ורק בתקופה האחרונה נמכרה דירת הפנטהאוז שלו במסגרת עסקה גדולה יותר, לאחר שעמדה ריקה במשך יותר מחמש שנים. בתל אביב, לעומת זאת, הדירות היקרות נמכרות כבר בשלבים הראשונים של השיווק.



"כמו בכל אזור, יש יישוב שנחשב יותר ויישוב שנחשב פחות, ולא משנה שהם גובלים זה בזה. לרמת גן יש דימוי פחות שיקי מתל אביב, ויזמים שמקימים בה פרויקטים יוקרתיים צריכים לקחת את זה לתשומת לבם", אומר פיבקו. "עד רף מחירים מסויים, אנשים יהיו מוכנים לקנות דירות יוקרה ברמת גן. ברגע שהרף הזה ייחצה ורמת המחירים תהיה זהה לזו של פרויקטים יוקרתיים בתל אביב - הביקושים יירדו".



וכך, בעוד מחירי דירות יוקרה במגדלים בתל אביב מגיעים לרמות של 6,000 דולר למ"ר ומעלה, ברמת גן המחירים מגיעים ל-4,500 דולר למ"ר בלבד - כי הכלל הנדל"ני הידוע, הדוגל ב"מיקום, מיקום, מיקום", מתייחס לא רק למיקום הגיאוגרפי אלא גם למיקום התדמיתי.







אבל לא כולם מסכימים עם פיבקו. ישראל גודוביץ', מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, טוען כי הבעיה אינה בעיר אלא דווקא במתחם, שלדבריו אינו מיועד ל"טעם הצרכן הישראלי". גודוביץ' מוסיף כי "השילוב בין תעסוקה ומגורים הוא בעייתי - הרי אף אחד לא ירצה לגור בבניין טויוטה ברחוב יגאל אלון בתל אביב. זה משהו פסיכולוגי: כשאתה קונה דירה במיליון דולר, אתה לא רוצה לגור במגדל משרדים. לובי נפרד למגורים ולעסקים יכול לפתור את הבעיה".



באזור פארק צמרת, אומר גודוביץ', הבינו את העניין. למרות המיקום הסואן ליד שניים מהכבישים הגדולים במדינה - איילון ונמיר - היזמים מנסים להקנות למתחם אווירה פסטורלית של שכונת מגורים: "הם מבינים שהצרכן הישראלי לא אוהב את השילוב של מגורים עם משרדים, ולכן המחירים שם גבוהים יותר בהתאם. העובדה כי המגדלים הם בתל אביב ולא ברמת גן לא רלוונטית בכלל".



ובכל זאת, רמת גן היא אזור מבוקש למדי בקרב קבלנים ויזמים. את ההסבר אפשר היה לקבל לפני כחודש בכנס שמאי מקרקעין באילת. מנכ"ל אפריקה ישראל למגורים, יורם קרן, סיפר מעל הבמה כי הסיבה שאפריקה ישראל רכשה בשנתיים האחרונות שמונה מגרשים ברמת גן היא כי "על אף שהעיר קרובה לתל אביב, מחירי הנדל"ן בה עדיין שפויים. קרקע ליחידת דיור ברמת גן עולה 90 אלף דולר, לעומת מחיר של רבע מיליון דולר באזור מרכז-צפון תל אביב". במילים אחרות, מחיר קרקע בתל אביב כמעט משולש מזה של קרקע רמת גנית.