האם מתפתחת בועה בשוק המבנים לשימור? בתוך חודש נרכש בית ברחוב אלנבי בתל אביב ב-3.2 מ' ד' ונמכר ב-5 מ' ד'

מאת גיא ליברמן ואריק מירובסקי



כסף גדול ממשיך לזרום לשוק המבנים לשימור בתל אביב, ובשוק הנדל"ן יש החוששים כי בענף מתפתחת בועה. עדות לכך התקבלה אתמול, כאשר בית עמנואל טובים שברחוב אלנבי 11 נמכר ב-5 מיליון דולר חודש בלבד לאחר שנקנה ב-3.2 מיליון דולר.



לבית ציפורן שבפינת הרחובות אחד העם ונחמני בעיר הגיעו הצעות קנייה במחירים כמעט כפולים מהמחיר שבו נרכש לפני פחות משנה. ערכו של בית שלוש בנוה צדק עלה ב-300% מאז 2001, כאשר נקנה ב-4 מיליון דולר, ל-16 מיליון דולר, המחיר שבו רכש אותו לפני כחצי שנה מריוס נכט, מבעלי צ'ק פוינט. כעת מעוניין בו המיליארדר הרוסי רומן אברמוביץ', שמוכן לשלם תמורתו כ-30 מיליון דולר.



בית עמנואל טובים נמצא במרחק של 100 מ"ר מהים. הוא בנוי על חלקה בשטח של 704 מ"ר וכולל שטח בנוי של כ-1,026 מ"ר. לפני חודשיים רכשה חברת בוני נכסים את הבניין ב-3.2 מיליון דולר מידי בעליו הקודמים, חברת בנייני העיר הלבנה. המוכרים העריכו כי רמת מחיר של 2,200 דולר למ"ר בנוי היא תמורה הולמת בעבור בית עמנואל טובים. אחת הסיבות לכך היא דרגת השימור המחמירה של הבניין, שתאלץ את הבעלים להשקיע זמן רב בתכנון והון גדול בעבודות השיפוץ.



עכשיו נראה כי החברה טעתה בשיקוליה: בסוף השבוע האחרון מכרה בוני נכסים את המבנה ב-5 מיליון דולר - ללא השבחה. הרוכש הוא איש העסקים אייל אנקורי, המחזיק בישראל בחברת אחזקות ופועל בתחום הנדל"ן ברומניה ובארה"ב. את אנקורי ייצגו בעסקה עורכי הדין דורון רוזנברג ולירן אוחנה. רוזנברג החמיא למוכרים על הסיבוב שעשו על הבניין. עם זאת, הדגיש, "אנחנו מאוד מרוצים ומרגישים שגם אנחנו נצא נשכרים מהעסקה".



בית עמנואל טובים תוכנן על ידי האדריכל אלכסנדר לוי בשנות ה-20 של המאה הקודמת. בדומה לבית הפגודה ברחוב מונטיפיורי 46, שגם אותו תכנן לוי, בית עמנואל טובים הוא אחד מסמליה של תל אביב. אנקורי הדגיש את משמעותו ההיסטורית-ארכיטקטונית של הבניין. "הרכישה אינה רק צעד מסחרי-עסקי", אמר. "במלאכת השיפוץ והשימור יושקעו כל המאמצים, כראוי לערכו התרבותי".



אנקורי אינו לבד בשוק הזה. בינואר 2007 רכש איש העסקים היהודי צרפתי איב ביז'ו, בשותפות עם עו"ד אמיר נחמד, את בית ציפורן שבפינת הרחובות אחד העם ונחמני ב-9.5 מיליון דולר. הנכס כולל בניין בן 1,500 מ"ר, הנחשב לאחד היפים בלב תל אביב, מגדל מים, ומגרש חניה עם זכויות לבניית 2,700 מ"ר נוספים.







ל-TheMarker נודע כי ביז'ו ונחמד קיבלו באחרונה הצעות למכור את בית ציפורן ב-18-19 מיליון דולר. ביז'ו אישר כי אכן התקבלו הצעות למכירת הנכס, אבל הכחיש כי מדובר בסכומים אלה. "כרגע הנושא אינו עומד על הפרק ואיננו מוכרים את הבניין", אמר.



מהי הסיבה לרתיחה בשוק המצומצם של המבנים לשימור? ביז'ו מסביר את התופעה במחסור גדול שיש בדירות יוקרה במבנים אלה בלב תל אביב. "פונים אלי רבים שרוצים לקנות דירות בפרויקט שלנו, אבל אנחנו עדיין ממתינים להיתר", הוא מספר.



עם זאת, מקור בשוק הנדל"ן העלה חשש כי עליות המחירים מונעות מספקולציות ומהוות למעשה בועה. "הרוכשים מאמינים שיוכלו לבנות במבנים הללו דירות יוקרה במחירים של יותר מ-10,000 דולר למ"ר, אבל לא בטוח שלציפיות הללו יש בסיס או שוק מספיק רחב".



כמה דרגות לשימור



>> מבנים לשימור הם מבנים שמוכרזים ככאלה על ידי רשות התכנון או הרשות המקומית, עקב נדירותם מבחינה היסטורית, ארכיטקטונית או טכנולוגית, או בגלל אישים הקשורים בהם. סגנונות בנייה שמקובל כי הם מצדיקים הכרזה על מבנים המיועדים לשימור הם אקלקטי, בינלאומי, ארט דקו, בנייה ערבית וטמפלרית.



ישנן כמה דרגות לשימור. בדרגות מקילות יותר מחויבים בעלי המבנה לשחזר את חזיתות המבנים בהתאם להנחיות מקצועיות שיקבלו מהגופים המקצועיים העירוניים. עם זאת, ניתן להרוס חלקים פנימיים של המבנים ואף לשלב את המבנה בבנייה חדישה.



בדרגות המחמירות, השחזור נעשה על סמך תיעוד, והוא כולל גם את החזיתות וגם את פנים המבנים. חל איסור חמור על הריסת חלקים מהמבנים, ותוכניות השימור והשחזור נבדקות בקפדנות ברשויות הממונות. לא פעם נדרש ליזמים זמן רב לאיתור התוכניות המקוריות, ולעתים רק צילומים נותרים כעדות לתכנון המקורי של המבנה.