בזמן שלב לבייב עוזב - מרחיבה אפי פיתוח את פעילותה באוקראינה: תקים פרויקט נדל"ן ענק בהשקעה של 220 מ' ד'

בזמן שבעל השליטה של אפריקה ישראל, לב לבייב, עוזב את ישראל ללונדון, אנגליה, כדי "להשגיח מקרוב על הפעילות של חברה הבת אפי פיתוח", כפי שמציגים לתקשורת יועציו, בעוד שהסיבה ההגיונית יותר לעזיבתו נעוצה ככל הנראה בשיקולי המס הנוחים יותר בלונדון שיסייעו לו לחסוך מאות מיליוני דולרים - אפי פיתוח מרחיבה את פעילותה באוקראינה.



כפי שמדווח עיתון העסקים "קומרסנט" היוצא לאור ברוסיה, אוקראינה ומדינות חבר העמים נוספות, נודע לאחרונה כי אפי פיתוח תשקיע 220 מיליון דולר בהקמת פרויקט ענק בעיר זפורוז'ייה, אוקראינה, הנחשבת לאחת מחמשת הערים הגדולות באוקראינה ומונה אוכלוסיה של כמיליון תושבים.



קומרסנט מציין, כי אפי פיתוח רכשה שני מגרשים סמוכים במרכז זפורוז'ייה, ברחוב כיכר פסטיבלנאיה וכן ברחוב "השדרה המרכזית", המתפרסים על פני שטח של כ-4.4 דונם, מידי חברת סוזידטל האוקראינית, וכן מידי מספר משקיעים נוספים.



כמו כן, אפי פיתוח סיכמה עם העירייה המקומית בזפורוז'ייה על הרחבת המגרשים, על חשבון השטחים השייכים לעירייה, עד לכ-7 דונם. ההרחבה של השטחים צפויה להתבצע לקראת אביב 2008 .



במסגרת הפרויקט היומרני אפי פיתוח מתכננת להקים קומפלקס ענק אשר ישתרע על פני שטח של יותר מ-150 אלף מ"ר. הפרויקט יכלול את הקמת שני בניינים בני 22 קומות כל אחד, בהם יוקמו דירות למגורים, משרדים, בית מלון, 2 מרכזי סחר והבידור תת קרקעיים בשטח של 70 אלף מ"ר.



הפרויקט צפוי להיות מושלם לקראת שנת 2011, והמומחים בשוק הנדל"ן באוקראינה צופים כי החזר על ההשקעה בפרויקט בסדר גודל כזה, מוערך בחמש שנים, כלומר פרויקט זה צפוי להניב לאפי פיתוח תשואה שנתית של 20%-25%.



בקומרסנט מציינים, כי מדובר בפרויקט מיוחד המשלב בתוכו את כל האספקטים הנחוצים עבור תושבי העיר, אשר יוכלו למצוא תחת קורת גג אחת גם מקום מגורים, אולי גם מקום עבודה וגם אפשרויות בילוי ונופש. עד כה הוקמו באוקראינה 2 מגה פרויקטים דומים: גלובוס בקייב, הבירה של אוקראינה ומוסט סיטי סנטר בדנייפרופטרובסק. קומרסנט מוסיף כי ז'אנה חוטובלי, המנהלת את הפעילות של אפי פיתוח באוקראינה, אישרה את הדברים.



פרויקט זה משתלב באסטרטגיה העסקית של אפי פיתוח הדוגלת בהקמת מגה פרויקטים, כמו מרכז הסחר מוסקבה סיטי בשטח של 114 אלף מ"ר, פרויקט בקונצבו בשטח של 1.28 מיליון מ"ר וכן הקמת דירות למגורים באודינצובו, אור מוסקבה בשטח של 450 אלף מ"ר.



מומחים בשוק הנדל"ן האוקראיני מציינים, כי הסכומים שאפי פיתוח תשקיע בפרויקט זה בזפורוז'ייה, הנם חסרי תקדים, שכן מדובר בהשקעה של יותר מ- 1,000 דולר למ"ר, בעוד שעד כה עסקות בעיר נעשו לפי 700-800 דולר למ"ר. הגידול הניכר בעלויות, מסבירים המומחים נעוץ בהקמת החלק התת קרקעי של מרכזי הסחר והבידור.

במסגרת הרחבת הפעילות, אפי פיתוח נכנסה לפני יותר מחצי שנה לפעילות באוקראינה, כאשר רכשה בזפורוז'ייה, מגרש תמורת כ-22 מיליון דולר.



להערכת האנליסטים באוקראינה, הסיבה העיקרית שאפי פיתוח בחרה לפעול באוקראינה בינתיים לא בקייב, אלא במקום קטן יותר כמו זפורוז'ייה, טמונה בכך כי העלויות של רכישת הקרקע בעיר לפרוייקטי ייזום היום כל כך גבוהות שלא תמיד מצדיקות השקעה, ובנוסף נורא קשה לתור מגרש באזור אטרקטיבי, מה שמהווה את אחד הפרמטרים העיקריים בעת חישובי כדאיות הכלכלית של פרוייקטי ייזום כאלה. עם זאת, גם בז'פורוז'ייה מורגשת לאחרונה התעניינות ערה מצד היזמים האוקראינים וגם הזרים.



אפי פיתוח הונפקה בתחילת מאי בבורסה הראשית בלונדון תמורת מחיר של 14 דולר למניה, לפי שווי של 5.9 מיליארד דולר (לפני הכסף) , גייסה 1.4 מיליארד דולר והחלה להסחר לפי שווי עצום של 7.3 מיליארד דולר. אלא שמאז ההנפקה המניה לא הצליחה לעלות ולו ביום מסחר אחד, ונכון לעכשיו ירדה ב- 35% , כך שאפי פיתוח אבדה משוויה 2.5 מיליארד דולר.



האנליסטים ברוסיה מציינים, כי אפי פיתוח כבר השקיעה יותר ממיליארד דולר בפרויקטים השונים מאז ההנפקה, מה שיחייב אותה בקרוב לבצע גיוסי הון/חוב נוספים ונוכח תמחור סיכון נוקשה יותר מאשר בעבר על רקע משבר הסאבפריים (מתן הלוואות ללווים בעייתיים) וכנגזר מכך מחנק האשראי שנוצר, סביר להניח כי הגיוסים הללו יגבו מאפי פיתוח עלויות גבוהות יותר.