29.7 אלף דולר למ"ר - זה הסכום ששילם רוכש דירה בהרצליה פיתוח בעסקת הנדל"ן המעניינת של השנה

בשבוע שעבר בוצעה עסקת הנדל"ן למגורים הגדולה של השנה: תושב חוץ רכש את הווילה של האחים עופר ברחוב רמות ים בהרצליה פיתוח ב-24 מיליון דולר. אבל עסקה שראויה יותר לתואר "העסקה המעניינת של השנה" בוצעה לא הרחק משם, בפרויקט גלי ספיר.



עסקה זו קבעה שיא ישראלי למ"ר מגורים, שעה שדירת מגורים בפרויקט נרכשה בלא פחות מ-29,700 דולר למ"ר. וכל זאת, בשוק מגה-יוקרתי שהולך ותופס לו מקום של כבוד בשוק הנדל"ן המקומי.



לא פחות משלוש עסקות של יותר מ-10 מיליון דולר בוצעו השנה. בדיוק כמו לפני שנתיים, העסקה היקרה ביותר נעשתה בהרצליה פיתוח, השכונה היוקרתית ביותר בישראל. לפני שנתיים היו אלו ויוי וזכי רכיב שרכשו את הווילה של מרטין שלאף ב-22 מיליון דולר, ואילו כעת נרכשה כאמור הווילה של האחים עופר ברחוב רמות ים. הצמדה לדולר והשוואה בין שתי העסקות מעלה שעסקת משפחת רכיב היתה יקרה יותר.



עסקה מגה-יוקרתית שנייה בוצעה במגדל ריצ'רד מאייר, המתוכנן לקום בפינת שדרות רוטשילד-רחוב אלנבי בתל אביב, ועדיין לא קיבל את כל האישורים. שמו של אדריכל העל העולמי הוא זרז מכירות מרשים, ושליש מהשטחים בבניין הזה, שעדיין לא הוצאו לו הדמיות רשמיות (קיימת הדמיה לא סופית), כבר נמכרו. במסגרת אחת מהעסקות רכש אזרח בריטי טריפלקס של 1,200 מ"ר בקומות אמצעיות, תמורת כ-16 מיליון דולר.



העסקה המגה-יוקרתית השלישית בוצעה על מבנה היסטורי לשימור - בית שלוש שבנוה צדק בתל אביב, שרכש מריוס נכט מצ'ק פוינט תמורת 16 מיליון דולר. לעומת הנכסים האחרים, שלגביהם ניתן לבצע חישובים והשוואות, כאן מדובר בנכס שקשה מאוד להעריך את שוויו, משום שמדובר בנכס נדיר ויחיד במינו. בכל מקרה, העסקה מהווה שיא לענף נדל"ני חדש שהתפתח כאן בשנים האחרונות: שדרוג, שיפוץ ושימור של מבנים ישנים, בעיקר בתל אביב.



במסגרת העסקה המעניינת של השנה, שכאמור, רחוקה מאוד מלהיות הגבוהה ביותר, נמכרה דירה בקומה החמישית בבניין גלי ספיר ברחוב רמות ים, 165 מ"ר שטחה, עם נוף לים, אם כי בקו שני, תמורת 4.9 מיליון דולר - 29,700 דולר למ"ר. עד כה, מדובר במקרה בודד. כך, למשל, לא הרחק משם נמכרה יחידה מלונאית בקומה ה-15 של מלון אוקיאנוס, 220 מ"ר עם מרפסת לים, תמורת 4 מיליון דולר, כלומר כ-18 אלף דולר למ"ר. היחידה זקוקה לשיפוץ.







למרות זינוקי המחירים שנרשמו בדירות היוקרה במגדלים, רוב העסקות היקרות ביותר של 2007 בוצעו בבתים פרטיים. עדיין, אין כמו בית צמוד-קרקע עם גינה מסביב.



ככלל, ענף הנדל"ן המגה-יוקרתי המשיך להמריא לרמות שגם חוזי הוורודות לא ניבאו. השמאי ירון ספקטור, שבדק עסקות שבוצעו בשוק המרתק הזה, גילה כי בשנתיים האחרונות זינק מחיר מ"ר בנוי בווילות של הרצליה פיתוח ב-33%; מחיר המגרשים עלה מרמות של 1,600-1,700 דולר למ"ר ב-2005 ל-3,000-3,500 דולר למ"ר היום, כלומר כמעט הוכפל; מחירי בתים בשכונת טלביה עלו ב-86% מ-2003 להיום - מרמות של 6,500-7,500 דולר למ"ר ל-12-14 אלף דולר למ"ר; שיאי העליות נרשמו במגרשים ברחוב הירקון: מרמות של 2,000 דולר למ"ר זכויות בנייה ב-2003 ועד ל-6,000 דולר למ"ר כיום, כלומר פי שלושה. מחירי דירות יוקרה עם נוף לים ברחוב הירקון עלו מרמות של 6,500-7,500 דולר למ"ר ב-2003 עד ל-10-13 אלף דולר למ"ר היום.



גם במגדלי היוקרה בתל אביב הושגו עליות מחירים מרשימות: ב-2004-2005 נמכרו דירות במגדלים הללו במחירים ממוצעים של 4,000-5,500 דולר למ"ר, ואילו כיום המחירים נעים בין 8,000 ל-12 אלף דולר למ"ר.







ספקטור מדגים את השינויים המהירים במגדלי G של חברת גינדי החזקות ורוטשילד 1 של קבוצת חבס. השיווק במגדל החל בסוף 2006 ברמות מחירים של 6,500-7,000 דולר למ"ר. בתוך שנה המריאו המחירים בפרויקט ל-8,500-14,000 דולר למ"ר.



גם במגדל רוטשילד 1 הוחל השיווק בסוף 2006 במחיר של 7,500 דולר למ"ר, ואילו כיום המחיר הממוצע הוא 13 אלף דולר למ"ר, כלומר עלייה של 73% בתוך שנה. עליות המחירים המרשימות הללו נותרות מרשימות גם בניכוי של תיסוף שער השקל לעומת הדולר.



מה הלאה?



לאן ממשיכים מרמות כאלו? ספקטור מצביע על כך שפלח השוק הדק הזה נשלט במלואו על ידי תושבי החוץ. הם אלה שמוכנים לשלם כיום את המחירים הללו, והם אלה שיקבעו את עתיד השוק הזה גם בשנים הקרובות.



חשיבותו של פלח השוק המגה-יוקרתי נרחב בהרבה מגודלו היחסי בהשוואה לכלל שוק הנדל"ן - פחות מחצי אחוז. עליות המחירים החדות שנרשמו בו הביאו לעליות מחירים גם בנתחי שוק ברמות מחירים נמוכות יותר.



ספקטור סבור שאם מסיבה כלשהי תושבי החוץ ירכשו פחות נכסים, או שיסרבו לשלם את המחירים שהם מוכנים לשלם כיום, השוק הזה יצנח. גם אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן המגה-יוקרתי מביעים חשש שהמשברים הכלכליים והמשברים בשוקי הנדל"ן בארה"ב ובאירופה, יבואו לידי ביטוי גם בשוק הנדל"ן בישראל, עקב חשש מהפסדים כספיים גדולים.



מעבר לזה, יש סימנים לכך שאפילו למולטי מיליונרים יהודים שרוצים לרכוש דירה מגה-יוקרתית בישראל, יש רף עליון. חברת אורנים, שמקימה ברחוב הירקון 19 את פרויקט היוקרה Sea One, אינה מצליחה למכור את דירת הפנטהאוז שלה, שמוצעת ב-25 מיליון דולר, אף שזו נמצאת כבר כמה שנים בשוק. היו כבר מגעים מתקדמים, אבל בסוף תמיד השתבש משהו. בעל החברה, מנחם אורן, סיפר השבוע ל-TheMarker, כי ככל הנראה השוק אינו בשל לרמת מחיר כזו, שמשקפת מחיר של 19 אלף דולר למ"ר.



ברחוב הירקון 126 בתל אביב מוצעת למכירה דירת פנטהאוז מפוארת וגדולה ב-11 מיליון דולר, ואף היא ממתינה בשוק זמן רב מאוד לקונה. למרות שהדירה כבר מוכנה והפרויקט כולו מכור - עדיין לא נמצאו לה בעלים.



לפיכך, קיימת הערכה שהשוק הזה קרוב מאוד לשיאו, ושעליות המחירים ברמות שנרשמו בשנים האחרונות - כבר לא יחזרו.