התמחרות נחשבת להצגה הנדל"נית הטובה בעיר. בתוך פרק זמן קצר נמכר נכס בהליך מזורז ומתוח, שבסופו יוצא מישהו בתחושה שיש לו דירה חדשה או מגרש חדש. אבל לא פעם קורה שאחרי ההצגה הזו נערכת הצגה טובה אף יותר - בין כותלי בית המשפט או ההוצאה לפועל, שם אמורים לאשר את תוצאות ההתמחרות. דרמות בלתי צפויות עשויות להתרחש עד לרגע האחרון, ולא בטוח שמי שזכה בהתמחרות, אכן יקבל לידיו את הנכס.
התמחרות היא מעין מכירה פומבית מהירה שמבוצעת לנכס שנמצא תחת עיקול, כינוס או פירוק, ולעתים מדובר בנכס שנמצא במכרז. בתוך דקות נמכרים נכסים, שבאופן רגיל נמכרים בתוך שבועות וחודשים. כשמדובר בהליכים שננקטים כדי לגבות חוב מבעלי הנכסים, הנושים פונים לבית המשפט, שממנה לבעלים כונס נכסים או מפרק, אשר אחראים על מכירת הנכסים וחלוקת הכספים בין הנושים. כשמדובר על מכרזים, בעלי הנכס מארגנים את מכירת הנכס - לרוב באמצעות עורכי דין.
בשלב כלשהו הכונסים או בעלי הנכס (במקרים של מכרז) מפרסמים את הנכסים למכירה בעיתונות. הם מארגנים סיורים בדירות המוצעות למכירה, ובמקביל גם שוכרים שירותי שמאים, שיעריכו את ערכן. כשמדובר במכרז, הנכסים מוצעים למכירה לפי מחיר השוק שלהם. כשמדובר בכינוס או בפשיטת רגל, נקבע מחיר מיוחד שמכונה מחיר במימוש מהיר, שנמוך לרוב ב-15%-20% ממחיר השוק של הנכס.
כדי להפיק את המקסימום שניתן לקבל על הנכס, הקונים הפוטנציאליים שמגישים את הצעות המחיר מכונסים במשרדי עורכי הדין, ושם עורכים ביניהם מעין הליך מכירה פומבית על הנכס, הלא הוא ההתמחרות. עורך הדין מתחיל את ההתמחרות בהצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבל מהמשתתפים, ומעלה אותה בהדרגה, עד שנותר המשתתף עם ההצעה הגבוהה ביותר.
מכאן ניתן להבין שהליכי ההתמחרות, בעיקר כשמדובר באנשים פרטיים, נושאים אופי תחרותי וייצרי. פעמים רבות, הזוכה בהתמחרות גם זוכה בנכס, אולם כאמור: לא פעם מצפות הפתעות לו ואף לכונס או למנהל המיוחד שממונה על ההתמחרות.
כך, למשל, בשבוע שעבר נערך דיון בבית המשפט המחוזי בחיפה, שאמור היה לדון בתוצאות התמחרות שנערכה לפני כארבעה חודשים בין שני קבלנים על קרקע בעכו, עם זכויות בנייה ל-14 דירות ואפשרות להעביר תוכנית להכפלתן ל-28 דירות ולשטח מסחרי של 500 מ"ר.
הליך ההתמחרות היה מוזר. שתי החברות נתקעו על הצעה של 720 אלף דולר וסירבו להעלותה. המנהל המיוחד שאירגן את ההתמחרות ונציגי הבנק הנושה הסבירו לחברות, שכך לא יוכלו לקנות את הנכס, משום שהמחיר נמוך מדי, אולם השתיים התמידו בסירובן וההליך הסתיים. מאוחר יותר הופיעה חברה שלישית והציעה 810 אלף דולר, מחיר שהיה נמוך ב-10% מהערכת השמאי שהיתה בידי המנהל המיוחד, והוא הסכים למכור לה את הנכס.
בשבוע שעבר התכנס בית המשפט המחוזי בחיפה, כדי לדון בתוצאות ההתמחרות ובמה שאירע לאחר מכן. התמונה שהוצגה בפני השופטת בילהה גילאור נראתה כלקוחה מתיאטרון האבסורד: מצד אחד, שתי חברות שהשתתפו בהתמחרות וסירבו להעלות את המחיר, דרשו לקיים שוב התמחרות, משום שלטענתן, המנהל המיוחד ניהל את ההתמחרות באגרסיוויות.
מצד שני עמדה החברה שהציעה על הנכס 810 אלף דולר, שטענה כי התקיים כבר הליך התמחרות שמיצה את עצמו. אל החברה הצטרפו המנהל המיוחד ונציגי הבנק, שסירבו אף הם לקיים הליך התמחרות נוסף, על אף שגם ההכנסות הנוספות היו מגיעות אל הבנק.
השופטת גילאור לא התרשמה מטענות המנהל המיוחד והחברה הזוכה, והחליטה בו במקום לקיים הליך התמחרות מזורז. כעבור רבע שעה הסתיים ההליך, בהצעה של 1.15 מיליון דולר שהגישה אחת מהחברות שהשתתפו בהתמחרות הקודמת. כך, השופטת הצליחה להעלות את מחיר הנכס ב-42%.
יש גם סיפורים צנועים יותר: בית בכפר תבור הוצע למכירה בהליך התמחרות. שוויו על פי הערכת שמאי הגיע ל-165 אלף דולר והליך ההתמחרות הניב הצעה מרבית של 134 אלף דולר בלבד. לאחר תום ההתמחרות הגיע מתווך למשרדם של עורכי הדין עופר שפירא ואהוד ירצון, שמונו לכונסים של הנכס, וסיפר כי הוא מייצג קונה שיהיה מוכן לשלם 138 אלף דולר על הנכס. המכירה נפתחה מחדש. עורכי הדין התקשרו לזוכה בהתמחרות, שהיה מוכן להעלות את סכום ההצעה שלו, ולבסוף התקיימה התמחרות טלפונית שבסופה זכה הזוכה בהתמחרות בהצעה של 151 אלף דולר, לעומת 150 אלף דולר שהציע המציע החדש.
להגן על החייב
לדברי עו"ד שפירא, "צריך לזכור שלא מדובר במכירה לצורך מכירה, אלא במכירה שנועדה להחזיר חובות של בעלי הנכס לבעלי חוב. לפיכך, ככונס, מאחורי תמיד עומד החייב, שמרגיש שמוכרים את הנכס שלו בזול; בעל החוב, לרוב הבנק, שרוצה לקבל כמה שיותר כסף כדי לסגור את החוב; ולבסוף, אין לשכוח שאני קצין של בית משפט, שמחויב בדיווח ובקבלת אישור לפעילותי מהשופט. לכן, גם אם זוכה בהתמחרות מתאכזב לשמוע שהדירה שזכה בה לא תהיה שלו, מדובר בהליך לגיטימי".
ואמנם, לפני הליכי התמחרות מיודעים המשתתפים בעובדה שההליך אינו מחייב את האחראי על הנכס, וכי הוא דורש את אישור בית המשפט. ואולם פעמים רבות נראה שאין הם מפנימים את העניין, וסבורים שישיבת ההתמחרות הסוערת מסכמת את הנושא.
כך לדוגמה, לדירה באילת, ששוויה הוערך על ידי שמאי ב-55 אלף דולר, הגיעו שני מתמחרים, שאחד מהם הציע 59 אלף דולר וזכה. לאחר ההליך, הגיעה אישה שביקשה לרכוש את הדירה ב-61 אלף דולר. נערכה התמחרות נוספת בין האישה לבין המתמחר הזוכה ובסופו של דבר נמכרה הדירה ב-63 אלף דולר.
התופעה הזו, של "הקונה משום מקום", שלא השתתף בהתמחרות אבל הצליח לרכוש את הנכס, או לפחות לפתוח את המכירה מחדש, היא עניין חדש יחסית. "אנחנו מפרסמים מודעות בעיתונים, שמועתקות ללוחות אינטרנטיים, וכך המידע מגיע להרבה יותר אנשים מבעבר, אבל רבים מהם מקבלים אותו לאחר קיום מועד ההתמחרות", מסביר שפירא.
מהם השיקולים שעומדים בפני ראש ההוצאה לפועל ובתי המשפט, בבואם לפתוח מחדש את הליך ההתמחרות?
בראש ובראשונה, השוואת הצעת המחיר הזוכה להערכת שווי הנכס שנתן השמאי. במקרה שההצעה נמוכה באופן בלתי סביר, ניתן להניח שבית המשפט או ראש ההוצאה לפועל לא יאשרו את המכירה. אם נפלו פגמים במהלך ההתמחרות, יש נטייה מובהקת יותר לפסול את ההליך ולהורות על התמחרות חוזרת.
כמו כן, ככל שהפער בין ההצעה המאוחרת שניתנה לנכס לבין ההצעה הזוכה בהתמחרות גדל, עולה הסיכוי לפתיחת המכרז.
חתימה של הזוכה בהתמחרות על חוזה מכר מחזקת את הציפייה הסבירה שההצעה תאושר. כמו כן, אם למציע המאחר אין הסבר מניח את הדעת לאיחור בהגשת ההצעה, והוא פעל שלא בתום לב, בית המשפט לא ישנה את הליך ההתמחרות.
אם בית המשפט מחליט על פתיחת הליך ההתמחרות, יש לתת לזוכה בהתמחרות הזדמנות להשוות את הצעתו ולהתמודד מול ההצעה המאוחרת. אבל אז, כפי שקורה פעמים רבות, הזוכה בהתמחרות כבר לא רואה את העסקה ככדאית כל כך, ומעדיף לוותר על הנכס ועל החלום לקנות דירה במחיר מציאה.
ההצגה הטובה בעיר: לקנות דירה מכינוס נכסים, אבל לא להיות בטוח שהיא שלך
אריק מירובסקי
4.1.2008 / 10:05